Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.285.196/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 8358371 EA VERZ 20-162
beschikking van de meervoudige burgerlijke kamer van 14 september 2021
inzake
[appellante],
wonend te [woonplaats] ,
appellante,
advocaat: mr. G.J.A. Wiekart te Amsterdam,
tegen
HOORNE B.V.,
gevestigd te Uitgeest,
geïntimeerde,
advocaat: mr. R.A.M. Schram te Amsterdam.
1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna weer [appellante] en Hoorne genoemd.
In deze zaak heeft het hof op 22 december 2020 een mondelinge uitspraak gedaan, inhoudend dat [appellante] werd toegelaten tot het leveren van getuigenbewijs.
Op 31 maart 2021 heeft [appellante] twee getuigen doen horen, zichzelf als partijgetuige en haar vader, [X] .
Hoorne heeft afgezien van contra-enquête.
Partijen hebben de resultaten van de bewijslevering besproken in daartoe strekkende akten.
Vervolgens is bepaald dat vandaag uitspraak zou worden gedaan.
2.Beoordeling
2.1
Het getuigenverhoor van [appellante] is verricht door mr. J.C.W. Rang, die ook als voorzitter heeft opgetreden bij de mondelinge behandeling op 20 december 2020.
Het verhoor van de getuige [X] is verricht door de raadsheer in opleiding mr. M.E. Hinskens - Van Neck. In afwijking van de hoofdregel van artikel 155 Rv. werkt Mr. Hinskens - Van Neck niet mee aan deze eindbeschikking. De reden daarvoor is dat het hof van oordeel is dat het de voorkeur verdient dat de eindbeschikking wordt gegeven door de combinatie ten overstaan waarvan partijen de zaak op 20 december 2020 mondeling hebben toegelicht. Aan de doelstelling van artikel 155 Rv. wordt voldaan doordat mr. Rang, gezeten naast mr. Hinskens - Van Neck, bij het gehele verhoor van de getuige [X] aanwezig is geweest.
2.2
Dit geding draait om de vraag welk huurregime op de huurovereenkomst van partijen toepasselijk is, dat van woonruimte of dat van artikel 230a BW. In de mondelinge uitspraak heeft het hof overwogen dat ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst geen fysieke verknochtheid bestond tussen de door [appellante] gehuurde woonruimte en de ruimte in kwestie, dat het feitelijke gebruik dat [appellante] van de ruimte is gaan maken in beginsel niet relevant is en dat het bij de kwalificatie van de huurovereenkomst tussen [appellante] en Hoorne dan ook aankomt op de vraag wat de (contractsluitende) partijen ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst omtrent het gebruik van de ruimte in kwestie voor ogen heeft gestaan. [appellante] , op wie de bewijslast rust, is toegelaten tot het bewijs van haar stelling dat die partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst gebruik van de ruimte ( [adres 1] ) als onderdeel van de woonruimte ( [adres 2] ) voor ogen heeft gestaan.
2.3.1
[appellante] heeft als partijgetuige het volgende verklaard:
Ik heb mij niet echt voorbereid op dit getuigenverhoor. Ik heb nog wel naar wat extra bewijsmateriaal gezocht, maar ik heb niet iets gedaan om mijn geheugen op te frissen. Mijn advocaat heeft mij verteld hoe het hier vandaag zal gaan. Ik heb nog een korte blik geworpen op het proces-verbaal van de vorige zitting.
