Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.265.606/01
zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : C/15/272163 / HA ZA 18-213
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 5 oktober 2021
inzake
1.[appellant sub 1] ,
wonend te [woonplaats] ,
2. [appellante sub 2],
wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,
appellanten,
advocaat: mr. K. Walburg te Alkmaar,
tegen
1.[geïntimeerde sub 1] ,
2. [geïntimeerde sub 2],
beiden wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,
geïntimeerden,
advocaat: mr. P.H. Visser te Wormerveer.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellanten] en [geïntimeerden] genoemd.
[appellanten] zijn bij dagvaarding van 25 juni 2019 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Noord-Holland, zittingsplaats Haarlem van 3 april 2019, onder bovenvermeld zaak-/ rolnummer gewezen tussen [geïntimeerden] als eisers en [appellanten] als gedaagden.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven;
- memorie van antwoord, met een productie.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 20 augustus 2020 doen bepleiten door hun voornoemde advocaten, mr. Walburg aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellanten] hebben bij memorie van grieven het hoger beroep uitgebreid tot het in deze zaak gewezen tussenvonnis van 19 december 2018 en geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en de vorderingen van [geïntimeerden] alsnog zal afwijzen, met – uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties met nakosten en rente.
[geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging, met veroordeling van [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De rechtbank heeft in het tussenvonnis onder 2.1. tot en met 2.12. de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.
2.1.
[geïntimeerden] hebben, als kopers, op 8 juli 2016 een koopovereenkomst gesloten met [appellanten] , als verkopers met betrekking tot de woning aan de [adres] (hierna: de woning) voor een bedrag van € 207.777,50.
2.2.
In de koopovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen:
Artikel 6 Staat van de onroerende zaak. Gebruik.
6.3
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: wonen. (...)
Artikel 22 Bouwkundig onderzoek
Koper heeft het recht om een bouwkundig onderzoek van constructieve aard (‘dak, gevel, fundering, vloeren, kozijnen, goten, dakbedekking) te laten uitvoeren na de bedenktijd en dan binnen 1 week. Mocht er uit dit onderzoek een bedrag van € 5000,- exclusief BTW of meer aan direct noodzakelijk constructief herstel uitkomen dan hebben kopers het recht de overeenkomst te ontbinden. Deze ontbinding dient uiterlijk 2 weken na de bedenktijd schriftelijk en goed gedocumenteerd bij de verkopend makelaar binnen te zijn.
Artikel 23 Funderingsclausule:
Het is koper bekend dat het object gebouwd is in de periode tussen 1870-1945. De fundering van het verkochte kan bestaan uit grenen heipalen. Deze grenen heipalen kunnen aangetast zijn door bacteriën. Indien deze palen zijn aangetast door bacteriën is op korte of langer termijn funderingsherstel noodzakelijk. Het risico voor eventuele aantasting van de grenen heipalen is per de dag van levering voor koper, die verkoper bij de levering zullen vrijwaren voor alle kosten voortvloeiende uit het betreffende onderzoek waaronder begrepen de kosten voor eventueel funderingsherstel. Het object staat niet in een onderzoeksgebied van grenen heipalen. (...)
Artikel 25 Ouderdomsclausule
Kopers verklaren ermee bekend te zijn dat het hierbij verkochte inmiddels circa 86 jaar oud is en bekend zijn met de dienovereenkomstige staat van het pand. Kopers aanvaarden al in verband daarmee voorzienbare en / of te verwachten tekortkomingen van het onroerend goed in het bijzonder wat betreft de fundering, gevels, leidingen, lozingen, daken en eventueel installaties, ook voor zover die een tijdelijke belemmering kunnen zijn voor het normale gebruik van het verkochte. De kopers bevestigen dat het verkochte in de zin van art. 7.17 BW aan de gesloten overeenkomst beantwoordt.”
2.3.
[geïntimeerden] hebben geen bouwkundig onderzoek laten verrichten aan de woning.
Wel heeft een familielid onder de vloer gekeken. De makelaar van [appellanten] heeft daarover in een e-mail van 9 juli 2016 aan [appellanten] bericht:
“De vader is onder de vloer geweest en zag dat de kopen van de balken aan de kant van de steeg rot zijn maar dat er nieuwe balken tegenaan gelegd zijn. Dit is dus geen probleem. Wat wel een probleem is, is dat de onderslagbal verdraait is, doordat de poeren niet meer recht staan. Hier moet wel iets aan gedaan worden. Pa dacht dat dit iets van € 2500,— zou kosten. Dit valt dus binnen het bedrag wat wij opgenomen hebben. Aan de hand hiervan hebben ze de koopovereenkomst getekend.”
