Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.284.882/01 KG
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 8696379 KK EXPL 20-480
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 13 april 2021
inzake
[appellante],
wonend te [woonplaats] ,
appellante,
advocaat: mr. W. Matadien te Amsterdam,
tegen
WONINGSTICHTING ROCHDALE,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde,
advocaat: mr. R.N.E. Visser te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellante] en Rochdale genoemd.
[appellante] is bij dagvaarding van 19 oktober 2020 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 24 september 2020, onder bovenvermeld zaaknummer in kort geding gewezen tussen Rochdale als eiseres en [X] en [appellante] als gedaagden. De dagvaarding bevat de grieven. Op de rol heeft [appellante] geconcludeerd overeenkomstig de appeldagvaarding.
Rochdale heeft daarna een memorie van antwoord ingediend, tevens houdende (voorwaardelijke) vermeerdering van grondslag van eis.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en de vordering van Rochdale alsnog zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten.
Rochdale heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten, met nakosten.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.10 de feiten opgesomd die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Voor zover in hoger beroep van belang komen de feiten neer op het volgende.
2.1.
Rochdale heeft op 31 oktober 2001 een huurovereenkomst gesloten met [X] (hierna: [X] ) met betrekking tot een sociale huurwoning in Amsterdam.
Ten tijde van de procedure in eerste aanleg was de bruto huurprijs € 365,71 per maand. In de huurovereenkomst stond onder meer dat [X] (i) het gehuurde zelf moest bewonen en er zijn hoofdverblijf moest houden en (ii) het gehuurde niet zonder schriftelijke toestemming van Rochdale geheel of gedeeltelijk mocht onderverhuren of in gebruik geven aan derden.
2.2.
Medewerkers van Rochdale hebben in oktober en november 2019 huisbezoeken gebracht aan het gehuurde. Beide keren werd [appellante] in de woning aangetroffen. [appellante] verklaarde daarbij dat zij met haar zoon in de woning woonde en daarvoor € 350,= aan [X] betaalde.
2.3.
Bij brief van 5 november 2019 heeft Rochdale [appellante] gesommeerd de woning per direct te verlaten. [appellante] heeft Rochdale vervolgens schriftelijk verzocht om een langere termijn om de woning te verlaten.
2.4.
Op 11 november 2019 heeft [X] een gesprek gehad met medewerkers van Rochdale. Daarbij heeft [X] de huurovereenkomst opgezegd per 2 januari 2020.
2.5.
Bij e-mail van 28 november 2019 heeft de toenmalige advocaat van [appellante] aan Rochdale geschreven dat [appellante] de woning niet zou verlaten en een beroep deed op de haar toekomende huurbescherming.
2.6.
Rochdale heeft daarop, bij e-mail van 19 december 2019, geantwoord dat zij niet bereid was [appellante] als huurder aan te nemen. Rochdale heeft wel onder voorwaarden ermee ingestemd om [appellante] tot 6 juli 2020 de tijd te geven om de woning te verlaten. In dat verband heeft Rochdale het volgende aan de advocaat van [appellante] geschreven:
Daar uw cliënte zonder recht of titel in de woning verblijft krijgt zij enkel coulance halve de gelegenheid om tot 6 juli 2020 in de woning te verblijven. Uw cliënte is zich ervan bewust dat deze afspraak haar geen huurrechten oplevert en zij zal, ongeacht de (persoonlijke) omstandigheden, de woning op 6 juli 2020 verlaten en dan geen beroep doen op huurrechten en/of alsnog een procedure entameren.
Bij monde van haar advocaat heeft [appellante] diezelfde dag ingestemd met de door Rochdale gestelde voorwaarden.
2.7.
[appellante] heeft Rochdale bij e-mail van 12 juni 2020 meegedeeld dat zij langer in de woning wilde blijven, omdat zij nog geen andere woning had gevonden. Rochdale heeft [appellante] vervolgens tot 27 juli 2020 de tijd gegeven de woning te verlaten. [appellante] heeft de woning na die datum in gebruik gehouden.
3.Beoordeling
3.1.
Rochdale heeft [X] en [appellante] gedagvaard in kort geding en gevorderd dat zij zouden worden veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde.
3.2.
De vorderingen zijn bij het bestreden vonnis toegewezen, omdat de ontruiming in de bodemprocedure volgens de kantonrechter een zo grote kans van slagen had dat op de uitkomst van die procedure vooruit kon worden gelopen. De kantonrechter heeft daartoe, heel kort gezegd, overwogen dat [X] de huur had opgezegd en dat [appellante] zonder recht of titel in de woning verbleef.
3.3.
Alleen [appellante] heeft hoger beroep ingesteld tegen de beslissing van de kantonrechter en de motivering daarvan.
3.4.
Anders dan [appellante] meent, had en heeft Rochdale spoedeisend belang bij haar vordering. Daarvoor is voldoende dat Rochdale heeft gesteld dat [appellante] zonder recht of titel in de woning verblijft.
