ECLI:NL:GHAMS:2021:2803

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.269.502/01

zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : C/15/282624/HA ZA 18-813

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 7 september 2021

inzake

[appellant 1] ,

[appellant 2] ,

beiden wonend te [plaats A] , gemeente [gemeente] ,

appellanten,

tevens incidenteel geïntimeerden,

advocaat: mr. R.F.A. Rorink te Hardenberg,

tegen

1.[X] ,

wonend te [plaats B] , Spanje,

2. [X] HOLDING B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

3. GROND & VASTGOED PARTICIPATIEMAATSCHAPPIJ B.V.,

gevestigd te Zaandam,

geïntimeerden,

tevens incidenteel appellanten,

advocaat: mr. K.Chr. Spee te Amsterdam.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellanten] en [geïntimeerden] genoemd en geïntimeerde sub 1 [X] .

[appellanten] zijn bij dagvaarding van 12 november 2019 in hoger beroep gekomen van vonnissen van de rechtbank Noord-Holland van 13 februari 2019 (hierna: het bestreden tussenvonnis) en 25 september 2019 (hierna: het bestreden eindvonnis), onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [appellanten] als eisers in conventie, tevens verweerders in reconventie en [geïntimeerden] als gedaagden in conventie tevens eisers in reconventie.

Bij arrest van 10 december 2019 heeft het hof bepaald dat partijen tezamen met hun advocaten zullen verschijnen voor een mondelinge behandeling teneinde een schikking te beproeven. Partijen hebben afgezien van die mondelinge behandeling.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, tevens vermeerdering van eis, met producties;

- memorie van antwoord in principaal hoger beroep, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep;

- memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep, tevens akte houdende rectificatie.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellanten] hebben, met vermeerdering van eis, in principaal hoger beroep geconcludeerd dat het hof het bestreden tussenvonnis in zijn geheel en het bestreden eindvonnis wat betreft de punten 7.1 tot en met 7.4 en 7.7. tot en met 7.9 zal bekrachtigen en voor het overige, in conventie, zal vernietigen en alsnog voor recht zal verklaren - kort samengevat - dat de koopovereenkomst en drie aanvullingen daarop zijn ontbonden en dat [geïntimeerden] aansprakelijk zijn voor de schade die [appellanten] als gevolg van de ontbinding hebben geleden, met veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling van (i) € 677.570,00 aan schadevergoeding, met wettelijke handelsrente, (ii) € 5.163,75 aan buitengerechtelijke kosten, (iii) overige schadevergoeding, nader op te maken bij staat, en (iv) de kosten van het geding in beide instanties, met nakosten.

[geïntimeerden] hebben in principaal hoger beroep geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van [appellanten] , met bekrachtiging van het bestreden eindvonnis, met beslissing over de proceskosten. In incidenteel hoger beroep hebben zij geconcludeerd dat het hof het bestreden eindvonnis zal vernietigen en alsnog voor recht zal verklaren dat de latere aanvullingen van de koopovereenkomst (eveneens) zijn ontbonden bij brief van 25 juli 2018, met veroordeling van [appellanten] tot terugbetaling van hetgeen [geïntimeerden] uit hoofde van het bestreden eindvonnis aan [appellanten] hebben betaald en veroordeling van [appellanten] in de kosten van het hoger beroep.

[appellanten] hebben in incidenteel hoger beroep geconcludeerd tot afwijzing daarvan, met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het hoger beroep.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Feiten

De rechtbank heeft in het bestreden eindvonnis onder 2.1 tot en met 2.10 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Voor zover deze feiten in hoger beroep niet in geschil zijn, dienen zij ook het hof als uitgangspunt. Met de grieven I, II en III hebben [appellanten] bezwaren geuit tegen de vaststelling van enkele feiten dan wel het niet vermeld zijn daarvan in het bestreden eindvonnis. Het hof heeft hiermee rekening gehouden bij de vaststelling van de feiten en zal deze grieven, voor zover nodig, inhoudelijk bij de beoordeling nader bespreken. Aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de relevante feiten neer op het volgende.

2.1

[geïntimeerden] houden zich bezig met de koop- en verkoop en exploitatie van onroerende zaken, meer specifiek percelen grond. Daarnaast is [X] bestuurder van [de onderneming] , een onderneming die zich bezig houdt met de realisatie, exploitatie en verkoop van (grootschalige) zonneparken.

2.2

[appellanten] drijven te [plaats A] (gemeente [gemeente] ) een agrarisch bedrijf, voorheen gericht op melkrundveehouderij, thans gericht op jongveeopfok en akkerbouw. In 2016 exploiteerden zij 46 hectare landbouwgrond, waarvan 43 hectare in eigendom en drie hectare gepacht.

