Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.266.957/01
zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : C/15/284841/HAZA 19-121
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 15 december 2020
inzake
[appellant],
wonend te [woonplaats] ,
appellant,
advocaat: mr. R. Vos te Haarlem,
tegen
[X] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam.
Partijen worden hierna [appellant] en [X] genoemd.
1.Het geding in hoger beroep
[appellant] is bij dagvaarding van 26 september 2019 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 3 juli 2019, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [appellant] als eiser en [X] als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven;
- memorie van antwoord;
- akte zijdens [appellant] ;
- antwoordakte zijdens [X] .
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog zijn vorderingen zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten en met rente.
[X] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.9 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. De juistheid van de feitenvaststelling is in hoger beroep niet bestreden. Ook het hof zal die feiten daarom tot uitgangspunt nemen. Het hof zal bij de beoordeling nog enige andere feiten betrekken die tussen partijen niet in discussie zijn. Die zullen hieronder worden vermeld.
3.Beoordeling
3.1
[appellant] heeft van [X] een stuk grond gekocht dat in gebruik is als parkeerterrein. Partijen strijden over de omvang van het gekochte stuk. Voor de beoordeling van dit geschil zijn de volgende feiten van belang.
a. [appellant] is sinds 2010 eigenaar van een perceel aan de [adres 1] . Op dat perceel is een restaurant gevestigd, dat wordt geëxploiteerd door de huurder van [appellant] .
b. Aan de overzijde van de Vogelenzangseweg 182 ligt een deels geasfalteerd terrein dat (deels) in gebruik is als parkeerterrein, onder meer voor bezoekers van het restaurant. Het gehele terrein strekt zich uit over meerdere kadastrale percelen. Het was in het verleden eigendom van [X] en is in gebruik geweest als tuincentrum met aanhorigheden.
c. Het hiervoor genoemde parkeerterrein is (vrijwel) geheel omringd door een haag. Het grootste deel van het parkeerterrein is kadastraal perceel [perceel 1] , de rest is deel van kadastraal perceel [perceel 2] . In de hieronder staande kadastrale tekening (productie E3) geeft de kronkelende lijn het gehele parkeerterrein aan en de lijn die is gemarkeerd met een lichtgrijze brede lijn, het kadastrale perceel [perceel 1] .
d. Een op 24 augustus 2015 ondertekende schriftelijke koopovereenkomst houdt in dat [X] aan [appellant] heeft verkocht:
een parkeerterrein nabij de [adres 2] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie [sectie] nummer [perceel 1] , groot zes are vier en twintig centiare
voor een koopsom van € 75.000,=. In de koopovereenkomst staan de volgende bijzondere voorwaarden:
- Verkoper is niet bevoegd de uitgang van het parkeerterrein te wijzigen.
(…)
- De haag rondom het verkochte mag niet hoger zijn van 1 meter.
e. De levering van het verkochte heeft plaatsgevonden op 5 oktober 2015. In de leveringsakte is de onroerende zaak op dezelfde wijze omschreven als in de koopovereenkomst.
f. [X] heeft de kadastrale percelen [perceel 3] (bijna 79 are) en [perceel 2] (ongeveer 2 hectare) verkocht en op 17 februari 2016 geleverd aan [A] Beheer B.V. (hierna: [A] ) met het oog op herontwikkeling. In het feitelijke gebruik van het parkeerterrein is sindsdien geen verandering gekomen.
f. In oktober 2018 heeft [appellant] een architect ingeschakeld voor het restaurant. De architect heeft de parkeermogelijkheden bij het restaurant onderzocht en vastgesteld dat het kadastrale perceel [perceel 1] slechts een deel is van het parkeerterrein.
g. [appellant] heeft deze bevindingen bij brief van 15 november 2018 aan [X] medegedeeld. Hij heeft zich op het standpunt gesteld dat hij het hele parkeerterrein van [X] had gekocht en heeft aanspraak gemaakt op levering van het resterende deel van het parkeerterrein, gelegen in kadastraal perceel [perceel 2] .
3.2
In dit geding vordert [appellant] , samengevat, dat voor recht wordt verklaard dat [appellant] het gehele parkeerterrein van [X] heeft gekocht en dat [X] wordt veroordeeld op straffe van verbeurte van een dwangsom, het ontbrekende deel aan [appellant] te leveren althans te bewerkstelligen dat [A] dat aan [X] levert en subsidiair een verklaring voor recht dat [X] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en aansprakelijk is voor de daardoor ontstane schade, met haar veroordeling tot schadevergoeding, nader op te maken bij staat. [X] betwist dat zij aan [appellant] meer heeft verkocht dan het kadastrale perceel [perceel 1] en voert subsidiair aan dat [appellant] te laat heeft geklaagd.
