ECLI:NL:GHAMS:2021:2300

• Datum uitspraak: 20 juli 2021
• Publicatiedatum: 6 augustus 2021
• Zaaknummer: 200.290.930/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep kort geding
• Rechters: J.C. Toorman; J.C.W. Rang; C. Uriot
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huur bedrijfsruimte en ontruiming in verband met achterstallige huurbetalingen tijdens coronapandemie

In deze zaak heeft het Gerechtshof Amsterdam op 20 juli 2021 uitspraak gedaan in een hoger beroep kort geding tussen THE LAKE HOTEL B.V. en twee geïntimeerden, die als verhuurders optreden. De zaak betreft een vordering tot betaling van achterstallige huurtermijnen voor een bedrijfsruimte, waarbij de coronapandemie als onvoorziene omstandigheid werd ingeroepen door de huurder, Lake Hotel. De huurder stelde dat de coronamaatregelen haar financiële situatie ernstig hadden beïnvloed, waardoor zij niet in staat was om de huur volledig te betalen. De rechtbank had eerder geoordeeld dat de huurder onvoldoende bewijs had geleverd van het financiële nadeel dat zij had geleden door de coronamaatregelen. Het hof bevestigde deze beslissing en oordeelde dat de huurder niet had aangetoond dat haar omzet als gevolg van de pandemie sterk was gedaald. De vordering tot huurkorting werd afgewezen, en de ontruiming van de bedrijfsruimte werd toegewezen, tenzij de huurder binnen vier weken na betekening van het arrest aan de betalingsverplichting voldeed. Het hof benadrukte dat de huurder verantwoordelijk was voor het aantonen van haar financiële nadeel en dat de coronamaatregelen niet automatisch leidden tot een huurkorting. De uitspraak heeft belangrijke implicaties voor huurders die zich beroepen op de coronamaatregelen als reden voor het niet betalen van huur.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.290.930/01 SKG

zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 8932243 \ VV EXPL 20-192

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 20 juli 2021

inzake

THE LAKE HOTEL B.V. ,

gevestigd te Amsterdam,

appellante,

tevens incidenteel geïntimeerde,

advocaat: mr. J. de Wit te Amsterdam,

tegen

1. [geïntimeerde sub 1] ,

2.
[geïntimeerde sub 2] ,

beiden wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,

geïntimeerden,

tevens incidenteel appellanten,

advocaat: mr. J.P.F.R. Bugter te Amsterdam.

1. Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna Lake Hotel en [geïntimeerden] genoemd.

Lake Hotel is bij dagvaarding van 25 februari 2021 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter) van 29 januari 2021, in kort geding gewezen tussen [geïntimeerden] als eisers in conventie, tevens verweerders in reconventie en Lake Hotel als gedaagde in conventie, tevens eiseres in reconventie.

De appeldagvaarding bevat de grieven.

Op de eerst dienende dag heeft Lake Hotel op de rol geconcludeerd overeenkomstig de appeldagvaarding en producties in het geding gebracht.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- akte van Lake Hotel, met een productie;

- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel en akte wijziging van eis, met producties;

- memorie van antwoord in incidenteel appel, tevens antwoordakte wijziging van eis.

De zaak is behandeld ter zitting van 6 juli 2021. De beide hiervoor genoemde advocaten hebben ter zitting het woord gevoerd aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. [geïntimeerden] hebben bij deze gelegenheid nog producties in het geding gebracht. Partijen hebben vragen beantwoord en inlichtingen gegeven.

Ten slotte is arrest gevraagd.

Lake Hotel heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis in conventie en in reconventie zal vernietigen en – naar het hof begrijpt – de vordering van [geïntimeerden] tot nakoming van de huurbetalingsverplichtingen alsnog zal afwijzen en voorts zal bepalen dat (i) de huur over de periode van 1 maart 2020 tot en met 15 januari 2021 50% van de overeengekomen huur bedraagt, (ii) Lake Hotel op goede gronden is overgegaan tot sluiting van het hotel op 16 januari 2021 en (iii) Lake Hotel vanaf die datum de verplichting tot betaling van de huur mag opschorten totdat [geïntimeerden] ervoor hebben gezorgd dat de brandveiligheid van het gehuurde is gewaarborgd en daarvoor alle benodigde maatregelen hebben getroffen, met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties met nakosten en rente.

[geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot verwerping van de grieven in principaal hoger beroep en afwijzing van de vorderingen. In incidenteel appel hebben zij – naar het hof begrijpt – geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis voor zover hun vorderingen zijn afgewezen en tot het alsnog toewijzen daarvan, met dien verstande dat de gevorderde ontruiming voorwaardelijk zal worden uitgesproken, namelijk voor het geval de huur die Lake Hotel dient te betalen op grond van het bestreden vonnis niet binnen vier weken na betekening van het te wijzen arrest is voldaan. Alles met beslissing over de proceskosten in beide instanties.

Lake Hotel heeft in incidenteel appel geconcludeerd tot verwerping van de grieven, met beslissing over de proceskosten.

2. Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.13 de feiten opgesomd die zij tot uitgangspunt heeft genomen.
Grief 1 in principaal hoger beroep is gericht tegen een onderdeel van 2.2, te weten de zinsnede ‘Lake Hotel was reeds voor de verkoop nauw betrokken bij de exploitatie van het hotel’. Deze grief kan, wat daarvan ook zij, niet leiden tot vernietiging van enig onderdeel van de beslissing van de kantonrechter. Het hof zal deze zinsnede hieronder ook niet opnemen omdat die niet van belang is voor de beslissing in hoger beroep. Voor het overige zijn de door de kantonrechter opgesomde feiten in hoger beroep niet in geschil en deze dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Voor zover in hoger beroep van belang en waar nodig aangevuld met andere feiten die volgen uit niet weersproken stellingen van partijen dan wel de niet (voldoende) bestreden inhoud van producties waarnaar zij ter staving van hun stellingen verwijzen, komen de feiten neer op het volgende.

2.1.

[geïntimeerden] zijn eigenaar van het bedrijfspand aan de [adres] . Tot 1 februari 2020 waren [geïntimeerden] ook eigenaar van het hotel, restaurant en café (hierna ook samen: het hotel) dat in dit bedrijfspand werd geëxploiteerd.

2.2.

Op grond van een koopovereenkomst tussen partijen van 12 december 2019 is de exploitatie van het hotel met ingang van 1 februari 2020 overgedragen aan Lake Hotel.

2.3.

Eveneens met ingang van 1 februari 2020 hebben [geïntimeerden] het bedrijfspand verhuurd aan Lake Hotel voor de duur van vijftien jaar, tegen een huurprijs van € 230.000,= per jaar. Per betaalperiode van drie kalendermaanden bedraagt de huur € 57.500,=. De huur dient te worden voldaan vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft. Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW van toepassing (ROZ-model 2012; hierna ook: AB).

2.4.

Bij e-mail van 18 september 2020 heeft Lake Hotel [geïntimeerden] in verband met de gevolgen van de Coronacrisis verzocht akkoord te gaan met betaling van de huur vooraf per maand in plaats van per kwartaal, vanaf 1 oktober 2020 tot het moment dat het weer beter gaat in de branche, en met een huurprijs vanaf 1 oktober 2020 van € 11.500,= in plaats van de overeengekomen huurprijs.

2.5.

[geïntimeerden] hebben dit verzoek bij e-mail van 19 september 2020 afgewezen en daarbij een andere vorm van (tijdelijke) financiële tegemoetkoming aangeboden.

2.6.

Lake Hotel heeft de overeengekomen huurprijs voor de eerste drie kwartalen van 2020 volledig voldaan. [geïntimeerden] hebben een factuur, gedateerd 25 september 2020, voor de huurtermijn voor het vierde kwartaal naar Lake Hotel gestuurd. De huur is niet voor 1 oktober 2020 voldaan.

2.7.

Lake Hotel heeft de huur voor het vierde kwartaal van 2020 gedeeltelijk voldaan en heeft de leasetermijn voor de vaatwasser niet voldaan. De huur over het eerste kwartaal van 2021 is evenmin betaald.

2.8.

In opdracht van Lake Hotel heeft van BJH Safety Services (hierna: BJH) een onderzoek gedaan naar ‘de huidige staat van de bouwkundige installatietechnische en gebruiksgerelateerde brandveiligheidsvoorzieningen in het hotel (…)’. Van dat onderzoek is een rapport opgemaakt dat is gedateerd op 8 januari 2021.

2.9.

Lake Hotel heeft het hotel op 16 januari 2021 gesloten.

3. Beoordeling

3.1.

[geïntimeerden] hebben in de eerste aanleg van deze kortgedingprocedure primair gevorderd:

- betaling van

a. € 139.150,=, te vermeerderen met 1% rente vanaf 1 oktober 2020 over een bedrag van € 57.000,= (drie kalendermaanden huur) op grond van artikel 25.3 AB, en te vermeerderen met een boetebedrag van € 68.250,= op grond van artikel 16 van de huurovereenkomst in samenhang met artikel 31 AB,

b. € 6.021,70 in verband met de openstaande leasetermijnen van de vaatwasser,

c. € 15.000,= ter zake van buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met BTW, op grond van artikel 30.1 AB en artikel 6:96 lid 2 sub c BW,

en voorts

- ontruiming van het bedrijfspand binnen tweemaal 24 uur na de betekening van het te wijzen vonnis.