2.4.
De eigendom van de woning is op 26 september 2016 overgedragen aan [geïntimeerden]
en zij hebben de woning op 22 oktober 2016 betrokken.
2.5.
Korte tijd later hebben [geïntimeerden] van een buurman vernomen dat er
problemen waren met het verzakken van het blok van drie woningen waartoe de woning behoort.
2.6.
[geïntimeerden] hebben in de loop van 2017 metingen laten verrichten naar mogelijke
verzakkingen van de woning over de periode maart tot en met oktober 2017.
Hierbij is een verzakking geconstateerd. In een e-mail van 16 oktober 2017 heeft [X] Bouwbegeleiding & Vormgeving gemeld:
“Totaal tussen de eerste en de laatste meting is een verzakking van 43 mm. (...)”
Tevens is gebleken dat de draagbalk onder de muur aan de voorzijde van de woning was gebroken. [geïntimeerden] hebben in dat verband een noodvoorziening laten aanbrengen.
2.7.
Vervolgens hebben [geïntimeerden] een aantal offertes opgevraagd voor funderingsherstel. Toen [geïntimeerden] in dat verband contact hadden met Funderingstechnieken De Coogh B.V. bleek hen dat [appellanten] in 2014 aldaar een offerte hadden gevraagd. In die offerte van 9 juli 2014 staat:
“Hierbij doen wij u prijs toekomen voor het funderingsherstel van de woningen aan de
[adres] . Alle prijzen in deze offerte zijn gebaseerd op gelijktijdig uitvoering van funderingsherstel van 3 woningen.
Omschrijving werkzaamheden waarbij de gehele vloer (incl. oorspronkelijke aanbouw) totaal 61 m2 wordt vervangen):
Constructeurkosten, aanvraag vergunning (alleen fundering); (…)
Aanbrengen van trekankers en conussen;
Beton constructieve vloer (sneldrogend); (...)
Leveren en trillingsvrij aanbrengen stalen buispalen paallengte 19 meter; (...)
Afstorten van de conussen (...)
Totaalprijs (per woning) inclusief B.T.W € 36.736,00
Prijs funderingsherstel van alleen [adres]
De woning [adres] is een woning met gemeenschappelijke bouwmuren met
[adres] . Deze gemeenschappelijke bouwmuur en een deel van de vloerbelasting van de buren dient tijdens het funderingsherstel volledig door [adres] te worden opgevangen. Hiervoor zijn extra stalen buispalen nodig en deze zijn meegenomen in de offerte. (...)
Totaalprijs (nr. 30) inclusief B.TW. € 41.776,00 (...)
Verankering van de palen (afbokken)
Het aanbrengen van de constructieve vloer geeft tijdelijk een groot extra gewicht op de
bestaande fundering. Om het risico van zettingen zo klein mogelijk te houden, worden een aantal op diepte geperste stalen buispalen, d.m.v. ‘bokken” aan de constructieve vloer verankerd en op druk gezet. Deze bokken blijven op druk staan tijdens het persen van de overige stalen buispalen. (...)
Het aanbrengen van de fundatievloer geeft tijdelijk een groot extra gewicht op de bestaande fundering. Hierdoor kunnen tijdens het aanbrengen van de funderingsvloer en het aanbrengen van de palen verfnaden in muren en kozijnen open springen en kunnen scheurtjes in stucwerk en tegelwerk ontstaan (...).
2.8.
In december 2017 hebben [geïntimeerden] een noodvoorziening betreffende de fundering laten treffen. De kosten hiervoor bedroegen € 3.705,65 excl. btw, zijnde € 4.483,83 incl. btw.
2.9.
Bij brief van 2 januari 2018 hebben [geïntimeerden] [appellanten] aansprakelijk gesteld voor de schade. In een brief van 23 januari 2018 aan [appellanten] heeft de advocaat van [geïntimeerden] geschreven:
(...) U was van deze verzakkingen op de hoogte. U heeft metingen laten verrichten en op 9 juli 2014 een offerte voor funderingsherstel laten uitbrengen zowel voor separaat voor uw woning als voor het blok van drie woningen.
Deze offerte heeft u indertijd niet aan uw buren getoond danwel met hen besproken blijkt thans. (...)
2.10.
