Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.267.487/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 7448410 CV EXPL 19-430
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 26 januari 2021
inzake
[appellante],
wonende te [woonplaats] ,
appellante,
advocaat: mr. J.A. Oudendijk te Amsterdam,
tegen
STICHTING YMERE,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde,
advocaat: mr. J. van Dam te Almere.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellante] en Ymere genoemd.
[appellante] is bij dagvaarding van 26 september 2019 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 27 juni 2019, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellante] als eiseres en Ymere als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord;
- akte in het geding brengen productie zijdens [appellante] ;
- antwoordakte.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog haar vorderingen uit de eerste aanleg zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.
Ymere heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1. tot en met 1.3. de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. De feiten zijn, aangevuld met andere relevante feiten die in dit geding zijn komen vast te staan, de volgende.
- [appellante] heeft jarenlang een woning van Ymere gehuurd aan de [adres 1] te [plaats] . Vanwege lekkage in de woning hebben partijen afspraken gemaakt die zijn vastgelegd in een brief van Ymere van 7 oktober 2014. In die brief is onder meer vermeld dat Ymere aan [appellante] een eenmalige vergoeding van € 7.000,- uitkeert ter finale kwijting in verband met de overlast en geleden schade. Ook staat in de brief dat vanaf 1 oktober 2014 tot het moment dat de lekkage is opgelost haar een huurkorting van 30% op de netto huur wordt gegeven en dat dat bedrag (€ 144,59) maandelijks aan [appellante] wordt overgemaakt.
- Ymere heeft € 7.000,- overgemaakt aan [appellante] en over drie maanden (oktober, november en december 2014) het toegezegde bedrag aan huurkorting betaald.
- De huurovereenkomst is op 19 april 2018 beëindigd. [appellante] huurt sindsdien een woning van Ymere aan de [adres 2] in [plaats] . Op 18 september 2018 heeft de advocaat van [appellante] Ymere gesommeerd om tot die einddatum de in 2014 overeengekomen huurkorting te voldoen alsmede een verhuiskostenvergoeding. Ymere heeft hieraan geen gehoor gegeven.
3.Beoordeling
3.1
In eerste aanleg heeft [appellante] naar voren gebracht dat Ymere de lekkage niet heeft verholpen. Zij heeft een verklaring voor recht gevorderd om dat vast te stellen. Zij heeft ook aanspraak gemaakt op huurkorting ten bedrage van € 4.469,01 over de periode van 1 januari 2015 tot en met 19 april 2018. Ook heeft zij een verhuiskostenvergoeding van € 5.993,- gevorderd met als reden dat zij noodgedwongen heeft moeten verhuizen omdat Ymere haar onvoldoende huurgenot verschafte. Ten slotte heeft [appellante] bedragen gevorderd in verband met buitengerechtelijke incassowerkzaamheden, wettelijke rente en proceskosten. De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen, kort gezegd omdat [appellante] haar stellingen onvoldoende had gespecificeerd en onderbouwd. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellante] met haar grieven op.
recht op huurkorting?
3.2
De eerste grief houdt in dat de kantonrechter de vordering waarbij een verklaring voor recht is gevraagd niet heeft behandeld. Volgens [appellante] heeft Ymere ter zitting bij de kantonrechter erkend dat zij er niet in geslaagd is de lekkage te verhelpen. Ook verwijst [appellante] naar een aantal nieuwe door haar in het geding gebrachte producties die dat duidelijk zouden maken. Met grief 2 vervolgt zij dat haar stelling wat betreft de huurkorting met die producties en ook overigens wel degelijk voldoende is onderbouwd. Op grond van de redelijkheid en billijkheid moet Ymere de bewijslast krijgen dat zij de lekkages in oktober 2014 heeft verholpen, zoals Ymere stelt. Ymere moet weten wanneer de lekkage is verholpen, zeker nu zij stelt uit coulance meer maanden huurkorting te hebben gegeven dan nodig. Het is onbegrijpelijk dat Ymere geen schriftelijk bericht heeft gestuurd van het verhelpen van de lekkage, aldus [appellante] .
3.3
Allereerst merkt het hof op dat de kantonrechter de vordering om een verklaring voor recht te geven niet over het hoofd heeft gezien. Hij heeft immers gemotiveerd waarom hij de gevorderde huurkorting afwijst en daaraan toegevoegd dat daarin besloten ligt dat de gevorderde verklaring voor recht wordt afgewezen. Beide vorderingen houden direct verband met elkaar. In zoverre faalt grief 1.