3.5.
De bezwaren van [appellante] zijn verder gericht tegen de beide redenen die de kantonrechter heeft gegeven voor zijn oordeel dat zij zonder recht of titel in de woning verbleef. Grief 1 gaat over de eerste reden die de kantonrechter daarvoor heeft gegeven.
Was [appellante] onderhuurder van een zelfstandige woning?
3.6.
De kantonrechter heeft overwogen dat [X] nog zijn hoofdverblijf in de woning had toen [appellante] daar woonde. Daarom vond de kantonrechter het onwaarschijnlijk dat [appellante] in de bodemprocedure als de onderhuurder van een zelfstandige woning zou worden beschouwd en op grond van artikel 7:269 BW Pro de huur zou kunnen voortzetten.
3.7.
[appellante] bestrijdt dat [X] zijn hoofdverblijf had in de woning. Volgens [appellante] heeft Rochdale het tegendeel ook zelf geconstateerd bij de huisbezoeken in oktober en november 2019. Alleen [appellante] en haar zoontje waren toen in de woning aanwezig. Op dat moment had [X] al geruime tijd geen hoofdverblijf meer in de woning. Dat heeft zij ook al in de procedure bij de kantonrechter gesteld. Omdat Rochdale deze stelling van [appellante] toen niet heeft betwist, had de kantonrechter niet mogen overwegen dat [X] nog wel zijn hoofdverblijf in de woning had, aldus [appellante] .
3.8.
Het is niet juist dat [appellante] ook al in de procedure bij de kantonrechter heeft gesteld dat [X] in oktober/november 2019 al geruime tijd geen hoofdverblijf meer had in de woning. In het ‘verweerschrift’ van [appellante] staat onder 1.1 juist het tegenovergestelde. [appellante] stelde daar immers dat [X] haar heeft aangeboden om bij hem in te trekken en dat in de tijd dat [appellante] in de woning verbleef [X] daar ook woonachtig was en zijn hoofdverblijf had. [appellante] en Rochdale waren het toen dus met elkaar eens en de kantonrechter kon daarvan uitgaan.
3.9.
[appellante] heeft niet uitgelegd waarom zij in hoger beroep ineens iets anders heeft gesteld. Dat Rochdale alleen [appellante] en haar zoontje in de woning heeft gezien bij de huisbezoeken in oktober en november 2019, betekent nog niet dat [X] daar toen niet meer woonde en er zijn hoofdverblijf niet meer had. Bovendien is het geen verklaring voor de tegenstrijdige stellingen van [appellante] bij de kantonrechter en in hoger beroep. Dat betekent dat het hof, net als de kantonrechter, van oordeel is dat het onwaarschijnlijk is dat [appellante] als de onderhuurder van een zelfstandige woning zal worden beschouwd en dat het daarom maar zeer de vraag is of een situatie bestond waarin [appellante] op grond van artikel 7:269 BW Pro de onderhuur zou kunnen voortzetten. De eerste grief van [appellante] heeft dus geen succes.
Wat zou de situatie zijn als [appellante] wel een zelfstandige woning onderhuurde?
3.10.
De kantonrechter heeft, kort gezegd, overwogen dat [appellante] de huurovereenkomst ook niet zou kunnen voortzetten als zij wel onderhuurder zou zijn van een zelfstandige woning, omdat partijen daarover in december 2019 afspraken hebben gemaakt, nadat [appellante] een beroep had gedaan op huurbescherming. Die afspraken hielden in dat [appellante] instemde met beëindiging van de huur en met een ontruimingstermijn die eindigde op 6 juli 2020. Het dwingendrechtelijk karakter van artikel 7:269 BW Pro is geen aanleiding om die overeenkomst nietig te verklaren, aldus de kantonrechter.
3.11.
De grieven 2 tot en met 4 van [appellante] zijn tegen deze overwegingen gericht.
[appellante] heeft erop gewezen dat partijen niet kunnen afwijken van het bepaalde in artikel 7:269 BW Pro omdat het van dwingend recht is. Het maakt niet uit dat zij, bij monde van haar advocaat, akkoord is gegaan met de voorwaarden van Rochdale. De overeenkomst is, volgens [appellante] , dus wel nietig en Rochdale heeft niet bijtijds een procedure op grond van artikel 7:269 BW Pro gevoerd om tot beëindiging van de (voortgezette) huurovereenkomst te komen. Daarom bestaat helemaal geen gerede kans dat de bodemrechter tot ontbinding van de huurovereenkomst zal komen en had de kantonrechter de gevorderde ontruiming moeten afwijzen, aldus [appellante] .
3.12.
Het hof is van oordeel dat deze redenering van [appellante] niet opgaat.
Het is wel zo dat artikel 7:269 BW Pro een dwingendrechtelijk karakter heeft, maar dat betekent niet dat de overeenkomst die partijen in december 2019 sloten en waarbij [appellante] werd geholpen door een advocaat, op grond van dat artikel niet geldig is.
