ECLI:NL:GHAMS:2021:3092

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.268.621/01

zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 7352444/CV EXPL 18-10164

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 21 september 2021

inzake

1.[appellant sub 1] ,

wonend te [woonplaats] ,

2.
[appellante sub 2] ,

wonend te [woonplaats] ,

appellanten,

advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,

tegen

RR REAL ESTATE RESTRUCTURING B.V.,

gevestigd te Hillegom,

geïntimeerde,

advocaat: mr. D. Sjouke te Amsterdam.

Partijen worden hierna [appellanten] en RER genoemd.

1.Het geding in hoger beroep

[appellanten] zijn bij dagvaarding van 26 augustus 2019 in hoger beroep gekomen van de vonnissen van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland van 29 mei 2019 en 26 juni 2019 (aanvulling), onder bovengenoemd zaak-/rolnummer gewezen tussen RER als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie en [appellanten] als gedaagden in conventie tevens eisers in reconventie.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met producties;

- akte, met producties, van de zijde van [appellanten] ;

- antwoordakte van de zijde van RER;

- akte, met productie, van de zijde van RER;

- akte van de zijde van [appellanten]

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en hun hierna weer te geven in hoger beroep deels gewijzigde vorderingen zal toewijzen, met – uitvoerbaar bij voorraad –veroordeling van RER in de proceskosten in beide instanties, inclusief de nakosten en met rente.

RER heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van de bestreden vonnissen, met – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van [appellanten] in de integrale proceskosten in beide instanties.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis van 29 mei 2019 onder 2.1 tot en met 2.14 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Voor zover deze feiten niet zijn weersproken zijn deze ook voor het hof het uitgangspunt. Met hun eerste twee grieven hebben [appellanten] betoogd dat de onder 2.4 en 2.14 vastgestelde feiten onjuist zijn. Met het verwijt dat de vastgestelde feiten deels onjuist zijn wordt hierna rekening gehouden. De vaststaande feiten, waar nodig aangevuld met andere onomstreden feiten, zijn de volgende.

2.1

[X] was tot 2008 eigenaar van een woning met ondergrond, erf en verdere aanhorigheden, staande en gelegen aan [adres] te [plaats] .

2.2

De Stichting Bewaarentiteit Grondvermogen Woningen (hierna: de Stichting) heeft als rechtsopvolgster van Finquiddity Grondvermogen BV een overeenkomst van erfpacht gesloten met [X] , op grond waarvan een recht van erfpacht is gevestigd met betrekking tot de grond en een recht van opstal met betrekking tot de op de grond gebouwde opstallen. [X] was in verband met het erfpachtrecht een maandelijkse canon van € 1.568,09 verschuldigd.

2.3

Bij schriftelijke huurovereenkomst van 27 augustus 2013 heeft [X] vanaf 1 september 2013 de woning aan [appellanten] verhuurd tegen een maandelijkse huurprijs van € 1.800,= (hierna: de woning of het gehuurde). [appellanten] hebben € 3.600,= borg betaald. Per 1 september 2014 bedroeg de huur € 1.821,60 per maand.

2.4

In artikel 2.1 van de huurovereenkomst is overeengekomen dat daarvan deel uitmaken de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (ROZ 2003, hierna: algemene bepalingen). Daarbij is vermeld dat de inhoud van deze algemene bepalingen partijen bekend is en dat huurder hiervan een exemplaar heeft ontvangen. De bladzijde waarop deze bepaling staat is door beide partijen geparafeerd. De laatste bladzijde van de huurovereenkomst is door beide partijen ondertekend. Op de plaats waar ruimte is voor de afzonderlijke handtekening van de huurder voor de ontvangst van een eigen exemplaar van de algemene bepalingen, staat geen handtekening of paraaf. Artikel 20.2 van de algemene bepalingen houdt in dat de huurder bij niet tijdige betaling 1% rente per maand is verschuldigd over de verschuldigde hoofdsom. Artikel 20.6 van de algemene bepalingen houdt in dat huurder een direct opeisbare boete van € 25,= per kalenderdag is verschuldigd voor elke verplichting uit de huurovereenkomst die hij niet nakomt of overtreedt.

2.5

[X] heeft de canon vanaf begin 2017 niet meer voldaan.

2.6

De Stichting heeft uit hoofde van de achterstallige canon derdenbeslag laten leggen onder [appellanten] op de huurpenningen.

2.7

[appellanten] hebben geklaagd over de staat van onderhoud van het gehuurde en

betaling van de huur met ingang van 1 juni 2017 gedeeltelijk, en met ingang van 1 augustus 2017 nagenoeg volledig, opgeschort.

2.8

Op 30 mei 2017 is in opdracht van de Stichting een bouwkundig rapport opgemaakt door Perfect Keur (hierna: rapport 2017), waaruit blijkt dat op korte termijn onderhoud aan de woning diende plaats te vinden tot een bedrag van circa
€ 19.000,= en op termijn (0 tot 5 jaar) voor nog eens ruim € 8.000,=. In het rapport staat vermeld dat de “direct kosten”, kosten die direct moeten worden gemaakt ter voorkoming van verdere schade of vervolgschade, zien op de onderdelen:

Daken en schoorsteen, goten, hemelwaterafvoeren en overstek, plafonds, wanden en kozijnen (binnen), kozijnen en beglazing (exterieur), keuken, toilet en badkamer, verwarming en warm water, fundering, balkons en dakterras, gevels exterieur en bijgebouwen en/of opstallen.

2.9

Bij vonnis van 21 september 2017 heeft de voorzieningenrechter [X] op vordering van de Stichting veroordeeld om de in het rapport 2017 opgesomde onderhoudswerkzaamheden uit te voeren. [X] heeft te kennen gegeven niet over de financiële middelen te beschikken voor het vereiste onderhoud.

