ECLI:NL:GHAMS:2020:50 - Gerechtshof Amsterdam - Geen verkrijgende verjaring van strook grond bij appartem...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer: 200.245.664/01

zaaknummer/rolnummer rechtbank Den Haag: C09/463141 HA ZA 14-417

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 14 januari 2020

inzake

1.[appellant] ,

gevestigd te [G] ,

2.
[appellant] ,

wonend te [woonplaats] ,

3.
[appellant] ,

wonend te [woonplaats] ,

appellanten in principaal appel,

geïntimeerden in incidenteel appel,

advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde]

gevestigd te [G] ,

geïntimeerde in principaal appel,

appellante in incidenteel appel,

advocaat: mr. P. Rijpstra te Den Haag.

Appellante sub 1 wordt hierna de Stichting genoemd, appellanten sub 2 en 3 gezamenlijk – in enkelvoud – [appellant] en appellanten gezamenlijk de Stichting c.s.

Geïntimeerde wordt hierna als de [geïntimeerde] aangeduid.

1.Het geding in de vorige instanties

Voor het eerdere verloop van deze procedure wordt verwezen naar de inhoud van het arrest (onder 1 en 2) van de Hoge Raad der Nederlanden van 7 juli 2017 (verder: het arrest van de Hoge Raad), onder zaaknummer 16/03080 gewezen op het door de [geïntimeerde] tegen het arrest van het gerechtshof Den Haag van 1 maart 2016 (verder: het arrest van het gerechtshof Den Haag) ingestelde beroep in cassatie.

Bij zijn arrest heeft de Hoge Raad het arrest van het gerechtshof Den Haag vernietigd en het geding ter verdere behandeling en beslissing naar dit hof verwezen.

2.Het geding na verwijzing

Bij exploot van 3 september 2018 hebben de Stichting c.s. de [geïntimeerde] opgeroepen om voort te procederen voor dit hof.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie na cassatie en verwijzing door de Hoge Raad der Nederlanden, met producties;

- memorie na verwijzing, met producties.

De Stichting c.s. hebben geconcludeerd dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, de vorderingen van de [geïntimeerde] zal afwijzen, met veroordeling van de [geïntimeerde] in de proceskosten, waaronder de nakosten.

De [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot toewijzing van haar vorderingen.

De [geïntimeerde] heeft bewijs aangeboden van haar stellingen.

Ten slotte is arrest gevraagd.

3.De vaststaande feiten

Het hof verwijst naar rechtsoverweging 3.1 van het arrest van de Hoge Raad voor de vaststaande feiten, waarvan ook het hof zal uitgaan.

4.De beoordeling van het geschil na verwijzing

4.1.

Het gaat in deze zaak om het volgende.

( i) Het Park Oud [G] (hierna: het park) is een particulier landgoed waarop zich het landhuis [G] (hierna: het kasteel) alsmede vier appartementengebouwen met in totaal 60 appartementen bevinden. De appartementseigenaren zijn elk tevens voor l/60e deel eigenaar van het park, de wegen, poorten en de vijver rondom de appartementen.

(ii) De Stichting heeft het kasteel met erf en toebehoren in 1987 gekocht van de Stichting Kasteel [G] .

(iii) Het park en het kasteel waren sinds 1924 eigendom van de familie [naam] . Een van de leden van deze familie, [A] [naam] (hierna: [naam] ), heeft het park rondom het kasteel op 22 februari 1974 verkocht en op 14 juli 1975 in eigendom overgedragen aan projectontwikkelaar [C] B.V. (hierna: [C] ), die daarop de hiervoor onder (i) bedoelde appartementengebouwen heeft gebouwd.

(iv) Voor de levering heeft een nieuwe kadastrale uitmeting plaatsgevonden. Het gedeelte van de grond dat niet was bestemd om te bebouwen, heeft het kadastrale nummer [G] gekregen. Aan het gedeelte van de grond dat wel was bestemd voor bebouwing, is het kadastrale nummer [I] toegekend. Het gedeelte van het perceel dat niet werd verkocht en eigendom bleef van [naam] (het perceel waarop het kasteel is gebouwd), heeft het kadastrale nummer [J] gekregen.

( v) Aan de rand van het perceel met nummer [G] bevindt zich een strook grond (hierna: de strook grond) die (kadastraal) onderdeel is van een aan [appellant] in eigendom toebehorend perceel met thans de kadastrale nummers [K] en [L] . De strook grond is sinds 1923 van de rest van laatstbedoeld perceel gescheiden door een afrastering. In dat jaar heeft de voormalige eigenaar van dit perceel, [B] , met die afrastering de reeds bestaande afrastering, gelegen evenwijdig aan de [D] , in een rechte lijn doorgetrokken naar de vijver van het park. In die tijd is de noordelijke poort (hierna: de noordpoort) gebouwd die sindsdien de toegang vormt tot het park. Op de strook grond is de helft van de noordpoort gelegen.

