ECLI:NL:GHAMS:2021:1889

• Datum uitspraak: 22 juni 2021
• Publicatiedatum: 30 juni 2021
• Zaaknummer: 200.275.236/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep kort geding
• Rechters: J.C.W. Rang; E.K. Veldhuijzen van Zanten; M.E. Hinskens - van Neck
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil over ontruiming en huurachterstand met betrekking tot studio en gebreken

In deze zaak gaat het om een huurgeschil tussen [appellante] en [geïntimeerde] over de ontruiming van een woonruimte en een huurachterstand. [appellante] is in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam, waarin de vorderingen van [geïntimeerde] zijn toegewezen en die van [appellante] zijn afgewezen. De zaak betreft een kort geding waarin [geïntimeerde] vorderingen heeft ingesteld tot ontruiming van de woning en betaling van achterstallige huur. De huurachterstand bedraagt volgens [geïntimeerde] € 7.000,=, terwijl [appellante] betwist dat zij deze achterstand heeft. De kantonrechter heeft geoordeeld dat [appellante] niet mocht verwachten dat een studio, die niet in de huurovereenkomst is opgenomen, tot het gehuurde behoort. Ook heeft de kantonrechter geoordeeld dat [appellante] onvoldoende bewijs heeft geleverd van gebreken aan het gehuurde.

In hoger beroep heeft [appellante] haar eis vermeerderd en vorderingen ingesteld die in eerste aanleg niet zijn behandeld. Het hof heeft geoordeeld dat [appellante] in haar stellingen over de studio en de gebreken onvoldoende bewijs heeft geleverd. Het hof heeft echter vastgesteld dat de huurachterstand ten onrechte op € 7.000,= is vastgesteld en heeft deze verlaagd naar € 6.000,=. Het hof heeft het bestreden vonnis vernietigd voor zover het de huurachterstand betreft, maar heeft de overige beslissingen van de kantonrechter bekrachtigd. De kosten van het hoger beroep zijn gecompenseerd, waarbij iedere partij de eigen kosten draagt.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.275.236/01 KG

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 8214149/KK EXPL 19-1176

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 22 juni 2021

inzake

[appellante] ,

wonend te [land] ,

appellante,

advocaat: mr. S. Karami te Amsterdam (onttrokken),

tegen

[geïntimeerde] ,

wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. D. Hwang te Amsterdam.

De partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerde] genoemd.

1. Het geding in hoger beroep

[appellante] is bij dagvaarding van 25 februari 2020 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam van 29 januari 2020, in kort geding gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser in conventie, tevens verweerder in reconventie en [appellante] als gedaagde in conventie tevens eiseres in reconventie.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met producties.

Vervolgens is op verzoek van [appellante] een mondelinge behandeling bepaald op 22 april 2021. De dag voor de mondelinge behandeling heeft de advocaat van [appellante] zich onttrokken. Ter terechtzitting is niemand verschenen.

Ten slotte is arrest bepaald.

[appellante] heeft, na vermeerdering van haar eis, geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen van [appellante] zal toewijzen en die van [geïntimeerde] zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, inclusief de nakosten en met rente.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten.

2. Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.5 de feiten opgesomd die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Waar nodig aangevuld met andere feiten die zijn gesteld en niet (voldoende) zijn weersproken, zijn die feiten de volgende.

2.1

[geïntimeerde] is eigenaar van de woonruimte aan [adres] te [plaats] (hierna ook: het gehuurde). Voor het verhuren van de woonruimte heeft hij De Hypotheekbeheerder als bemiddelaar ingeschakeld. [appellante] heeft het gehuurde bezichtigd, samen met een medewerker van De Hypotheekbeheerder. Via bemiddeling van De Hypotheekbeheerder is op 1 oktober 2019 een huurovereenkomst tot stand gekomen voor het gehuurde tussen [geïntimeerde] en [appellante] met als ingangsdatum 15 oktober 2019.