In 2007 was ik op zoek naar meer ruimte in mijn woning. Beneden mij stond al jaren lang een ruimte leeg en ik heb Ymere benaderd of ik die ruimte zou kunnen huren. Ik kwam in contact met dhr. [A] , en hij vertelde dat de ruimte beneden mij een echte commerciële ruimte was en daarom niet geschikt voor mij. Hij had echter wel een andere ruimte voor mij, en dat was de ruimte die ik uiteindelijk heb gehuurd. Ik heb tegen [A] duidelijk gezegd dat ik in mijn woning uit mijn jasje groeide en dat ik ruimte nodig had voor mijn dochter om haar huiswerk te doen, en voor mij om een bureau neer te zetten, en ook als opslag. Ik weet niet hoe [A] uiteindelijk ertoe is gekomen in het contract te vermelden dat de ruimte als studeervertrek zou worden gebruikt. Ik denk dat dat zijn samenvatting was van hetgeen ik hem had verteld. Een onderdeel daarvan was dus ook dat ik in die ruimte mijn werk als adviseur zou gaan doen. Mijn dochter kreeg in die ruimte haar huiswerkbegeleiding, en zelf studeerde ik in die periode ook nog.
Ik heb met [A] gesproken over mijn bedoelingen met de ruimte, over de prijs en over de termijn, maar niet over het soort contract dat hij mij voorlegde. De ruimte verkeerde in een zeer slechte staat en het was duidelijk dat ik die zelf zou moeten opknappen. Ik heb tegen [A] gezegd dat ik dan wel zekerheid wilde hebben dat ik de ruimte voor langere tijd zou kunnen gebruiken, en dat heeft ertoe geleid dat in plaats van een jaarcontract met mogelijkheid van verlenging, ik een vijf-jaarscontract met uitzicht op onbepaalde tijd heb gekregen.
De ruimte bevond zich in casco-staat. Er was wel water, ik denk met een wasbakje. Elektriciteit moest ik zelf regelen. Ik heb iemand van het elektriciteitsbedrijf de elektriciteit laten doortrekken vanuit mijn woning. Ik kan mij niet meer precies herinneren wat ik daarover met [A] heb besproken.
[A] had mij verteld dat de ruimte was afgekeurd om als bedrijfsruimte te verhuren, en dat Ymere er daarom niets mee kon. Ik vond het niet vreemd dat de ruimte dan wel verhuurd zou kunnen worden als woonruimte, omdat die werd verhuurd als aanvulling op mijn woning, net als wanneer je een zolderruimte of een opslagruimte erbij huurt. Ik kan mij niet herinneren of wij hebben gesproken over de mogelijkheid beide ruimtes op één contract te huren.
De werkzaamheden die moesten worden verricht aan de ruimte, waren onder meer het stuken van de wanden, het leggen van de vloer en het herstellen van de tussenmuren.
De prijs van €75,- per maand heeft [A] bepaald. Ik kan mij niet herinneren wat [A] en ik hebben besproken over de BTW daarover.
Ik heb de ruimte één keer bezocht met [A] . Mijn vader was daar bij. Zo is dat in mijn familie: mijn vader is eigenlijk altijd overal bij. Hij was ook bij de ondertekening van het contract op het kantoor van Ymere. We hebben toen besproken en vastgesteld dat de afspraken, die wij eerder hadden gemaakt, in het contract waren vastgelegd.
Ik had met [A] , wat betreft de voorzieningen in de ruimte, in het bijzonder nog gesproken over het ontbreken van een toilet. [A] zei daarover dat een toilet niet nodig was, omdat ik er één had in mijn huis.
Ik kreeg ieder jaar in juli een huurverhoging in dezelfde cyclus als die voor mijn woning.
(…)
Ik heb [A] drie keer in levenden lijve ontmoet: één keer bij de bezichtiging van de leegstaande ruimte onder mij, dat was zonder mijn vader, één keer bij de bezichtiging van deze ruimte, en één keer bij de ondertekening van het huurcontract.
De vergelijkbare ruimtes ter linker- en rechterzijde van de door mij gehuurde ruimte, zijn als woonruimte verhuurd, en dat was ook in 2007 al het geval. Die hele laag is het woongedeelte van de commerciële ruimtes daaronder. Waarom mijn ruimte lager is dan die ernaast, weet ik niet.
2.3.2
[X] heeft als getuige het volgende verklaard:
Ik heb mij niet van tevoren voorbereid op dit getuigenverhoor. Ik heb niet mijn verklaring van 10 december 2020 doorgelezen. Wel heb ik met mijn dochter gesproken over wat er in 2007 is gebeurd.