3.3
De rechtbank heeft de vorderingen van [appellant] afgewezen op grond van de volgende redenering. Een correcte uitleg van de leveringsakte brengt mee dat alleen het kadastrale perceel [perceel 1] is overgedragen. De vraag of het de bedoeling van partijen was ook het in kadastraal perceel [perceel 2] gelegen gedeelte van het parkeerterrein te (ver)kopen, moet worden beantwoord met toepassing van de zogenaamde Haviltex-maatstaf. Daarbij geldt dat de notariële akte dwingend bewijs oplevert van de waarheid van hetgeen daarin omtrent de inhoud van de koopovereenkomst is verklaard, welk bewijs vatbaar is voor tegenbewijs. Partijen hebben het in de onderhandelingen niet specifiek gehad over de omvang van het verkochte en alleen in algemene termen gesproken over “het parkeerterrein”. Uit de bijzondere bepalingen over de hoogte van de haag en het handhaven van de uitgang kan niet worden afgeleid dat partijen beoogden het gehele parkeerterrein over te dragen. De voorgeschiedenis vormt wel een aanwijzing voor de juistheid van het betoog van [appellant] , omdat partijen eerder een geschil hadden over het gehele parkeerterrein. Gelet op het feit dat de leveringsakte en de koopovereenkomst in opdracht van [appellant] door diens vaste notaris zijn opgemaakt en daarin uitsluitend kadastraal perceel [perceel 1] en de grootte daarvan expliciet zijn opgenomen, terwijl bij de koopovereenkomst ook een kadastrale kaart was gevoegd, heeft [X] , die vanwege een beslag ook niet in staat was om een deel van perceel [perceel 2] over te dragen, echter erop mogen vertrouwen dat [appellant] alleen perceel [perceel 1] wilde verwerven, hetgeen aansloot bij zijn eigen bedoelingen, aldus nog steeds de rechtbank.
3.4
Tegen de afwijzing van zijn vorderingen en de gronden waarop die berust is [appellant] in hoger beroep opgekomen met negen grieven, die zich lenen voor gezamenlijke behandeling.
3.5
De door het hof uit te leggen koopovereenkomst is, blijkens de stellingen van partijen en hun uitlatingen ter comparitie in eerste aanleg, mondeling tot stand gekomen op het kantoor van [X] . Daarna heeft [appellant] zijn vaste notaris gevraagd de bereikte overeenstemming in een schriftelijke koopovereenkomst en in een leveringsakte vast te leggen. Bij de uitleg van wat partijen zijn overeengekomen gaat het daarom in eerste instantie erom vast te stellen hoe partijen onder de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs hun mondeling bereikte overeenstemming hebben mogen begrijpen. Vervolgens dient te worden bezien of de schriftelijke vastlegging door de notaris van die overeenstemming in een tweetal akten daarin nog verandering heeft gebracht.
3.6
Vastgesteld kan worden dat de achtergrond van de koopovereenkomst de volgende was. In het verleden maakte (de huurder van) [appellant] ten behoeve van het restaurant gebruik van het parkeerterrein. Vanaf 2010 is door [appellant] en/of zijn huurder tevergeefs met [X] overlegd over huur of koop van het parkeerterrein. Per 1 januari 2014 heeft [X] de toegang tot het parkeerterrein afgesloten, waarna de huurder in rechte heeft gevorderd dat [appellant] voor voldoende parkeergelegenheid zou zorgen en [appellant] [X] in vrijwaring heeft opgeroepen. Nadat bij vonnis van 8 april 2014 al deze vorderingen waren afgewezen, zijn partijen wederom met elkaar in overleg gegaan, met als resultaat de koopovereenkomst in kwestie.
3.7
Terecht heeft de rechtbank overwogen dat de hiervoor omschreven voorgeschiedenis een aanwijzing vormt voor de juistheid van het betoog van [appellant] dat het de bedoeling was dat het hele parkeerterrein werd ge-/verkocht, omdat, zoals in hoger beroep niet is bestreden, de eerdere strijd van partijen ook op het gehele parkeerterrein zag. Verder heeft ter comparitie in eerste aanleg de bestuurder van [X] verklaard dat dat na het vonnis [appellant] hem had benaderd met de vraag of hij “de parkeerplaatsen” kon kopen. Uit deze verklaring volgt dat het [X] duidelijk moet zijn geweest dat het de wens was van [appellant] het gehele parkeerterrein te kopen en niet slechts een deel daarvan. In de memorie van antwoord heeft [X] voor het eerst aangevoerd dat de gesprekken tussen [X] en [appellant] vanaf 2011 gingen over “een gedeelte van het parkeerterrein”, maar dit standpunt is zonder enige toelichting dermate afwijkend van dat wat blijkt uit de uitlatingen van de bestuurder van [X] ter zitting, de briefwisseling met [X] uit 2013 die is geciteerd in het vonnis van 8 april 2014 en de in eerste aanleg overgelegde verklaring van de huurder, dat daaraan als onvoldoende gemotiveerd voorbij moet worden gegaan.
