Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer: 200.280.909/01 KG
zaak- en rolnummer rechtbank Noord-Holland: C/15/297741/ KG ZA 20-2
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 7 december 2021
inzake
[appellant sub 1] ,
wonend te [woonplaats] ,
[appellante sub 2] ,
wonend te [woonplaats] ,
appellanten,
advocaat: mr. A.J. Engelsma te Amsterdam,
tegen
VERENIGING VAN EIGENAARS VAN FLATGEBOUWEN [naam] NUMMER 1 TOT EN MET 198,
gevestigd te [plaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. K. Mels te Hoofddorp, gemeente Haarlemmermeer.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellanten] – afzonderlijk: [appellant sub 1] en [appellante sub 2] – en de VvE genoemd.
[appellanten] zijn bij dagvaarding van 30 juni 2020 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Noord-Holland van 2 juni 2020, in kort geding onder bovengenoemd zaak- en rolnummer gewezen tussen de VvE als eiseres en [appellanten] als gedaagden.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven;
- memorie van antwoord, met producties.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vordering van de VvE zal afwijzen, met veroordeling van de VvE in de kosten van het geding in beide instanties.
De VvE heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellanten] in de kosten van het geding in beide instanties, inclusief de nakosten en met rente.
2.Feiten
De voorzieningenrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.13 de feiten opgesomd die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Voor zover deze feiten niet zijn weersproken zijn deze ook voor het hof het uitgangspunt.
De eerste griefis gericht tegen de vaststelling onder 2.9. Uit de toelichting op deze grief blijkt dat [appellanten] niet zozeer de juistheid van deze vaststelling betwisten, als wel menen dat die onvolledig is, omdat daaruit niet blijkt dat zij wel bereid, maar niet in staat zijn de lekkage te verhelpen. De grief slaagt niet, omdat het de voorzieningenrechter vrij staat alleen die feiten te vermelden die geen bijzondere motivering vergen en die dragend zijn voor het oordeel. De feiten, waar nodig aangevuld met andere onomstreden feiten, zijn aldus de volgende.
De eerste griefis gericht tegen de vaststelling onder 2.9. Uit de toelichting op deze grief blijkt dat [appellanten] niet zozeer de juistheid van deze vaststelling betwisten, als wel menen dat die onvolledig is, omdat daaruit niet blijkt dat zij wel bereid, maar niet in staat zijn de lekkage te verhelpen. De grief slaagt niet, omdat het de voorzieningenrechter vrij staat alleen die feiten te vermelden die geen bijzondere motivering vergen en die dragend zijn voor het oordeel. De feiten, waar nodig aangevuld met andere onomstreden feiten, zijn aldus de volgende.
2.1
Bij akte van 5 december 1977 zijn twee flatgebouwen aan [naam] te
[plaats] gesplitst in appartementsrechten. Het betreft in totaal 198 woonappartementen.
2.2
Sinds 1989 is [appellant sub 1] rechthebbende van het appartementsrecht aan [naam] 175 (hierna: het appartement). [appellant sub 1] is gehuwd met [appellante sub 2] en zij woonden samen in het appartement.
2.3
Het splitsingsreglement bevat in de artikelen 10 en 12 gedragsregels voor de
appartementseigenaren omtrent het gebruik van zowel de gemeenschappelijke als de
privégedeelten en bepalingen omtrent het voorkomen van hinder voor de overige eigenaars en gebruikers. In artikel 18 is bepaald dat de eigenaars maandelijks 1/12e deel van de vastgestelde jaarlijkse bijdrage dienen te voldoen.
