Uitspraak
beslissing
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht
zaaknummer : 200.258.242/01 NOT
nummer eerste aanleg : 18-48 en 18-49
beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 18 februari 2020
inzake
[klager] ,
wonend te [woonplaats] ,
appellant,
tegen
1.[notaris] ,
notaris te [plaats] ,
2. [kandidaat-notaris] ,
kandidaat-notaris te [plaats] ,
geïntimeerden,
gemachtigde: mr. T.J.P. Jager, advocaat te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
1.1.
Appellant wordt hierna klager genoemd. Geïntimeerden sub 1 en sub 2 worden hierna afzonderlijk de notaris respectievelijk de kandidaat-notaris en gezamenlijk de notarissen genoemd.
1.2.
Klager heeft op 18 april 2019 een beroepschrift bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Den Haag (hierna: de kamer) van 20 maart 2019 (ECLI:NL:TNORDHA:2019:7). De kamer heeft in de bestreden beslissing zowel de klacht tegen de notaris als de klacht tegen de kandidaat-notaris op alle onderdelen ongegrond verklaard.
1.3.
Op 4 juli 2019 is een aanvullend beroepschrift van klager ter griffie van het hof ingekomen.
1.4.
De notaris heeft op 26 augustus 2019 een verweerschrift - met bijlagen - bij het hof ingediend.
1.5.
Klager heeft op 25 november 2019 nadere stukken ingediend.
1.6.
Het hof heeft de stukken in eerste aanleg van de kamer ontvangen.
1.7.
De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 5 december 2019. Klager en de notarissen, vergezeld van hun gemachtigde, zijn verschenen en hebben het woord gevoerd; klager en de gemachtigde van de notarissen ieder aan de hand van een aan het hof overgelegde pleitnota.
2.Feiten
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Klager heeft tegen de vaststelling van die feiten bezwaar gemaakt. Het hof zal hiermee (voor zover relevant) bij de beoordeling rekening houden.
Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.
2.1.
Op 8 oktober 2004 hebben klager en [A] (hierna: de partner) een op 1 oktober 2004 gedateerde hypotheekofferte met betrekking tot de woning aan de [adres 1] (hierna: de woning) voor akkoord getekend. In de offerte staat, voor zover hier van belang, vermeld:
“(…)
De geldgever
[X ] Hypotheekbank N.V., in deze offerte en in de bijlagen aangeduid onder de handelsnaam “Woonfonds Hypotheken”.
(…)”
2.2.
Bij notariële hypotheekakte van 8 oktober 2004, verleden door notaris mr. [C] , is ten gunste van [X ] Hypotheekbank N.V. (hierna: [X ] Hypotheekbank) een recht van hypotheek op de woning gevestigd. Klager en de partner waren de hypotheekgevers. In de hypotheekakte staat, voor zover hier van belang, het volgende vermeld:
“(…)[X ] Hypotheekbank N.V., statutair gevestigd te ’ [vestigingsplaats] , ingeschreven bij de Kamer van Koophandel en Fabrieken voor Haaglanden te [vestigingsplaats] , onder nummer (…), kantoorhoudende te [adres 3] (…), ter zake handelend onder haar handelsnaam: Woonfonds Hypotheken;
hierna in deze akte te noemen:de Geldgever.
Onder de Geldgever worden geacht te zijn begrepen de rechtsopvolgers van [X ] Hypotheekbank N.V. onder algemene of bijzondere titel.
(…)”
2.3.
Op 30 mei 2014 is door notaris mr. [D] een akte van fusie verleden. [X ] Hypotheekbank, [X ] Bank Holding N.V. en [X ] Retail Bank N.V. zijn als de fuserende vennootschappen vermeld. [X ] Hypotheekbank is als de verkrijgende vennootschap vermeld. In de akte staat, voor zover hier van belang, het volgende vermeld:
“(…)
STATUTENWIJZIGING
Artikel 4
De comparant verklaarde dat de algemene vergadering van aandeelhouders van de Verkrijgende Vennootschap in voornoemde buitengewone algemene vergadering besloten heeft om de statuten van de Verkrijgende Vennootschap integraal te wijzigen.