(vi) Vóór de oplevering van de appartementengebouwen heeft [C] op de strook grond negen parkeerplaatsen aangelegd als onderdeel van een strook van 20 parkeerplaatsen.

(vii) [appellant] heeft de strook grond verkocht en op 12 oktober 2009 geleverd aan de Stichting.

4.2.

In eerste aanleg heeft de [geïntimeerde] een aantal verklaringen voor recht gevorderd, gebaseerd op haar stelling dat de gezamenlijke appartementseigenaars door overdracht dan wel verjaring eigenaar zijn geworden van de strook grond. Bij vonnis van 17 december 2014 heeft de rechtbank Den Haag de vorderingen van de [geïntimeerde] toegewezen.

4.3.

In hoger beroep heeft het gerechtshof Den Haag bij zijn genoemde arrest van 1 maart 2016 het vonnis van de rechtbank vernietigd en de vorderingen van de [geïntimeerde] afgewezen. Het heeft daartoe, verkort weergegeven, het volgende overwogen:

Voor de (onder 4.1 sub (iii) bedoelde) levering door [naam] aan [C] heeft een nieuwe kadastrale uitmeting plaatsgevonden. Het gedeelte van de grond dat niet was bestemd om te bebouwen, heeft het kadastrale nummer [G] gekregen. De strook grond waarover deze procedure gaat, bevindt zich aan de rand van dat kadastrale perceel. Het is aan de [geïntimeerde] om te stellen en bewijzen dat de strook grond in de koop en levering was betrokken. Het was volgens de [geïntimeerde] klaarblijkelijk de bedoeling van partijen bij die koopovereenkomst om de strook grond in de koop te betrekken, hetgeen kan worden afgeleid uit het feit dat de verkoper, [naam] , in zijn hoedanigheid van bestuurder van Stichting Kasteel [G] toeliet dat [C] en later de [geïntimeerde] ook deze strook grond in gebruik namen, onder meer door er parkeerplaatsen duurzaam te gebruiken; daarmee heeft [naam] aan de appartementseigenaren het bezit verschaft. Het hof gaat hieraan voorbij. Voor de vraag wat [naam] aan [C] op grond van de koopovereenkomst heeft geleverd, is bepalend hetgeen als het verkochte is omschreven in de, in de openbare registers ingeschreven, leveringsakte. Die omschrijving laat geen ruimte voor de aanname dat ook de strook grond is geleverd die ook toen deel uitmaakte van een perceel met een ander kadastraal nummer. [naam] heeft dus niet op grond van de koopovereenkomst ook de strook grond aan [C] geleverd. Daarom behoeft geen bespreking de stelling van de [geïntimeerde] dat [naam] de strook grond kon leveren omdat hij daarvan door verjaring eigenaar was geworden. De eerste grondslag (eigendomsverkrijging door overdracht) kan de vordering niet dragen.

[
rov. 4]

De [geïntimeerde] stelt dat vanaf 14 juli 1975 [C] en nadien haar rechtsopvolgers als bezitters te goeder trouw door verjaring eigenaar van de strook grond zijn geworden. De [geïntimeerde] stelt dat de gezamenlijke appartementseigenaren, althans namens hen de [geïntimeerde] , en hun rechtsvoorgangster [C] sinds 14 juli 1975 de feitelijke macht hebben uitgeoefend over de strook grond, en de grond met uitsluiting van anderen aan zich dienstbaar hebben gemaakt. Het bezit van de gezamenlijke appartementseigenaren en [C] is openbaar en ondubbelzinnig. Uit de bezitshandelingen van [C] en de [geïntimeerde] blijkt dat zij van meet af aan de pretentie hebben gehad eigenaar te zijn van de grond. Het gaat dan om de volgende handelingen en omstandigheden:

- de noordpoort bevindt zich voor de helft op de strook grond;

- de aanleg door [C] van parkeerplaatsen op die grond;

- de plaatsing van lantaarnpalen tussen de weg en de parkeerplaatsen (en dus op de strook grond);

- het aanbrengen door [C] van een nieuwe asfaltlaag op de Kasteellaan;

- de aanleg van elektriciteitsleidingen in de grond ten behoeve van de terreinverlichting;

- de [geïntimeerde] heeft alle jaren onderhoud verricht, beplantingen aangebracht en de noordpoort beheerd, waaronder het weer terugplaatsen in de noordpoort van het destijds al aanwezige hek;

- het gebruik van de parkeerplaatsen door bewoners van de appartementen en hun gasten, in het bijzonder door bewoners van appartementengebouw D;

- de aanleg door de [geïntimeerde] in 2005 op de strook grond van een containerplaats en het voorzien daarvan van omringende beplanting;

- het feit dat autoverkeer van alle bewoners en van bezoekers van het kasteel plaatsvindt via de noordpoort en daarmee over de strook grond.