Op verzoek van [geïntimeerden] heeft Basis Funderingstechniek op 16 februari 2018 een offerte uitgebracht voor funderingsherstel [adres] . Daarin staat onder meer:
(...) Onze werkzaamheden bestaan uit: (...)
Betonvloer:
* Aanbrengen conische sparingen met trekankers voor het inpersen van de palen. (...)
Palen:
* Trillingsvrij inpersen van de palen conform opgave constructeur. (...)
* Om de risico’s van verzakking na het storten van de constructievloer op de woning weg te nemen zullen wij “stalen bokken” aanbrengen. Om deze techniek toe te passen kunnen we het gewicht van de woning tijdelijk opvangen via de nieuwe aangebrachte palen. (...)
* Afstorten van de conusgaten in de betonvloer. (...)
Aanneemsom inclusief BTW € 39.850,00
Deze prijs is gebaseerd als het funderingsherstel bij woning nr. 26 – 28 - 30 gelijktijdig kan worden gestart. (...)
2.11.
Basis Funderingstechniek heeft vervolgens funderingsherstel in de woning van
[geïntimeerden] uitgevoerd.
2.12.
In een op verzoek van [geïntimeerden] opgesteld rapport van Bouwkundig Adviesbureau [Y] van 31 oktober 2018 staat onder meer:
Voor rotatie van de woning geldt de volgende normering
Rotatie Schadetypering Benaming
(...)
1:200 tot 1:100 Architectonisch Matig
1:100 tot 1:75 Constructief Groot
(…)
Kijkend naar de totale rotatie van de voorgevel over de drie woningen bedraagt de rotatie
179,5:14320=1:79,7
Hieruit kan worden geconcludeerd dat de rotatie van de voorgevel constructie groot is.
Als we kijken naar de rotatie van [adres] bedraagt deze
24:2800 = 1:116,7
Dit zou betekenen een architectonische matige rotatie.
Echter dienen we in deze situatie naar het gehele blok te kijken.
Voor de zakking van de woning geldt de volgende normering
Zakking (mm/jaar) Benaming
(…)
> 4 Zeer groot
(…)
Voor het gehele blok geldt een zakking van 43 mm in 7 maanden. Dit staat gelijk aan een zakking van 73,7 mm op jaarbasis uitgaande van een gelijkmatige zakkingssnelheid
Voor de woning [adres] geldt een geregistreerde zakking van 22,5 mm, op punt
LS30, tussen 19 juni 2017 en 14 oktober 2017.
In beide gevallen geldt dat de zakking veel groter is dan 4 mm op jaarbasis.
Op basis van voorgaande kon worden gesteld dat het herstellen van de fundering op korte termijn dan ook noodzakelijk was om verdere zakking en de daarbij optredende schade aan de woning te voorkomen.”
3.Beoordeling
3.1.
In deze procedure vorderen [geïntimeerden] - kort weergegeven - verklaring voor recht dat [appellanten] bij de verkoop van de woning hun mededelingsplicht hebben geschonden door [geïntimeerden] niet te informeren over het rapport van ‘de Coogh’ en de daaraan ten grondslag liggende meetgegevens, alsmede (primair) veroordeling van [appellanten] tot vergoeding van de uit de schending van hun mededelingsplicht voortvloeiende schade, op te maken in een schadestaatprocedure en (subsidiair) de koopovereenkomst partieel te vernietigen en de koopprijs te verlagen, alles met veroordeling van [appellanten] in de proceskosten. [geïntimeerden] hebben deze vorderingen primair gegrond op non-conformiteit in de zin van artikel 7: 17 BW. [appellanten] hebben de vorderingen van [geïntimeerden] bestreden en geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van [appellanten] met veroordeling van [appellanten] in de proceskosten.
3.2.
De rechtbank heeft, na nadere opgave door [geïntimeerden] van hun schade en debat daarover, de gevorderde verklaring voor recht uitgesproken en [appellanten] veroordeeld tot betaling aan [appellanten] van een schadevergoeding van € 43.433,22 alsmede tot betaling van de proceskosten. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komen [appellanten] op met elf grieven. Het hof wijst erop dat, anders dan [geïntimeerden] betogen, het [appellanten] vrij stond om in de memorie van grieven het hoger beroep uit te breiden tot het tussenvonnis.
3.3.