Ter uitvoering van dit besluit verklaarde de comparant de statuten van de Verkrijgende Vennootschap als volgt integraal te wijzigen onder de opschortende voorwaarde van het effectief worden van de Fusie:
“STATUTEN
NAAM EN ZETEL
Artikel 1
1.1
De vennootschap is genaamd:[X ] Bank N.V.
1.2
Zij is gevestigd te [vestigingsplaats] .
(…)”
2.4.
Op 27 september 2017 is bij exploot de executie van de woning ex artikel 544 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering aan klager en de partner aangezegd, op verzoek van:
“de naamloze vennootschap[X ] Bank N.V.(voorheen [X ] Hypotheekbank N.V.) (…)”.
2.5.
Bij e-mailbericht van 10 oktober 2017 heeft [B] van [X ] Bank aan klager (onder meer) het volgende bericht:
“(…)
Zoals ik u al eerder berichtte is de naam van [X ] Hypotheekbank N.V. gewijzigd in “ [X ] Bank N.V.” Ik verwijs naar mijn mail aan u van 9 oktober jl. Daarbij was de akte van statuten-/naamwijziging gevoegd. [X ] Hypotheekbank N.V. is dan ookdezelfderechtspersoon als [X ] Bank N.V.
Ten bewijze daarvan heb ik u vanmorgen een uittreksel uit het Handelsregister gezonden waaruit blijkt dat [X ] Bank N.V. nog steeds in het Handelsregister staat ingeschreven onder nummer (…).
(…)
De bevoegdheid van [X ] Bank N.V. (voorheen genaamd [X ] Hypotheekbank N.V.) tot uitoefening van de haar toekomende opeising- en executiebevoegdheden vloeien rechtstreeks voort uit de hypotheekakte en de overige van toepassing zijnde voorwaarden.
(…)”
2.6.
De openbare verkoop stond gepland op 15 november 2017, waarbij één van de notarissen van het kantoor [Y] Notarissen N.V. als veilingnotaris zou optreden.
2.7.
Op 14 november 2017 heeft de voorzieningenrechter te Utrecht een door klager en de partner tegen [X ] Bank N.V. (hierna: [X ] Bank) ingestelde vordering in kort geding behandeld. De notarissen waren niet bij de zitting aanwezig. Klager en de partner hebben met [X ] Bank een schikking bereikt, waarvan proces-verbaal is opgemaakt. In dit proces-verbaal is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:
“(…)
1. [X ] stemt in met opschorting van de voorgenomen executieveiling van de woning aan de [adres 1] onder de volgende voorwaarden:
a. [klager] en [A] sluiten voor 5 januari 2018 een gecombineerde leven- en kapitaalverzekering (mag gesplitst, dus ook bij twee verschillende verzekeraars) voor een bedrag van € 133.000,00 die aan [X ] wordt verpand. Deze verzekering komt tot uitkering op 1 oktober 2034 of bij het overlijden van [klager] indien dat voor die datum is. De polis of polissen dienen vooraf ter goedkeuring aan [X ] te worden voorgelegd, alvorens tot verpanding kan worden overgegaan. Uiterlijk 2 weken na 5 januari 2018 zal de door [X ] voor te leggen pandakte moeten zijn ondertekend.
b. [klager] en [A] betalen aan [X ] een bedrag van € 6.000,00 als tegemoetkoming voor de gevallen veiling- en executiekosten, zoals opgenomen in de als productie 27 overgelegde e-mail van [Y] notarissen. [X ] neemt het restant voor haar rekening. Het bedrag van € 6.000,00 is uiterlijk 15 november 2017 12.00 uur bijgeschreven op het rekeningnummer waarop ook de laatste betaling is gedaan. [klager] stuurt van deze betaling per omgaande een bewijs aan het bij hem bekend e-mailadres van [X ] .
c. De kosten van [X ] als gevolg van de opeising en het executietraject tot heden, buiten de onder b genoemde kosten, als bedoeld in artikel 4 van Pro de algemene hypotheekvoorwaarden van [X ] worden tot een bedrag van € 2.000,00 verrekend met tot op heden betaalde bedragen, door, door [klager] en [A] aangeduid als “aflossing”.