[
rov. 5]

Inbezitneming van een goed waarvan een ander reeds bezitter is, kan slechts bestaan in een zodanige machtsuitoefening dat naar verkeersopvatting de oorspronkelijke bezitter niet meer als zodanig kan gelden. Enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen zijn voor inbezitneming onvoldoende. De machtsuitoefening van de inbezitnemer moet die van de oorspronkelijke bezitter teniet doen. Beoordeeld moet worden of de door de [geïntimeerde] gestelde handelingen en omstandigheden aan deze maatstaf voldoen.

[
rov. 6]

De strook grond ligt aan de buitengrens van het park achter de, deels daarop geplaatste, noordpoort, die toegang geeft tot het park. Op het park bevinden zich het kasteel en de appartementengebouwen. Om bij het passeren van de noordpoort het kasteel te bereiken kan (met de auto) gebruik gemaakt worden van de Kasteellaan, die voor een deel over de strook grond zou lopen. Direct achter de noordpoort bevinden zich op de strook grond parkeerplaatsen. Niet beantwoord behoeft te worden de vraag of en zo ja, in hoeverre deze parkeerplaatsen door de bewoners van de appartementen (en hun gasten) dan wel door bezoekers en personeel van het kasteel worden gebruikt. In elk geval brengt de aanwezigheid van de parkeerplaatsen als feit tot uiting dat dit deel van de strook grond wordt gebruikt ten dienste van het park, het kasteel en/of de appartementen. Dit geldt ook voor de lantaarnpalen en elektriciteitsleidingen alsmede voor de asfaltlaag op de Kasteellaan. Een en ander is echter onvoldoende om aangemerkt te worden als inbezitneming van de strook grond waarmee het bezit van de oorspronkelijke bezitter teniet is gedaan. De strook grond was immers al sinds 1923 door een hek afgescheiden van het overige perceel van [appellant] en behoorde optisch bij het kasteelpark, zodat de gestelde bezitsdaden in de feitelijke situatie ter plaatse in zoverre geen verandering brachten dat de strook grond van de rest van het perceel van [appellant] was en bleef afgescheiden. Van een handeling waarmee voor [appellant] niettemin duidelijk moest zijn dat de [geïntimeerde] de strook grond vanaf enig moment voor zichzelf, met de pretentie daarvan eigenaar te zijn, ging houden, is dan ook geen sprake. De gestelde bezitshandelingen pasten immers evenzeer in de reeds jarenlange feitelijke situatie. De containerplaats met omringende beplanting, het gestelde beheer en onderhoud kunnen dan ook evenmin als inbezitneming worden aangemerkt. Dat de machtsuitoefening van de oorspronkelijke bezitter niet teniet is gedaan, volgt te meer uit het feit dat op de strook grond een transformatorstation is gebouwd waartoe [appellant] aan Nuon het recht van opstal op zijn grond heeft verleend en tegen welke bouw de [geïntimeerde] zich niet heeft verzet. Dat [appellant] niet gerechtigd zou zijn de strook grond te betreden volgt geenszins uit het feit dat ten behoeve van het kasteel/de stichting een erfdienstbaarheid van weg is gevestigd. Al aangenomen dat deze erfdienstbaarheid ook is gevestigd ten laste van het perceel van [appellant] , impliceert dit op zichzelf niet dat [appellant] het perceel niet meer zou mogen betreden, noch dat hij het bezit daarvan verloren is. Het hof kan dan ook niet tot het oordeel komen dat [C] en/of de [geïntimeerde] de strook grond in bezit heeft/hebben genomen. Het beroep op verkrijgende verjaring stuit hierop af.

[
rov. 7]

Nu er geen sprake is van bezit kan ook het beroep op bevrijdende verjaring niet slagen.

[
rov. 8]

4.4.

De Hoge Raad heeft het arrest van het gerechtshof Den Haag vernietigd. Daartoe heeft hij onder meer als volgt overwogen:

“3.4.1 Onderdeel 2 van het middel klaagt dat het hof is uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting doordat het (in rov. 7) tot uitgangspunt heeft genomen dat de strook grond tot 14 juli 1975 in het bezit was van (rechtsvoorgangers van) [appellant] , althans dat dit oordeel zonder nadere motivering onbegrijpelijk is, gelet op de op het bezit en de eigendom van [naam] gerichte stellingen van de [geïntimeerde] . (…) Volgens de klacht heeft de [geïntimeerde] in haar argumentatie juist voortgebouwd op het gestelde bezit en de gestelde eigendom van [naam] , en had het hof na verwerping van het beroep van de [geïntimeerde] op verkrijging door overdracht moeten beoordelen of de gezamenlijke appartementseigenaars als een sequeel van de eigendomsverkrijging van het perceel [G] waarmee de strook grond optisch een geheel vormde, op 14 juli 1975 wel het bezit van die strook hebben verkregen.