De subsidiaire vorderingen betreffen dezelfde geldbedragen, maar niet de ontruiming van het bedrijfspand.

3.2.

Lake Hotel heeft op haar beurt in reconventie gevorderd dat [geïntimeerden] worden veroordeeld ervoor te zorgen dat de brandveiligheid van het gehuurde is gewaarborgd en daarvoor alle noodzakelijke maatregelen te treffen, waarbij haar – Lake Hotel – wordt opgedragen het hotel per direct, vanaf 16 januari 2021, tijdelijk te sluiten met het oog op bescherming van zaken en personen in en om het gehuurde, en waarbij de huurbetalingsverplichting van Lake Hotel wordt opgeschort tot het moment waarop het gehuurde weer in gebruik kan worden genomen.

3.3.

Bij het bestreden vonnis is Lake Hotel in conventie veroordeeld tot betaling van:

a. € 127.745,03 wegens achterstallige huur, te vermeerderen met 1% rente over een bedrag van € 45.595,03 vanaf 1 oktober 2020;

b. € 6.021,70 wegens openstaande leasetermijnen;

c. € 2.621,47 aan buitengerechtelijke incassokosten.

Lake Hotel is belast met de kosten van het geding in conventie. De vordering in conventie is voor het overige afgewezen.

De vorderingen van Lake Hotel zijn afgewezen en zij is belast met de kosten van het geding in reconventie.

3.4.

Grief 1 in principaal hoger beroep is hiervoor onder 2 al aan de orde gekomen.

De grieven 2 tot en met 4 in principaal hoger beroep betreffen de beslissing van de kantonrechter in conventie en de daaraan ten grondslag gelegde overwegingen, met uitzondering van de veroordeling tot betaling van het bedrag wegens openstaande leasetermijnen voor de keukenvaatwasser. Grief 5 in principaal hoger beroep ziet op de beslissing in reconventie en de daaraan ten grondslag gelegde overwegingen.

De twee grieven in incidenteel hoger beroep betreffen de afwijzing van de gevorderde boete van € 68.250,= en de afwijzing van de gevorderde ontruiming.

3.5.

Partijen hebben terecht geen bezwaar gemaakt tegen rechtsoverweging 6.5 van het bestreden vonnis. De kantonrechter heeft daarin, enigszins samengevat, als volgt overwogen.

De corona pandemie moet in beginsel worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW. Deze omstandigheid is van dien aard dat [geïntimeerden] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mogen verwachten. Dat geldt niet alleen in het geval van een door de overheid geboden sluiting van een onderneming, maar ook voor de hard geraakte hotelbranche, die haar omzet vanwege het bijna stilliggende hotelbezoek drastisch heeft zien teruglopen. Partijen hebben deze pandemie en de gevolgen daarvan niet in de huurovereenkomst verdisconteerd en mochten redelijkerwijs over en weer ook niet van elkaar verwachten dat dit wel het geval zou zijn. Nu geen van beide partijen van die situatie enig verwijt kan worden gemaakt, ligt het in de rede om de nadelige financiële gevolgen van de corona-uitbraak over beide partijen te verdelen. Dan moet wel voldoende aannemelijk zijn dat de omzet van Lake Hotel als gevolg van de pandemie sterk is teruggelopen, althans is achtergebleven bij datgene wat redelijkerwijs mocht worden verwacht. Het ligt op de weg van Lake Hotel, die zich immers op onvoorziene omstandigheden beroept, om haar financiële nadeel te stellen en te onderbouwen.

Het hof neemt deze overweging over en maakt deze tot de zijne.

3.6.

Grief 2 in principaal hoger beroep is gericht tegen de overweging van de kantonrechter dat Lake Hotel haar financiële nadeel op geen enkele manier aannemelijk heeft gemaakt. In hoger beroep heeft zij in dit verband de maandelijkse Management Reports uit ‘Bookingplanner’ over de jaren 2019 en 2020 in het geding gebracht. Zij verbindt daaraan de conclusie dat de gemiddelde omzet per bezette kamer vanaf 1 februari 2020 tot en met eind december 2020 ongeveer de helft is van de omzet per bezette kamer in dezelfde periode in 2019 (€ 33,= tegenover € 62,= per kamer) en dat het algemene beeld van de totale kameromzet een daling laat zien van ongeveer 45%. Lake Hotel heeft voorts in het geding gebracht een brief van 5 maart 2021 van haar accountant, R. Warmerdam RA. Deze komt uit op een gemiddelde omzetdaling van 38% in de periode van 1 februari 2020 tot en met 31 december 2020 ten opzichte van dezelfde periode in 2019 en op een voorlopig resultaat over de periode 1 februari 2020 tot en met 31 december 2020 van € 137.000,= negatief, aldus Lake Hotel.