De eerste grief van [appellanten] richt zich tegen de overwegingen 4.2 tot en met 4.5. van het tussenvonnis, waarin de rechtbank heeft geoordeeld dat [appellanten] hun mededelingsplicht hebben geschonden, zodat de woning niet de eigenschappen had die [geïntimeerden] op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten.
3.4.
[appellanten] stellen in dit verband onder meer dat zij niet op de hoogte waren van een breuk in een balk en de daarmee gepaard gaande verzakking. Ook stellen zij dat [geïntimeerden] , mede gelet op de ouderdoms- en funderingsclausule in de koopovereenkomst, niet de eigenschappen van een nieuwe woning mochten verwachten en een bouwkundig onderzoek hadden moeten laten verrichten. [appellanten] stellen ook dat zij de offerte van De Coogh uitsluitend met het oog op een eventuele verbouwing hadden aangevraagd en dat enerzijds destijds geen sprake was van een noodzaak tot dringend funderingsherstel, terwijl anderzijds op grond van de koopovereenkomst voor [geïntimeerden] duidelijk had moeten zijn dat funderingsherstel op een zeker moment noodzakelijk zou zijn. Ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst waren bovendien inmiddels al weer twee jaar verstreken sinds de offerte van De Coogh uit 2014, aldus [appellanten]
3.5.
Het hof volgt [appellanten] niet in hun stellingen. [appellanten] hebben onvoldoende verklaring gegeven voor het feit dat zij van De Coogh een offerte voor ingrijpende en dure funderingswerkzaamheden hebben gekregen en daar hun kopers niet over informeerden. Hun stelling dat het hun bij het vragen van de offerte slechts om een eventuele verbouwing ging is onvoldoende gemotiveerd. Zij hebben niet voldoende kunnen toelichten - ook niet nadat daar bij de mondelinge behandeling in hoger beroep uitdrukkelijk om is gevraagd - waarom in die offerte geen melding is gemaakt van die verbouwingswerkzaamheden. Ook overigens wijst niets in die richting, integendeel, de omstandigheid dat de offerte betrekking heeft op funderingsherstel in het gehele blok wijst in hoge mate op het tegendeel. Evenmin is gebleken dat de geoffreerde werkzaamheden alleen nodig geacht werden bij het uitvoeren van een verbouwing. Daar komt bij dat, ook als de offerte in het kader van een verbouwing gegeven zou zijn, de inhoud daarvan en met name de hoge kosten van de noodzakelijke funderingswerkzaamheden aanleiding hadden moeten zijn om [geïntimeerden] daarover te informeren. Dat [geïntimeerden] vanwege de ouderdom van de woning rekening dienden te houden met de noodzaak van funderingswerkzaamheden op termijn doet daaraan niet af, omdat de offerte - zonder verdere toelichting, die ontbreekt - niet anders kan worden opgevat als een signaal dat de fundering reeds ten tijde van de koop herstel behoefde en dat dit herstel een aanzienlijk bedrag vergde. Het gegeven dat de offerte ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst reeds twee jaar oud was, maakt de noodzaak tot het informeren over deze eigenschap van de woning juist dringender. Dat [geïntimeerden] zelf geen deugdelijk funderingsonderzoek lieten doen (er is hebben slechts een kennelijk oppervlakkige inspectie verricht), neemt niet weg dat zij er geen rekening mee behoefden te houden dat de fundering reeds op dat moment voor een dergelijk bedrag hersteld diende te worden én dat [appellanten] dit wisten. [geïntimeerden] hebben zich er derhalve terecht op beroepen dat de woning niet aan de koopovereenkomst beantwoordde. De grief faalt.
3.6.
De tweede grief van [appellanten] is gericht tegen de overwegingen 4.6. en 4.7. van het eindvonnis, die betrekking hebben op de door [geïntimeerden] gestelde schadeposten en strekken tot toewijzing daarvan. [appellanten] werpen in dit verband opnieuw op dat de woning aan de koopovereenkomst beantwoordde, maar dat betoog is met de beoordeling van grief I al verworpen. Verder betwisten zij de schadeposten, maar motiveren zij die betwisting onvoldoende. De grief faalt.
3.7.
De derde grief van [appellanten] is gericht tegen de door de rechtbank uitgesproken verklaring voor recht en heeft geen zelfstandige betekenis.
3.8.
Met grief IV komen [appellanten] op tegen de beslissing van de rechtbank dat de kosten van een tijdelijke noodvoorziening in de woning voor rekening van [appellanten] komen. Hetgeen [appellanten] hiertoe aanvoert is met de vorige grieven al verworpen.