2.2

In de huurovereenkomst is onder meer het navolgende beding opgenomen:

1.1

Landlord rents to Tenant and Tenant rents from Landlord the housing, hereinafter referred to as ‘the rented’, locally known:

[adres]

2.3

De overeengekomen huurprijs bedraagt € 2.000,= per maand. Voor de maand oktober 2019 heeft [appellante] de voor die maand afgesproken huur van € 1.000,= betaald. Verder is een waarborgsom van € 2.925,= overeengekomen, waarvan [appellante] € 1.650,= heeft voldaan.

2.4

Naast het gehuurde ligt een parkeerterrein dat is afgesloten met een hek. Het parkeerterrein maakt geen onderdeel uit van het gehuurde. Aan de achterzijde van het gehuurde bevindt zich een steeg. Achter deze steeg staat een bouwwerk, door [geïntimeerde] aangeduid als studio (hierna: de studio). Tussen de studio en het gehuurde bevindt zich een kleine toegangshal naar de studio. De studio heeft een eigen voordeur en is niet vanuit het gehuurde toegankelijk. De studio is toegankelijk via het parkeerterrein. De achterkant van de studio staat tegen een loods. De studio heeft eigen nutsvoorzieningen. [geïntimeerde] heeft de studio verhuurd aan twee mannen. Tijdens de bezichtiging van het gehuurde voorafgaand aan de totstandkoming van de huurovereenkomst heeft [appellante] de studio niet bezichtigd.

2.5

Op 19 februari 2020 heeft [appellante] het gehuurde ontruimd. Zij verbleef toen al sinds enige tijd in [land] .

3. Beoordeling

3.1

Bij de inleidende dagvaarding heeft [geïntimeerde] in kort geding gevorderd dat [appellante] zou worden veroordeeld tot ontruiming van de woning en tot betaling van achterstallige en lopende huur, incassokosten en proceskosten. Aan deze vorderingen heeft [geïntimeerde] ten grondslag gelegd dat (i) inmiddels een huurachterstand van meer dan drie maanden was ontstaan, wat een tekortkoming oplevert die ontbinding rechtvaardigt en (ii) [appellante] in strijd met de huurovereenkomst heeft gehandeld door de bewoners van de studio te dwarsbomen en het gehuurde niet zelf te bewonen.

3.2

[appellante] heeft de vorderingen van [geïntimeerde] weersproken met een beroep op opschorting wegens gebreken aan het gehuurde en wegens het niet ter beschikking stellen van de studio, die volgens haar tot het gehuurde behoort. Zij heeft in reconventie gevorderd veroordeling van [geïntimeerde] - op straffe van verbeurte van een dwangsom - tot herstel van gebreken en ontruiming van de studio, alsmede verlaging van de huurprijs van de gehuurde woning in verband met gebreken en veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.

3.3

Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vorderingen van [geïntimeerde] toegewezen en die van [appellante] afgewezen. Hij heeft daartoe, samengevat, als volgt overwogen.

3.3.1

De huurachterstand bedraagt € 7.000,=. [geïntimeerde] heeft erkend dat over oktober 2019 slechts een halve maand huur, dus € 1.000,= verschuldigd is. [appellante] kan niet nader onderbouwen dat zij meer heeft betaald dan een gedeelte van de waarborgsom, te weten € 1.650,=.

3.3.2

[appellante] mocht niet verwachten dat de studio tot het gehuurde behoort, gelet op – kort gezegd – de tekst van de huurovereenkomst, de feitelijke situatie en omdat niet is gebleken dat [appellante] tijdens de bezichtiging van het gehuurde ook de studio heeft kunnen of willen bekijken.

3.3.3

Het bestaan van de gestelde gebreken heeft [appellante] onvoldoende onderbouwd. Uit de overgelegde foto’s blijkt niet dat de ondervloeren van het gehuurde elk moment kunnen doorzakken. Ook zijn op die foto’s geen open afvoerleidingen te zien, anders dan afvoerleidingen die niet zijn weggewerkt, hetgeen geen gebrek oplevert. Vervuilde tegels moet [appellante] zelf schoonmaken en slecht geschilderde tegels leveren geen gebrek op. De stelling van [appellante] dat in de gehele woning kou heerst, is onvoldoende concreet om van een gebrek te kunnen spreken, aldus nog steeds de kantonrechter.