2.1

Bij akte van 9 maart 2018 (hierna: de akte) heeft [X] het erfpachtrecht en daarvan afhankelijke opstalrecht met betrekking tot het gehuurde verkocht en geleverd aan RER, die daarmee erfpachter en verhuurder is geworden. In de akte staat, voor zover relevant:

Inleiding

D. De huurder heeft zijn huurverplichtingen (geheel dan wel gedeeltelijk) opgeschort wegens achterstallig onderhoud aan de Onroerende Zaak.

E. Verkoper heeft verklaard dat hij niet over voldoende financiele middelen beschikt om bedoeld achterstallig onderhoud te verhelpen.

(…)

I. Partijen zijn voorts overeengekomen dat Verkoper zijn (huur-)vorderingen op de huurder (uit hoofde van achterstallige huur) zal cederen aan Koper. Deze huurvorderingen zullen aan Koper gecedeerd worden met inachtneming van het daarop gelegde beslag door SBGVWI (zijnde de erfverpachter).

(…)

8.1

Het Verkochte wordt overgedragen onder gestanddoening van de huidige huurovereenkomst. Een kopie van de huurovereenkomst is aan de Akte gehecht (…).

8.3

Verkoper garandeert dat er geen nadere – al dan niet afwijkende of aanvullende overeenkomsten met de huurder bestaan, daaronder begrepen verleende toestemmingen, en dat de door Verkoper aan Koper overgelegde documenten volledig zijn. Verkoper zal de originele huurovereenkomst binnen veertien (14) dagen na heden aan Koper ter hand stellen.

2.11

Bij brief van 12 juli 2018 heeft RER [appellanten] medegedeeld dat zij betwist dat aan [appellanten] een opschortingsbevoegdheid toekomt en [appellanten] gesommeerd de achterstallige huur, vermeerderd met contractuele boetes, buitengerechtelijke kosten en contractuele rente te voldoen.

2.12

Op l7 september 2018 heeft RER per brief aan [appellanten] aangekondigd

onderhoudswerkzaamheden te gaan verrichten, onder meer aan het balkon, de daken en de schoorsteen en het buitenschilderwerk.

2.13

Bij vonnis van de kantonrechter in kort geding van 13 december 2018 (hierna: kortgedingvonnis 2018) is RER (samengevat) veroordeeld tot nakoming van de in het vonnis van 21 september 2017 opgenomen onderhoudsverplichtingen, waarbij de werkzaamheden uiterlijk op 1 april 2019 moesten zijn afgerond. In reconventie is de vordering tot ontruiming van het gehuurde afgewezen en zijn [appellanten] veroordeeld tot betaling van een voorschot op de achterstallige huur van € 10.000,=.

2.14

Perfect Keur heeft op 26 maart 2019 aan de hand van haar rapport van 30 mei 2017 een herinspectie van de woning uitgevoerd en daarover op 3 april 2019 een rapport uitgebracht (hierna: rapport 2019). De bevindingen luiden, voor zover relevant, als volgt:

Door de opdrachtgever is verzocht om een beoordeling van de in eerder genoemde rapportage met nr. 193505, met daarin de kolom kosten van direct noodzakelijk herstel op pagina 6, genoemde punten zijn hersteld of een constatering dat genoemde punten geen verdere schade meer aan het object zullen veroorzaken.

Samenvatting van de bevindingen

Onder de kosten van direct noodzakelijk herstel worden verstaan de kosten die direct moeten worden gemaakt om verdere schade en/of gevolgschade aan een object te voorkomen.

Betreffende onderdelen zijn:

1. Daken en schoorsteen houtrot bij muurplaat is stabiel gebleven en heeft zich niet uitgebreid, oorzaak is weggenomen, goten zijn schoongemaakt en deels vervangen, schoorsteen is geen lekkage of verhoogd vochtpercentage waargenomen

2. Goten en hemelwaterafvoeren, hieraan is herstel uitgevoerd zie ook punt 1, overstekken zijn deels vervangen, schilderwerk is uitgevoerd.

3. Plafonds, wanden en kozijnen, (binnen) is daar waar herstel noodzakelijk was uitgevoerd, scheurvorming fundatie is stabiel en zal geen problemen veroorzaken in de toekomst

4. Kozijnen en beglazing (exterieur) is hersteld of zal verder geen problemen veroorzaken, schilderwerk is naar behoren uitgevoerd.

5. Keuken, toilet en badkamer, werkzaamheden zijn naar behoren uitgevoerd, tevens gevolgschade aan plafond in keuken hersteld.

6. Genoemde zaken met betrekking tot de fundering zijn stabiel, scheurvorming in gevels zijn stabiel, schilderwerk en herstel aan houten gevel is uitgevoerd.

7. Houtrot balustrade is hersteld en schilderwerk is naar behoren uitgevoerd.

7. Bijgebouw is houtrot en schilderwerk naar behoren uitgevoerd.

Uit de herinspectie kan geconcludeerd worden dat het direct noodzakelijk herstel naar behoren is uitgevoerd, tevens zijn op diverse onderdelen ook termijnkosten aangepakt, dit zijn de kosten van noodzakelijk onderhoud waarmee vervolgschade wordt voorkomen aan het object, overige zaken in de rapportage is uitvoering is niet noodzakelijk, er ontstaat geen directe schade maar het betreft een verbetering van de bestaande situatie.

2.15

Zuiver Ingenieurs B.V. (hierna: Zuiver) heeft op 18 juni 2019 de woning bouwkundig gekeurd en daarover een rapport uitgebracht op 5 juli 2019. De directe kosten, kosten die direct moeten worden gemaakt ter voorkoming van verdere schade of vervolgschade, schat Zuiver op € 27.450,= en zijn opgebouwd als volgt:

2.16

Bij e-mail van 19 januari 2020 heeft Zuiver onder meer aan [appellanten] bericht:

Naderhand heeft u mij gevraagd om te oordelen of alle gebreken met daaraan verbonden “direct kosten” uit het rapport van Perfectkeur van 30 mei 2017 (…) ten tijde van mijn opname waren verholpen.

