Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.258.689/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 5933602 CV EXPL 17-9987
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 8 september 2020
inzake
[appellant],
wonend te [woonplaats] (Israël),
appellant,
advocaat: mr. H. Loonstein te Amsterdam,
tegen:
de vennootschap onder firma PC22 MAKELAARS-TAXATEURS,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde,
advocaat: mr. J. de Wit te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
1.1.
Partijen worden hierna [appellant] en PC22 genoemd.
1.2.
[appellant] is bij dagvaarding van 18 maart 2019 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 21 december 2018, gewezen tussen PC22 als eiseres in conventie/verweerster in reconventie en [appellant] als gedaagde in conventie/eiser in reconventie.
1.3.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, tevens akte wijziging/vermeerdering van eis, met producties;
- memorie van antwoord, tevens antwoordakte wijziging/vermeerdering van eis.
1.4.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 19 juni 2020 doen bepleiten door hun advocaten, [appellant] tevens door mr. H.J. Oosterhagen, advocaat te Amsterdam. [appellant] heeft daarbij pleitnotities overgelegd.
1.5.
Ten slotte is arrest gevraagd.
1.6.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en – na wijziging van eis en voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad – zal verklaren voor recht dat de overeenkomst van 10 mei 2016 geheel of gedeeltelijk ontbonden is, dat PC22 zal worden veroordeeld tot vergoeding van € 412.792,64, althans € 142.426, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, met rente, en tot betaling van € 33.800, met rente, en met beslissing over de proceskosten.
PC22 heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met – uitvoerbaar bij voorraad – beslissing over de proceskosten, met nakosten en rente.
2.Feiten en procesverloop
2.1.
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1 (1.1 tot en met 1.20) de feiten beschreven die tussen partijen vaststaan. Door zijn eerste grief stelt [appellant] dat deze beschrijving van de vaststaande feiten op verschillende punten onvolledig is. Rekening houdend met deze kritiek, mede in het licht van de reactie daarop van PC22, staat tussen partijen het volgende vast.
( i) PC22 exploiteert een makelaarskantoor.
(ii) [appellant] heeft op 29 maart 2016 met PC22 contact gezocht in verband met de voorgenomen verkoop van diens toenmalige woning aan [adres] . PC22 heeft een vraagprijs van € 1.795.000 k.k. realistisch genoemd.
(iii) [X] , makelaar bij PC22, heeft de woning op 1 april 2016 bezocht. Op 4 april 2016 heeft zij een vraagprijs van € 1.795.000 k.k. bevestigd. Voorts heeft zij enkele aanpassingen van de woning geadviseerd.
(iv) Partijen hebben gesproken over de vraagprijs maar deze gehandhaafd.
( v) [appellant] heeft PC22 een bemiddelingsopdracht verstrekt, vastgelegd in een overeenkomst van 10 mei 2016, waarop [appellant] heeft aangetekend: “zie de diverse mails”. Partijen zijn een courtage overeengekomen van 1%. De bemiddelingsovereenkomst noemt een vraagprijs van € 1.795.000 k.k.
(vi) PC22 heeft de woning van [appellant] op 8 juli 2016, in elk geval via website Funda, te koop aangeboden. Diezelfde dag heeft zich een gegadigde gemeld, de heer [A] (hierna: [A] ) en zijn partner mevrouw [B] . [A] heeft de woning op 11 juli 2016 bezichtigd. Daarna heeft hij een koopsom geboden van € 1.600.000 k.k., zonder voorbehoud. Dat heeft geleid tot onderhandelingen tussen [appellant] en [A] , die evenwel zijn afgeketst: [A] wilde niet meer bieden dan € 1.700.000 k.k. en [appellant] wilde zijn vraagprijs niet verder verlagen dan tot € 1.740.000 k.k.
(vii) Bij e-mail van 22 juli 2016 heeft [Y] van PC22 aan [appellant] geschreven dat hij het betreurt dat partijen er niet uitgekomen zijn en dat PC22 hard op zoek gaat naar een volgende kandidaat-koper.