2.4
Artikel 24 van het splitsingsreglement geeft de VvE vergadering de mogelijkheid aan een appartementseigenaar die zich gedraagt in strijd met het splitsingsreglement het gebruiksrecht te ontzeggen. Het artikel luidt, voor zover van belang:
1. Aan de eigenaar die zelf het recht van gebruik uitoefent en die:
a. de bepalingen van het reglement of het huishoudelijk reglement of de bepalingen
bedoeld in artikel 876 c van het BW niet nakomt of overtreedt;
b. zich schuldig maakt aan onbehoorlijk gedrag jegens de andere eigenaars en/of
gebruikers,
kan door de vergadering een waarschuwing worden gegeven dat indien hij
ondanks deze waarschuwing binnen een jaar nadat hij deze heeft ontvangen andermaal
een of meer der genoemde gedragingen verricht of voortzet, de vergadering overgaat tot de in het volgende lid bedoelde maatregel.
2. Wordt een meer der in het vorige lid bedoelde gedragingen binnen de genoemde
termijn andermaal gepleegd of wordt deze voortgezet, dan kan de vergadering besluiten tot ontzegging tot het gebruik van het privé-gedeelte dat aan de eigenaar toekomt.
3. De vergadering besluit niet tot het geven van een waarschuwing of besluit niet tot
ontzegging van het gebruik dan na verhoor of behoorlijke oproeping van de eigenaar. De
oproeping geschiedt ten minste veertien dagen voor de dag van de vergadering, en wel bij aangetekende brief met vermelding van de gerezen bezwaren. (...)
4. De in dit artikel bedoelde besluiten moeten worden genomen met een meerderheid van ten minste 2/3 van de uitgebrachte stemmen, in een vergadering waarin tenminste 2/3 van het totaal aantal stemmen vertegenwoordigd is.
5. De in dit artikel bedoelde besluiten worden door de administrateur bij aangetekend
schrijven ter kennis van de belanghebbende en van de op zijn appartementsrecht
ingeschreven hypotheekhouders gebracht. (...)
6. Een besluit tot ontzegging van het gebruik zal niet eerder ten uitvoer mogen worden
gelegd dan na verloop van een termijn van een maand na verzending van de kennisgeving als in lid 5 bedoeld. Beroep op de rechter ingevolge artikel 876 d van het BW schorst de tenuitvoerlegging van het genomen besluit (...).
2.5
De maandelijkse verschuldigde servicekosten voor het appartement bedragen
€ 160,=. De betaling dient uiterlijk voor de eerste van de betreffende maand aan de VvE te zijn voldaan.
€ 160,=. De betaling dient uiterlijk voor de eerste van de betreffende maand aan de VvE te zijn voldaan.
2.6
[appellanten] hebben sinds 2009 achterstanden in de betaling van de servicekosten laten ontstaan. Hierover zijn door de VvE meerdere rechtszaken tegen [appellanten] gevoerd. Omdat [appellanten] vanaf juni 2015 helemaal geen servicekosten meer betaalden, heeft de VvE in maart 2016 besloten de procedure tot ontzegging van het gebruik zoals bedoeld in artikel 24 van het splitsingsreglement te volgen.
2.7
Op de algemene ledenvergadering van 18 april 2016 zijn de leden van de VvE akkoord gegaan met het geven van een officiële waarschuwing als bedoeld in artikel 24 lid 1 van het splitsingsreglement aan [appellanten] vanwege de betalingsachterstanden. Bij aangetekende brief van 21 april 2016 is [appellanten] hiervan op de hoogte gesteld. In de brief staat onder meer:
Overeenkomstig het gestelde in artikel 24 van het Reglement van Splitsing geven wij u thans een officiële waarschuwing.
Mocht ons blijken dat u, ondanks deze waarschuwing, binnen een jaar nadat u deze heeft ontvangen volhardt in het niet betalen van de door u verschuldigde servicekosten voor het appartement [naam] 175, dan zullen wij de vergadering voorstellen te besluiten tot ontzegging van het gebruik van het privé-gedeelte dat aan u als eigenaar toekomt.
2.8
[appellanten] hebben in 2017 en 2018 wederom betalingsachterstanden laten
ontstaan. Bij (verstek)vonnissen van 19 oktober 2017 en 6 december 2018 zijn zij tot betaling daarvan veroordeeld.