Ook als wordt aangenomen dat de balk bij de voordeur nog niet gebroken was ten tijde van verkoop en levering van de woning aan [geïntimeerden] , is er reden om de kosten van tijdelijke noodvoorziening te vergoeden. [geïntimeerden] hoefden immers niet te verwachten dat de woning plotseling een dergelijk gebrek vertoonde en dat een noodvoorziening nodig zou zijn. De grief faalt.
3.9.
Grief V is gericht tegen toewijzing van kosten die [geïntimeerden] hebben moeten maken om een bouwvergunning te verkrijgen. Dat [geïntimeerden] , zoals [appellanten] aanvoeren, bij aankoop van een woning van deze leeftijd hoe dan ook op enig moment funderingsherstel zouden moeten laten verrichten, is niet uitgesloten, maar met de kosten in de omvang van de door hen nu gevorderde schade behoefden zij geen rekening te houden. Hierna zal het hof oordelen over de vraag of de door [appellanten] aangevoerde omstandigheden een hogere aftrek ‘nieuw voor oud’ nodig rechtvaardigen. Verder hebben [appellanten] , tegenover de betwisting door [geïntimeerden] , onvoldoende gemotiveerd dat de bouwvergunning niet is aangevraagd vanwege het noodzakelijke funderingsherstel, maar vanwege (andere) verbouwingswerkzaamheden. De grief faalt.
3.10.
Grief VI strekt er toe te betogen dat de rechtbank ten onrechte de herstelkosten heeft toegewezen, omdat onduidelijk is of deze (alle) noodzakelijk waren, omdat [geïntimeerden] de kosten van funderingsherstel vroeg of laat toch al zouden moeten maken.
[appellanten] hebben de noodzaak van de afzonderlijke kostenposten onvoldoende gemotiveerd betwist. Voor zover zij menen dat deze niet behoeven te worden gehonoreerd omdat op termijn funderingsherstel noodzakelijk zou zijn, zal het hof die argumenten hierna betrekken bij de beoordeling van de aftrek ‘nieuw voor oud’.
3.11.
Grief VII, VIII en IX betreffen toegewezen schadeposten, maar hebben gelet op de toelichting geen zelfstandige betekenis.
3.12.
Met grief X betogen [appellanten] dat de rechtbank een hoger percentage aftrek ‘nieuw voor oud’ had moeten toepassen en daarbij rekening had moeten houden met het eigen nalaten van [geïntimeerden] Het hof volgt [appellanten] in zoverre, dat de beperkte levensduur van de bestaande fundering van de woning een aftrek ‘nieuw voor oud’ rechtvaardigt. [geïntimeerden] mochten verwachten een woning te verkrijgen met een fundering die mogelijk op niet al te lange termijn geheel of gedeeltelijk zou moeten worden hersteld. Na het uitgevoerde funderingsherstel beschikken zij over een woning die gedurende lange tijd geen funderingsherstel behoeft. Gelet op hetgeen partijen hierover verder nog hebben aangevoerd zal het hof de aftrek ‘nieuw voor oud’ stellen op 35% in plaats van op 20%, zoals de rechtbank heeft gedaan.
3.13.
Gegeven het feit dat [appellanten] een op hen rustende spreekplicht hebben geschonden ziet het hof geen aanleiding voor de door hen bepleite aftrek wegens eigen schuld, naast de genoemde aftrek ‘nieuw voor oud’.
3.14.
Grief XI heeft geen zelfstandige betekenis.
3.15.
De grieven slagen voor zover deze zijn gericht tegen de door de rechtbank toegepaste aftrek nieuw voor oud. Het hof stelt deze aftrek op 35% in plaats van 20%. De schade die [appellanten] aan [geïntimeerden] moeten vergoeden zal daarom begroot worden op € 35.289,49 in plaats van € 43.433,22. Het eindvonnis zal in zoverre worden vernietigd. [appellanten] zullen als overwegend in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in appel.
4.Beslissing
Het hof:
vernietigt het eindvonnis van 3 april 2019, voor zover daarbij de schade tot betaling waarvan [appellanten] is veroordeeld is begroot op € 43.433,22,
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
begroot deze schade op € 35.289,49;
bekrachtigt het tussenvonnis van 19 december 2018 en het eindvonnis van 3 april 2019 voor het overige;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 741,-- aan verschotten en € 3.918,-- voor salaris;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, J.C.W. Rang en C.A.H.M. ten Dam en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 5 oktober 2021.