In navolging op deze vergelijking heb ik kunnen concluderen dat het merendeel van de gebreken met “directe kosten” uit het Perfectkeur rapport van 30 mei 2017 op 18 juni 2019 niet waren verholpen.

De volgende gebreken waren (in ieder geval) nog steeds aanwezig:

• Dakbeschot, houtrot bij de muurplaat; (…)

• Schoorsteen zowel voegwerk als lood/zinkwerk; (…)

• Loodstroken aanbouw; (…)

• Badkamer, gebreken aan kitwerk (ernstig); (…)

• Badkamer, vocht achter tegelwand; (…)

• Verwarming, roest op afgiftebronnen; (…)

• Fundering, oppervlakte schimmel (deskundigenrapport vereist); (…)

• Gevels, scheurvorming (deskundigenrapport vereist); (…)

• Open haard: Inspectie en controle door specialist; (…)

3.Beoordeling

Procedure in eerste aanleg

3.1

In eerste aanleg heeft RER, samengevat en voor zover in hoger beroep nog van belang, gevorderd dat de huurovereenkomst met [appellanten] wordt ontbonden en [appellanten] worden veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde alsmede tot betaling van een bedrag van € 27.890,20, althans € 13.151,95 met rente, ter zake van huurachterstand en betaling van de huur tot de ontruiming en betaling van de contractuele boete en buitengerechtelijke kosten. Ook heeft RER gevorderd voor recht te verklaren dat zij op grond van het kortgedingvonnis 2018 geen dwangsommen aan [appellanten] heeft verbeurd. Zij heeft aan deze vorderingen ten grondslag gelegd, samengevat, dat [appellanten] in strijd met hun verplichtingen uit de huurovereenkomst een huurachterstand hebben laten ontstaan en dat zij zelf aan haar onderhoudsverplichtingen op grond van het kortgedingvonnis 2018 heeft voldaan.

3.2

[appellanten] hebben de vorderingen bestreden en tegenvorderingen ingesteld, die, samengevat, erop neerkomen dat RER haar verplichtingen als verhuurder en rechtsopvolger van [X] moeten nakomen. [appellanten] hebben daartoe aangevoerd dat het gehuurde sinds 2015 in verval is en het onderhoud daarvan ernstig achterstallig is, dat RER weigert haar onderhoudsverplichtingen en met de vorige verhuurder gemaakte afspraken over de hoogte van de huur na te komen. RER heeft de tegenvorderingen betwist.

3.3

Bij het bestreden vonnis van 29 mei 2019, uitvoerbaar bij voorraad, heeft de kantonrechter de vordering tot ontbinding en ontruiming toegewezen op grond van de huurachterstand en [appellanten] veroordeeld tot betaling van het primair gevorderde huurbedrag, vermeerderd met de contractuele rente van 1%. Ook heeft de kantonrechter de contractuele boete van € 25,= per dag toegewezen vanaf 1 juni 2017, maar deze gematigd en gemaximeerd op € 5.000,=. De buitengerechtelijke incassokosten zijn toegewezen tot € 1.054,=. De kantonrechter heeft de tegenvorderingen van [appellanten] afgewezen. [appellanten] zijn in de proceskosten veroordeeld. Bij het bestreden vonnis van 26 juni 2019 (aanvulling) heeft de kantonrechter voor recht verklaard dat RER geen dwangsommen aan [appellanten] heeft verbeurd op grond van het kortgedingvonnis 2018. De ontruiming heeft inmiddels plaatsgevonden.

De procedure in hoger beroep

3.4

Tegen deze beslissingen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komen [appellanten] met zestien grieven op. [appellanten] hebben in hoger beroep ook hun eis gewijzigd in die zin dat zij vorderen:

de aan RER toegewezen vorderingen alsnog af te wijzen;

veroordeling van RER tot restitutie van hetgeen [appellanten] uit hoofde van de bestreden vonnissen hebben voldaan;

primair: - een verklaring voor recht dat [appellanten] van 1 juni 2017 tot 18 juni 2019 een huur van € 200,= per maand verschuldigd waren; en

- veroordeling van RER tot terugbetaling van de teveel betaalde huur ten

bedrage van € 9.221,60, of zoveel als door het hof te bepalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling door [appellanten] tot aan de dag van terugbetaling;

subsidiair: - toewijzing aan [appellanten] van een huurverlaging op

grond van artikel 7:207 BW, gelijk aan de door [appellanten] opgeschorte

huurbetalingen gedurende de periode vanaf juni 2017 of een door het hof te bepalen huurverlaging;

vernietiging van de door RER in het geding gebrachte algemene voorwaarden;

voor zover de ontbinding van de huurovereenkomst in stand blijft, veroordeling van RER tot terugbetaling van de waarborgsom van € 3.600,= met rente vanaf 29 juli 2019;

een verklaring voor recht dat RER jegens huurders op grond van het kortgeding vonnis van 13 december 2019 (het hof begrijpt: 13 december 2018) dwangsommen heeft verbeurd tot het maximale bedrag van € 25.000,=.