(…)”
2.8.
Bij brief van 10 april 2018 van Woonfonds Hypotheken is aan klager en de partner - kort gezegd - bericht dat zij de tijdens de zitting op 14 november 2017 gemaakte afspraken, op basis waarvan de openbare verkoop van de woning werd opgeschort, niet zijn nagekomen. In deze brief staat verder, voor zover hier van belang, het volgende vermeld:
“(…)
Het voorgaande betekent dat wij gerechtigd zijn om de openbare verkoop direct voort te zetten. U kan de openbare verkoop alleen nog voorkomen door uiterlijk voor 1 mei 2018 tot algehele aflossing van uw hypothecaire lening (waaronder openstaande kosten en eventuele achterstand) over te gaan. Wanneer u niet uiterlijk 1 mei 2018 algeheel hebt ingelost, zullen wij de veilingnotaris verzoeken om het veilingtraject voort te zetten.
(…)”
2.9.
Op 6 juli 2018 zijn klager en de partner bij exploot gesommeerd een bedrag van € 405.851,92 te voldoen. Aan de sommatie is niet voldaan.
2.10.
Op 22 augustus 2018 is de woning, onder toezicht van de notaris, bij openbare verkoop geveild, waarvan de notaris op 4 september 2018 proces‑verbaal heeft opgemaakt.
3.Standpunt van klager
Op p. 3 van de bestreden beslissing heeft de kamer het volgende vermeld over het standpunt van klager.
"Klager schrijft onder meer het volgende in zijn klaagschrift:
“ [klager] en [A] hebben zeer sterk de indruk dat ‘de bank’, waarbij zij opgemerkt dat [X ] Hypotheekbank N.V. nimmer een bankvergunning heeft gehad, notarissen gebruikt om hun probleemdossier te verhullen. Op oneigenlijke wijze worden [klager] en [A] onder druk gezet nota bene met een executie cq openbare verkoop.
Op deze wijze probeert de bank [klager] en [A] te dwingen handelingen te verrichten die rechtens helemaal niet verplicht zijn. Notarissen zijn reeds op de hoogte van dat [klager] en [A] zich beroepen op bedrog in verband met de schikking, bijlage 4.
Notarissen houden zich op dit punt van de domme terwijl zij tegelijkertijd op de hoogte zijn van het mailbericht van de heer [B] , zie bijlage 11. Notarissen hadden in ieder geval op 29 juni 2018 hun werkzaamheden moeten stilleggen nadat [klager] het bewuste mailbericht van de heer [B] overlegde.”
Op p. 4 van de bestreden beslissing heeft de kamer nog het volgende vermeld over het standpunt van klager.
"De Kamer vat de klacht als volgt samen: de notarissen hebben in de - hen bekende - onjuiste handelwijze van de hypotheekhouder ten onrechte geen reden gezien om hun ministerie te weigeren. Klager heeft in dat verband gesteld dat de schikking op bedrog berust en dat er geen sprake was van verzuim.
De veilingvoorwaarden zijn niet in een notariële akte opgenomen."
Het hof acht dit een en ander een juiste weergave van het standpunt van klager. Die weergave is in hoger beroep ook niet bestreden.
4.Standpunt van de notaris
De notaris heeft verweer gevoerd. Het standpunt van de notaris wordt, voor zover van belang, hieronder besproken.
5.Beoordeling
Procedureel
5.1.
De notarissen stellen zich op het standpunt dat de aanvullende gronden van het beroep te laat zijn ingediend en dat klager niet‑ontvankelijk dient te worden verklaard in zijn hoger beroep vanwege het ontbreken van gronden.