3.4
Voor de verdere beoordeling van de grieven 1 en 2 is van belang wat [appellante] in hoger beroep precies heeft aangevoerd omtrent haar stelling dat Ymere de lekkage in oktober 2014 niet heeft hersteld. Ymere heeft immers steeds het verweer gevoerd dat zij de lekkage toen wel degelijk verholpen heeft. Het hof stelt vast dat [appellante] in 2015 nooit ondubbelzinnig schriftelijk heeft geklaagd dat de lekkage waarover het in bovengenoemde brief van Ymere ging nog niet was verholpen. Ook heeft zij in verband daarmee in 2015 niet schriftelijk aanspraak gemaakt op de afgesproken huurkorting vanaf 1 januari 2015. Pas toen zij jaren later verhuisd was naar de [adres 2] en alle onvolkomenheden in die nieuwe woning door Ymere hersteld waren, heeft zij deze vordering ingesteld. Op het eerste gezicht zou uit dat gebrek aan actie af te leiden zijn dat de lekkage in oktober 2014 dus wel degelijk was verholpen. [appellante] heeft weliswaar gesteld dat zij daarna nog regelmatig telefonisch heeft geklaagd bij Ymere, maar zij is daar niet concreet over en zij heeft niet uitgelegd wat de reden is dat zij zo lang geen (juridische) stappen heeft ondernomen.
3.5
De kantonrechter heeft bovendien geoordeeld dat [appellante] haar vorderingen onvoldoende had onderbouwd. Dat had voor [appellante] een sterk signaal moeten zijn die onderbouwing in elk geval in hoger beroep goed op orde te hebben. Maar ook in hoger beroep ontbreekt dat er aan.
3.6
Ymere heeft steeds aangevoerd dat latere gebreken in de woning niet afdoen aan het feit dat de lekkage waarop de overeenkomst van 7 oktober 2014 betrekking had is verholpen en dat er tussen die lekkage en de later aangetroffen bruine ‘drab’ geen causaal verband bestaat. [naam] , accountmanager bij Ymere (hierna: [accountmanager] ) heeft tijdens de zitting bij de kantonrechter overeenkomstig verklaard. Verder spreken partijen in verband met de lekkage in 2014 over waterschade en in verband met de latere klachten over een bruine drab die is onderzocht en een ijzerverbinding zou kunnen betreffen. Dat sluit weliswaar niet uit dat de latere klachten dezelfde oorzaak hebben als die uit 2014, maar een aanwijzing daarvoor is er niet, eerder voor het tegendeel. Hoewel de motivering van de betwisting door Ymere naar het oordeel van het hof tamelijk summier is, is zij voldoende om meer onderbouwing door [appellante] te verlangen, zoals de kantonrechter al oordeelde. Op [appellante] rust immers de stelplicht en bewijslast.
3.7
Anders dan door [appellante] is aangevoerd kan uit het aanbod van Ymere om te verhuizen naar een andere woning niet zonder meer worden afgeleid dat Ymere erkent dat de lekkage uit 2014 nooit is opgelost. Ymere heeft dat immers juist betwist.
3.8
[appellante] heeft ook aangevoerd dat Ymere haar geen mededeling van het verhelpen van de lekkage heeft gedaan. Dat betekent echter niet dat die lekkage toen niet is verholpen. Integendeel, uit het stopzetten van de huurkorting kan juist blijken dat de lekkage toen wel is verholpen. Bovendien heeft [accountmanager] dat tijdens de zitting bij de kantonrechter uitdrukkelijk verklaard.
3.9
De nieuwe producties die [appellante] in hoger beroep heeft ingebracht leveren evenmin voldoende onderbouwing van haar stellingen op. Productie 5 is een e-mail over het afronden van het herstel van het plafond in januari 2015. [appellante] licht niet toe dat en hoe dit verband houdt met de lekkage in 2014. Voor zover dat verband er wel is duidt de inhoud van de e-mail er eerder op dat de lekkage is verholpen omdat herstel van het plafond wordt afgerond, hetgeen in de regel plaatsvindt nadat een lekkage is hersteld.
3.1
Productie 6 is een e-mail van 19 september 2016 van [appellante] aan Ymere waarin zij zich, voor zover er correspondentie van [appellante] in het dossier zit, voor het eerst schriftelijk erover uitlaat dat zij al 8 jaar en 9 maanden klachten heeft in haar woning. Dit is echter zo algemeen en zo lang na oktober 2014 dat ook met deze e-mail niets duidelijker wordt over haar stelling dat de lekkage in oktober 2014 niet door Ymere is verholpen en dat de latere klachten daarmee verband houden.