3.8
Ook als [appellant] voorafgaand aan het bereiken van de mondelinge overeenstemming van tevoren kennis heeft genomen van de kadastrale kaart, kan niet worden gezegd dat het voor hem op dat moment evident moet zijn geweest dat het parkeerterrein op meerdere kadastrale percelen lag. Het parkeerterrein en het kadastrale perceel 265 lijken in vorm sterk op elkaar en het verschil in omvang tussen die twee is ook niet zo groot dat onmiddellijk duidelijk moest zijn dat het gehele parkeerterrein groter was dan de 6,24 are van perceel [perceel 1] . Partijen hebben geen prijs per vierkante meter afgesproken, maar een ronde prijs, wat meer past bij de verkoop van een geheel parkeerterrein, dan bij de verkoop van een deel daarvan dat geen zelfstandig geheel vormt, maar slechts wordt gedefinieerd door de kadastrale indeling en daarmee dus door zijn oppervlakte.
3.9
Verder is gesteld noch gebleken dat partijen in hun overleg ooit erover hebben gesproken op welke wijze zij het parkeerterrein zouden terugbrengen binnen de kadastrale grenzen van perceel [perceel 1] . Dat was wel van belang, omdat perceel [perceel 1] geen natuurlijke eenheid binnen het parkeerterrein vormde en de kadastrale grens tussen [perceel 1] en [perceel 2] dwars door de parkeerplaatsen heen liep. Dat zij daarover niet hebben gesproken is des te opmerkelijker, nu partijen wel hebben afgesproken dat “de uitgang van het parkeerterrein” niet mocht worden gewijzigd.
3.1
Het voorgaande leidt tot de slotsom dat als [X] in het gesprek op haar kantoor niet uitdrukkelijk heeft verklaard dat zij uitsluitend een deel van het parkeerterrein wilde verkopen, namelijk alleen het deel gelegen in het kadastrale perceel [perceel 1] , [appellant] redelijkerwijs heeft mogen aannemen dat hij het gehele parkeerterrein kocht, dus zowel perceel [perceel 1] als het deel van [perceel 2] waarop de rest van het parkeerterrein bleek te liggen en [X] dan redelijkerwijs heeft moeten begrijpen dat [appellant] daarvan uitging. Aan dit gerechtvaardigd vertrouwen doet, anders dan [X] betoogt, niet af dat partijen geen afspraken hebben gemaakt over de kadastrale herindeling, omdat in ieder geval [appellant] handelde in de misvatting dat het parkeerterrein op één kadastraal perceel lag, zodat in zijn visie zo’n herindeling niet nodig was.
3.11
De stellingen van [appellant] houden in dat [X] nooit tegen hem heeft gezegd dat het stukje van het parkeerterrein dat op perceel [perceel 2] was gelegen, van de verkoop was uitgesloten. In de memorie van antwoord heeft [X] naar voren gebracht dat dat partijen voorafgaand aan de koop nimmer in concreto hebben gesproken over de omvang van het door [appellant] aan te kopen parkeerterrein, zoals ook de rechtbank in het vonnis heeft overwogen. Dit wijst erop dat partijen alleen over “het parkeerterrein” hebben gesproken. Uit de verklaring van de bestuurder van [X] ter comparitie in eerste aanleg blijkt op geen enkele manier dat hij tegen [appellant] heeft gezegd dat hij - in afwijking van de door [appellant] geuite wens tot koop van “de parkeerplaatsen” - alleen perceel [perceel 1] wilde verkopen. De advocaat van [X] heeft ter comparitie slechts betoogd dat [appellant] zich dat als redelijke koper “had moeten realiseren”, hetgeen impliceert dat het door [X] juist niet uitdrukkelijk is gezegd. Voor het eerst in de memorie van antwoord heeft [X] aangevoerd dat zij zich in de onderhandelingen na het vonnis uit 2014 “steeds op het standpunt [heeft] gesteld dat slechts verkocht kon worden het gedeelte van het parkeerterrein kadastraal bekend (…) [perceel 1] ”. Tegen de achtergrond van al hetgeen hiervoor reeds over die onderhandelingen is overwogen, is dat standpunt echter onvoldoende gemotiveerd. Het hof moet, net als de rechtbank, aannemen dat partijen slechts in algemene termen over “het parkeerterrein” hebben gesproken. Dit betekent dat [appellant] erop heeft mogen vertrouwen dat partijen een mondelinge koopovereenkomst hadden gesloten met betrekking tot het gehele parkeerterrein.