3.4.2

De klacht slaagt. Het hof heeft in rov. 4 het standpunt van de [geïntimeerde] verworpen dat de [geïntimeerde] de eigendom van de strook grond heeft verkregen door overdracht. In rov. 5-7 heeft het hof het standpunt van de [geïntimeerde] verworpen dat [C] en haar rechtsopvolgers door verkrijgende verjaring eigenaar van de strook grond zijn geworden. Blijkens de rov. 6 en 7 heeft het hof bij dat laatste uitsluitend aandacht besteed aan de vraag of sprake is geweest van inbezitneming van de strook grond door [C] en haar rechtsopvolgers vanaf 14 juli 1975, dus inbezitneming ten koste van [appellant] als eigenaar. Het hof is bij de behandeling van het beroep op verkrijgende verjaring in het geheel niet ingegaan op het standpunt van de [geïntimeerde] dat reeds vóór 1975 sprake was van bezit en zelfs eigendom van de strook grond bij [naam] .

Indien het hof van oordeel was dat behandeling van dit standpunt niet nodig was in verband met hetgeen het in rov. 4 had overwogen, berust dit op een onjuiste rechtsopvatting. Weliswaar heeft het hof in die overweging – terecht – geoordeeld dat [C] de eigendom van de strook grond niet kan hebben verkregen door overdracht nu de leveringsakte alleen melding maakt van perceel [G] , maar dat oordeel laat onverlet dat [naam] ten tijde van die overdracht eigenaar of bezitter van de strook grond kan zijn geweest, dat de strook grond inbegrepen kán zijn geweest in de koopovereenkomst tussen hem en [C] en dat [naam] in dat geval ten tijde van de levering van perceel tevens aan [C] het (voortgezet) bezit van de strook grond kan hebben verschaft. Indien [naam] reeds eigenaar van de strook grond is geweest, kan de bezitsverschaffing vervolgens tot eigendomsverkrijging door verjaring bij (de rechtsopvolgers van) [C] hebben geleid (ten koste van [naam] ). Maar ook indien [naam] geen eigenaar was, had het hof moeten onderzoeken of (reeds) hij een heerschappij over de strook grond heeft uitgeoefend die als bezit moet worden aangemerkt, welk bezit dan door (de rechtsopvolgers van) [C] kan zijn voortgezet.

3.5.1

Onderdeel 3 neemt (met het hof) tot uitgangspunt dat de strook grond tot 14 juli 1975 in bezit was van (de rechtsvoorgangers van) [appellant] . Het klaagt dat het oordeel van het hof in rov. 7 – te weten dat de in rov. 5 opgesomde handelingen en omstandigheden het bezit van [appellant] niet teniet hebben gedaan – blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting met betrekking tot art. 3:107 BW Pro in verbinding met art. 3:108 BW Pro en art. 3:113 lid 2 BW Pro, althans dat dit oordeel onbegrijpelijk is.

3.5.2 (…)

Dragend voor het oordeel van het hof dat van het door de [geïntimeerde] gestelde bezit geen sprake is, is kennelijk dat de strook grond al sinds 1923 optisch bij het kasteelpark behoorde, “zodat de gestelde bezitsdaden in de feitelijke situatie ter plaatse in zoverre geen verandering brachten dat de strook grond van de rest van het perceel van [appellant] was en bleef afgescheiden.” Deze overweging laat echter onverlet dat het gebruik van het afgescheiden deel in verband met de in rov. 5 opgesomde omstandigheden waarop de [geïntimeerde] een beroep deed, door die gestelde bezitsdaden duidelijk verschilde van het gebruik dat vóór 14 juli 1975 van de strook grond werd gemaakt. De overweging van het hof dat de gestelde bezitshandelingen “pasten (...) in de reeds jarenlange feitelijke situatie”, waarmee het hof kennelijk bedoelt dat geen verandering is gebracht in de situatie dat de strook grond door een hek was afgescheiden van het overige perceel van [appellant] , is dan ook geen toereikend gemotiveerde verwerping van het beroep van de [geïntimeerde] op die handelingen.

