Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.015.773/01
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 3 maart 2020
inzake
[appellant],
wonend te [woonplaats] ,
appellant,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,
tegen
GEMEENTE AMSTERDAM,
zetelend te Amsterdam,
geïntimeerde,
advocaat: mr. P.L. Loeb te Amsterdam.
1.Verder verloop van het geding na verwijzing door de Hoge Raad
Partijen worden hierna wederom [appellant] en de gemeente genoemd.
In deze zaak heeft het hof op 28 juli 2009 een tussenarrest uitgesproken. Voor het verloop van het geding tot die datum wordt verwezen naar dat arrest.
In dat tussenarrest heeft het hof mr. [X] , ir. [Y] en [Z] tot deskundigen benoemd en hen opgedragen de in het dictum van dat arrest geformuleerde vragen te beantwoorden.
Op 20 september 2013 is bij de griffie van dit hof een deskundigenbericht ingekomen (verder: het deskundigenbericht), gedateerd 17 september 2013 en opgesteld door voornoemde deskundigen.
De gemeente heeft een akte na advies van deskundigen genomen, gedateerd 16 september 2014;
[appellant] heeft eveneens een akte genomen, gedateerd 18 december 2018, waarna de gemeente nog een antwoordakte heeft genomen, gedateerd 12 februari 2019.
Vervolgens hebben partijen wederom arrest gevraagd.
2.Feiten en procesverloop
2.1
[appellant] was eigenaar van het perceel [perceel] en het op dat perceel gevestigde pand [adres 1] (verder: het pand). [appellant] exploiteerde in het souterrain van dat pand, en in het daarmee in verbinding staande (door hem gehuurde) souterrain van het naastgelegen pand [adres 2] een coffeeshop. [appellant] bewoonde de woning op de eerste etage van het pand en verhuurde de woningen op de bel-etage, de tweede verdieping, de derde verdieping en de zolder aan derden.
2.2
De rechtbank Amsterdam heeft bij het onder rolnummer H 97.2257 tussen partijen gewezen vonnis van 13 augustus 1997, welk vonnis op 31 oktober 1997 is ingeschreven in de openbare registers, de onteigening van het perceel uitgesproken, het bedrag van het voorschot op de schadeloosstelling bepaald op NLG 209.700,- inclusief bedrijfsschade, en deskundigen benoemd - dezelfde als bij voornoemd tussenarrest door dit hof zijn benoemd - en hen opgedragen de schadeloosstelling te begroten. De deskundigen hebben op 30 mei 2001 hun rapport (verder: het eerste deskundigenbericht) uitgebracht en daarbij de schadeloosstelling begroot op NLG 532.000,- en rente wegens het gemis van het bedrag waarmee de schadeloosstelling het voorschot overtreft. De rechtbank Amsterdam heeft vervolgens bij het onder hetzelfde rolnummer gewezen vonnis van 13 februari 2002 de schadeloosstelling vastgesteld op € 258.201,- (het equivalent van NLG 569.000,-), vermeerderd met 5% rente per jaar over € 163.043,- (het bedrag waarmee de schadeloosstelling het voorschot te boven gaat) vanaf 1 juni 2001 tot de dag van het wijzen van het vonnis, en met wettelijke rente over de som van beide bedragen vanaf die dag.
2.3
De Hoge Raad heeft bij arrest van 4 april 2003, nr. 1366, laatstgenoemd vonnis vernietigd en het geding ter verdere behandeling en beslissing verwezen naar dit hof.
3.Verdere beoordeling
3.1
In voornoemd tussenarrest is overwogen dat ingevolge de uitspraak van de Hoge Raad de waarde van het pand in volle omvang opnieuw zal moeten worden onderzocht. Het hof heeft daartoe deskundigen benoemd en hen opgedragen om de schadeloosstelling als bedoeld in de Onteigeningswet ten behoeve van [appellant] nader te begroten ter zake:
a. de waarde van het pand,
b. de bedrijfsschade voor zover bestaande uit de kosten van vervangende bedrijfsruimte,
c. de omvang van de voor- en nadelen die [appellant] heeft gehad doordat hij het gebruik van het pand heeft voortgezet tot 1 juni 2001.