Geen afspraken met [X] over een lagere huur en/of verrekening

3.5

De kantonrechter heeft het bestaan van een afspraak met [X] inhoudende dat de huur is verlaagd tot € 200,= per maand uitermate onwaarschijnlijk geoordeeld. Zij heeft dat oordeel gebaseerd op de volgende overwegingen. Kramer heeft geen nadere schriftelijke onderbouwing van deze stelling geleverd. [X] had de huurpenningen dringend nodig om aan zijn betalingsverplichting van de maandelijkse canon aan de Stichting Grondvermogen te kunnen voldoen. [X] kon niet meer aan die verplichting voldoen toen [appellanten] de huurbetaling (gedeeltelijk) opschortte en was uiteindelijk genoodzaakt om het erfpacht- en opstalrecht aan RER te verkopen. De kantonrechter heeft vervolgens vastgesteld dat de huurprijs niet is verlaagd, maar nog steeds € 1.821,60 per maand bedroeg.

3.6

Met grieven
1, 3, 4 en 6bestrijden [appellanten] vanuit verschillende invalshoeken het hiervoor weergegeven oordeel van de kantonrechter, de daarop gebaseerde vaststelling door de kantonrechter van de huurachterstand per 2 april 2019 van
€ 27.890,20 en de overweging dat [appellanten] gedurende lange tijd geen huur hebben betaald.

3.7

[appellanten] voeren in hoger beroep, samengevat, aan dat zij – nadat gesprekken over de aankoop van het erfpachtrecht op niets waren uitgelopen – met [X] hebben overlegd over een verlaging van de huurprijs vanwege de bestaande gebreken aan het gehuurde. Uitkomst van het overleg is volgens [appellanten] geweest dat zij vanaf 1 juni 2017 een huurprijs van € 200,= per maand verschuldigd zouden zijn en dat zij teveel betaalde huur over de periode vanaf eind 2015 mochten verrekenen. Vervolgens hebben zij [X] voorgesteld aan te sluiten bij algemene normen zoals vastgelegd in het Gebrekenboek Huurcommissie. De betaling van de lagere huurprijs en verrekening van teveel betaalde huur werd door [X] geaccepteerd omdat [appellanten] daarmee uitvoering gaven aan de gemaakte afspraken. Dit heeft [X] uitdrukkelijk bevestigd in zijn verklaring van 28 december 2018. RER is als opvolgende verhuurder ook aan die afspraken gebonden op grond van artikel 7:226 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW), aldus nog steeds [appellanten]

3.8

Het hof is van oordeel dat niet is komen vast te staan dat [X] en [appellanten] afspraken hebben gemaakt over een verlaging van de huur en/of verrekening van de eerder betaalde huur en legt hierna uit waarom.

3.8.1

[appellanten] zijn niet consistent over de inhoud van de gestelde afspraken met [X] . Die afspraken zijn kennelijk niet schriftelijk vastgelegd (zie ook hierna onder 3.8.2). Ten aanzien van de huurverlaging hebben [appellanten] gesteld dat zij een maandhuur van € 200,= hadden afgesproken, waarna de afspraken zouden zijn gewijzigd waarbij de maandhuur met 40% is verlaagd vanwege achterstallig onderhoud van het gehuurde conform het Gebrekenboek van de Huurcommissie. In het overgelegde overzicht “betaalde huur periode [X] – op basis gebrekenboek”, ondertekend door [X] met vermelding dat dit overzicht correct is en bij zijn verklaring van 28 december 2018 hoort, staan echter maandelijkse verlagingen van de huur weergegeven vanaf 1 mei 2016 van 40% en 30%. Dit overzicht sluit niet aan op de stellingen van [appellanten] omdat daarop geen verlaging van de maandhuur tot € 200,= is vermeld. Ook [X] heeft daarover niet verklaard. Op het in hoger beroep door [appellanten] overgelegde overzicht huurbetalingen staat echter in de kolom
afspraak [X]uitsluitend een bedrag van € 200,= per maand vanaf juni 2017 vermeld.

3.8.2

Daarbij komen de volgende contra-indicaties voor het bestaan van afspraken tussen [X] en [appellanten] over een verlaging van de huur en/of verrekening van de eerder betaalde huur:

( i) niet in geschil is dat geen getekende vaststellingsovereenkomst tussen [appellanten] en [X] bestaat. Bij e-mail van 29 april 2017 is de vaststellingsovereenkomst, inhoudende verlaging van de huur tot € 200,= per maand, aan [appellanten] aangeboden, maar deze is niet getekend. [X] verwijst in genoemde verklaring van 28 december 2018 (naar het hof begrijpt) naar deze, niet getekende, vaststellingsovereenkomst, maar verklaart niet over de omvang van de afgesproken verlaging. Bij e-mail van 31 augustus 2017 aan de advocaat van [X] hebben [appellanten] , voor zover relevant, geschreven:

Zoals ik u ook telefonisch toelichtte is het niet onze intentie om geheel geen huur te betalen. Echter door de staat van onderhoud van de woning en het feit dat uw client de heer [X] niet over financiële middelen beschikt, willen wij uit voorzorg een buffer achterhouden (…). Over de precieze invulling gaan wij graag in nader overleg. (…)Daarnaast zullen wij weer maandelijks een betaling doen. Wij vertrouwen er echter wel op dat wij op korte termijn in overleg tot een meer structurele oplossing kunnen komen.

Vervolgens hebben zij in hun brief aan de advocaat van [X] van 18 september 2017 onder meer geschreven:

Het heeft onze voorkeur om (...) in goed overleg met verhuurder te komen tot aanpassing van de huur en restitutie van het teveel betaalde.

Het zal (…) niet verbazen dat wij aanspraak maken op huurverlaging met terugwerkende kracht.