3.5.3

Het hof onderbouwt zijn oordeel in rov. 7 mede met een verwijzing naar het feit dat op de strook grond een transformatorstation is gebouwd waarvoor [appellant] aan Nuon het recht van opstal heeft verleend, terwijl de [geïntimeerde] zich niet tegen de bouw heeft verzet. Het transformatorstation is echter geplaatst in 1997. Indien de gezamenlijke appartementseigenaren toen reeds door verjaring eigenaar van de strook grond waren geworden, brengt deze omstandigheid in die eigendom geen verandering. Hoogstens vloeit daaruit voort dat [appellant] in 1997 een mogelijke bezitshandeling heeft verricht. Deze overweging van het hof kan het in rov. 7 gegeven oordeel dus niet zelfstandig dragen.”

4.5.

Het hof stelt voorop dat na het arrest van de Hoge Raad ervan moet worden uitgegaan – nu dit oordeel als vervat in het arrest van het gerechtshof Den Haag in cassatie onbestreden is gebleven – dat [C] niet de strook grond op 14 juli 1975 door middel van overdracht heeft verkregen. De vragen die na het arrest van de Hoge Raad door dit hof met name moeten worden beantwoord zijn, kort gezegd,

(1) of [naam] ten tijde van die overdracht eigenaar of bezitter van de strook grond is geweest en, zo ja, of de strook grond inbegrepen was in de koopovereenkomst tussen hem en [C] en [naam] in dat geval ten tijde van de levering van perceel [G] tevens aan [C] het (voortgezet) bezit van de strook grond heeft verschaft, en

(2) of uit de (in rov. 5 van het arrest van het gerechtshof Den Haag opgesomde) door de [geïntimeerde] gestelde bezitsdaden
vanaf14 juli 1975 kan worden afgeleid dat de gezamenlijke appartementseigenaars aldus bezitter van de strook grond zijn geworden, waarmee het bezit van de oorspronkelijke bezitter teniet is gedaan.

4.6.

In hun memorie na cassatie hebben de Stichting c.s. benadrukt dat blijkens de notariële leveringsakte van 21 maart 1910 de koper, [B] , rechtsvoorganger van [appellant] , werd verplicht om de hem in eigendom toebehorende [D] (het verlengde van de Kasteellaan) inclusief de brede berm tot publieke weg te blijven bestemmen. Daarbij werd [B] tevens verplicht een hek op zijn eigendom te plaatsen op 9 meter uit de as van de weg, zodanig doorlopend tot de vijver dat de [D] en haar voortzetting na de toegangspoort dezelfde breedte zouden behouden. In de appelprocedure voor het hof Den Haag hebben de Stichting c.s. verder aangevoerd dat de toenmalige verkoopster, de N.V. Exploitatiemaatschappij Groot Haesebroek (hierna: de NV), die eis stelde om de publieke toegankelijkheid van het kasteel ook in de toekomst te waarborgen; als tegenprestatie nam de NV het onderhoud van de (gehele) [D] voor haar rekening. De Stichting c.s. hebben in hun memorie van grieven tevens toegelicht dat [B] en de NV (blijkens de akte van 28 december 1922) een nadere overeenkomst hebben gesloten met als resultaat dat de eis van het publiek zijn voor een ander gedeelte van de weg kwam te vervallen, maar niet voor het gedeelte dat via de driesprong de verbinding vormde met het perceel [H] waarop het kasteel was gelegen. Voor dat gedeelte van de [D] en haar berm moest [B] het gebruik als publieke weg blijven toestaan. Volgens de Stichting c.s. hebben zowel [B] als zijn rechtsopvolgers (laatstelijk de Stichting, bij de aankoop van de strook grond van [appellant] ) deze verplichtingen (blijkens de daartoe strekkende passage in de respectieve leveringsakten die in het geding zijn gebracht) aanvaard; zij hebben het uit dien hoofde – noodzakelijkerwijs – goed gevonden dat het publiek (ook) gebruik kon maken van de helft van de [D] die zich bevindt op de strook grond die (vanuit hun perspectief) achter het op de voorgeschreven afstand van negen meter uit het hart van de weg geplaatste hek was gelegen. Dat gebruik is dus steeds geschied met (stilzwijgende) toestemming van de eigenaar, aldus (nog steeds) de Stichting c.s.

4.7.

Het hof overweegt hieromtrent als volgt. Vaststaat dat de notariële leveringsakte van [B] de door de Stichting c.s. gestelde passage bevat. Voldoende aannemelijk is dat dit ook het geval was bij de rechtsopvolgers van [B] , al was het maar omdat de leveringsakte van 12 oktober 2009, waarin de strook grond door [appellant] aan de Stichting wordt geleverd, onder het hoofdstuk “BIJZONDERE LASTEN EN BEPERKINGEN / BIJZONDERE VERPLICHTINGEN / ERFDIENSTBAARHEDEN / KETTINGBEDINGEN” dezelfde passage bevat. De [geïntimeerde] heeft de stelling van de Stichting c.s. dat de rechtsopvolgers van [B] zich aan deze verplichting hebben gehouden ook niet bestreden. De uitleg die aan deze passage in de diverse leveringsakten moet worden gegeven, impliceert dat [B] en zijn rechtsopvolgers met betrekking tot de strook grond sedert 1910 steeds hebben gedoogd dat derden daarvan gebruik maakten: de [geïntimeerde] heeft dat, gelet op de onderbouwing die de Stichting c.s. op dit punt aan hun stellingen hebben gegeven, met haar betoog over de akte van 1922 (die kennelijk volgens beide partijen een andere weg betreft dan de strook grond) onvoldoende bestreden.