Het dwingendrechtelijke karakter van een wetsbepaling heeft onder meer tot gevolg dat de partij die door die wetsbepaling wordt beschermd, niet rechtsgeldig bij voorbaat van die bescherming afstand kan doen.
In dit geval heeft [appellante] echter niet van te voren afstand gedaan van haar beroep op de in artikel 7:269 BW Pro geregelde huurbescherming, maar pas nadat partijen daarover in november 2019 een conflict hadden gekregen. De advocaat van [appellante] heeft immers aan Rochdale geschreven dat [appellante] een beroep deed op huurbescherming. Daarop heeft Rochdale geantwoord dat zij niet bereid was om [appellante] aan te nemen als huurder. Partijen hadden op dat moment dus een meningsverschil over het beroep op huurbescherming van [appellante] . De kantonrechter zou daarover in een bodemprocedure moeten beslissen, als partijen niet zelf een oplossing voor hun meningsverschil zouden vinden. Dat wist Rochdale en dat wist [appellante] , of dat kon zij in ieder geval weten, omdat zij een advocaat had die haar hielp en voor haar het beroep op huurbescherming had gedaan.
Rochdale heeft uit coulance [appellante] voorgesteld dat zij nog wel enige tijd, bijna een half jaar, in de woning kon blijven, ook al mocht zij deze niet huren. Eén van de voorwaarden daarvoor was wel dat zij dan geen beroep op huurrechten meer zou doen en de woning echt zou verlaten na afloop van de ontruimingstermijn. De advocaat van [appellante] heeft toen, namens [appellante] , de voorwaarden geaccepteerd en die acceptatie tegelijkertijd in kopie naar [appellante] gestuurd. Zij wist dus van de gemaakte afspraak en zij heeft de andere voorwaarden nageleefd, zoals het betalen van de vergoeding voor het gebruik van de woning. Door het maken van afspraken, na het beroep van [appellante] op huurbescherming, hebben partijen een oplossing gevonden voor hun meningsverschil. Zo’n soort afspraak is niet in strijd met het dwingendrechtelijke karakter van artikel 7:269 BW Pro.
3.13.
Evenmin heeft Rochdale misbruik van bevoegdheid gemaakt bij het maken van de afspraken, zoals [appellante] ook heeft aangevoerd. Als [appellante] in november/december 2019 was gebleven bij haar beroep op huurbescherming, had Rochdale eerst een uitspraak van de rechter moeten vragen, voordat zij [appellante] en haar zoontje had kunnen laten ontruimen. Dat blijkt ook uit artikel 7:269 BW Pro en dat had [appellante] , of in ieder geval haar advocaat, kunnen weten. [appellante] had er dus ook voor kunnen kiezen het op die procedure aan te laten komen. Zij heeft er echter, bijgestaan door een advocaat, voor gekozen om in plaats daarvan een afspraak te maken met Rochdale waardoor zij in ieder geval nog een half jaar in de woning zou kunnen blijven.
3.14.
Alles wat hiervoor is overwogen betekent dat het hof, net als de kantonrechter, van oordeel is dat [appellante] heel weinig kans zou hebben gehad om in een bodemprocedure als huurder van de woning te worden aangemerkt. De stelling van [appellante] dat Rochdale helemaal geen bodemprocedure meer kon beginnen, omdat de termijn van zes maanden na de opzegging door [X] , al is verstreken, houdt geen stand. Deze termijn is alleen verstreken omdat [appellante] op grond van de gemaakte afspraak vrijwillig zou vertrekken en voor Rochdale dus geen aanleiding bestond om die procedure te voeren. Het hof acht het aannemelijk dat de bodemrechter een beroep op het verstrijken van die termijn in de gegeven omstandigheden niet zou honoreren.
3.15.
Aannemelijk is dus dat [appellante] zonder recht of titel in de woning verbleef. De kantonrechter heeft terecht overwogen dat daarom, bij afweging van de belangen van partijen, de belangen van Rochdale zwaarder wegen. Rochdale moet zorgen voor een eerlijke verdeling van sociale woningen onder woningzoekenden die al lang op de wachtlijst staan. Ook het hof vindt dat de persoonlijke belangen van [appellante] daartegenover onvoldoende zwaarwegend zijn om de vordering tot ontruiming af te wijzen.
3.16.
De grieven 2 tot en met 4 hebben dus ook geen succes.
Conclusie
3.17.
Het voorgaande betekent dat de grieven niet slagen. Het bestreden vonnis blijft in stand. [appellante] is de in hoger beroep in het ongelijk gestelde partij. Daarom moet zij de kosten van het geding in hoger beroep betalen.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Rochdale begroot op € 760,= aan verschotten en € 1.114.= voor salaris en op € 163,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 85,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.A. Wabeke, J.C.W. Rang en C. Uriot en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 13 april 2021.