3.3.4

Het oordeel van de kantonrechter dat [appellante] de door haar gestelde tekortkomingen onvoldoende heeft onderbouwd heeft geleid tot verwerping van haar beroep op opschorting en afwijzing van haar tegenvorderingen.

3.4

[appellante] heeft tegen de beslissingen van de kantonrechter en de gronden waarop die berusten, drie grieven aangevoerd. In hoger beroep heeft [appellante] voorts haar eis vermeerderd. Zij vordert in aanvulling op haar reconventionele vorderingen in eerste aanleg, samengevat, dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld (i) het gehuurde in huur en gebruik af te staan aan [appellante] , op straffe van verbeurte van een dwangsom en (ii) tot betaling van een schadevergoeding, nader op te maken bij staat.

3.5

Grief 1 is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellante] niet mocht verwachten dat de studio tot het gehuurde behoort.

3.5.1

Naar het oordeel van het hof heeft [appellante] in dit kort geding haar stelling dat de studio onderdeel uitmaakt van het gehuurde onvoldoende aannemelijk gemaakt. Hoewel in het algemeen een bijgebouw, zoals een studio of schuur, gelegen nabij een woning als onroerende aanhorigheid in de zin van art. 7:233 BW deel kan uitmaken van het gehuurde, doet die situatie zich hier naar het voorlopig oordeel van het hof niet voor.

3.5.2

Hierbij acht het hof zowel het contractuele aspect als het fysieke aspect van belang. Zo maakt de huurovereenkomst geen enkele melding van de studio, maar alleen van ‘the housing’. Aan de huurovereenkomst zijn geen tekeningen of een proces-verbaal van oplevering van het gehuurde (als bijlage) gehecht (in de overeenkomst wordt daarnaar ook niet verwezen) waaruit zou kunnen worden afgeleid dat de studio onderdeel is van het gehuurde. Voorts is de stelling van [appellante] dat bij de bezichtiging uitdrukkelijk tegen haar is gezegd dat de studio tot het gehuurde behoort betwist. [appellante] heeft de studio ook niet bezichtigd voorafgaand aan de totstandkoming van de huurovereenkomst. Dat had echter ook volgens het hof wel voor de hand gelegen als de studio tot het gehuurde behoorde. Daarnaast is de feitelijke situatie blijkens de overgelegde foto’s niet dusdanig dat zij voetstoots ervan mocht uitgaan dat de studio onderdeel uitmaakte van het gehuurde. De studio heeft immers een eigen toegang en is bereikbaar via een naastgelegen (afsluitbaar) parkeerterrein dat niet tot het gehuurde behoort. De stelling dat de studio is verbonden met het gehuurde is betwist. Aan het bewijsaanbod van [appellante] gaat het hof voorbij, nu in een kortgedingprocedure geen ruimte is voor nadere bewijslevering.

3.5.3

Het voorgaande betekent dat grief 1 faalt.

3.6

Grief 2 houdt in dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat het bestaan van gebreken onvoldoende is onderbouwd. In haar toelichting op de grief voert [appellante] aan dat zij heeft aangevoerd dat de volgende gebreken aanwezig zijn: (i) kou in de gehele woning, (ii) tocht in de woning en (iii) schimmel en scheuren in de woning.

3.7

Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat [appellante] het bestaan van gebreken onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt. In hoger beroep heeft [appellante] de door haar gestelde gebreken niet nader onderbouwd ten opzichte van haar onderbouwing daarvan in eerste aanleg. In het bijzonder in verband met de gevorderde huurprijsvermindering verdient daarbij nog opmerking dat [appellante] ook na de betwisting door [geïntimeerde] , niet heeft toegelicht hoe en wanneer zij hem van het bestaan van de vermeende gebreken in kennis heeft gesteld, zodat hij tot herstel daarvan kon overgaan. Grief 2 faalt derhalve.