2.3

Op 24 augustus 2016 hebben [appellanten] een overeenkomst met [geïntimeerden] gesloten (hierna: de koopovereenkomst) strekkende tot de verkoop door [appellanten] van vijf percelen grond te [plaats A] , gemeente [gemeente] , ter grootte van 25.63.00 ha.a.ca (hierna: de percelen), aan [geïntimeerden] , voor een koopprijs van € 2.600.000,00, met als datum van notariële levering 15 december 2016, dan wel een nader tussen partijen overeen te komen eerdere of latere datum.

2.4

De koopovereenkomst is namens [appellanten] opgesteld door [de makelaar] (hierna: [de makelaar] ). Artikel 12, lid 4 daarvan luidt als volgt:

Deze overeenkomst zal, mits met inachtneming van het navolgende, door koper uiterlijk 15 november 2016 ontbonden (kunnen) worden zonder vergoeding en/of compensatie van schade of kosten indien door de Gemeente [gemeente] aan koper niet de aangevraagde omgevingsvergunning is verleend voor het realiseren van een zonnepark. Op vervulling van dit lid vermelde voorwaarde kan slechts koper beroepen. Dit beroep moet geschieden door middel van een schriftelijke mededeling aan de notaris en/of [de makelaar] te [plaats C] .

(…)

2.5

In aanvulling op de koopovereenkomst zijn partijen op 28 december 2016 (hierna: Aanvulling I) het volgende overeengekomen:

1. Verkoper en Koper hebben voorafgaande aan deze overeenkomst ter zake het Verkochte een koopovereenkomst gesloten welke door verkoper op 15 augustus 2016 en door koper op 24 augustus 2016 voor akkoord is ondertekend. Koper heeft geen gebruik gemaakt van de in artikel 12 van die koopovereenkomst opgenomen ontbindende voorwaarden, waardoor de overeenkomst inmiddels niet meer ontbonden kan worden. Koper heeft vervolgens aangegeven niet tijdig aan zijn verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst te kunnen voldoen. Koper erkent hierbij in gebreke te zijn waar het de tijdige nakoming van de bedoelde overeenkomst betreft.

2. Verkoper en Koper komen bij deze een waarborgsom ter grootte van 10% van de koopprijs overeen. Bedoeld bedrag ad € 260.000,00 zal in twee termijnen door of namens Koper zijn overgemaakt op rekening van verkoper […] De betaalde waarborgsom zal bij de Overdracht in mindering worden gebracht van de Koopprijs. Verkoper en Koper zijn daartoe nu voor alsdan overeengekomen dat de Overdracht op 7 augustus 2017 zal plaatsvinden, of zoveel eerder als partijen daartoe zullen besluiten.

3. Indien de Overdracht niet op uiterlijk 7 augustus 2017 heeft plaatsgevonden zal Koper zonder nadere aankondiging en/of ingebrekestelling in verzuim zijn en zal de waarborgsom als een niet voor rechterlijke matiging vatbare gefixeerde boete ad € 260.000,00 door Koper aan Verkoper vervallen zijn.

(…)

2.6

Op enig moment hebben [geïntimeerden] het bedrag van € 260.000,00 aan [appellanten] betaald.

2.7

Partijen hebben bij aanvullende overeenkomst van 4 augustus 2017 (hierna: Aanvulling II) de datum van overdracht opgeschort tot uiterlijk 1 november 2017. In de aanvullende overeenkomst staat verder het volgende:

(…)

5. Verkoper zal voor de schade die vanwege de opgeschoven datum van Overdracht wordt geleden als volgt worden gecompenseerd:


betaling van een geldbedrag van € 10.000,- vóór 7 augustus 2017 op rekening van verkoper (…) en daarnaast


levering door Koper van 30.000 kwh aan nieuwe zonnepanelen met randapparatuur voor het omzetten van de zonne-energie naar het stroomnet (…) en daarnaast


het Verkochte kopen als cultuurgrond en een beroep doen op en zich richten naar de vrijstelling overdrachtsbelasting op grond van artikel 15, eerste lid, onder q Wet op belastingen van rechtsverkeer welke afwijkt van wat men in de eerste koopovereenkomst cultuurgrond artikel 2 lid 3 en artikel 5 lid 2 is overeengekomen; en daarnaast


gebruik van het Verkochte gedurende het jaar 2018 om niet.