De waarde van het pand
3.2
Voorts is in het tussenarrest overwogen dat de deskundigen in hun advies, kort gezegd, wat betreft de waarde van het pand in het bijzonder aandacht dienden te besteden aan (i) de huurwaarde van de zolder, (ii) de huurwaarde van de bij [appellant] in gebruik zijnde eerste verdieping en de overige verdiepingen in relatie tot de aan de eerste verdieping toegekende waarde en de WOZ-waarde met inachtneming van de marktontwikkeling, (iii) de huurwaarde van de bedrijfsruimte in het souterrain en (iv) de kwaliteit van de fundering.
De deskundigen hebben in hun bericht omtrent de waarde van het pand, samengevat, het volgende gemeld. De deskundigen hebben de huurwaarde van de woningen bepaald uitgaande van de waardering volgens het puntensysteem, en de huurwaarde van de bedrijfsruimte in het souterrain aan de hand van door hen in het deskundigenbericht genoemde vergelijkingsobjecten. De deskundigen komen met deze uitgangspunten voor ogen tot een huuropbrengst voor het gehele pand, dus inclusief de woning op de zolder en eveneens inclusief het bij [appellant] in gebruik zijnde souterrain en de bij hem in gebruik zijnde woning op de eerste verdieping, van NLG 32.100,- per jaar. De deskundigen merken daarbij op dat in de markt dikwijls huursommen boven de maximaal geldende huurprijzen worden betaald maar dat de feitelijke huuropbrengst veelal niet als redelijke huurwaarde kan worden gehanteerd omdat huurders een huurverlaging kunnen krijgen en dat risico moet worden verdisconteerd bij de taxatie.
De rendementseis voor een pand als het onderhavige - het pand dateert van 1900, heeft geen goede functionele kwaliteit en is bouwtechnisch matig - is 8 à 9 procent, hetgeen leidt tot een waarde van het pand in (geheel) verhuurde staat van 11 à 12 maal de jaarhuur, aldus de deskundigen.
De deskundigen melden in het deskundigenbericht over de kwaliteit van de fundering het volgende. In 1986 heeft de Dienst Bouw- en Woningtoezicht van de gemeente funderingsonderzoek (doen) verrichten waarbij is gebleken dat de fundering van het pand in slechte staat verkeerde. Volgens [appellant] zijn in 1990 werkzaamheden aan de fundering verricht maar de deskundigen hebben van hem geen gegevens ontvangen over de aard en omvang van deze werkzaamheden. De aangrenzende nieuwbouw zal rond 1990 zijn gerealiseerd. Als op dat moment vernieuwing van de fundering had plaatsgevonden dan zou de afdeling grondzaken van de gemeente daarvan op de hoogte moeten zijn. Volledig funderingsherstel zonder betrokkenheid van de belendende panden is niet mogelijk. De deskundigen concluderen dat, nu de gemeente in 1986 heeft geconstateerd dat de fundering in slechte toestand verkeerde en nadien waarschijnlijk wel enig herstel van de fundering heeft plaatsgevonden maar geen volledige vernieuwing, een koper ervan uit zal gaan dat op termijn mogelijk aanvullende funderingswerkzaamheden nodig zijn.
De deskundigen merken op dat, in vergelijking met de hiervoor weergegeven algemene rendementseis, het pand als pluspunt heeft dat het souterrain en de eerste verdieping leeg kunnen worden opgeleverd en als minpunt de onzekerheid met betrekking tot de fundering.
De WOZ-waarde heeft geen invloed op de taxatie, aldus de deskundigen, omdat deze op andere grondslagen is gebaseerd, namelijk gesplitst, leeg opgeleverd en onmiddellijk in gebruik te nemen, en omdat de WOZ-waarde in 1997 tussen redelijk handelende partijen in het geheel geen rol speelde.
De deskundigen komen alles in aanmerking nemend tot een onderhandse verkoopwaarde van het pand van NLG 350.000,-. Dit komt overeen met omstreeks 11 maal de huurwaarde van het pand in geheel verhuurde staat.