3.11
Productie 7 is een rapport van Trition van 21 april 2017 (datum onderzoek) betreffende lekdetectie. De conclusie van het rapport is dat tijdens het onderzoek geen verhoogde vochtlast en/of thermische afwijking in zowel het appartement op de derde en vierde verdieping is vastgesteld en dat de lekkage mogelijk reeds is verholpen na reparatie van de cv-koppelingen ten behoeve van de radiatoren in de hal en woonkamer, zoals aangegeven in een eerder meetrapport. Dat dit verband zou houden met het door Ymere al dan niet verhelpen van lekkage in oktober 2014 blijkt niet uit deze productie en is door [appellante] niet toegelicht.
3.12
Datzelfde geldt (de inhoud van) het rapport van SGS Search van 16 mei 2017 betreffende rapportage stofonderzoek (productie 8). Ook hier lijkt het erop dat er zich in 2016/2017 een ander probleem in de woning heeft voorgedaan dan de lekkage waar het in deze zaak over gaat.
3.13
De e-mailwisseling met onder meer [appellante] die als productie 9 is overgelegd ziet op het lekdetectieonderzoek en zegt op zichzelf evenmin iets over het verband met de lekkage in 2014. Datzelfde geldt de e-mailwisseling die als productie 10 is bijgevoegd, waar het gaat over lekdruppels in 2017. [appellante] heeft dat verder ook niet toegelicht.
3.14
[appellante] heeft bij akte nog een brief ingebracht van haar dochter, mede namens haar broer, maar dat maakt het bovengenoemde oordeel niet anders. De brief is min of meer een herhaling van de algemene stelling van [appellante] dat de lekkage in oktober 2014 niet is verholpen, maar is te vaag en weinig concreet om daaraan in dit stadium betekenis toe te kennen.
3.15
Ook in hoger beroep heeft [appellante] dus, in het licht van hetgeen door Ymere al in eerste aanleg naar voren had gebracht, onvoldoende concreet onderbouwd dat en op grond waarvan de klachten waarover zij in haar e-mail van 19 september 2016 aan Ymere schrijft voortkomen uit dezelfde problematiek die in 2014 speelde en aldus onder het bereik van de in 2014 gemaakte afspraak omtrent huurkorting zouden vallen. Zij heeft dus onvoldoende gesteld om haar vordering te doen slagen dan wel om voor bewijslevering in aanmerking te komen.
recht op verhuiskostenvergoeding?
3.16
Grief 3 houdt in dat de beslissing van de kantonrechter omtrent de verhuiskostenvergoeding onjuist is. De vordering had volgens [appellante] moeten worden toegewezen omdat [accountmanager] haar die vergoeding had toegezegd. [appellante] stelt dat zij in 2017 en 2018 veelvuldig telefonisch contact met [accountmanager] heeft gehad en verwijst in dat verband naar de e-mailwisseling tussen hen beiden waarin de verhuiskostenvergoeding ter sprake is gekomen. Ymere en [accountmanager] (op de zitting van de kantonrechter) hebben uitdrukkelijk betwist dat [accountmanager] aan [appellante] een verhuiskostenvergoeding heeft toegezegd. Uit de desbetreffende e-mailwisseling kan een toezegging ook niet worden afgeleid, integendeel. [accountmanager] schrijft op 20 september 2017 aan [appellante] : “Wat bedoelt u met een bevestiging? Het is niet zo dat ik bepaal of u een vergoeding krijgt. Dit wordt bepaald door degene die voor u een andere woning zoekt. Eerder heb ik ook aan u gemeld dat er verhuiskosten vergoedingen zijn, en dat moet worden bekeken of u daar dan voor in aanmerking komt.” In het licht hiervan heeft [appellante] ook op dit punt niet aan haar stelplicht voldaan en is bewijslevering niet aan de orde.
3.17
De slotsom is dat de grieven 1 tot en met 3 falen. Grief 4, die op de beslissing over de buitengerechtelijke kosten en de proceskosten ziet, heeft geen zelfstandige betekenis en deelt dat lot. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellante] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Ymere begroot op € 741,- aan verschotten en € 1.074,- voor salaris en op € 157,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.A. Wabeke, L.A.J. Dun en M.E. van Rossum en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 26 januari 2021.