(…)

2.8

Op 17 november 2017 hebben partijen nogmaals een aanvullende overeenkomst gesloten (hierna: Aanvulling III). Hierin zijn de volgende bepalingen opgenomen:

(…)

6. Partijen hebben in de loop van de maand oktober 2017 voorzien dat Koper niet in staat is tot afname van het gekochte op 1 november 2017. Op verzoek van Koper wordt de Overdracht dan ook wederom opgeschort, tot uiterlijk 16 januari 2018. Dit gegeven laat de bereikte wilsovereenstemming als verwoord in de Koopovereenkomst Cultuurgrond d.d. 22 december 2016/28 december 2016 alsmede de aanvulling op de Koopovereenkomst Cultuurgrond d.d. 25 juli 2017 onverlet. Verkoper zal Koper voor de schade die vanwege de wederom opgeschoven datum van overdracht wordt geleden als volgt compenseren:


Verkoper mag de onroerende zaken als bedoeld in de Koopovereenkomst Cultuurgrond d.d. 22 december 2016/28 december 2016 om niet in gebruik houden voor agrarische doeleinden, zolang de bestemming van de betreffende cultuurgrond niet zodanig is gewijzigd dat Koper de cultuurgrond kan bestemmen voor het doel waarvoor Koper de cultuurgrond heeft gekocht, waarbij geldt dat Verkoper en Koper in de aanvulling Koopovereenkomst Cultuurgrond d.d. 25 juli 2017 reeds zijn overeengekomen dat dit gebruik om niet in elk geval zal voortduren gedurende het jaar 2018 en daarna tot het moment dat Koper de Cultuurgrond daadwerkelijk kan aanwenden voor het doel waarvoor Koper de Cultuurgrond heeft gekocht; en daarnaast


Koper zal aan Verkoper vanaf 1 november 2017 tot het moment van de Overdracht een rentevergoeding betalen van 5% over de Koopsom, derhalve € 9.750,- per maand voor elke maand dat de Overdracht niet heeft plaatsgevonden – een gedeelte van een maand te zien als een maand en wel vóór de 1e van de maand, voor het eerst op 1 november 2017; en daarnaast


indien na de levering Koper op enig moment mocht besluiten de cultuurgrond of enig gedeelte daarvan te verkopen of anderszins over te dragen aan een derde, dan is Koper gehouden Verkoper van dit voornemen in kennis te stellen door middel van een aangetekende brief. Verkoper heeft het voorkeursrecht van koop de grond dan te verwerven tegen de agrarische waarde. Dit voorkeursrecht van koop houdt in dat Koper Verkoper in de gelegenheid dient te stellen een uiterst bod van een derde over te nemen vóór Koper een overeenkomst sluit met een derde. Daartoe dient Koper Verkoper alsdan een termijn te gunnen van minimaal 8 dagen bedenktijd. Indien Koper tekort schiet in zijn verplichtingen aangaande het voorkeursrecht van koop, dan verbeurt Koper aan Verkoper een niet voor matiging vatbare boete ter grootte van 10% van de koopprijs, onverminderd het recht van Verkoper om algehele vergoeding van haar schade te vorderen.

(…)

2.9

[de makelaar] heeft namens [appellanten] op 23 en 26 april 2018 [geïntimeerden] voorgesteld de koopovereenkomst nogmaals aan te vullen. [geïntimeerden] hebben deze voorstellen van de hand gewezen. In de concepten waren namens [appellanten] de volgende bepalingen voorgesteld:

(…)

2. Verkoper en Koper zijn een waarborgsom ter grootte van 10% van de koopprijs overeengekomen. Deze waarborgsom is door Koper voldaan.

3. Partijen zijn overeengekomen dat de Overdracht op uiterlijk 7 augustus 2017 diende te hebben plaatsgevonden, bij gebreke waarvan Koper zonder nadere aankondiging en/of ingebrekestelling in verzuim zou zijn en de waarborgsom als een niet voor rechterlijke matiging vatbare boete ad € 260.000,00 door Koper aan Verkoper vervallen zijn.

4. Er is door omstandigheden die voor rekening en risico van Koper komen niet uiterlijk 7 augustus 2017 geleverd[hof: ‘en ook niet nadien’ is toegevoegd in het concept van 26 april 2018]
, waardoor Koper[hof: ‘inmiddels’ is toegevoegd in het concept van 26 april 2018]
in de gefixeerde boete is vervallen. Verkoper en Koper stellen bij deze vast dat genoemde waarborgsom als gefixeerde schadevergoeding is vervallen aan Verkoper, waarvoor bij deze kwijting wordt verleend.