3.3
[appellant] voert in zijn akte na deskundigenbericht aan dat de deskundigen de fout hebben gemaakt dat zij bij een potentiële verkoop de twee leeg op te leveren etages slechts tegen de huurwaarde hebben meegerekend en niet tegen de in het eerste deskundigenbericht aan de leegstaande eerste etage toegekende waarde van NLG 100.000,-. De deskundigen hebben dit simpelweg weggemoffeld door het weg te strepen tegen het minpunt betreffende de fundering, zo stelt hij. Het hof overweegt dat [appellant] daarbij over het hoofd ziet dat de deskundigen de door hen toegelichte – en door [appellant] niet gemotiveerd bestreden – onzekere toestand van de fundering mee laten wegen bij de waardebepaling van het pand. De deskundigen laten het pluspunt van de gedeeltelijk lege oplevering immers wegvallen tegen het minpunt van de onzekere toestand van de fundering. De deskundigen kwantificeren het minpunt betreffende de fundering, zo begrijpt het hof, op een bedrag dat overeenstemt met de meerwaarde van het pand bij het leeg opleveren van de bij [appellant] in gebruik zijnde etages. Het hof merkt in dit verband op dat de deskundigen aan het souterrain een huurwaarde toekennen van (twaalf maal NLG 750,-) NLG 9.000,- per jaar. Gegeven de door de deskundigen gehanteerde rendementseis komt de door de deskundigen meegenomen waarde van dat souterrain dan ook min of meer overeen met de door [appellant] genoemde waarde van NLG 100.000,-.
3.4
[appellant] voert daarnaast aan dat de deskundigen ten onrechte geen rekening hebben gehouden met de WOZ-waarde. De deskundigen hebben diverse redenen aangevoerd om te onderbouwen waarom de WOZ-waarde niet van invloed is op de taxatie. [appellant] is op deze redenen niet ingegaan zodat het hof van de validiteit daarvan uitgaat. [appellant] heeft tegen die achtergrond onvoldoende uitgelegd waarom de door hem genoemde WOZ-waarde van de door hem bewoonde verdieping toch relevant zou zijn. Dat klemt te meer omdat de door hem genoemde WOZ-waarde van NLG 217.000,- per peildatum 1 januari 1999, dus ruim na de onteigeningsdatum, was vastgesteld en de markt ook naar zeggen van [appellant] in die tijd zeer sterk in beweging was. [appellant] kan in elk geval niet worden gevolgd in zijn stelling dat alles wat dienstig kan zijn aan een waardebepaling, gebruikt dient te worden.
3.5
In zijn akte na deskundigenbericht voert [appellant] ook nog aan dat de zolderetage destijds buiten het gemeentelijke distributiesysteem viel, daarom niet door de gemeente geclaimd werd en zeer gewild was zodat huurprijzen konden worden bedongen die boven de wettelijke huurprijzen lagen. [appellant] heeft daarmee echter nog niet bestreden dat huurders een huurverlaging konden krijgen en dat dat risico moet worden verdisconteerd bij de taxatie. De deskundigen hoefden dan ook niet van de door [appellant] opgegeven maandhuur voor de zolder uit te gaan. Dit geldt des te meer omdat kennelijk geen sprake was van een permanente verhuur van de zolder zodat geen sprake was van zekere maandelijkse huurinkomsten.
3.6
[appellant] wijst wat betreft de waardering van het pand tenslotte nog erop dat
de in 1997 snel stijgende markt voor koopwoningen niet is terug te vinden in het deskundigenbericht en voorts dat het opmerkelijk is dat het door hem overgelegde taxatierapport van makelaar [A] van 21 augustus 1998, leidend tot een waardering van NLG 450.000,-, nergens wordt genoemd. [appellant] heeft echter nagelaten aan te geven welke consequenties een en ander zou moeten hebben voor de waardering van het pand. Dat klemt te meer omdat het taxatierapport van [A] dateert van bijna tien maanden na de onteigeningsdatum en in dat rapport niet duidelijk wordt gemaakt dat is getaxeerd tegen die onteigeningsdatum, althans tegen een andere datum dan die van het uitbrengen van dat rapport, en, zoals gezegd, de markt destijds sterk in beweging was. Uit dat taxatierapport wordt evenmin duidelijk hoe de daarin genoemde huurwaarden tot stand zijn gekomen en op welke wijze deze een rol hebben gespeeld in de uiteindelijke waardering, en evenmin op welke feiten de opmerking dat in 1985 funderingsherstel heeft plaatsgevonden is gegrond en wat dat funderingsherstel dan zou hebben ingehouden. Het hof gaat gelet op een en ander voorbij aan de inhoud en de conclusie van het rapport van [A] .