In 2007 ben ik met mijn dochter een ruimte gaan bezichtigen vlakbij haar woning aan de [adres 2] . Die ruimte was gelegen aan de [adres 1] . Bij die afspraak was ook dhr. [A] van Ymere aanwezig. Van mijn dochter had ik begrepen dat dhr. [A] haar deze ruimte aanbood, omdat een andere ruimte waarin mijn dochter geïnteresseerd was, de ruimte van de kapperszaak, een commerciële ruimte was. Toen ik naar binnen ging in de ruimte [adres 1] , viel mij op dat de ruimte heel laag was. Verder was het een rommel en de ruimte was smerig. Ik heb begrepen dat deze ruimte tien jaar in onverhuurde staat heeft verkeerd. Ik hoorde dhr. [A] zeggen dat mijn dochter van het sanitair bij haar woning gebruik moest maken, dat zij daar maar moest gaan plassen. Ik heb daaruit afgeleid dat de bedoeling was dat deze ruimte als verlengstuk van haar woning zou worden gebruikt, dus als extra ruimte bij haar woning zou fungeren. Ik was blij dat zij een ruimte had en uitzicht had op een huurcontract. Ik kan mij niet herinneren dat er in mijn bijzijn gesproken is over andere voorzieningen dan een toilet, of over een verbouwing, of de staat van deze ruimte, of de wijze van gebruik van deze ruimte. Het kan best zijn dat over deze onderwerpen wel gesproken is tijdens de bezichtiging, ik heb dat niet gehoord, maar ik ben ook even in een andere ruimte geweest.
Ik was ook aanwezig bij de ondertekening van het huurcontract van deze ruimte, dat was aan de [naam straat] in [plaats] . Het contract lag al op tafel, dat was klaar. Ik zag dat er sommige delen van het contract waren doorgestreept. Ik herinner mij dat ook bij de ondertekening is besproken dat de bedoeling was deze ruimte als extra ruimte bij de woning die mijn dochter al huurde te gebruiken. Ik weet niet meer of er gesproken is over het opknappen van de ruimte, het aanbrengen van voorzieningen of BTW over de huur bij de ondertekening. Ik heb vooral gelet op de huurprijs en de looptijd van de overeenkomst; de looptijd moest gelijklopen met die van de huurovereenkomst van de woning. Ik ben niet juridisch onderlegd, dus ik heb ook niet gelet op juridische punten in de overeenkomst. [A] heeft wel wat voorgelezen, ik weet niet meer wat dat precies was, of waar dat over ging.
Het is veertien jaar geleden, ik vind het moeilijk om mij te herinneren wat er in detail is besproken tijdens de bezichtiging van de ruimte en de ondertekening van de huurovereenkomst.
2.4
Het hof acht [appellante] niet geslaagd in haar bewijsopdracht. [appellante] zelf heeft verklaard overeenkomstig de door haar ingenomen stellingen, maar omdat zij partijgetuige is komt aan haar verklaring slechts beperkte bewijskracht toe. Haar verklaring kan slechts dienen als aanvulling op onvolledig ander bewijs. Dat andere bewijs is naar het oordeel van het hof in onvoldoende mate aanwezig.
2.5
[X] heeft in zijn getuigenverklaring weliswaar in hoofdlijnen de verklaring van [appellante] bevestigd, maar in zijn verklaring ontbreken alle details waaruit zou kunnen blijken dat die verklaring niet slechts een poging is om zijn dochter te helpen, maar een waarheidsgetrouwe weergave van hetgeen in 2007 in zijn aanwezigheid is voorgevallen. Daarbij komt dat uit die verklaring juist wel blijkt dat hij en [appellante] voor de zitting nog over de gebeurtenissen in 2007 hebben gesproken.
