ECLI:NL:GHAMS:2021:3552

• Datum uitspraak: 16 november 2021
• Publicatiedatum: 17 november 2021
• Zaaknummer: 200.260.882/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.C. Toorman; E.M. Polak; M.E. Hinskens-van Neck
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huur bedrijfsruimte; geen belang huurder bij herstel gebreken na einde huurovereenkomst; betaling voorschot deskundigenonderzoek

In deze zaak gaat het om een hoger beroep van [appellant], voorheen handelend onder de naam [naam V.O.F.], tegen de erfgenamen van [X]. De appellant is in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter, waarin zijn vorderingen tot herstel van gebreken aan de bedrijfsruimte en tot vaststelling van de huurprijs door een deskundige zijn afgewezen. De kantonrechter oordeelde dat de appellant geen belang had bij een nieuw deskundigenonderzoek, omdat hij het voorschot daarvoor niet wilde betalen. Dit oordeel werd door het hof bevestigd, waarbij het hof opmerkte dat de huurverhoging slechts van korte duur was en de kosten van een deskundigenonderzoek niet opwogen tegen het beperkte belang voor de appellant.

De appellant had drie grieven ingediend. De eerste grief richtte zich tegen de conclusie van de kantonrechter dat de appellant geen belang had bij een deskundigenonderzoek. Het hof oordeelde dat de appellant niet had aangetoond bereid te zijn het voorschot te betalen, waardoor de kantonrechter terecht tot zijn conclusie was gekomen. De tweede grief betrof de vaststelling van de huurprijs door de kantonrechter, waarbij de appellant stelde dat huurprijsvermindering niet was verrekend. Het hof oordeelde dat de kantonrechter de huurprijs correct had vastgesteld. De derde grief ging over de afwijzing van de vordering tot herstel van gebreken, waarbij het hof oordeelde dat de appellant geen belang meer had bij herstel, aangezien de huurovereenkomst inmiddels was beëindigd en het pand was ontruimd.

Uiteindelijk heeft het hof alle grieven van de appellant verworpen en het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd. De appellant werd veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.260.882/01

zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam : 5958517 \ CV EXPL 17-2728

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 16 november 2021

inzake

[appellant] voorheen handelend onder de naam [naam V.O.F.] ,

wonend te [woonplaats] ,

appellant,

advocaat: mr. S. Karami te Amsterdam,

tegen

1. [geïntimeerde sub 1] ,

2. [geïntimeerde sub 2] ,

3. [geïntimeerde sub 3] ,

erfgenamen van [X] ,

allen wonend te [woonplaats] , Duitsland,

geïntimeerden,

advocaat: mr. W. Doornink te Hoorn.

1. Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en de erfgenamen genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 7 juni 2019 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter van 7 maart 2019, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellant] als eiser en de erfgenamen als gedaagden.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven met producties;

- memorie van antwoord;

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vordering(en) van appellant toe te wijzen en de vordering(en) van geïntimeerden af te wijzen, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van de erfgenamen in de kosten van het geding in beide instanties met rente.

De erfgenamen hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen en [appellant] in zijn beroep niet-ontvankelijk zal verklaren, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep.

2. Feiten

De kantonrechter heeft in het in deze zaak gewezen tussenvonnis van 1 februari 2018 onder 2.1 t/m 2.4 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. De feiten komen neer op het volgende.

2.1.

Tussen een rechtsvoorganger van de erfgenamen en [appellant] is per 1 november 1980 een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de bedrijfsruimte, aan de [adres] (hierna ook: de bedrijfsruimte).

2.2.

Tussen wijlen [X] en [appellant] is eerder geprocedeerd inzake onbetaald gelaten huurverhogingen en (aanvullende) verwarmingskosten. Bij vonnis van 14 maart 2013 van de kantonrechter van de rechtbank Noord-Holland (554941 / CV EXPL 12-3251) is [appellant] hoofdelijk veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 2.516,96.

2.3.

Bij beschikking van 7 juli 2016 heeft de kantonrechter op de voet van artikel 7:304 lid 2 Burgerlijk Wetboek (BW) [deskundige] (hierna: [deskundige] ) tot deskundige benoemd tot het geven van een schriftelijk, met redenen omkleed advies omtrent de huurprijs per 11 april 2016 van de door [appellant] gehuurde bedrijfsruimte, met inachtneming van het bepaalde in artikel 7:303 lid 2 BW.

2.4.

[deskundige] heeft een huurprijs van € 210,22 per m² per jaar geadviseerd.

3. Beoordeling

3.1.