4.8.

Op grond van het voorgaande hebben de Stichting c.s. gesteld dat dit de gebruikers van de strook grond tot houders maakte en, vanwege het interversieverbod van artikel 3:111 BW Pro, niet tot bezitters. Dit brengt, aldus de Stichting c.s., mede dat ook [naam] in beginsel houder was van de strook grond en, behoudens voldoende tegenspraak als bedoeld in artikel 3:111 BW Pro, geen bezit van de strook heeft verkregen, en dat ditzelfde heeft te gelden voor diens rechtsopvolgers onder bijzondere titel, te weten [C] en de gezamenlijke appartementseigenaars. De [geïntimeerde] heeft echter terecht aangevoerd dat houderschap – zo [naam] al houder en niet bezitter zou zijn geworden, wat de [geïntimeerde] betwist – niet onder bijzondere titel overgaat, maar krachtens artikel 3:116 BW Pro slechts bij overgang onder algemene titel plaatsvindt. Dit betekent dat voor de beantwoording van de vraag of [naam] ten tijde van de overdracht op 14 juli 1975 eigenaar of bezitter van de strook grond is geweest alsmede de vraag of uit de door de [geïntimeerde] gestelde bezitsdaden
vanaf14 juli 1975 kan worden afgeleid dat de gezamenlijke appartementseigenaars aldus bezitter van de strook grond zijn geworden, vooreerst zal moeten worden bezien of ten aanzien van de strook grond een zodanige inbezitneming heeft plaatsgevonden dat [naam] eigenaar of bezitter daarvan is geweest en/of de gezamenlijke appartementseigenaars bezitter daarvan zijn geworden.

4.9.

Bij de beantwoording van beide vragen stelt het hof voorop dat voor de vraag of iemand een zaak in bezit heeft genomen, bepalend is of hij de feitelijke macht over die zaak is gaan uitoefenen (artikel 3:113 lid 1 BW Pro). Die machtsuitoefening moet zodanig zijn dat deze naar verkeersopvatting het bezit van de oorspronkelijke bezitter teniet doet (Parl. Gesch. Boek 3, p. 434). Het antwoord op de vraag of iemand de voor bezit vereiste feitelijke macht uitoefent wordt, evenals de vraag of hij voor zichzelf of voor een ander houdt, bepaald naar verkeersopvatting en overigens op grond van uiterlijke feiten (artikel 3:108 BW Pro). Alle omstandigheden van het geval moeten daartoe tegen elkaar worden afgewogen, waarbij het primair aankomt op uiterlijke omstandigheden waaruit naar verkeersopvattingen een wilsuiting kan worden afgeleid om als rechthebbende op te treden. Nodig is dat de bezitter zich zodanig gedraagt dat de eigenaar, tegen wie de verjaring loopt, daaruit niet anders kan afleiden dan dat de bezitter pretendeert eigenaar te zijn, zodat deze tijdig maatregelen kan nemen om de inbreuk op zijn recht te beëindigen. Daarbij tekent het hof aan dat de stelplicht en bewijslast op dit punt rusten op de [geïntimeerde] .

4.10.