3.7
De conclusie van het voorgaande is dat het hof de waardering van het pand door de deskundigen en de daartoe door hen gegeven gronden zal volgen. De deskundigen hebben bij die waardering naar het oordeel van het hof in voldoende mate aandacht besteed aan de huurwaarde van de zolder, de waarde van de eerste verdieping, de huurwaarde van de bedrijfsruimte in het souterrain en de kwaliteit van de fundering.
De bedrijfsschade
3.8
In het tussenarrest is voorts overwogen dat wat de bedrijfsschade betreft het onderzoek van de deskundigen zich kon beperken tot de kosten van vervangende huisvesting, waarbij diende te worden betrokken de huurprijs van het souterrain van [adres 2] en de schadeloosstelling in de huurontbindingszaak.
3.9
De deskundigen hebben naar aanleiding daarvan opgemerkt dat in de huurontbindingszaak de kantonrechter te Amsterdam inmiddels op 30 mei 2006 vonnis heeft gewezen en daarbij een bedrag van € 143.346,45 aan schadeloosstelling aan [appellant] heeft toegekend wegens bedrijfsschade. Dat betekent, aldus de deskundigen, dat de schade van [appellant] wegens verlies van de coffeeshop in de ontbindingsprocedure reeds geheel is vergoed en dat er in de onteigeningsprocedure dus geen plaats meer is voor een vergoeding van die schade.
3.1
[appellant] heeft hierop bij akte laten weten dat hij het wat betreft de bedrijfsschade erbij laat en dat dit hoofdstuk is afgesloten. Hij concludeert dat de bedrijfsschade ongewijzigd kan worden vastgesteld op NLG 146.000,-. Het hof leidt hieruit af dat [appellant] afziet van zijn in cassatie ingenomen standpunt omtrent de bedrijfsschade. Nu van de zijde van de gemeente geen cassatieberoep is ingesteld, heeft het hof wat betreft de bedrijfsschade geen ruimte om anders te beslissen dan de rechtbank in het in deze zaak gewezen vonnis van 13 februari 2002 heeft gedaan.
De voor- en nadelen van het voortgezet gebruik van het pand
3.11
De Hoge Raad heeft in voornoemd arrest overwogen dat de dag waarop het onteigeningsvonnis is ingeschreven in de openbare registers, maatgevend is voor de bepaling van de schadeloosstelling. De gerechtigde tot de schadeloosstelling ondervindt een bijkomend en voor vergoeding in aanmerking komend nadeel indien de schadeloosstelling hem die dag niet volledig is betaald. Dit nadeel kan geheel of ten dele worden goedgemaakt door het voordeel wegens voortgezet gebruik om niet van het onteigende. Zowel het nadeel als het voordeel dient te worden begroot.
3.12
De deskundigen hebben het nadeel van de uitgestelde betaling begroot op 5% per jaar van het verschil tussen de door hen begrote, door dit hof gelet op het hiervoor overwogene over te nemen schadeloosstelling en het door de rechtbank vastgestelde voorschot. Het voordeel dat [appellant] heeft gehad bij het voortgezet gebruik van het souterrain en de eerste etage hebben zij begroot op de huurwaarde van deze ruimten ad NLG 1.150,- per maand over de periode vanaf 31 oktober 1997, de dag van inschrijving van het onteigeningsvonnis, tot 1 juni 2001, de door hen aangenomen datum van de feitelijke ontruiming van het pand. De deskundigen komen op deze wijze tot een voor [appellant] nadelig saldo van NLG 18.508,-.