(…)

2.1

De advocaat van [appellanten] heeft bij brief van 9 juli 2018 aan [geïntimeerden] geschreven:

(…)

Sindsdien wordt vanuit [de onderneming] dan ook een maandelijkse rentevergoeding betaald, zulks met uitzondering van de maanden juni en juli 2018. Voor zover nodig geldt deze brief als een ingebrekestelling en sommatie de vergoeding over de maanden juni en juli 2018 binnen acht dagen na heden te hebben voldaan. Inmiddels ook een contractueel bedongen boete bij wijze van gefixeerde schadevergoeding vervallen aan cliënten, en zijn bij wijze van compensatie zonnepanelen geleverd. (…)

Namens cliënten verzoek ik [de onderneming] , voor zover nodig sommeer ik haar, om de onderliggende koopovereenkomst d.d. 15/24 augustus 2016binnen 8 dagen na dagtekening van deze briefna te zijn gekomen, door de koopsom ad € 2.600.000,-- te storten op de derdengeldrekening van de door [de onderneming] aan te wijzen notaris (…). Voldoet [de onderneming] niet aan dit verzoek, c.q. deze sommatie, dan geldt deze brief als de ingebrekestelling waardoor zij voor zoveel nodig in verzuim komt te verkeren. Primair geldt evenwel dat [de onderneming] reeds van rechtswege in verzuim is geraakt.

Blijft nakoming uit, dan zal ik mij met cliënten beraden op het vervolg. Cliënten behouden zich afhankelijk van de ontwikkelingen alle rechten voor om nakoming te vorderen met schadevergoeding, dan wel de onderliggende overeenkomst te ontbinden waarbij een afspraak gemaakt zal worden op een vervangende schadevergoeding. (…)

2.11

Bij brief van 25 juli 2018 heeft de advocaat van [appellanten] het volgende aan [geïntimeerden] geschreven:

(…)

Cliënten hebben in hun brief van 9 juli aangegeven dat zij een keus zouden maken in de mogelijkheid nakoming te vorderen dan wel over te gaan tot ontbinding van de koopovereenkomst en te opteren voor een vervangende schadevergoeding. Zij hebben hun keuze inmiddels gemaakt en deze deel ik u hierbij mede: namens cliënten ontbind ik bij deze de onderliggende koopovereenkomst en thans maak ik namens cliënten aanspraak op een vervangende schadevergoeding.

(…)

2.12

Op 5 november 2018 heeft [de makelaar] het volgende aan [appellanten] geschreven:

(…)

Na opname en beoordeling, recherche van recente verkochte cultuurgrond in de directe omgeving en het huidige aanbod, zijn wij tot een verwachte verkoopprijs gekomen van € 75.000,-/ha.

(…)

2.13

Bij brief van 23 april 2020 hebben [appellanten] aan [geïntimeerden] geschreven:

De Koopovereenkomst is als gemeld per 25 juli 2018 ontbonden. (…) Nu vaststaat dat de Koopovereenkomst is ontbonden geldt deze brief aan u en de genoemde besloten vennootschappen voor zover nodig als een ingebrekestelling waar het gaat om de nakoming van de bedoelde Aanvullingen I, II en III.

Deze brief geldt als aanzegging dat u en de besloten vennootschappen Aanvulling I, Aanvulling II en Aanvulling III binnen veertien dagen na dagtekening van deze brief behoren te zijn nagekomen, bij gebreke waarvan de bedoelde Aanvulling I, II en III alle nu voor alsdan worden ontbonden per de 15e dag na dagtekening van deze brief. Cliënten maken alsdan aanspraak op schadevergoeding waar het gaat om elk van de Aanvullingen I, II en III.

3.Beoordeling

3.1

In eerste aanleg hebben [appellanten] in conventie gevorderd, samengevat:

i. een verklaring voor recht dat de koopovereenkomst rechtsgeldig is ontbonden, dan wel ontbinding daarvan;

ii. een verklaring voor recht dat [geïntimeerden] hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de schade verband houdende met deze ontbinding;

iii. veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling van € 677.570,00 te vermeerderen met de wettelijke handelsrente aan schadevergoeding;

iv. veroordeling van [geïntimeerden] tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten inzake de schadevergoeding ter hoogte van € 5.163,75 (zegge: vijfduizend honderddrieënzestig euro en vijfenzeventig cent), met rente;

v. veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling van € 19.500,00 ter zake rentevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente;

vi. veroordeling van [geïntimeerden] tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten inzake de rentevergoeding ter hoogte € 970,00, met rente;

vii. veroordeling van Bertholet c.s tot vergoeding van de overige schade, nader te bepalen bij staat;

viii: veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten.

3.2

Bij het bestreden eindvonnis heeft de rechtbank, in conventie, de hiervoor in rov. 3.1 onder i, v en vi genoemde vorderingen toegewezen. Samengevat heeft de rechtbank voor recht verklaard dat de koopovereenkomst is ontbonden en [geïntimeerden] veroordeeld tot betaling van € 19.500,00 respectievelijk € 970,00, vermeerderd met rente. Daarnaast heeft de rechtbank bepaald dat iedere partij zijn eigen proceskosten draagt en de overige vorderingen van [appellanten] afgewezen.