In het kader van de eerste te beantwoorden vraag heeft de [geïntimeerde] in concreto gesteld (zie cassatiedagvaarding onder 10 en memorie na verwijzing onder 13) (i) dat haar rechtsvoorganger [naam] – die van 1924-1975 eigenaar was van het perceel dat thans toebehoort aan de gezamenlijke appartementseigenaars – al bezitter en vervolgens eigenaar van de strook grond was geworden, omdat het hek dat in 1923 was geplaatst (en dat de strook grond sindsdien in feitelijke/optische zin scheidt van het perceel dat thans het kadastrale nummer [E] heeft) ertoe heeft geleid dat de strook grond voortaan deel uitmaakte van het park (thans van het perceel [G] ) waarvan [naam] eigenaar was, (ii) dat [naam] ter zake van de strook grond bezitsdaden heeft verricht, (iii) dat vanwege dat bezit en die eigendom “anders ondenkbaar zou zijn dat de erfdienstbaarheden van 14 juli 1975 (die naar haar inhoud mede strekt ten laste van de strook grond) rechtsgeldig zouden zijn gevestigd”, en (iv) dat zij heeft
bestredendat het gebruik van de strook grond door [naam] werd beheerst door een overeenkomst met de rechtsvoorganger van [appellant] -Van der Linden. Het hof overweegt dat de plaatsing van de afrastering in 1923 (waardoor de strook grond in feitelijke/optische zin werd gescheiden van het perceel dat thans het kadastrale nummer [E] heeft) is aangebracht door de voormalige eigenaar van dit perceel, [B] , zelf – die met die afrastering de reeds bestaande afrastering, gelegen evenwijdig aan de [D] , heeft doorgetrokken naar de vijver van het park –, zodat dit niet als bezitsdaad van de kant van [naam] kan worden beschouwd en bovendien voor [B] op geen enkele wijze duidelijk kon zijn dat [naam] enigerlei eigendomspretentie met betrekking tot de strook grond had, ook al leek deze visueel voortaan deel uit te maken van het park waarvan [naam] eigenaar was. Datzelfde geldt indien (veronderstellenderwijs) ervan wordt uitgegaan dat [naam] op 14 juli 1975 mede op de strook grond erfdienstbaarheden heeft gevestigd, al was het maar omdat [B] of diens rechtsopvolgers niet betrokken waren bij die vestiging van een erfdienstbaarheid, zodat aan de vereiste openlijkheid van de betwisting van recht (zo van die betwisting al moet worden uitgegaan) niet is voldaan. Niet ter zake doet daarbij of uit de vestiging van de erfdienstbaarheid, zoals de [geïntimeerde] heeft gesteld, zou volgen dat [naam] zich eigenaar achtte van onder meer de strook grond, reeds omdat uit een innerlijke overtuiging van [naam] voor [B] niet kenbaar kan zijn geweest dat deze eigendomspretenties ten aanzien van die strook grond koesterde. Niet ter zake doet daarbij evenmin of het bewuste deel van de [D] deel uitmaakte van het openbaar wegenstelsel van de gemeente [G] dan wel een particuliere bestemming had, omdat in de desbetreffende passage uit de notariële leveringsakte van 21 maart 1910 onmiskenbaar wordt bedoeld dat [B] en zijn rechtsopvolgers zullen hebben te dulden dat het publiek (ook) gebruik kon blijven maken van de bedoelde helft van de [D] , en niet wordt bedoeld dat die helft deel zou moeten gaan uitmaken van enig openbaar wegenstelsel. Ten slotte merkt het hof op dat als de rechtsvoorganger van [naam] , [naam] , in 1962 het gehele park, waaronder begrepen de strook grond, heeft ingebracht in een vof met [F] , dit, wat daarvan verder zij, ook niet als een openlijke, tegen [B] of diens rechtsopvolgers gerichte, betwisting van hun recht kan worden aangemerkt.

4.11.

Uit een en ander moet worden geconcludeerd dat de eerste vraag ontkennend moet worden beantwoord. De door de [geïntimeerde] gestelde feiten volstaan niet om daaruit af te leiden dat [naam] op enigerlei moment eigenaar of bezitter is geweest van de strook grond, zodat zij niet aan haar stelplicht heeft voldaan en reeds op die grond aan bewijslevering niet wordt toegekomen. Daaruit volgt dat [naam] [C] bij gelegenheid van de levering op 14 juli 1975 niet het bezit van de strook grond kan hebben verschaft.

4.12.