3.7.

[geïntimeerden] hebben aangevoerd dat Lake Hotel hiermee geen volledig en getrouw beeld van haar financiële nadeel heeft gegeven. Zij hebben in dit verband onder meer erop gewezen Lake Hotel alleen de omzet uit de exploitatie van de hotelkamers noemt en dat zij nalaat informatie te geven over de omzet die is gerealiseerd uit de exploitatie van de bar en het restaurant. De accountant heeft kennelijk naast de gegevens uit ‘Bookingplanner’ ook omzetgegevens uit het kassasysteem ‘Lightspeed’ geraadpleegd, evenals de door Lake Hotel gevoerde financiële administratie, maar de desbetreffende onderliggende gegevens zijn niet in het geding gebracht. Uit de brief van de accountant blijkt dat het geen gecontroleerde verklaring is, maar dat hij zich slechts heeft gebaseerd op door Lake Hotel aangeleverde informatie. Dit voldoet niet aan de eisen die gesteld worden aan de onderbouwing van financieel nadeel ten gevolge van de pandemie. [geïntimeerden] hebben verder aangevoerd dat de verbouwing van het hotel door Lake Hotel bouwhinder heeft opgeleverd, dat het restaurant en de bar door de verbouwing langere tijd niet representatief waren en dat de nieuwe kamers pas in april 2020 beschikbaar zijn gekomen. De omzetdaling die hiervan het gevolg is geweest, staat los van de pandemie. Bovendien hebben [geïntimeerden] nog enige tijd toegang gehad tot Bookingplanner en hebben zij geconstateerd dat tussen eind september 2020 en begin november 2020 geregeld rond 18,5% van de hotelkamers als ‘out of order’ in Bookingplanner stonden vermeld. Daardoor waren deze gedurende de periodes van die vermelding niet via Bookingplanner te boeken. [geïntimeerden] hebben in ieder geval met betrekking tot kamer 18 geconstateerd dat deze kamer, in de periode waarin deze in Bookingplanner als out of order stond vermeld, wel was verhuurd. Daardoor bestaan gegronde redenen om aan te nemen dat Lake Hotel omzet heeft gerealiseerd uit hotelkamers die onzichtbaar is in Bookingplanner. Dat is omzet die dient te worden betrokken bij de beantwoording van de vraag naar het financiële nadeel van Lake Hotel als gevolg van de pandemie, aldus nog steeds [geïntimeerden]

3.8.

Het hof is van oordeel dat Lake Hotel met de door haar verstrekte gegevens ook in hoger beroep niet erin is geslaagd het door haar gestelde financiële nadeel voldoende aannemelijk te maken. In het licht van de gemotiveerde betwisting door [geïntimeerden] , had het op de weg van Lake Hotel gelegen haar stellingen en de stukken die zij in het geding heeft gebracht nader toe te lichten en aan te vullen. Dat zij dat niet heeft gedaan, komt voor haar rekening en risico. Bij deze stand van zaken is niet aannemelijk geworden dat de omzet van Lake Hotel als gevolg van de Coronacrisis sterk is teruggelopen, althans is achtergebleven bij datgene wat redelijkerwijs mocht worden verwacht. Bovendien heeft Lake Hotel onvoldoende duidelijkheid verschaft met betrekking tot overheidsbijdragen waarop zij aanspraak kan maken of heeft kunnen maken. Voor het verdelen van de pijn van de gevolgen van de pandemie in dit concrete geval bestaan daarom onvoldoende concrete aanknopingspunten. Grief 2 in principaal hoger beroep faalt reeds op grond hiervan.

3.9.

Grief 3 in principaal hoger beroep is gericht tegen de overwegingen van de kantonrechter dat Lake Hotel ernstig is tekortgeschoten in haar verplichtingen en dat contractuele rente en buitengerechtelijke kosten (deels) toewijsbaar zijn. Lake Hotel voert in dit verband aan dat zij ruim 80% van de huur heeft voldaan en dat dit, rekening houdend met de gevolgen van de Coronacrisis in de horeca, een enorme prestatie is, die niet kan worden afgedaan als een ernstige tekortkoming. Zij meent daarom dat zij geen rente en incassokosten is verschuldigd.