Met betrekking tot de gevorderde schadevergoeding heeft de rechtbank onder meer overwogen dat [geïntimeerden] , gezien de ontbinding, ingevolge artikel 6:277 lid 1 BW verplicht zijn de schade te vergoeden die [appellanten] door de wanprestatie van [geïntimeerden] lijden. Partijen zijn een boetebedrag van € 260.000,00 overeengekomen die als een algehele schadevergoeding moet worden aangemerkt zodat, op grond van artikel 6:92 lid 2 BW, dat bedrag in de plaats treedt van de schadevergoeding op grond van de wet. De rechtbank heeft aan de hand van de Haviltex maatstaf geoordeeld dat partijen niet zijn afgeweken van het bepaalde in artikel 6:92 lid d 2 BW.

Met betrekking tot de gevorderde rentebetalingen heeft de rechtbank het verweer van [geïntimeerden] dat niet alleen de koopovereenkomst maar ook de aanvullingen I, II en III zijn ontbonden verworpen en geconcludeerd dat [geïntimeerden] verplicht zijn de verbintenissen uit die latere overeenkomsten na te komen.

3.3

Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komen [appellanten] in principaal hoger beroep met dertien grieven op. Zij hebben in hoger beroep hun eis vermeerderd door tevens te vorderen een verklaring voor recht dat de aanvullingen I, II en III tussen partijen per 25 juli 2018 rechtsgeldig zijn ontbonden, dan wel ontbinding daarvan en een verklaring voor recht dat [geïntimeerden] tevens hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de schade veroorzaakt door deze ontbinding. [appellanten] hebben bekrachtiging van het tussenvonnis gevorderd. Zij hebben daarom geen belang bij hun hoger beroep tegen dat vonnis en daarom zullen zij daarin niet ontvankelijk worden verklaard.

3.4

[geïntimeerden] komen in incidenteel hoger beroep met twee grieven op tegen het bestreden eindvonnis voor zover in conventie gewezen.

3.5

Met
grief Ivoeren [appellanten] , in reactie op rov. 2.1 van het bestreden eindvonnis, aan dat [geïntimeerden] niet ‘gelieerd zijn’ aan [de onderneming] (hierna: [de onderneming] ), een onderneming die zich bezig houdt met de realisatie, exploitatie en verkoop van (grootschalige) zonneparken. [appellanten] hebben geen belang bij behandeling van deze grief. Niet gebleken is dat het al dan niet aanwezig zijn van een band tussen [de onderneming] en [geïntimeerden] relevant is voor de beoordeling van het geschil tussen partijen. De grief is overigens opmerkelijk omdat [appellanten] zelf in hun memorie van grieven een aantal malen juist het bestaan van een dergelijke band hebben gesteld. Grief I heeft geen succes.

De door [appellanten] gevorderde schadevergoeding

3.6

Tussen partijen is niet in geschil dat de koopovereenkomst wegens een tekortkoming van [geïntimeerden] is ontbonden en dat [geïntimeerden] gehouden zijn aan [appellanten] de door de ontbinding geleden schade te vergoeden. De vraag die partijen in het principaal hoger beroep verdeeld houdt, is hoe hoog die door [geïntimeerden] verschuldigde schadevergoeding moet zijn. [geïntimeerden] menen dat zij die vergoeding reeds hebben voldaan met de betaling van de boete van € 260.000,00, welk verweer door de rechtbank is gevolgd.

3.7

Met de
grieven II tot en met VI en VIII tot en met Xrichten [appellanten] zich tegen dit onderdeel van het bestreden eindvonnis, waarin het verweer van [geïntimeerden] is gehonoreerd. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. [appellanten] betogen dat partijen in de overeenkomst niet hebben voorzien in de gevolgen van een mogelijke ontbinding van de koopovereenkomst. De boetes waarin de Aanvullingen I, II en III voorzagen hadden alleen betrekking op
vertragingvan de levering (het niet nakomen van de leveringsdatum) en niet op het geheel uitblijven van de levering. In geen van deze aanvullingen zijn de gevolgen geregeld van een ontbinding van de koopovereenkomst. In de brieven van 9 en 25 juli 2018 wordt dit bevestigd door de advocaat van [appellanten] Dit betekent volgens [appellanten] dat [geïntimeerden] , naast de reeds betaalde boete wegens vertraging, ook nog gehouden zijn de schade te vergoeden wegens niet-nakoming, welke schade op z’n minst bestaat uit het verschil tussen de overeengekomen koopsom (€ 2.600.000,00) en de beste prijs die [appellanten] voor de landbouwgrond kunnen krijgen. Zij wijzen erop dat ook voor het overige de gevolgen voor [appellanten] groot waren omdat zij door de tekortkoming niet hun bedrijf konden verplaatsen en vergroten.