Uit deze brieven blijkt dat in ieder geval op 18 september 2017 nog geen bindende afspraken over huurvermindering en/of verrekening tussen [appellanten] en [X] bestonden, maar dat [appellanten] daarop slechts “aanspraak” maakten. Kennelijk had het eerder gevoerde overleg niet tot overeenstemming tussen partijen geleid. Pas in het overgelegde en door [X] ondertekende overzicht (zie hiervoor onder 3.8.1) staan maandelijkse huurverlagingen vermeld. [appellanten] hebben echter geen stukken overgelegd waaruit afspraken met [X] over het verlagen van de huur (zoals de omvang van de vermindering) en/of een verrekening (zoals de termijn waarvoor deze zou(den) gelden) blijken;

(ii) de gestelde afspraken tussen [appellanten] en [X] stroken niet met de inhoud van de akte (rov. 2.10), onder meer de garantie van [X] dat er geen nadere overeenkomsten met de huurder bestaan en dat de door Verkoper aan Koper overgelegde documenten volledig zijn (artikel 8.3 akte, rov. 2.10);

(iii) op 9 maart 2018 heeft de notaris die de akte heeft opgesteld via (de bewindvoerder van) [X] bij [appellanten] de huurachterstand opgevraagd. Uit de overgelegde e-mailwisseling blijkt dat daarin is nagevraagd wat het maandelijkse huurbedrag was, waarbij een bedrag van € 1.800,= per maand is genoemd. [appellanten] hebben naar aanleiding van deze e-mail niet geprotesteerd over de daarin genoemde hoogte van de huur;

(iv) [appellanten] hebben zich in de correspondentie met RER niet direct na levering van het erfpacht- en het opstalrecht aan RER beroepen op de gestelde afspraken met [X] . Zij hebben dit pas gedaan in een brief aan RER van 1 augustus 2018. In het bijzonder is de gestelde afspraak dat slechts een huur van € 200,= betaald zou moeten worden niet in deze correspondentie vermeld;

( v) Uit een e-mail van de Stichting aan [appellanten] van 19 maart 2018 blijkt dat [appellanten] zich tot de Stichting hebben gewend met het verzoek om een voorstel met betrekking tot de betaling van de huur aan de Stichting als beslaglegger op die huur. Uit niets blijkt dat [appellanten] zich toen tegenover de Stichting hebben beroepen op een afspraak over huurverlaging of verrekening die zij met [X] zouden hebben gemaakt, hetgeen wel zeer voor de hand had gelegen als dat daadwerkelijk de situatie was.

(vi) [X] was een maandelijkse canon van € 1.568,09 verschuldigd. Het lag voor hem dan ook niet voor de hand afspraken zoals een huurverlaging of verrekening met [appellanten] te maken omdat deze als gevolg zouden kunnen hebben dat hij de canon niet meer zou kunnen betalen. Hierbij neemt het hof in aanmerking dat [X] in de akte heeft verklaard dat hij niet over voldoende financiële middelen beschikte om achterstallig onderhoud te verhelpen
.

RER heeft in haar verweer (onder meer) op de hiervoor besproken contra-indicaties een beroep gedaan, waarmee zij de stellingen van [appellanten] op dit punt gemotiveerd heeft betwist.

3.8.3

In het licht van het voorgaande, had het op de weg van [appellanten] gelegen om hun stellingen over de vermeende afspraken met [X] nader te motiveren. Zij hebben dit echter niet gedaan. Dit betekent dat aan bewijslevering niet wordt toegekomen. Daarmee is ook vast komen te staan dat de huurschuld van [appellanten] aan RER op 2 april 2019 € 27.890,20 bedroeg. In zoverre faalt grief 1, net als de grieven 3, 4 en 6 falen.

Achterstallig onderhoud: vordering huurprijsvermindering

3.9

Grief 5komt op tegen de overweging van de kantonrechter dat [appellanten] geen vordering tot verlaging van de huur op grond van artikel 7:207 BW hebben ingesteld.

3.9.1

Het hof stelt het volgende voorop. Indien en voor zover gebreken in de zin van artikel 7:204 BW bestaan, moet de verhuurder op grond van artikel 7:206 BW de gebreken verhelpen als de huurder dit verlangt, tenzij dat onmogelijk is of uitgaven vereist die redelijkerwijs niet van de verhuurder gevergd kunnen worden. De huurder kan in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen vanaf de dag waarop hij de verhuurder van het gebrek op de hoogte heeft gebracht of waarop het gebrek in voldoende mate bekend was bij de verhuurder (artikel 7:207 BW). Een gebrek als hiervoor bedoeld is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft (artikel 7:204 lid 2 BW). Artikel 7:207 lid 1 BW biedt slechts aanspraak op huurprijsvermindering indien het huurgenot substantieel is aangetast: niet ieder gebrek kan een huurprijsvermindering rechtvaardigen.

3.9.2

Deze procedure is, naar de kern genomen, niet geënt op een (tegen)vordering van [appellanten] tot huurprijsvermindering op de voet van artikel 7:207 BW maar heeft zich (voor wat betreft de tegenvorderingen) met name toegespitst op vorderingen van [appellanten] tot nakoming door RER van de op haar rustende onderhoudsverplichtingen. Weliswaar hebben [appellanten] in eerste aanleg onder meer een huurprijsvermindering op grond van artikel 7:257 BW verzocht en in hoger beroep onder meer (subsidiair) gevorderd een huurprijsvermindering toe te wijzen op grond van artikel 7:207 BW, maar zij hebben niet voldoende gesteld over de wijze waarop het achterstallig onderhoud hun huurgenot (op substantiële wijze) heeft aangetast. Het is voor het hof dan ook niet vast te stellen of en in hoeverre het huurgenot daadwerkelijk is verminderd door het achterstallige onderhoud van het gehuurde. Deze vordering zal daarom worden afgewezen.

3.9.3

Gelet op het voorgaande is grief 5 vergeefs voorgesteld. [appellanten] hebben daarbij immers geen belang meer.