5.2.
Het hof stelt voorop dat het beroepschrift binnen de appeltermijn is ingediend. Aan klager is een termijn van twee weken verleend voor het indienen van de gronden. Het aanvullend beroepschrift is blijkens het daarop vermelde datumstempel op 4 juli 2019 ter griffie van het hof ontvangen. Weliswaar is het aanvullend beroepschrift na het verstrijken van voormelde termijn ingediend, maar gelet op correspondentie in het dossier heeft klager om een - kort - uitstel verzocht en dit verkregen. De gronden van het beroep zijn vervolgens kort na het verstrijken van de termijn van twee weken door klager ingediend. Door de gang van zaken zijn de notarissen niet in hun belangen geschaad. Voor het niet-ontvankelijk verklaren van klager in het hoger beroep bestaat geen aanleiding. Het hof volgt de notarissen evenmin in hun stelling dat in het aanvullend beroepschrift geen duidelijke gronden zijn geformuleerd, nu uit het aanvullend beroepschrift afdoende kan worden afgeleid wat de bezwaren van klager tegen voormelde beslissing van de kamer van 20 maart 2019 zijn.
Gang van zaken eerste aanleg
5.3.
Klager heeft bezwaar gemaakt tegen de gang van zaken in eerste aanleg, omdat hij niet of te laat op de hoogte was van het aanvullend verweerschrift van 23 oktober 2018 en daarop niet heeft kunnen reageren. Naar het oordeel van het hof behoeft dit bezwaar geen nadere bespreking, nu het hof op de voet van artikel 107 lid 4 van Pro de Wet op het notarisambt (hierna: Wna) de zaak opnieuw in volle omvang behandelt en de door klager gestelde tekortkoming derhalve ten gevolge van de behandeling in hoger beroep is hersteld. Voormeld aanvullend verweerschrift maakt dan ook deel uit van de stukken in het dossier. Klager is in de gelegenheid gesteld om in hoger beroep alles naar voren te brengen wat hem dienstig voorkomt.
Inhoudelijk
5.4.
Klager stelt onder meer dat de navolgende weergave van de feiten door de kamer, te weten:
“Op 29 juni 2018 heeft klager een e-mailbericht van 10 oktober 2017 van [B] van [X ] Bank N.V. doorgestuurd naar de notarissen (…)”
niet te volgen is. Het betreft naar het oordeel van het hof een onjuiste vaststelling door de kamer. In zijn e-mailbericht aan de notarissen van 29 juni 2018 om 10:53 uur verwijst klager naar een e-mail van [B] van 7 november 2017; beide e-mailberichten zijn door klager als bijlage 11 bij zijn klacht gevoegd. In het dossier bevindt zich tevens het e-mailbericht van 10 oktober 2017 waaruit de kamer heeft geciteerd; dit e-mailbericht is als productie 4 bij het verweerschrift van 14 september 2018 gevoegd. Het hof gaat dus ervan uit dat klager dat e‑mailbericht van 10 oktober 2017 niet heeft doorgestuurd naar de notarissen.
5.5.
Het hof acht op grond van de stukken in het dossier, waaronder voormelde door de notarissen in het geding gebrachte fusieakte, voldoende aannemelijk dat de naam van de in de hypotheekakte van 8 oktober 2004 vermelde hypotheekhouder, te weten [X ] Hypotheekbank, is gewijzigd in [X ] Bank. De door klager gestelde gebreken aan de fusieakte, wat daarvan overigens zij, zijn onvoldoende voor een ander oordeel. Met de kamer is het hof van oordeel dat de notarissen voldoende onderzoek hebben gedaan naar deze naamswijziging. Ditzelfde geldt voor het vestigingsadres van de hypotheekhouder. In dit verband heeft de kandidaat‑notaris bij e-mailbericht van 2 juli 2018 om 18.25 uur aan klager, voor zover hier van belang, het volgende bericht:
“(…)
Blijkens het Handelsregister van de Kamer van Koophandel is [X ] Bank N.V. statutair gevestigd te ’ [vestigingsplaats] en heeft zij als bezoekadres: [adres 2] .