De vorderingen van [appellant] in deze procedure strekken ertoe dat de huurprijs van de bedrijfsruimte bepaald wordt door een deskundige en dat gebreken aan de verwarmingsinstallatie en bijbehorende behuizing, als ook gebreken aan hang- en sluitwerk aan de achterzijde van het complex waarvan de bedrijfsruimte onderdeel uitmaakt hersteld worden. De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen op de grond dat [appellant] het voorschot van een deskundigenonderzoek niet wil betalen en de kantonrechter daaruit opmaakt dat [appellant] afziet van zijn verweer tegen de door [deskundige] geadviseerde huurprijs en voorts op de grond dat in het tussenvonnis van 28 juni 2018 al is beslist dat de door [appellant] gestelde gebreken niet zijn komen vast te staan. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met drie grieven op.

3.2

Met
grief 1 richt [appellant] zich tegen rechtsoverweging 2.4 van het bestreden vonnis. [appellant] stelt dat de kantonrechter ten onrechte heeft geconcludeerd dat [appellant] geen belang meer heeft bij een nieuw deskundigenonderzoek naar de huurprijs. [appellant] stelt dat hij er vanwege de plotselinge huurverhoging juist wel belang bij heeft duidelijkheid te verkrijgen over de huurprijs. [appellant] verzoekt met deze grief dan ook benoeming van een nieuwe deskundige, die kan adviseren wat de huurprijs dient te worden.

3.3

Het hof stelt voorop dat de kantonrechter niet heeft geoordeeld dat [appellant] geen belang heeft bij de aanstelling van een deskundige: rechtsoverweging 2.4 ziet op het feit dat [appellant] niet bereid was om het door hem verschuldigde voorschot voor de kosten van de deskundige te betalen. [appellant] heeft in zijn grieven niet aangevoerd dat hij inmiddels wel bereid is om het voorschot te betalen, zodat er van moet worden uitgegaan dat dit niet het geval is. Ook het hof oordeelt dat die omstandigheid er reeds aan in de weg staat dat alsnog een deskundige wordt benoemd. Het hof merkt daarbij op dat het gaat om een relatief kleine huurverhoging over een nog slechts relatief korte periode, te weten tot de datum van ontbinding en ontruiming van het gehuurde in januari 2019. Dit beperkte belang van de aanstelling van een deskundige aan de zijde van [appellant] zou daarom vermoedelijk niet opwegen tegen de te verwachten hoge kosten van een deskundigenonderzoek. Grief 1 faalt derhalve.

3.4

Grief 2 richt zich tegen de beslissing van de kantonrechter om de huurprijs per 11 april 2016 vast te stellen op € 770,81 en de overweging van de kantonrechter dat de tijdelijke huurprijsvermindering daarbij buiten beschouwing wordt gelaten. [appellant] stelt dat de kantonrechter ten onrechte de huurprijsvermindering niet heeft verrekend.

3.5

De erfgenamen voeren als verweer dat deze grief berust op een verkeerde lezing van het vonnis. Het bedrag van € 770,81 betreft namelijk enkel de vaststelling van de huurprijs conform hetgeen [deskundige] als deskundige indertijd heeft geadviseerd. Dit verweer is juist. Het door de kantonrechter in het eindvonnis vastgestelde bedrag is de huurprijs zonder verrekening van huurprijsvermindering vanwege gebreken. De totaal vastgestelde betalingsachterstand komt in het eindvonnis dan ook uit op hetzelfde bedrag als in het tussenvonnis van 28 juni 2018, waar de huurprijsvermindering wel is meegerekend: € 22.861,10. Dit betekent dat de kantonrechter in het eindvonnis op de toegewezen vordering wel degelijk de huurprijsvermindering in mindering heeft gebracht. Grief 2 faalt derhalve ook.

3.6

Met
grief 3 richt [appellant] zich tegen rechtsoverweging 2.11 van het bestreden vonnis, waarin de kantonrechter ingaat op de vordering van [appellant] tot herstel van de verwarmingsinstallatie en het hang- en sluitwerk. De kantonrechter heeft deze vordering afgewezen op de grond dat in het tussenvonnis van 28 juni 2018 al beslist is dat er op die punten geen gebreken zijn. [appellant] voert hiertegen aan dat uit het vonnis van 28 juni 2018 blijkt dat er wel degelijk sprake is van gebreken.

3.7

De erfgenamen stellen hier terecht tegenover dat [appellant] geen belang meer heeft bij een herstel van gebreken in het pand, aangezien de huurovereenkomst inmiddels is beëindigd en het gehuurde is ontruimd. Een vordering tot herstel zou slechts toewijsbaar kunnen zijn indien [appellant] het pand nog in gebruik had. Grief 3 faalt daarom ook.

3.8

De conclusie is dat alle grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.

4. Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van de erfgenamen begroot op € 741,00 aan verschotten en € 2.884,00 voor salaris;

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, E.M. Polak en M.E. Hinskens-van Neck en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 16 november 2021.