Opschorting huurbetalingen, ontbinding huurovereenkomst

3.1

De
grieven 8 en 12bestrijden de oordelen van de kantonrechter over het door [appellanten] gedane beroep op opschorting. Volgens [appellanten] heeft de kantonrechter te onrechte geoordeeld dat (i) het gedeelte van de huurpenningen dat de huurder mag opschorten afhangt van de ernst van de gebreken, waarbij het dan gaat om in welke mate het huurgenot door het bestaan van de niet verholpen gebreken wordt verminderd en (ii) dat opschorting gedurende lange tijd van de volledige huurbetaling buitenproportioneel is en volstrekt niet voldoet aan genoemde maatstaf, zeker nu [appellanten] al die tijd zijn blijven profiteren van een misschien aan de buitenkant wat verwaarloosd ogende woning, waarvoor zij betrekkelijk kort daarvoor (in 2013) kennelijk nog graag bereid waren een maandelijkse huur van € 1.800,= te betalen. Met g
rief 7voeren [appellanten] in dit verband nog aan dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat het rapport 2017 met name gebreken aan de buitenkant van het gehuurde heeft vastgesteld.
Grief 13houdt – kort gezegd – in dat de kantonrechter ten onrechte: (i) [appellanten] heeft veroordeeld tot betaling van een huurachterstand van € 27.890,= en (ii) heeft geoordeeld dat [appellanten] tekort zijn geschoten in de nakoming van hun betalingsverplichting uit de huurovereenkomst en op grond daarvan de huurovereenkomst heeft ontbonden.

3.10.1

Zoals hiervoor onder 3.9.1 is overwogen, is de verhuurder in beginsel gehouden op verlangen van de huurder gebreken in de zin van artikel 7:204 BW te verhelpen. Voldoet de verhuurder niet aan die verplichting, dan heeft de huurder op grond van het bepaalde in artikel 6:52 lid 1 BW de bevoegdheid om de nakoming van zijn verplichting tot huurbetaling geheel of gedeeltelijk op te schorten, tot aan het moment dat de verhuurder de gebreken zal hebben hersteld. Daarbij geldt dat de hoogte van het bedrag waarvan betaling wordt opgeschort in overeenstemming behoort te zijn met de ernst van de gebreken en de mate waarin het huurgenot door het bestaan van de niet verholpen gebreken wordt verminderd. De hiervoor in 3.10 onder (i) genoemde maatstaf die de kantonrechter heeft gehanteerd is een uitwerking van de wettelijke regeling (art. 6:52 en 6:262 lid 2 BW). Aldus heeft de kantonrechter een juiste maatstaf gehanteerd.

3.10.2

Tussen partijen is niet in geschil dat [appellanten] de huur over juni en juli 2017 gedeeltelijk hebben betaald en daarna aan RER vier keer een klein gedeelte van de maandhuur hebben betaald tot december 2018, toen zij hebben voldaan aan het kortgedingvonnis 2018. [appellanten] hebben in hoger beroep onvoldoende concrete feiten en omstandigheden aangevoerd die nopen tot het oordeel dat opschorting van de huur tot een dermate hoog percentage over een periode van 16 maanden gerechtvaardigd was.

3.10.3

Het rapport 2017 vermeldt ruim € 19.000,= aan directe kosten. De onderdelen waarvoor directe kosten zijn opgenomen in het rapport 2017 hebben ook naar het oordeel van het hof met name betrekking op de buitenkant van het gehuurde omdat slechts drie van de tien posten (de plafonds, wanden en kozijnen (binnen)
(€ 1.130,=), keuken toilet en badkamer (€ 880,=) en de verwarming en warm water
(€ 430,=)) voor een bedrag van € 2.440,= zien op de binnenkant van het gehuurde, terwijl de totale directe kosten ruim € 19.000,= bedragen. Dit betekent dat grief 7 faalt.

3.10.4

Hetgeen hiervoor werd overwogen leidt tot de conclusie dat de ook de grieven 8 en 12 falen en dat het hof, met de kantonrechter, van oordeel is dat [appellanten] ten onrechte de betaling van nagenoeg de volledige huur hebben opgeschort gedurende een lange periode, waardoor tot en met 2 april 2019 een huurachterstand van € 27.890,20 is ontstaan (zie ook hiervoor onder 3.8.3). Zelfs als een gedeeltelijke opschorting van de huur vanwege het achterstallig onderhoud gerechtvaardigd zou zijn geweest, zou nog steeds een substantiële huurachterstand hebben bestaan. Net als de kantonrechter acht het hof het over een dermate lange periode ten onrechte niet betalen van in ieder geval een substantieel deel van de huurpenningen door [appellanten] een ernstige tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Ook grief 13 heeft geen succes.

3.10.5

Het betoog van [appellanten] dat de kantonrechter aan hen ten onrechte geen terme de grâce in de zin van artikel 7:280 BW heeft gegund, wordt verworpen. Vooropgesteld dient te worden dat de bevoegdheid van de rechter om een terme de grâce te verlenen een discretionaire bevoegdheid betreft. Gelet op de hiervoor onder 3.10.2 en 3.10.3 weergegeven ernst en aard van de tekortkoming aan de zijde van [appellanten] heeft de kantonrechter op goede gronden besloten geen terme de grâce te verlenen en ziet ook het hof daartoe geen aanleiding.

Gebreken rapportage 2017 niet tijdig verholpen

3.11

Met grieven
9, 10 en 11betogen [appellanten] , samengevat, dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat uit het rapport 2019 blijkt dat de herstelwerkzaamheden aan het gehuurde eind maart 2019 naar behoren waren verholpen, daarmee de in 2017 geconstateerde gebreken aan de woning zijn opgelost en daaraan de gevolgtrekking heeft verbonden dat RER op grond van het kortgedingvonnis 2018 geen dwangsommen heeft verbeurd.