3.8

De rechtbank heeft onder verwijzing naar artikel 6:92 BW geoordeeld dat het door [geïntimeerden] betaalde bedrag van € 260.000,00 als algehele schadevergoeding moet worden aangemerkt. Artikel 6:92 lid 2 BW houdt in dat hetgeen ingevolge een boetebeding is verschuldigd in beginsel in de plaats treedt van de schadevergoeding op grond van de wet. Voor het antwoord op de vraag of partijen met de koopovereenkomst en de Aanvullingen I, II en II zijn afgeweken van de in artikel 6:92 BW vervatte regel, is niet alleen een taalkundige uitleg van die overeenkomsten van belang, maar komt het ook aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van die overeenkomsten mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, waarbij van belang kan zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht. Daarbij zijn van beslissende betekenis alle concrete omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. Hiervan uitgaande oordeelt het hof als volgt.

3.9

In de eerste plaats staat het hof stil bij de bewoordingen van de koopovereenkomst en de drie Aanvullingen daarop. De koopovereenkomst bevat geen beding over een situatie waarin [geïntimeerden] een boete dan wel een schadevergoeding verschuldigd zouden zijn. Eerst in aanvulling I zijn partijen overeengekomen dat en in welke situatie [geïntimeerden] een bedrag van € 260.000,00 als boete verschuldigd zouden zijn. De bewoordingen in aanvulling I duiden op geen enkele manier erop dat dat bedrag is bedoeld als vergoeding van enkel
vertragingsschade, zoals [appellanten] stellen. Integendeel, het bedrag (10% van de koopsom) wordt in aanvulling I aangeduid als waarborgsom, welke waarborgsom ‘
als een niet voor rechterlijke matiging vatbare gefixeerde boete ad € 260.000,00 door Koper aan Verkoper vervallen[zal]
zijn’indien de overdracht ‘
niet op uiterlijk 7 augustus 2017 heeft plaatsgevonden’. De voorwaarde voor het verschuldigd raken van de boete omvat dus niet alleen te late overdracht, maar ook in het geheel geen overdracht. In de aanvullingen II en III worden ten aanzien van dit bedrag van € 260.000,00 exact dezelfde bewoordingen gebruikt als in de koopovereenkomst. Er wordt geen koppeling gemaakt met vertragingsschade. In de tekst van de koopovereenkomst en de Aanvullingen I, II en III is dan ook geen aanknopingspunt te vinden voor de juistheid van het standpunt van [appellanten] , inhoudende dat partijen in die overeenkomsten expliciet zijn afgeweken van artikel 6:92 lid 2 BW.

3.1

Het ontbreken van tekstuele aanwijzingen voor dat standpunt is des te veelzeggender, omdat de koppeling met
vertragingsschade wel expliciet wordt gemaakt ten aanzien van andere overeengekomen compensatie, zoals in Aanvulling II. Onder punt 5 van Aanvulling II staat vermeld dat verkoper ‘
voor de schade die vanwege de opgeschoven datum van Overdracht wordt geleden’wordt gecompenseerd door - samengevat - betaling van een bedrag van € 10.000,00, levering van nieuwe zonnepanelen, een beroep op vrijstelling van overdrachtsbelasting en gebruik van het verkochte om niet. Onder punt 6 van Aanvulling III staat vermeld:
‘Verkoper zal Koper voor de schade die vanwege de wederom opgeschoven datum van Overdracht als volgt compenseren’, welke woorden worden gevolgd door opnieuw verschillende vormen van compensatie (gebruik om niet, het betalen van een maandelijkse rentevergoeding, voorkeursrecht van koop). Verder is in Aanvulling III expliciet opgenomen dat [appellanten] zich het recht voorbehouden om van [geïntimeerden] algehele vergoeding van schade te vorderen indien [geïntimeerden] tekort schieten bij de naleving van hun verplichtingen aangaande het voorkeursrecht van koop van [appellanten] Een dergelijk voorbehoud ontbreekt ten aanzien van niet-naleving van de plicht tot afname van de gronden.