3.10.

Ook deze grief faalt. Dat Lake Hotel tot 1 oktober 2020 wel de overeengekomen huur heeft voldaan, betekent niet dat het haar met een beroep op de pandemie vervolgens vrij staat de huur voor het laatste kwartaal van 2020 slechts zeer ten dele te voldoen en de huur voor het eerste kwartaal 2021 helemaal niet te betalen. Slechts deze twee kwartalen zijn in deze procedure aan de orde; niet de (wel betaalde) kwartalen daarvóór. De kantonrechter heeft terecht overwogen dat de wanbetaling met betrekking tot de aan de orde zijnde twee kwartalen, samen met het niet betalen van de verschuldigde leasetermijn voor de vaatwasser, een ernstige tekortkoming oplevert van Lake Hotel. Zij is dan ook terecht veroordeeld tot betaling van contractuele rente en buitengerechtelijke incassokosten.

3.11.

Grief 4 in principaal hoger beroep betreft de proceskostenveroordeling in conventie en deelt het lot van de grieven 2 en 3.

3.12.

In haar toelichting op
grief 5 in principaal hoger beroep heeft Lake Hotel gewezen op de in het geding gebrachte brief van 16 februari 2021 van de brandweer Kennemerland en het daarbij gevoegde controlerapport. Hieruit blijkt, aldus Lake Hotel, dat het bouwwerk niet voldoet aan verschillende wettelijke bepalingen inzake de brandveiligheid en dat geen geldige omgevings- en gebruiksvergunningen zijn afgegeven. Volgens Lake Hotel zijn [geïntimeerden] als verhuurder verantwoordelijk voor de naleving van die bepalingen. De brandweer heeft te kennen gegeven dat zij de gemeente [gemeente] zou adviseren Lake Hotel te bevelen het gebruik gestaakt te houden, zodat, anders dan de kantonrechter heeft overwogen, ernstig rekening moet worden gehouden met een aanschrijving van het bevoegde gezag. Voldoende staat vast dat het gehuurde gebreken vertoont op het gebied van brandveiligheid en dat deze gebreken op korte termijn verholpen moeten worden. De desbetreffende vorderingen van Lake Hotel dienen daarom alsnog te worden toegewezen, aldus Lake Hotel.

3.13.

[geïntimeerden] hebben onder meer aangevoerd dat de vergunningen op orde waren en de brandmeldingsinstallatie was gecertificeerd en zonder storing functioneerde voordat de verbouwingswerkzaamheden een aanvang namen en de formele overdracht van het hotel plaatsvond. Dat dit inmiddels niet meer het geval is, valt [geïntimeerden] niet aan te rekenen. De oorzaak van de ontstane situatie ligt in het niet nakomen door Lake Hotel van haar verplichtingen rond brandveiligheid en komt hoe dan ook voor haar rekening en risico. De omstandigheid dat [geïntimeerden] in het kader van het bestuursrechtelijke traject als pandeigenaren verplicht waren het Plan van Aanpak op te stellen en dat ook hebben gedaan, betekent niet dat zij civielrechtelijk verantwoordelijk zijn voor de huidige staat van brandveiligheid van het gehuurde en de (financiële) gevolgen van de sluiting van het hotel zouden moeten dragen. De gemeente Haarlemmermeer is na de controle door de brandweer geen officiële procedure gestart, maar heeft de kans geboden om gebreken te herstellen. Van die kans heeft Lake Hotel geen gebruik gemaakt. Pas tijdens een gesprek van partijen met de gemeente Haarlemmermeer op 15 maart 2021 heeft de gemeente duidelijk gemaakt dat het hotel tijdelijk moest worden gesloten om handhaving en het opleggen van dwangsommen te voorkomen. Lake Hotel had bovendien de schade kunnen beperken door het hotel slechts gedeeltelijk te sluiten, omdat de vereiste vergunningen voor in ieder geval 19 ‘oude’ kamers (van de in totaal 27 kamers na de verbouwing) aanwezig waren, aldus [geïntimeerden]

3.14.

De vordering van Lake Hotel betreft in de kern een verklaring voor recht dat de sluiting van het hotel terecht was en dat haar huurbetalingsverplichting tijdelijk wordt opgeschort. Daargelaten dat dit een vordering is met een declaratoir karakter die als zodanig in een kort geding niet voor toewijzing in aanmerking komt, faalt de grief ook op inhoudelijke gronden. Daartoe geldt het volgende.

3.15.1.

De huurovereenkomst van partijen bevat, voor zover hier van belang, de volgende bepalingen:

Het gehuurde, bestemming

1.1.

Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 Burgerlijk Wetboek (…) aan de [adres] (…) welke ruimte nader is aangegeven op de als bijlage bij deze huurovereenkomst en daarvan deel uitmakende door partijen geparafeerde tekening(en) en een door partijen ondertekend proces-verbaal van oplevering, ondersteund met door partijen geparafeerde foto’s (bijlage 1).

1.2.

Het gehuurde is/wordt als casco verhuurd, tenzij in artikel 9 van de huurovereenkomst of elders schriftelijk aanvullend of anders door partijen is overeengekomen.

1.3.

Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als hotel, café en restaurant.

1.4.

Het is huurder niet toegestaan zonder voorafgaande toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in 1.3.

(…)

Casco

9.1.

In aanvulling op de huur als casco als omschreven in artikel 1 van de algemene bepalingen behoren tot het gehuurde: de steiger aan de [adres] , gelegen recht voor het pand nr [nummer] .

Voorzieningen door huurder

11.1

Partijen komen overeen dat het aanbrengen in het gehuurde van de volgende voorzieningen door en voor rekening en risico van huurder geschied: bouwkundige aanpassingen: nieuwe doorgang bij mivatoilet en naar nieuwe kamers in oude keuken, andere nieuwe hotelkamers, keukeninrichting en -apparatuur, restaurantinrichting.

(…)

3.15.2.

In artikel 1 van de toepasselijke algemene bepalingen staat het volgende:

Casco

1 Onder huur als casco wordt verstaan de huur van de tot de bedrijfsruimte behorende:

- funderingen;

- constructieve bouwvloeren;

- kolommen;

- constructieve plafonds;

- buitengevels en bouwmuren inclusief de daarin aanwezige kozijnen, deuren, beglazing en/of ruiten doch niet de pui;

- daken, goten en trappen(huizen);

- nutsvoorzieningen tot waar de (hoofd)meter is/komt dan wel tot een ander primair aansluitpunt;

- basissprinklernet;

- riolering en andere afvoerleidingen;

tenzij deze zaken door of vanwege huurder zijn aangebracht.

3.15.3.

In artikel 3 van de koopovereenkomst staat onder meer dat Lake Hotel volledig bekend is met de staat waarin de onderneming zich bevindt en dat de onderneming wordt overgedragen in de staat waarin deze zich ten tijde van het sluiten van de overeenkomst bevindt, met alle daaraan verbonden lusten en lasten, rechten en verplichtingen, zichtbare en onzichtbare gebreken. Artikel 6 van de koopovereenkomst bevat de bepaling dat Lake Hotel zelf moet zorgen voor alle vereiste vergunningen om de onderneming met ingang van de leveringsdatum voor eigen rekening en risico te kunnen exploiteren.

3.16.

Lake Hotel heeft een onderneming gekocht die een
going concern hotel omvatte. Vanaf de leveringsdatum moest zij zelf zorgen voor de vereiste vergunningen.

Zij heeft tegelijkertijd een bedrijfsruimte ‘als casco’ gehuurd, waarin het hotel werd gedreven. (Een deel van) het gehuurde is door Lake Hotel verbouwd om extra hotelkamers te creëren. Op grond van artikel 11.1 van de huurovereenkomst deed zij dat voor eigen rekening en risico. Gelet op het bepaalde in de huur- en de koopovereenkomsten, zoals hiervoor weergegeven, was het haar verplichting om in de gaten te houden dat de vernieuwingen/wijzigingen die zij in het gehuurde aanbracht waren vergund en zorg te dragen voor eventueel noodzakelijke aanpassing van bestaande vergunningen en/of het verkrijgen van nieuwe vergunningen en het was ook aan haar om ervoor te zorgen dat zij het hotel gebruikte in overeenstemming met de geldende brandveiligheidsvoorschriften. De bestemmingsbepalingen in de artikelen 1.3 en 1.4 van de huurovereenkomst leiden niet tot een ander oordeel. Integendeel, deze artikelen bevatten verplichtingen voor Lake Hotel als huurder, geen verplichtingen voor [geïntimeerden] als verhuurder. Ook overigens zijn in de overeenkomsten, de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst of de stellingen van Lake Hotel geen aanwijzingen te vinden die aannemelijk maken dat Lake Hotel bij aanvang van de huurovereenkomst redelijkerwijs iets anders kon verwachten ten aanzien van het gehuurde.

3.17.