3.11.1

In rov. 5.2 van het kortgedingvonnis 2017 heeft de voorzieningenrechter geoordeeld welke onderhoudsverplichtingen [X] moest nakomen. In het kortgedingvonnis 2018 is RER veroordeeld tot nakoming van deze onderhoudsverplichtingen voor 1 april 2019. In beide vonnissen wordt verwezen naar het rapport 2017, de veroordelingen zien op de daarin onder “
Directkosten” genoemde werkzaamheden. Dat het om deze onderdelen gaat heeft RER niet betwist.

3.11.2

Tussen partijen is ook niet in geschil dat dezelfde inspecteur van Perfectkeur het rapport 2017 en het rapport 2019 heeft opgesteld. Het rapport 2019 ziet op een herinspectie van het gehuurde, met als doel te controleren of de direct noodzakelijke herstelwerkzaamheden aan het gehuurde eind maart 2019 naar behoren waren verholpen. Het rapport is zeer summier en vermeldt niet dat genoemde herstelwerkzaamheden alle zijn uitgevoerd. Integendeel, er lijkt eerder uit te volgen dat een aantal van die werkzaamheden, zoals die aan/bij de schoorsteen, niet zijn uitgevoerd. In dat verband vermeldt het rapport dat ‘schoorsteen houtrot bij muurplaat is stabiel gebleven en heeft zich niet uitgebreid’, maar niet dat de rotte onderdelen zijn vervangen. [appellanten] hebben gemotiveerd betwist dat alle volgens genoemde kortgedingvonnissen uit te voeren werkzaamheden naar behoren zijn uitgevoerd. Daartoe hebben zij in hoger beroep hun stellingen op dit punt onderbouwd met onder meer het rapport van Zuiver van 5 juli 2019 en de e-mail van Zuiver van 19 januari 2020 (rov. 2.15 en 2.16). Hiertegen heeft RER onvoldoende inhoudelijk verweer gevoerd. Al met al is het hof, anders dan de rechtbank, van oordeel dat is komen vast te staan dat de in het rapport 2017 genoemde werkzaamheden niet tijdig, voor 1 april 2019, waren uitgevoerd. Hetgeen RER in dit verband verder heeft gesteld kan niet tot een ander oordeel leiden.

3.11.3.

Het voorgaande betekent dat RER op grond van het kortgedingvonnis 2018 dwangsommen heeft verbeurd tot het maximum van € 25.000,=. Grief 9, 10 en 11 slagen.

Onredelijk bezwarende (boete)bedingen

3.12

Met
grief 14hebben [appellanten] betoogd dat zij niet gebonden zijn aan de algemene bepalingen. Daartoe hebben zij aangevoerd dat aan hen geen exemplaar van de algemene bepalingen is verstrekt voor of bij het sluiten van de huurovereenkomst, zodat deze vernietigbaar zijn en geen grondslag kunnen bieden voor de vorderingen van RER tot betaling van de contractuele rente van 1% per maand en de contractuele boete van € 25,= per dag. Voor zover de algemene voorwaarden wel van toepassing zouden zijn, moeten de boetebedingen vanwege hun onredelijk bezwarend karakter buiten toepassing blijven, aldus nog steeds [appellanten]

3.12.1

De vermeldingen in de huurovereenkomst over de algemene bepalingen die in dit verband relevant zijn, zijn hiervoor in rov. 2.4 weergegeven. Op grond daarvan is niet komen vast te staan dat de algemene bepalingen aan [appellanten] ter hand zijn gesteld voor of bij het sluiten van de huurovereenkomst. Het hof komt echter niet toe aan bewijslevering op dit punt, gelet op het volgende.

3.12.2

De huurovereenkomst moet worden aangemerkt als een consumentenovereenkomst als bedoeld in Richtlijn 93/13 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn). RER is immers een rechtspersoon die handelt in het kader van haar privaatrechtelijke bedrijfsactiviteit en [appellanten] zijn natuurlijke personen, van wie niet is gebleken dat zij bedrijfs- of beroepsmatig handelden. De artikelen 20.2 en 20.6 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst waarop RER zich heeft beroepen als grondslag voor de door haar gevorderde contractuele rente en boete zijn standaardbepalingen waarover niet afzonderlijk is onderhandeld. Zulke bepalingen worden als oneerlijk beschouwd indien zij, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren. Bij de toetsing of de boetebedingen eerlijk zijn, dienen alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst op het moment waarop de overeenkomst is gesloten in aanmerking te worden genomen, rekening houdend met de aard van de goederen of diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft. Dit betekent dat niet relevant is hoe de onderzochte bedingen in dit geval uitpakken, maar slechts hoe de bedingen in theorie, bezien per datum totstandkoming van de overeenkomst, zouden hebben kunnen uitpakken. Bovendien moet worden beoordeeld of het cumulatieve effect van alle desbetreffende bedingen van de betrokken overeenkomst als oneerlijk is te beschouwen, ongeacht of de schuldeiser daadwerkelijk de volledige nakoming van al die bedingen nastreeft.