2.9
Vanaf augustus 2017 heeft de VvE meerdere meldingen van lekkages ontvangen van de eigenaar van het appartement dat onder het appartement van [appellanten] ligt. De vochtproblemen waren in maart 2019 zodanig structureel dat zwammen begonnen te groeien op het plafond van dat appartement. Aangezien het probleem niet werd opgelost, is de hulp van (onder meer) de GGD, de gemeente en de politie ingeschakeld. Dit heeft echter ook niet tot oplossing van het probleem geleid.
2.1
Bij aangetekende brief van 16 oktober 2019 heeft de VvE [appellanten]
geïnformeerd dat zij de procedure tot ontzegging van het gebruik van het privé-gedeelte verder wilde volgen vanwege a. de achterstand in de betaling van de servicekosten en b. de lekkage in het onderliggende appartement en zijn [appellanten] opgeroepen de extra algemene ledenvergadering bij te wonen.
2.11
Bij brief van 8 november 2019 zijn de leden van de VvE voor de vergadering van 22 november 2019 opgeroepen. Op de vergadering, waar ook [appellanten] bij aanwezig waren, is besloten om [appellanten] het gebruik te ontzeggen (hierna: het besluit).
2.12
Bij aangetekende brief van 26 november 2019 heeft de VvE het besluit aan [appellanten] formeel medegedeeld. In de brief staat onder meer:
Naar aanleiding van ons desbetreffende verzoek hebben de leden op 22 november jl. met
de vereiste meerderheid besloten tot ontzegging van het gebruik van het privégedeelte dat u als eigenaren toekomt, dit overeenkomstig het gestelde in artikel 24.2 van
eerdergenoemd Reglement van Splitsing. Wij zullen onze advocaat opdracht verstrekken de noodzakelijke gerechtelijke stappen voor te bereiden.
3.Beoordeling
Procedure in eerste aanleg
3.1
In eerste aanleg heeft de VvE, voor zover in hoger beroep nog van belang, gevorderd [appellanten] te verbieden nog langer gebruik te (doen) maken van het appartement en de gemeenschappelijke gedeelten en zaken van de VvE en [appellanten] te gebieden het appartement na betekening van het vonnis te verlaten, op straffe van verbeurte van een dwangsom. Zij heeft aan deze vorderingen ten grondslag gelegd, samengevat, dat [appellanten] in strijd hebben gehandeld met de splitsingsakte, het splitsings- en het huishoudelijk reglement en de wet door (i) stelselmatig de verschuldigde servicekosten niet te betalen en (ii) zich onbehoorlijk te gedragen tegenover andere eigenaren en/of gebruikers. [appellanten] weigerden volgens de VvE de lekkage te verhelpen, waarna de gemeente heeft besloten alle afvoeren van [appellanten] buiten werking te stellen en de door de gemeente ingeschakelde aannemer het appartement als onbewoonbaar heeft aangemerkt. [appellanten] hebben geen reparaties aan het appartement uitgevoerd. Het besluit van de VvE tot ontzegging van het gebruiksrecht door [appellanten] is inmiddels rechtens onaantastbaar, aldus nog steeds de VvE.
3.2
In de procedure bij de voorzieningenrechter zijn [appellanten] verschenen. Voor zover in hoger beroep nog van belang, hebben zij gesteld dat voor de lekkage een oplossing is gevonden en dat deze in overleg met de gemeente zal worden verholpen. [appellanten] hebben betwist (i) dat de lekkage door hun toedoen is ontstaan en (ii) dat zij voor de achterstanden zijn aangemaand.