(…)”
Voorts hebben de notarissen voldoende onderzoek gedaan naar het door de hypotheekhouder gestelde verzuim, onder meer door kennis te nemen van de tussen klager en de hypotheekhouder gevoerde correspondentie en de tussen hen gemaakte afspraken, alsmede door het uitvoeren van de gebruikelijke recherches, waaronder raadpleging van het Kadaster en bestudering van de hypotheekakte. Naar het oordeel van het hof mochten de notarissen ervan uitgaan dat sprake was van verzuim. Bovendien hebben de notarissen klager hierover geïnformeerd en hem geattendeerd op de mogelijkheid een executiegeschil aanhangig te maken. Voor zover klager in dit verband stelt dat de met [X ] Bank getroffen schikking berust op bedrog, gaat het hof aan die stelling voorbij, reeds omdat de notarissen niet bij deze schikking betrokken waren en - zoals klager ook zelf ter zitting in hoger beroep heeft verklaard - niet bij de zitting in kort geding aanwezig waren. Voor zover klager betoogt dat op 8 oktober 2004 geen recht van hypotheek is gevestigd, acht het hof die stelling niet aannemelijk gelet op voormelde hypotheekofferte die (mede) is ondertekend door klager en de inschrijving van de hypotheekakte op 8 oktober 2004 om 10.35 uur in het Kadaster.
Het hof acht op grond van het voorgaande voldoende aannemelijk dat de notarissen voorafgaand aan de executieveiling de rechtmatigheid daarvan genoegzaam hebben onderzocht. De notarissen konden dan ook in redelijkheid tot de conclusie komen dat zij niet gehouden waren hun ministerie jegens [X ] Bank te weigeren, en zelfs dat het hun niet vrijstond hun ministerie te weigeren.
Voor zover klager ter zitting in hoger beroep heeft gesteld dat de veilingvoorwaarden van de afgelaste veiling in 2017 niet in een notariële akte waren opgenomen, gaat het hof aan die stelling voorbij, reeds omdat die veiling geen doorgang heeft gevonden. Ten behoeve van de openbare verkoop van de woning op 22 augustus 2018 heeft de notaris op 18 juli 2018 een akte houdende vaststelling veilingvoorwaarden opgemaakt waarin de veilingvoorwaarden zijn neergelegd.
Uit het vorenstaande volgt dat het hof, evenals de kamer, de klacht in zoverre ongegrond acht.
Onbesproken gelaten klachtonderdeel
5.6.
Het hof stelt vast dat de kamer het klachtonderdeel betreffende de door klager gestelde partijdigheid van de notarissen onbesproken heeft gelaten. Het hof is van oordeel dat ook dit onderdeel van de klacht ongegrond is. Het enkele feit dat de notarissen zich laten bijstaan door een advocaat die tevens [X ] Bank heeft bijgestaan in een andere procedure, wijst niet op partijdigheid van de notarissen en rechtvaardigt evenmin enige vrees voor partijdigheid.
5.7.
Voor zover de notarissen ter zitting in hoger beroep een beroep hebben gedaan op misbruik van procesrecht door klager, overweegt het hof dat de notarissen onvoldoende hebben gesteld om misbruik van procesrecht te kunnen aannemen.
5.8.
Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan buiten beschouwing blijven omdat het niet van belang is voor de beslissing in deze zaak.
5.9.
Het hiervoor overwogene leidt tot de volgende beslissing.
6.Beslissing
Het hof:
verklaart het klachtonderdeel met betrekking tot de door klager gestelde partijdigheid van de notarissen ongegrond;
bevestigt de bestreden beslissing.
Deze beslissing is gegeven door mrs. A.D.R.M. Boumans, G.C.C. Lewin en B.J.M. Gehlen en in het openbaar uitgesproken op 18 februari 2020 door de rolraadsheer.