3.12.3

Uit het feit dat RER zich op beide boetebedingen heeft beroepen volgt dat volgens haar beide boetebedingen op de betreffende tekortkoming (het niet tijdig betalen van de verschuldigde huur) van toepassing zijn. [appellanten] hebben die uitleg niet bestreden, zodat het hof van die uitleg uitgaat. Het cumulatieve effect van beide boetebedingen moet dus worden beoordeeld. Een dergelijk boetebeding komt voor op de bij de richtlijn gevoegde “Indicatieve lijst” (blauwe lijst, onderdeel e) van bedingen die als oneerlijk kunnen worden aangemerkt. De boete van artikel 20.6 van € 25,= per dag komt het hof in het licht van de maandhuur van € 1.821,60 reeds zeer hoog voor. Daarbij komt dan nog de boeterente van artikel 20.2. Die bedongen rente van 1% per maand ligt ruim boven de wettelijke rente van artikel 6:119 BW en zelfs boven de wettelijke handelsrente van 6:119a BW. Gelet op het voorgaande wordt met de combinatie van beide boetebedingen het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van [appellanten] aanzienlijk verstoord. De artikelen 20.2 en 20.6 worden dan ook als oneerlijke bedingen aangemerkt. Het hof zal daarom beide boetebedingen vernietigen en de vordering van RER tot betaling van de contractuele rente en boete afwijzen. Anders dan RER heeft aangevoerd, staat de door de kantonrechter toegepaste matiging niet in de weg aan vernietiging van de bedingen wegens het onredelijke karakter ervan. Een toegepaste matiging en een matigingsbevoegdheid dienen immers buiten beschouwing te blijven bij de toetsing of een beding onredelijk bezwarend is. Zoals hierboven is overwogen, gaat het erom hoe de bedingen in theorie, bezien per datum totstandkoming van de overeenkomst, zouden hebben kunnen uitpakken.

3.12.4

De door RER subsidiair gevorderde wettelijke rente wordt ook afgewezen, omdat, zoals volgt uit het arrest van het HvJ EU van 27 januari 2021 (ECLI:EU:C:2021:68), dat RER, na vernietiging van een oneerlijk rentebeding (artikel 20.2), geen aanspraak kan maken op de in een bepaling van aanvullend nationaal recht vastgestelde wettelijke schadevergoeding die zonder dat beding van toepassing zou zijn geweest.

Waarborgsom

3.13

De vordering van [appellanten] tot terugbetaling van de waarborgsom van
€ 3.600,= wordt afgewezen. RER heeft gesteld dat zij de waarborgsom heeft gebruikt voor reparatie van het gehuurde na het eindigen van de huurovereenkomst en zich beroepen op verrekening van de waarborgsom met de reparatiekosten. Het beroep op verrekening slaagt. [appellanten] hebben in hun akte van 23 juni 2020 onvoldoende weersproken dat zij de woning in de toestand hebben achtergelaten als omschreven door RER in de memorie van antwoord.

Slotsom en kosten

3.14

Grief 1 slaagt gedeeltelijk. Ook de grieven 2, 9, 10, 11 en 14 hebben succes, net als
grief 15, die geen zelfstandige betekenis heeft, voor zover deze voortbouwt op de grieven 9, 10, 11 en 14, maar de overige grieven niet. De bestreden vonnissen zullen worden vernietigd, maar slechts wat betreft de veroordeling tot betaling aan RER van de contractuele boete van € 25,= per dag vanaf 1 juni 2017 die is gematigd en gemaximeerd op € 5.000,=, de vermeerdering van de verschuldigde maandhuren met de contractuele rente van 1% per maand en de verklaring voor recht dat RER geen dwangsommen heeft verbeurd op grond van het kortgedingvonnis 2018. Voor het overige zal het vonnis worden bekrachtigd. Dit betekent ook dat de overige vorderingen die [appellanten] voor het eerst in hoger beroep hebben ingesteld, zullen worden afgewezen. [appellanten] hebben overigens geen feiten gesteld die, indien bewezen, tot andere oordelen dan hiervoor gegeven leiden, zodat hun bewijsaanbod niet wordt gehonoreerd.

3.15

De vordering van RER tot vergoeding van de werkelijke door haar in verband met deze procedure gemaakte kosten, is slechts toewijsbaar in geval van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen, namelijk als het instellen van de vordering, gelet op de evidente ongegrondheid daarvan, in verband met de betrokken belangen van de wederpartij achterwege had behoren te blijven. De ingestelde vorderingen waren echter niet op voorhand evident kansloos, zodat [appellanten] gelet op de uitkomst van de procedure als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de – forfaitaire – kosten van het geding in hoger beroep.

4.Beslissing

Het hof:

vernietigt de bestreden vonnissen, voor zover [appellanten] daarbij hoofdelijk zijn veroordeeld tot betaling aan RER van de contractuele boete van € 25,= per dag vanaf 1 juni 2017, die is gematigd en gemaximeerd op € 5.000,= en de contractuele rente van 1% per maand vanaf de vervaldatum van de betreffende maandhuur die [appellanten] verschuldigd zijn en voor zover voor recht is verklaard dat RER geen dwangsommen heeft verbeurd op grond van het vonnis in kort geding van 13 december 2018;

in zoverre opnieuw rechtdoende:

wijst af de vordering van RER tot hoofdelijke veroordeling van [appellanten] tot betaling van de contractuele rente (1% per maand), althans de wettelijke rente vanaf de vervaldatum van de betreffende maandhuur;

wijst af de vordering van RER tot hoofdelijke veroordeling van [appellanten] tot betaling aan RER van de contractuele boete van € 25,= per dag vanaf 1 juni 2017;

verklaart voor recht dat RER jegens [appellanten] op grond van het kortgedingvonnis van 13 december 2018 dwangsommen heeft verbeurd tot het maximale bedrag van
€ 25.000,=;

bekrachtigt de bestreden vonnissen voor het overige;

veroordeelt RER tot terugbetaling aan [appellanten] van de contractuele boete van

€ 5.000,= en de contractuele rente van 1% per maand vanaf de vervaldatum van de betreffende maandhuur voor zover [appellanten] deze bedragen uit hoofde van de bestreden vonnissen hebben voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de betaling door [appellanten] tot aan de dag van de gehele terugbetaling;

veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van RER begroot op € 2.020,= aan verschotten en € 1.442,= voor salaris;

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad behalve wat betreft de uitgesproken verklaring voor recht;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A. Wabeke, J.C.W. Rang en M.E. Hinskens-van Neck en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 21 september 2021.