3.8

Met
grief 3 bestrijdt [appellante] het oordeel van de kantonrechter dat de huurachterstand inmiddels € 7.000,= bedraagt, omdat [geïntimeerde] heeft erkend dat over oktober 2019 slechts een halve maand huur, dus € 1.000,=, verschuldigd is en [appellante] niet nader kan onderbouwen dat zij meer heeft betaald dan een gedeelte van de waarborgsom. [appellante] voert bij haar grief aan dat zij, al dan niet via een vriend, contante betalingen heeft verricht tijdens afspraken met [geïntimeerde] , maar daarvoor geen kwitantie heeft ontvangen. Volgens [appellante] heeft zij de volledige waarborgsom contant betaald aan de hypotheekhouder (bedoeld zal zijn: De Hypotheekbeheerder). [geïntimeerde] voert verweer en betwist de stellingen van [appellante] . Volgens hem heeft [appellante] geen bewijs geleverd van haar stellingen.

3.9

Op 16 oktober 2019 is, kennelijk door de Hypotheekbeheerder, per bank € 1.650,= overgemaakt naar [geïntimeerde] met de omschrijving ‘borg [adres] ’. In hoger beroep heeft [geïntimeerde] erkend dat [appellante] voor de maand oktober 2019 de afgesproken huur van € 1.000,= heeft betaald. Dat [appellante] andere betalingen aan [geïntimeerde] of De Hypotheekbeheerder heeft verricht, heeft zij onvoldoende aannemelijk gemaakt. In de overgelegde stukken van partijen is daarvan geen spoor te vinden. Ook heeft [appellante] geen kwitantie van deze (en andere) gestelde contante betaling(en) overgelegd.

3.1

De conclusie van een en ander is dat de kantonrechter terecht heeft aangenomen dat een huurachterstand bestond, maar ten onrechte heeft aangenomen dat deze ten tijde van het bestreden vonnis (zie rov. 7 van dat vonnis) € 7.000,= bedroeg. Dat had moeten zijn een bedrag van € 7.000,= (3x € 2.000,= plus € 1.000,=) minus het hiervoor onder 2.3 genoemde bedrag van € 1.000,=, derhalve € 6.000,=. In zoverre slaagt grief 3. Het hof merkt op dat het vaststaande deel van de waarborgsom uiteraard nog moet worden terugbetaald, wellicht in de vorm van verrekening.

Slotsom en kosten

3.11

Omdat de grieven 1 en 2 falen, faalt het hoger beroep in zoverre. Dit betekent tevens dat de vorderingen die [appellante] voor het eerst in hoger beroep heeft ingesteld, zullen worden afgewezen. Grief 3 heeft gedeeltelijk succes. Het bestreden vonnis wordt vernietigd voor zover [appellante] daarbij is veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerde] van
€ 7.000,=, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 5.000,= vanaf 3 december 2019 tot de dag van betaling.

3.12

De uitkomst van het hoger beroep geeft aanleiding de kosten van het hoger beroep te compenseren.

4. Beslissing

Het hof:

vernietigt het besteden vonnis, voor zover [appellante] daarbij in conventie is veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerde] van € 7.000,=, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 5.000,= vanaf 3 december 2019 tot de dag van betaling,

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [appellante] tot betaling aan [geïntimeerde] van € 6.000,=, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 4.000,= vanaf 3 december 2019 tot de dag van betaling;

bekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige;

wijst af het in hoger beroep door [appellante] voor het eerst gevorderde;

wijst af het door [geïntimeerde] ter zake huur meer of anders gevorderde;

compenseert de kosten van het hoger beroep aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;

verklaart de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mr. J.C.W. Rang, mr. E.K. Veldhuijzen van Zanten en M.E. Hinskens - van Neck en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 22 juni 2021.