3.13
[appellant] voert hiertegen aan dat de deskundigen hadden moeten beoordelen welk nadeel hij heeft ondervonden doordat hij in de betreffende periode huurinkomsten van de verhuurde woningen heeft gemist. Daartoe is echter geen aanleiding. Het bijkomend nadeel bestaat immers uit het nadeel dat ontstaat door het te laat uitbetalen van de volledige schadeloosstelling en niet uit de huurderving. Indien [appellant] in de betreffende periode huurpenningen had geïnd dan had dat hem juist een op het nadeel vanwege te late uitbetaling in mindering te brengen voordeel opgeleverd. Nu [appellant] voor het overige geen specifieke bezwaren heeft ingebracht tegen de begroting van het nadeel en het voordeel door de deskundigen, zal het hof deze begroting volgen. Het hof zal de rente over dit bedrag gemakshalve in laten gaan halverwege de periode waarin het nadeel is geleden en het voordeel is genoten, dus op 15 juli 1999, nu zowel dat nadeel als dat voordeel in de loop van die periode geleidelijk zijn opgelopen. Voor de hoogte van de rente zal worden aangesloten bij de reeds genomen beslissing omtrent de schadeloosstelling.
Renteverweer gemeente
3.14
De gemeente heeft in haar antwoord na verwijzing nog verweer gevoerd tegen de rentevergoeding wegens de uitgestelde betaling van de schadeloosstelling. Het uitblijven van het eerste deskundigenbericht en daarmee de vertraging in de betaling zou immers aan [appellant] zelf zijn te wijten, aldus de gemeente. Bij het tussenarrest was [appellant] in de gelegenheid gesteld daarop bij akte te reageren. [appellant] heeft in zijn akte na deskundigenbericht gereageerd en aangevoerd dat hij slechts op geringe wijze heeft bijgedragen aan het tijdverloop.
3.15
Wat er ook zij van een en ander, de gemeente heeft in haar akte na deskundigenbericht laten weten zich geheel in het (tweede) deskundigenbericht te kunnen vinden waarin de deskundigen wederom adviseren een bedrag aan rente te vergoeden in verband met het uitblijven van de betaling. Het hof zal dan ook voorbij gaan aan het verweer nu de gemeente dit kennelijk niet heeft doorgezet.
Slotsom
3.16
De toe te kennen schadeloosstelling dient als volgt te worden vastgesteld:
verkoopwaarde pand NLG 350.000,-
bedrijfsschade NLG 146.000,-
kosten vervangende woning NLG 93.000,-
-------------------------------------------------------------------
Totaal NLG 589.000,-
Dit komt neer op een bedrag van € 267.276,54. Daarnaast dient als bijkomend nadeel te worden vergoed een bedrag van NLG 18.508,-, ofwel € 8.398,56 met rente.
Een en ander leidt tot de volgende beslissing.
4.Beslissing
Het hof:
stelt de aan [appellant] toekomende schadeloosstelling wegens de onteigening van het pand vast op € 267.276,54, vermeerderd met 5% rente per jaar over € 172.118,83 vanaf 1 juni 2001 tot 13 februari 2002, en vermeerderd met de wettelijke rente over de som van beide bedragen vanaf 13 februari 2002 tot aan de voldoening;
veroordeelt de gemeente om aan [appellant] te betalen € 172.118,83, zijnde het bedrag waarmee de schadeloosstelling het voorschot van NLG 209.700,- (€ 95.158,71) te boven gaat, vermeerderd met 5% rente per jaar over dit bedrag vanaf 1 juni 2001 tot 13 februari 2002, en vermeerderd met de wettelijke rente over de som van beide bedragen vanaf 13 februari 2002 tot aan de voldoening;
veroordeelt de gemeente om aan [appellant] te betalen € 8.398,56, zijnde het bedrag aan bijkomend nadeel, vermeerderd met 5% rente per jaar over dit bedrag vanaf 15 juli 1999 tot 13 februari 2002, en vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 13 februari 2002 tot aan de voldoening;
veroordeelt de gemeente in de kosten van het geding bij de rechtbank, tot op heden aan de zijde van de [appellant] begroot op € 10.511,90,
veroordeelt de gemeente in de kosten van het geding bij dit hof, tot op heden aan de zijde van de [appellant] begroot op € 85,44 aan verschotten en € 1.611,- aan salaris;
veroordeelt de gemeente in salaris en verschotten van de deskundigen, in totaal begroot op € 35.551,81;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Polak, D. Kingma en C.A.H.M. ten Dam en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 3 maart 2020.