Omdat Lake Hotel de onderneming heeft overgenomen in de staat waarin deze zich ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst bevond en zij vanaf het moment van de overdracht verantwoordelijk was voor de aanwezigheid van de benodigde vergunningen, is niet van wezenlijk belang of de bevindingen van de brandweer en de opgedragen maatregelen verband houden met de door Lake Hotel uitgevoerde verbouwing en de wijze van gebruik van het gehuurde door Lake Hotel, zoals [geïntimeerden] betogen, dan wel betrekking hebben op gedeelten van het gehuurde waar geen verbouwing heeft plaatsgevonden, zoals volgens Lake Hotel het geval is. Dat neemt niet weg dat Lake Hotel, tegenover de betwisting van haar stellingen door [geïntimeerden] , geen passages in de brief en het controleapport van de brandweer heeft aangewezen waarin haar stelling steun kan vinden. Zij heeft wel gewezen op de constatering/bevinding 2.11, inhoudende ‘Het bouwwerk is in gebruik zonder geldige omgevingsvergunning voor de activiteit brandveilig gebruik. De indeling van het pand komt niet overeen (…) met de tekeningen die behoren bij de omgevingsvergunning’ en de daaraan verbonden maatregel: ‘Er dient een nieuwe omgevingsvergunning voor de activiteit brandveilig gebruik te worden aangevraagd’, en voorts op de constatering/ bevinding onder 4, inhoudende ‘De bouwkundige situatie (…) van het bouwwerk komt niet overeen met de tekeningen die behoren bij de omgevingsvergunning brandveilig gebruik’ en de daaraan verbonden maatregel: ‘Het gebruik moet worden gelegaliseerd. Een (gewijzigde) aanvraag omgevingsvergunning voor de activiteit brandveilig gebruik (voorheen gebruiksvergunning) moet worden ingediend via het omgevingsloket’. Uit deze passages kan echter niet worden afgeleid dat de bevindingen en noodzakelijk geachte maatregelen zien op de vóór de overdracht van de onderneming en aanvang van de huurovereenkomst bestaande situatie van het gehuurde. Lake Hotel heeft haar desbetreffende stelling, gelet op de betwisting daarvan door [geïntimeerden] ook overigens niet aannemelijk gemaakt.

Dit klemt te meer omdat de brandweer in een e-mail van 18 januari 2021 aan [geïntimeerde sub 1] heeft geschreven dat de al vergunde kamers kunnen worden gebruikt mits de vluchtroutes daarvan in orde zijn.

3.18.

Grief 1 in incidenteel hoger beroep betreft de afwijzing door de kantonrechter van de gevorderde contractuele boete. De verschuldigdheid daarvan vloeit volgens [geïntimeerden] voort uit de huurovereenkomst en de toepasselijke algemene bepalingen. De boete is verschuldigd indien en zodra een opeisbare vordering op grond van de huurovereenkomst bestaat. Uit het vonnis blijkt dat een opeisbare vordering bestaat. Executie van het uitvoerbaar bij voorraad verklaarde vonnis is niet mogelijk gebleken omdat Lake Hotel alles in het werk stelt om onder betaling uit te komen. Een redelijke afweging van de belangen van partijen maakt dat de gevorderde boete moet worden toegewezen, aldus [geïntimeerden]

3.19.

[geïntimeerden] hebben de vordering tot betaling van de boete van € 68.250,= gebaseerd op artikel 16 van de huurovereenkomst in verband met artikel 31 AB.

Artikel 16 van de huurovereenkomst luidt, voor zover hier van belang, als volgt:

De volgende onderdelen uit de algemene bepalingen worden als volgt aangepast:

(…)

- artikel 31: er geldt een direct opeisbare boete van € 650,= per kalenderdag. Deze boetesom geldt voor elke situatie waarin huurder zich niet houdt aan de huurovereenkomst en de in deze algemene bepalingen opgenomen voorschriften (behalve conform de betalingsverplichting waaromtrent artikel 25 geldt).

3.20.

Hieruit volgt dat betalingsverplichtingen als bedoeld in artikel 25 AB, waaronder de betaling van de huurprijs, expliciet zijn uitgesloten van de werking van artikel 16 van de huurovereenkomst. Dit leidt tot de conclusie dat geen grondslag bestaat voor de door [geïntimeerden] gevorderde boete van € 650,= per kalenderdag. Voor zover [geïntimeerden] de vordering tot betaling van een boete baseert op artikel 31 AB (waarin een boetebedrag van € 250,= per kalenderdag is opgenomen), hebben zij niet toegelicht dat en waarom de boete van artikel 31 AB verschuldigd zou zijn, naast de door hen gevorderde en toegewezen boete(rente) van 1% op grond van artikel 25.3 AB. De grief faalt reeds op grond hiervan.

3.21.