3.3
Bij het bestreden vonnis heeft de voorzieningenrechter overwogen dat het besluit rechtens onaantastbaar is geworden en dat de VvE het besluit daarom ten uitvoer kan leggen tenzij de VvE daarbij misbruik van recht zou maken. Van dit laatste is volgens de voorzieningenrechter niet gebleken, want de VvE heeft vele aanmaningen tot betaling in het geding gebracht en al vijf keer via een gerechtelijke procedure de servicekosten geïnd moeten krijgen. De betalingsachterstand is dan ook structureel te noemen en ondanks de in 2016 aan [appellanten] gegeven officiële waarschuwing is hierin geen enkele verbetering gekomen. Voorshands is dan ook genoegzaam gebleken dat [appellanten] de reglementen opzettelijk en langdurig niet zijn nagekomen en gedurende een periode van vele jaren de financiële verplichtingen niet (tijdig) zijn nagekomen, aldus nog steeds de voorzieningenrechter. De voorzieningenrechter heeft geoordeeld dat daarnaast door ernstig achterstallig onderhoud van [appellanten] lekkage is ontstaan en de wanden met vocht en schimmel verzadigd zijn. Hierdoor heeft het ondergelegen appartement zwamvorming op het plafond en wordt daar ernstige overlast van schimmel ervaren. De afvoeren in het appartement zijn in 2019 op last van de gemeente afgesloten en de woning is als onbewoonbaar aangemerkt. Verschillende inspanningen van de VvE om [appellanten] te bewegen tot reparatie over te gaan, hebben geen resultaat gehad. Ook tijdens deze procedure hebben [appellanten] , ondanks daartoe gemaakte afspraken, niet aan herstel willen meewerken. Uit de foto’s en video-opname die de VvE in het geding heeft gebracht blijkt de ernst van de situatie. [appellanten] hebben niet bestreden dat deze beelden de situatie in het appartement weergeven, aldus nog steeds de voorzieningenrechter. Op basis hiervan heeft de voorzieningenrechter geoordeeld dat [appellanten] ernstige overlast veroorzaken. De bevoegdheid tot het nemen van het besluit is ingeroepen voor het doel waarvoor deze bevoegdheid is verleend. Deze bevoegdheid is niet ingeroepen om [appellanten] te schaden. De wederzijdse belangen bezien, kon de VvE ook in redelijkheid tot uitoefening van deze bevoegdheid komen, aldus nog steeds het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter. Het gevorderde verbod en gebod zijn vervolgens toegewezen, waarbij slechts aan het verbod een dwangsom is verbonden. [appellanten] zijn, zoals ook gevorderd, hoofdelijk in de proceskosten veroordeeld.
Procedure in hoger beroep
3.4
Tegen deze beslissingen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komen [appellanten] met vier grieven op. Deze grieven, die gezamenlijk zullen worden behandeld, komen in de kern erop neer dat de tenuitvoerlegging van het besluit wél misbruik van omstandigheden oplevert.
3.5
[appellanten] hebben in dit verband naar voren gebracht dat de achterstand in de betaling van de servicekosten betrekkelijk laag is. Deze achterstand kwam regelmatig terug vanwege het geringe inkomen van [appellanten] en werd dus veroorzaakt door betalingsonmacht, niet door betalingsonwil. Deze problematiek is niet dusdanig dat op grond daarvan de toegang tot de eigen woning kan worden ontzegd en een eigendomsrecht kan worden aangetast. Ook is het appartement niet verwaarloosd, maar goed bewoonbaar. De lekkage heeft niets te maken met achterstallig onderhoud. Het wateroverlastprobleem speelt in beide flatgebouwen aan [naam] , waarvan het appartement onderdeel uitmaakt. De standleidingen hadden moeten worden vervangen. Er is echter door de VvE gekozen voor het aanbrengen van een rubberen binnenleiding. Hiernaast bleek bij [appellanten] een rubberen sok niet herplaatst in de afvoer van het fonteintje in de toiletruimte. Dit heeft de lekkage bij de onderbuurvrouw veroorzaakt. Dit probleem lijkt inmiddels te zijn opgelost. De badkamer, die niet meer aan het Bouwbesluit zou voldoen, voldeed destijds aan alle vereisten en is niet verouderd door gebrek aan onderhoud. [appellanten] waren wel bereid de problemen op te lossen, maar daartoe niet in staat. Het lukte verschillende instanties ook niet. Dit pleit [appellanten] dus vrij. [appellanten] hebben gewoon meegewerkt. De afvoeren zijn niet afgesloten en het appartement is niet onbewoonbaar verklaard. De ernstige beelden op de foto’s van de toestand zijn slechts situationeel.