Met betrekking tot de tweede te beantwoorden vraag, te weten de mogelijke inbezitneming van de strook grond door de gezamenlijke appartementseigenaars, heeft de [geïntimeerde] een aantal concrete gedragingen en omstandigheden aangevoerd (zie hiervoor onder 4.3, de opsomming in rov. 5 van het arrest van het gerechtshof Den Haag) waaruit volgens haar moet volgen dat de strook grond door de gezamenlijke appartementseigenaars in bezit is genomen. Die komen, kort samengevat, erop neer dat op de strook grond parkeerplaatsen zijn aangelegd, lantaarnpalen zijn geplaatst, een nieuwe asfaltlaag is aangebracht, elektriciteitsleidingen zijn aangelegd, onderhoud is verricht, beplantingen zijn aangebracht, de poort is beheerd en het hek is teruggeplaatst, de parkeerplaatsen zijn gebruikt door de appartementseigenaren, een containerplaats en omringende beplanting is aangelegd en dat alle bezoek van de appartementseigenaars en het kasteel via de noordpoort plaatsvindt. Doorslaggevend voor de beantwoording van de vraag is of uit deze door de [geïntimeerde] bedoelde bezitsdaden naar verkeersopvattingen een wilsuiting van de appartementseigenaars kan worden afgeleid om als rechthebbende op te treden, met name of (de rechtsvoorganger van) de eigenaar, [appellant] , daaruit niet anders heeft kunnen afleiden dan dat de gezamenlijke appartementseigenaars pretendeerden eigenaar te zijn. Daarbij dienen alle omstandigheden van het geval te worden betrokken, waaronder de aard en de bestemming van de strook grond. Daaromtrent heeft het hof (onder 4.6 en 4.7) onder meer reeds overwogen dat blijkens de notariële leveringsakte van 21 maart 1910 de koper, [B] , rechtsvoorganger van [appellant] , werd verplicht om de hem in eigendom toebehorende [D] (het verlengde van de Kasteellaan) inclusief de brede berm tot publieke weg te blijven bestemmen, wat impliceert dat [B] en zijn rechtsopvolgers – in wier leveringsakten een dergelijke passage eveneens was opgenomen – met betrekking tot de strook grond sedert 1910 steeds hebben gedoogd dat derden daarvan gebruik maakten. Gegeven die publieke bestemming die de strook grond blijkens de notariële leveringsakte van 21 maart 1910 toen al had gekregen, zijn de door de [geïntimeerde] bedoelde bezitsdaden, die alle rechtstreeks verband houden met althans passen binnen die bestemming, zowel elk afzonderlijk als in onderling verband en samenhang met elkaar beschouwd, ontoereikend voor de conclusie dat (de rechtsvoorganger van) [appellant] daaruit heeft moeten afleiden dat de gezamenlijke appartementseigenaars pretendeerden eigenaar van de strook grond te zijn. Gelet op de aard van de strook grond die een functie had die overeenstemde met de bestemming waartoe [B] en zijn rechtsopvolgers zich hadden verbonden, behoefde (de rechtsvoorganger van) [appellant] er niet op attent te zijn of te worden – ook niet indien en voor zover sommige gedragingen werden gefinancierd door de [geïntimeerde] – dat de gezamenlijke appartementseigenaren eigendomspretenties hadden, zodat geen aanleiding bestond enigerlei maatregelen te nemen. Niet ter zake doet daarbij, zo herhaalt (zie rov. 4.10) het hof hier, of het bewuste deel van de [D] deel uitmaakt van het openbaar wegenstelsel van de gemeente [G] dan wel een particuliere bestemming heeft. Daarbij tekent het hof volledigheidshalve aan dat de Stichting c.s. hebben betwist dat alle bedoelde handelingen door of vanwege de gezamenlijke appartementseigenaars zijn verricht.

4.13.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat ook de tweede vraag ontkennend moet worden beantwoord. De (onder 4.12) gestelde gedragingen en omstandigheden zijn onvoldoende om te (kunnen) concluderen dat de gezamenlijke appartementseigenaars op enigerlei moment de macht over de strook grond zodanig zijn gaan uitoefenen dat deze naar verkeersopvatting het bezit van (de rechtsvoorganger van) [appellant] teniet heeft gedaan. Reeds daarom wordt ook hier niet aan bewijslevering toegekomen en kan van eigendomsverkrijging door de gezamenlijke appartementseigenaars van de strook grond door middel verjaring geen sprake zijn geweest.

4.14.

De slotsom luidt dat het hoger beroep van de Stichting c.s. slaagt. Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd en de vorderingen van de [geïntimeerde] zullen worden afgewezen. De [geïntimeerde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van de eerste aanleg en van het hoger beroep vóór en na verwijzing.

5.De beslissing

Het hof:

vernietigt het vonnis van de rechtbank Den Haag van 17 december 2014 (zaaknummer/rolnummer C09/463141 HA ZA 14-417) waarvan beroep,

en, opnieuw recht doende:

wijst de vorderingen van de [geïntimeerde] af;

veroordeelt de [geïntimeerde] in de proceskosten van het geding in eerste aanleg en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de zijde van de Stichting c.s. gevallen, op € 608,00 aan verschotten en € 904,00 aan salaris advocaat;

veroordeelt de [geïntimeerde] in de proceskosten van het geding in zowel principaal als incidenteel hoger beroep vóór verwijzing en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de zijde van de Stichting c.s. gevallen, op € 805,19 aan verschotten en € 894,00 aan salaris advocaat in principaal hoger beroep en op nihil aan verschotten en € 447,00 aan salaris advocaat in incidenteel hoger beroep;

veroordeelt de [geïntimeerde] in de proceskosten van het geding in hoger beroep na verwijzing en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de zijde van de Stichting c.s. gevallen, op € 98,01 aan verschotten, op € 1.074,00 aan salaris advocaat en op € 157,00 voor nasalaris van de advocaat, te vermeerderen met € 82,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt;

verklaart deze kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. C.C. Meijer, D. J. van der Kwaak en E.K. Veldhuijzen van Zanten en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 14 januari 2020.