3.11

Verder bepaalt Aanvulling I dat de betaalde waarborgsom van € 260.000,00 bij de overdracht op of voor 7 augustus 2017 in mindering zal worden gebracht op de koopprijs. Zou dat bedrag, ondanks de overige bewoordingen van Aanvulling I, desalniettemin enkel bedoeld zijn als compensatie voor opgelopen vertraging, dan zou er geen grond zijn om dat bedrag in mindering te brengen op de koopprijs bij uiteindelijke levering, omdat er op 7 augustus 2017 al vertraging in die levering was ontstaan. Het hof neemt hierbij ook in aanmerking dat het de makelaar van [appellanten] is geweest die de koopovereenkomst en Aanvullingen heeft opgesteld. Een eventuele onduidelijkheid kan daarom niet ten nadele van [geïntimeerden] worden uitgelegd. Aan het betoog van [appellanten] dat zij bij het aangaan van de koopovereenkomst en Aanvullingen qua kennis en kunde in een zwakkere positie verkeerden dan [geïntimeerden] gaat het hof voorbij. [appellanten] werden immers door een ter zake deskundige bijgestaan.

Al met al hebben [geïntimeerden] er dan ook gerechtvaardigd op mogen vertrouwen dat de (reeds betaalde) boete van € 260.000,00 als algehele schadevergoeding vanwege het uitblijven van de overdracht had te gelden.

3.12

Voor de juistheid van de hiervoor besproken uitleg is ten slotte ook een aanwijzing te vinden in de door [appellanten] op 23 en 26 april 2018 voorgestelde regeling (zie hiervoor rov. 2.9), waarin onder meer kwijting werd verleend van de ‘gefixeerde schadevergoeding’ en geen voorbehoud werd gemaakt ten aanzien van vergoeding van andere schade dan vertragingsschade.

3.13

Op basis van de hiervoor genoemde feiten en omstandigheden komt het hof dan ook tot de conclusie dat partijen met de koopovereenkomst en de Aanvullingen I, II en II niet zijn afgeweken van het in artikel 6:92 BW bepaalde. De omstandigheid dat de advocaat van [appellanten] in de brieven van 9 en 25 juli 2018 wel een voorbehoud maakte ten aanzien van het recht op vergoeding van schade, leidt niet tot een ander oordeel. Dat betrof immers een in dat stadium door [appellanten] ingenomen standpunt en is niet een aanknopingspunt voor een uitleg anders dan hiervoor besproken. Dit betekent dat de grieven II tot en met VI en VIII tot en met X geen succes hebben. Aan de stellingen van [appellanten] over de in werkelijkheid door hen geleden schade en het verweer van [geïntimeerden] daaromtrent wordt daarom niet meer toegekomen. Dit brengt met zich dat ook
grief III, waarmee [appellanten] , naar voren hebben gebracht dat [geïntimeerden] c.sgeen tegen taxatie of tegenberekening in het geding hebben gebracht, geen succes heeft. Hetzelfde lot treft
grief XI, die gericht is tegen de afwijzing van de gevorderde buitengerechtelijke kosten inzake de schadevergoeding.

De toegewezen maandelijkse rentevergoedingen

3.14

In incidenteel hoger beroep komen [geïntimeerden] met twee grieven op tegen de toewijzing van de maandelijkse rentevergoedingen (ter hoogte van € 19.500,00) en de daarmee samenhangende buitengerechtelijke kosten (ter hoogte van € 970,00). Zij voeren aan dat niet alleen de koopovereenkomst maar ook de Aanvullingen bij de brief van 25 juli 2018 zijn ontbonden, zodat er geen grondslag meer is voor de verschuldigdheid van die rentevergoedingen en de daarmee samenhangende buitengerechtelijke kosten. De Aanvullingen I, II en III zijn volgens hen onlosmakelijk verbonden met de koopovereenkomst, hetgeen blijkt uit de naamgeving en overige bewoordingen in de Aanvullingen. In de tweede plaats lenen de Aanvullingen zich niet voor zelfstandige toepassing. Zij bevatten immers geen essentialia (prijs, object van de koop). In de brief van 25 juli 2018 maakt de advocaat van [appellanten] ook geen onderscheid tussen de koopovereenkomst en de Aanvullingen. Subsidiair, voor zover de Aanvullingen niet reeds zijn ontbonden bij brief van 25 juli 2018, heeft volgens [geïntimeerden] te gelden dat aan de verplichtingen vervat in de Aanvullingen inmiddels uitvoering is gegeven zodat [geïntimeerden] niet in verzuim kunnen zijn. Er is daarom geen grond voor ontbinding alsnog van de Aanvullingen, aldus [geïntimeerden]