Ter toelichting op
grief 2 in incidenteel hoger beroep hebben [geïntimeerden] gesteld dat Lake Hotel de huur over het vierde kwartaal van 2020 slechts gedeeltelijk heeft betaald en de vervolgens opeisbaar geworden termijnen helemaal niet heeft voldaan. Het bestreden vonnis heeft niet geleid tot betaling en executie daarvan is onmogelijk gebleken. Omdat [geïntimeerden] zich kunnen voorstellen dat ontruiming van het gehuurde als voorlopige voorziening verstrekkend is, hebben zij hun vordering tot ontruiming gewijzigd in een voorwaardelijke vordering, waarbij ontruiming alleen plaatsvindt wanneer Lake Hotel de toe te wijzen vorderingen tot betaling van de huur niet binnen vier weken na betekening van het te wijzen arrest heeft voldaan.

3.22.

Deze grief slaagt en de voorwaardelijke ontruiming zal als na te melden worden toegewezen. Anders dan Lake Hotel meent, is het – zelfs na de veroordeling in het bestreden vonnis – niet volledig betalen van verschuldigde huur over het vierde kwartaal van 2020 en het eerste kwartaal van 2021 tot een totaalbedrag van € 127.745,03, naast de onbetaald gebleven leasetermijnen van in totaal € 6.021,70, een ernstige tekortkoming in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, die in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling tot ontruiming van het gehuurde in een bodemprocedure rechtvaardigt. Daarbij betrekt het hof dat Lake Hotel in hoger beroep niet aannemelijk heeft gemaakt dat zij daadwerkelijk ten gevolge van de pandemie een zodanig financieel nadeel heeft geleden dat een korting op de huur gerechtvaardigd is.

3.23.

[geïntimeerden] hebben geen gemotiveerde grief gericht tegen de gedeeltelijke afwijzing van de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten. Als met de vordering in hoger beroep wordt beoogd dat de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten alsnog volledig worden toegewezen, is die vordering niet toewijsbaar.

2.24.

De slotsom is dat de grieven in principaal hoger beroep niet tot vernietiging van het bestreden vonnis kunnen leiden en dat Lake Hotel als de in het ongelijk gestelde partij de kosten daarvan dient te dragen.

Grief 1 in incidenteel hoger beroep faalt. Het slagen van grief 2 in incidenteel hoger leidt tot gedeeltelijke vernietiging van het bestreden vonnis. De voorwaardelijk gevorderde ontruiming van het gehuurde is alsnog toewijsbaar als na te melden. Het hof ziet geen aanleiding Lake Hotel een langere termijn dan vier weken te geven voor betaling van de huurpenningen – waartoe zij al bij vonnis van 29 januari 2021 is veroordeeld – alvorens [geïntimeerden] het gehuurde kunnen laten ontruimen. Voor het overige wordt het bestreden vonnis bekrachtigd. Lake Hotel is de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in incidenteel hoger beroep en zij dient als zodanig ook de kosten daarvan te dragen.

4. Beslissing

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep, voor zover daarbij de (voorwaardelijke) vordering tot ontruiming van het gehuurde is afgewezen;

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

veroordeelt Lake Hotel de bedrijfsruimte aan de Nieuwemeerdijk 326 te Badhoevedorp met al degenen die zich daarin bevinden en al datgene wat zich daarin bevindt te ontruimen en te verlaten en ontruimd te houden en de bedrijfsruimte bezemschoon en in de toestand waarin deze bij aanvang van de huur aan haar ter beschikking is gesteld achter te laten en aan [geïntimeerden] op te leveren, onder afgifte van de sleutels, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in art. 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde, waarbij Lake Hotel de kosten van de ontruiming aan [geïntimeerden] dient te voldoen, zoals deze blijken uit het daarvan opgemaakte proces-verbaal van de deurwaarder;

bepaalt dat [geïntimeerden] aan deze veroordeling geen rechten kunnen ontlenen, wanneer Lake Hotel binnen vier weken na de betekening van dit arrest heeft voldaan aan de veroordeling in het bestreden vonnis tot betaling aan [geïntimeerden] van

a. € 127.745,03, vermeerderd met 1% rente vanaf 1 oktober 2020 over een bedrag van € 45.595,03, en

b. € 6.021,70 aan achterstallige leasetermijnen;

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;

veroordeelt Lake Hotel in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde sub 1] begroot op € 1.756,= aan verschotten en € 6.556,= voor salaris in principaal hoger beroep en op € 3.278,= voor salaris in incidenteel hoger beroep;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, J.C.W. Rang en C. Uriot en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 20 juli 2021.