3.12
Onbewust van het feit dat een klein deel van het parkeerterrein gelegen was op een ander kadastraal perceel dan perceel [perceel 1] heeft [appellant] zijn vaste notaris een schriftelijke koopovereenkomst en een leveringsakte laten opstellen met betrekking tot perceel [perceel 1] . In de schriftelijke koopovereenkomst is vermeld dat het gaat om “een parkeerterrein” en niet dat het gaat om een deel van een parkeerterrein, zoals voor de hand had gelegen als dat inderdaad de situatie was. De kadastrale grens liep immers dwars door de parkeervakken heen. Hetzij moet het voor [X] bij lezing van de conceptakten duidelijk zijn geweest dat [appellant] een vergissing beging, hetzij verkeerde [X] toen zelf ook nog in de onjuiste veronderstelling dat het gehele parkeerterrein op perceel [perceel 1] lag, maar hoe dan ook heeft [X] aan de inhoud van de akten niet alsnog het vertrouwen kunnen ontlenen dat [appellant] (kennelijk toch niet het gehele parkeerterrein, maar) slechts het gedeelte van het parkeerterrein dat op perceel [perceel 1] lag, wenste te kopen. Voor die beperking bestond immers geen enkele reden.
3.13
De slotsom uit het voorgaande is, dat de koopovereenkomst van partijen aldus moet worden uitgelegd dat die betrekking heeft op het gehele parkeerterrein.
3.14
Daarmee komt het hof toe aan het subsidiaire verweer van [X] , dat inhoudt dat [appellant] niet binnen bekwame tijd heeft geklaagd over het feit dat op 5 oktober 2015 slechts een gedeelte van het gekochte parkeerterrein is overgedragen. De periode van drie jaar tussen de overdracht en de brief van 15 november 2018 is volgens [X] op grond van artikel 7:23 BW te lang. Dit verweer moet worden verworpen. Artikel 7:23 BW heeft slechts betrekking op gebreken in het
afgeleverdeen kan dus, net als het algemene artikel 6:89 BW (zie ECLI:NL:HR:2007:AZ3531), niet worden ingeroepen indien de prestatie (de levering) niet is verricht.
afgeleverdeen kan dus, net als het algemene artikel 6:89 BW (zie ECLI:NL:HR:2007:AZ3531), niet worden ingeroepen indien de prestatie (de levering) niet is verricht.
3.15
Nu [X] het gedeelte van het parkeerterrein dat is gelegen op kadastraal perceel [perceel 2] inmiddels heeft verkocht en op 17 februari 2016 heeft geleverd aan [A] en niet voldoende duidelijk is dat [X] het in haar macht heeft die levering te laten terugdraaien, bestaat geen grond om haar te veroordelen tot levering van dat stuk of om haar te veroordelen die levering te doen bewerkstelligen door [A] . Wel zal het hof voor recht verklaren dat [X] jegens [appellant] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verbintenissen uit de koopovereenkomst en [X] veroordelen tot schadevergoeding, nader op te maken bij staat.
3.16
De grieven slagen. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd en de (subsidiaire) vorderingen van [appellant] zullen alsnog worden toegewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij wordt [X] verwezen in de kosten van het geding in beide instanties.
4.Beslissing
Het hof:
vernietigt het bestreden vonnis
en opnieuw rechtdoende:
verklaart voor recht dat [X] aan [appellant] het gehele parkeerterrein heeft verkocht dat zich thans in zijn huidige vorm bevindt nabij de [adres 2] , gemeente [gemeente] , zoals dat is ingetekend met de donkere dikke lijn in de tekening onder 3.1.c van dit arrest, en niet uitsluitend het deel van dat parkeerterrein dat zich op kadastraal perceel [gemeente] [sectie] [perceel 1] bevindt;
verklaart voor recht dat [X] jegens [appellant] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verbintenissen uit de hierboven genoemde koopovereenkomst en gehouden is de daardoor ontstane schade te vergoeden;
veroordeelt [X] op die grond tot schadevergoeding, nader op te maken bij staat;
veroordeelt [X] in de kosten van het geding in beide instanties, tot op heden aan de zijde van [appellant] in eerste aanleg begroot op € 409,11 aan verschotten en € 1.086,= voor salaris en in hoger beroep op € 423,02 aan verschotten en € 1.074,= voor salaris en € 157,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, E.K. Veldhuijzen van Zanten en C.A.H.M. ten Dam en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 15 december 2020.