3.15

De Aanvullingen bouwen naar het oordeel van het hof weliswaar voort op de koopovereenkomst, maar dat betekent niet dat de daarin vervatte compensatieverplichtingen zelfstandige toepassing missen. Die verplichtingen regelen immers wat tussen partijen geldt in het geval een nieuwe situatie ontstaat. Ook uit de brieven van de advocaat van [appellanten] van 25 juli 2018 en 23 april 2020 (zie hiervoor onder 2.11 en 2.13) blijkt dat [appellanten] alleen de koopovereenkomst hebben ontbonden. Zij vragen immers ook nakoming van de in de Aanvullingen vervatte compensatieverplichtingen. [geïntimeerden] hebben in ieder geval moeten begrijpen dat alleen de koopovereenkomst werd ontbonden. De conclusie is dat de grieven van [geïntimeerden] in incidenteel hoger beroep geen succes hebben. Dit brengt met zich dat ook de vordering van [geïntimeerden] tot terugbetaling van hetgeen zij hebben betaald op grond van het bestreden vonnis zal worden afgewezen.

De vermeerdering van eis

3.16

[appellanten] hebben in hoger beroep hun eis vermeerderd door tevens te vorderen een verklaring voor recht dat de Aanvullingen I, II en III tussen partijen per 25 juli 2018 (dan wel per 8 mei 2020) rechtsgeldig zijn ontbonden, dan wel ontbinding daarvan en een verklaring voor recht dat [geïntimeerden] tevens hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de schade veroorzaakt door deze ontbinding.

3.17

[appellanten] hebben in hun memorie van grieven niet duidelijk gemaakt welk belang zij hebben bij deze vorderingen. De aanvullingen I, II en III zijn immers uitgewerkt. Het hof zal de in hoger beroep gevorderde verklaringen voor recht dan ook afwijzen wegens gebrek aan belang.

De grieven VII en XII van [appellanten]

3.18

Met
grief VIIbetogen [appellanten] dat [geïntimeerden] in strijd met hetgeen de rechtbank in het tussenvonnis had bepaald niet zijn verschenen bij de mondelinge behandeling in eerste aanleg. De grief is gericht tegen 3.2 van het dictum van het tussenvonnis. [appellanten] hebben echter bekrachtiging van dat vonnis gevraagd. Reeds daarom heeft de grief geen succes.

3.19

Met
grief XIIklagen [appellanten] erover dat de rechtbank het bestreden eindvonnis niet uitvoerbaar bij voorraad heeft verklaard. Dit standpunt berust op een onjuiste lezing van het vonnis door [appellanten] aangezien in punt 7.4 dat vonnis wel degelijk uitvoerbaar bij voorraad is verklaard. Grief XII is vergeefs aangevoerd.

De proceskosten in eerste aanleg

3.2

Met
grief XIIIkomen [appellanten] op tegen de beslissing van de rechtbank, in conventie, om de proceskosten te compenseren. Aangezien alle grieven van [appellanten] in principaal hoger beroep worden verworpen, blijft de conclusie van de rechtbank dat elk van partijen in conventie op enig punt in het ongelijk is gesteld overeind. Er is daarom geen grond om [geïntimeerden] te veroordelen in de proceskosten van het geding in conventie. Grief XIII kan daarom niet slagen.

Slotsom

3.21

De grieven in principaal en incidenteel hoger beroep hebben geen succes. Het bestreden eindvonnis zal worden bekrachtigd. De vermeerdering van eis van [appellanten] zal worden afgewezen evenals de vordering van [geïntimeerden] tot terugbetaling van hetgeen zij krachtens het bestreden eindvonnis hebben voldaan. [appellanten] zullen als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in principaal hoger beroep. [geïntimeerden] zullen als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in incidenteel hoger beroep.

3.22

Partijen hebben weliswaar bewijs aangeboden, maar geen feiten of omstandigheden aangevoerd die, indien bewezen, tot een andere beoordeling van het geschil zouden kunnen leiden. Hun bewijsaanbod wordt daarom gepasseerd.

4.Beslissing

Het hof:

rechtdoende in principaal en incidenteel appel:

verklaart [appellanten] niet ontvankelijk in hun hoger beroep tegen het tussenvonnis van 13 februari 2019;

bekrachtigt het bestreden eindvonnis;

veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in principaal hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 5.382,00 aan verschotten en € 4.851,00 voor salaris;

veroordeelt [geïntimeerden] in de kosten van het geding in incidenteel hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [appellanten] begroot op € 2.425,50 voor salaris;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A. Wabeke, C.A.H.M. ten Dam en M.A.J.G. Janssen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 7 september 2021.

Ontbinding koopovereenkomst en schadevergoeding bij tekortkoming in verbintenissenrecht

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

1.[X] ,

2. [X] HOLDING B.V.,

3. GROND & VASTGOED PARTICIPATIEMAATSCHAPPIJ B.V.,

1.Het geding in hoger beroep

2.Feiten

3.Beoordeling

4.Beslissing