(viii) Nadat hij er bij PC22 op had aangedrongen dat zij [A] op de voordelen van de woning zou wijzen en PC22 had geantwoord dat er bij [A] geen rek meer in zijn bieding zat, heeft [appellant] zich rechtstreeks tot [A] gewend en met hem gecorrespondeerd over de prijs van zijn woning. Op 25 juli 2016 heeft [appellant] aan [A] geschreven dat hij diens nadere bod van € 1.710.000 k.k. alsnog accepteert, onder handhaving van [A] voorwaarde dat hij de overeenkomst kan ontbinden als hij de resultaten van een inspectie waartoe hij prompt opdracht zal geven, niet accepteert.
(ix) Een onderzoek van de woning in opdracht van [A] op 3 augustus 2016 heeft opgeleverd dat noodzakelijke herstelwerkzaamheden op korte termijn een investering vergen van € 56.000, en dat verbeteringen voor een bedrag van € 38.000 raadzaam zijn. Naar aanleiding van dit rapport heeft [A] zijn voorbehoud ingeroepen en eerst een nader bod gedaan van € 1.635.000 k.k. en vervolgens van € 1.650.000 k.k. Deze biedingen zijn door [appellant] verworpen.
( x) Bij e-mail van 10 augustus 2016 heeft [appellant] PC22 voorgesteld dat zij haar courtage zou verlagen tot € 10.000 excl. BTW en aan [A] een koopsom zou voorstellen van € 1.695.000 v.o.n. PC22 heeft op 11 augustus 2016 aangeboden om haar courtage te verlagen met € 2.500 excl. BTW en [appellant] gesuggereerd de bemiddelingsovereenkomst op te zeggen als hij dit aanbod niet aanvaardde.
(xi) Op 12 augustus 2016 heeft PC22 aan [appellant] bevestigd dat partijen een prijs voor de woning van [appellant] zijn overeengekomen van € 1.690.000 v.o.n.
(xii) PC22 heeft aan [appellant] een courtage in rekening gebracht van € 12.000 excl. BTW (€ 14.520 incl. BTW), die [appellant] niet heeft betaald.
2.2.
PC22 heeft in deze procedure betaling gevorderd van haar courtage, met rente en kosten. Tot verweer tegen deze vordering heeft [appellant] gesteld dat PC22 is tekortgeschoten in de nakoming van verbintenissen uit de bemiddelingsovereenkomst doordat zij (i) zowel de belangen van [appellant] als de belangen van [A] heeft gediend, (ii) niet goed heeft geadviseerd over de vraagprijs en (iii) niet goed heeft bemiddeld. Daarom zou [appellant] niets aan PC22 verschuldigd zijn. In reconventie heeft [appellant] gevorderd dat voor recht wordt verklaard dat de overeenkomst geheel of gedeeltelijk is ontbonden, dat PC22 is tekortgeschoten en dat PC22 aansprakelijk is voor zijn schade, met veroordeling van PC22 tot vergoeding daarvan. PC22 heeft zich tegen die vordering verweerd.
2.3.
De kantonrechter heeft de vordering van PC22 toegewezen en de vordering van [appellant] afgewezen.
3.Beoordeling
3.1.
Tegen de beslissingen van de kantonrechter in conventie en reconventie, en tegen de motivering van die beslissingen, komt [appellant] met zijn grieven op.
3.2.
De derde grief van [appellant] behelst dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat niet is gebleken dat PC22 twee heren heeft gediend en dat [appellant] niet tot het bewijs van zijn andersluidende stelling kan worden toegelaten.