3.6
Bovenstaande stellingen van [appellanten] doen het hof echter niet tot een ander voorlopig oordeel komen dan waartoe de voorzieningenrechter is gekomen. Het hof legt hierna uit waarom.
3.6.1
Het hof stelt voorop dat [appellanten] geen vernietiging van het besluit hebben gevorderd op grond van artikel 5:130 BW binnen de daartoe gestelde termijn. Daarmee is het besluit rechtens onaantastbaar en kan de VvE het besluit tenuitvoerleggen, tenzij de VvE daarbij misbruik van recht zou maken.
3.6.2
Net als de voorzieningenrechter ziet ook het hof in de omstandigheden die in de onderhavige zaak aan de orde zijn voorshands geen aanleiding om te oordelen dat de tenuitvoerlegging van het besluit misbruik van recht oplevert. Immers, het gaat om telkens nieuwe, oplopende, betalingsachterstanden over een periode van ruim tien jaar, dus om een structurele betalingsachterstand. De VvE heeft meerdere procedures moeten voeren en een deurwaarder moeten inschakelen om de achterstallige servicekosten geïnd te krijgen. De kosten daarvan, voor zover niet gedekt door de geliquideerde proceskosten, komen telkens voor rekening van de leden van de VvE. Na de officiële waarschuwing in 2016 hebben [appellanten] hun betalingsgedrag niet verbeterd. Integendeel, in de daaropvolgende jaren hebben zij opnieuw betalingsachterstanden laten ontstaan. De VvE heeft haar stellingen terzake onderbouwd met onder meer aanmaningen, overzichten van betalingsachterstanden, rechterlijke vonnissen, aankondigingen van executieveilingen en een overzicht van incassozaken die in behandeling zijn geweest bij een deurwaarder. [appellanten] hebben dit alles niet weersproken. Voor zover [appellanten] zich hebben beroepen op betalingsonmacht, rechtvaardigt dit geen beroep op overmacht. Als [appellanten] inderdaad niet over voldoende middelen beschikken om de kosten te dragen die verband houden met het appartement, gaat het niet aan de overige appartementseigenaren daarvan de dupe te laten worden, maar zullen zij andere maatregelen moeten nemen. Overigens hebben [appellanten] hun stellingen over betalingsonmacht niet geadstrueerd met financiële gegevens, zoals inkomensgegevens, hetgeen te meer klemt, omdat zij in het verleden telkens wel bleken te kunnen betalen als een executie dreigde.
3.6.3
Dat de omstandigheden van de vanuit het appartement opgetreden lekkage maken dat tenuitvoerlegging van het besluit misbruik van recht op zouden leveren is onvoldoende aannemelijk geworden. [appellanten] hebben hetgeen zij daartoe hebben aangevoerd over de oorzaak van de lekkages en de toestand van hun appartement onvoldoende feitelijk geconcretiseerd. Dit terwijl de VvE haar stellingen over de oorzaak heeft gestaafd met onder meer foto’s, vaststellingen van de gemeente Purmerend (waaronder de last onder bestuursdwang die de gemeente aan [appellanten] heeft opgelegd en die is gericht op het beëindigen van de overtreding, het veroorzaken van wateroverlast), bevindingen van de aannemer die deze gemeente heeft ingeschakeld en een rapport van haar verzekeraar. Op basis van deze stukken acht het hof het voorshands voldoende aannemelijk dat het onderhoud van het appartement van [appellanten] achterstallig was en dat daardoor schade is veroorzaakt aan het onderliggende appartement en tevens ernstige overlast voor de (oudere) bewoonster daarvan.
3.7
Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de grieven geen succes hebben. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij zullen [appellanten] worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van de VvE begroot op € 760,= aan verschotten en € 1.114,= voor salaris en € 163,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 85,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, E.K. Veldhuijzen van Zanten en M.E. Hinskens - van Neck en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 7 december 2021.