2.6
Wat dan nog resteert is de vermelding in de huurovereenkomst, dat het gehuurde bestemd was om te gebruiken als “studeervertrek”. Dat is weliswaar een voor bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW niet zeer gebruikelijke bestemming, maar ook weer niet een bestemming die dwingt tot de conclusie dat de ruimte een verlengstuk ging vormen van de woonruimte. Een studeervertrek kan deel uitmaken van een woning, maar dat hoeft niet per se het geval te zijn. Het is immers goed voorstelbaar dat iemand behoefte heeft aan een studeervertrek en met het oog daarop een afzonderlijke ruimte huurt.
2.7
Voor het overige is de huurovereenkomst geheel als een gewone artikel 7:230a BW-huurovereenkomst opgemaakt. De ruimte is casco verhuurd, hetgeen in het kader van een huurovereenkomst voor woonruimte hoogst ongebruikelijk is, en daarin is uitdrukkelijk vermeld dat over de huur geen btw werd gerekend, hetgeen erop wijst dat [A] meende echte bedrijfsruimte te verhuren. Ongetwijfeld is [A] zich ervan bewust geweest dat het voor [appellante] handig was juist deze ruimte te huren, omdat die zich dicht bij haar woning bevond. Wellicht heeft [A] in dat verband ook gezegd dat het niet absoluut noodzakelijk was om in de casco ruimte sanitaire voorzieningen aan te brengen, omdat [appellante] thuis naar de wc kon . Uit een dergelijke opmerking blijkt in ieder geval nog niet dat [A] de ruimte bedoelde te verhuren als onderdeel van de woning.
2.8
Ten slotte is nog van belang dat niet valt in te zien waarom [A] de ruimte, als die werkelijk bedoeld was als onderdeel van de woonruimte, niet in een addendum bij de huurovereenkomst voor de woonruimte heeft vermeld of beide ruimtes samen in een nieuwe huurovereenkomst. Het argument dat [A] bij de afdeling bedrijfsruimteverhuur werkte en dus geen huurovereenkomsten voor woonruimte kon sluiten overtuigt niet, omdat [A] de hulp had kunnen inschakelen van zijn collega’s bij de afdeling woningverhuur. Bovendien kan het feit dat [A] werkte bij de afdeling bedrijfsruimteverhuur evenzeer of juist temeer betekenen dat [A] de ruimte als (afzonderlijke) bedrijfsruimte bedoelde te verhuren.
2.9
In de tussenbeschikking is reeds overwogen dat het feitelijke gebruik dat [appellante] van de ruimte is gaan maken, in beginsel geen wijziging kan brengen in het toepasselijke huurregime. Dat is alleen anders als moet worden geconcludeerd dat Ymere ermee heeft ingestemd dat [appellante] de ruimte als (onderdeel van haar) woonruimte is gaan gebruiken. Die instemming is echter niet gebleken. Uit het feit dat in de loop der tijd werklieden in dienst of in opdracht van Ymere werkzaamheden aan en in de ruimte hebben verricht en toen hebben moeten zien welk gebruik [appellante] toen van de ruimte maakte, kan die instemming niet worden afgeleid, reeds omdat die werklieden niet geacht kunnen worden op de hoogte te zijn geweest van de exacte inhoud van de afspraken die Ymere met [appellante] over het gebruik had gemaakt.
2.1
Omdat [appellante] niet is geslaagd in haar bewijsopdracht moet de conclusie zijn dat de door haar gestelde doorbrekingsgrond (dat artikel 7:230a BW ten onrechte door de kantonrechter is toegepast) zich in werkelijkheid niet voordoet. Aan een verdere beoordeling van de bestreden beschikking komt het hof om die reden niet toe. Het hoger beroep is ongegrond.
2.11
Als de in het ongelijk gestelde partij wordt [appellante] veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
3.Beslissing
Het hof:
verklaart het hoger beroep ongegrond;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot deze kosten, voor zover tot heden aan de zijde van Hoorne gevallen, op € 760,= aan verschotten en € 2.785,= aan salaris.
Deze beschikking is gegeven door mrs. J.C.W. Rang, M.A. Wabeke en C. Uriot en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 14 september 2021.