De grief faalt. PC22 heeft de stelling dat zij tegelijkertijd de belangen van [appellant] en [A] heeft gediend, ontkend en uitgelegd – door [appellant] niet betwist – dat haar medewerker [C] gegadigde [A] bleek te kennen doordat zij in het verleden in dienst van een ander makelaarskantoor heeft bemiddeld voor een opdrachtgever/verkoper, die een koopovereenkomst heeft gesloten met [A] . Die omstandigheid levert onvoldoende grond op voor een vermoeden dat PC22 bij haar bemiddelingswerkzaamheden in opdracht van [appellant] ook het belang van [A] heeft gediend. [appellant] wenst niettemin toegelaten tot het bewijs van zijn stelling dat PC22 twee heren heeft gediend, maar zijn stelling dat daarvan sprake is geweest, berust op speculatie, die bij gebreke van motivering geen (nader) onderzoek naar een eventuele zakelijke relatie tussen PC22 en [A] rechtvaardigt. Het feit dat [A] onmiddellijk na plaatsing van de woning van [appellant] op de website Funda op het aanbod reageerde, is door PC22 verklaard door het feit dat gegadigden die zich via Funda als woningzoekende hebben geregistreerd, onmiddellijk een e-mail ontvangen als op de website een woning wordt geplaatst die aansluit bij hun opgegeven voorkeuren. Het feit dat zich na [A] geen enkele andere koper heeft gemeld, is door PC22 verklaard door het feit dat het om een moeilijk te verkopen woning ging die al lange tijd te koop stond en dat het NVM-makelaars niet vrijstaat om met andere gegadigden te onderhandelen als eenmaal onderhandelingen met een gegadigde zijn aangeknoopt. Het feit dat [A] PC22 heeft bedankt voor haar bemiddelingswerkzaamheden, is evenmin een reële indicatie dat PC22 ook het belang van [A] heeft gediend.
De aan de verdenking van [appellant] ten grondslag liggende feiten en omstandigheden zijn kortom, mede in het licht van de uitleg van PC22, zo vaag en ongespecificeerd dat als onvoldoende betwist moet worden aangenomen dat van het dienen van twee heren door PC22 geen sprake is geweest. Aan een bewijsaanbod is de kantonrechter dan ook terecht niet toegekomen. Ook het hof komt er niet aan toe.
3.3.
De grieven 4, 5, 6, 7 en 8 van [appellant] houden in dat PC22 is tekortgeschoten in de nakoming van verbintenissen uit de bemiddelingsovereenkomst, zodat [appellant] de overeenkomst kan ontbinden en PC22 de schade moet vergoeden die [appellant] heeft geleden doordat hij een hogere opbrengst voor zijn woning is misgelopen. Deze grieven, die zich lenen voor een gezamenlijke behandeling, falen.
Er is een koopovereenkomst tot stand gekomen tussen [appellant] en [A] , voor een koopsom van € 1.690.000 v.o.n. [appellant] heeft niet gesteld dat [A] een hogere prijs voor de woning had willen betalen, en de vaststaande feiten en omstandigheden wijzen daar ook niet op. In de onderhandelingen tussen [appellant] en [A] heeft [A] niet verder willen gaan dan € 1.710.000 k.k., er is uiteindelijk een koopovereenkomst voor dat bedrag tot stand gekomen onder voorbehoud van de uitkomsten van een inspectie van de woning, en [A] heeft van dat voorbehoud gebruikgemaakt toen uit de inspectie bleek dat er forse kosten ten behoeve van de woning moesten worden gemaakt. Die kosten zijn verdisconteerd in de lagere koopsom die [appellant] en [A] uiteindelijk zijn overeengekomen. Het valt niet in te zien dat PC22 hier een tekortkoming is te verwijten. Het staat vast dat PC22 op 22 juli 2016 aan [appellant] heeft aangeboden om op zoek te gaan naar een andere kandidaat-koper – die niet in beeld was – maar [appellant] heeft zelf ingezet op [A] als koper en PC22 is daaraan steun blijven bieden. De prints van het e-mailverkeer dat in dat kader tussen [appellant] , [A] en PC22 heeft plaatsgevonden, bieden geen steun aan de bewering van [appellant] dat PC22 hierbij steken heeft laten vallen. Ook anderszins blijkt daarvan niets.
Van concrete belangstelling van een of meer andere partijen die een relevant hogere koopsom voor de woning aan [adres] hadden willen betalen, is evenmin gebleken. Ook is niet gebleken dat dit kennelijke gebrek aan belangstelling voor de woning is te wijten aan PC22. De stelling van [appellant] dat PC22 de woning uitsluitend door middel van de website Funda in de markt heeft gezet, is al bij memorie van antwoord (onder 6) weerlegd en bij pleidooi toegelicht; door plaatsing van de woning op de website Funda verschijnt de woning automatisch op de gekoppelde websites PC22.nl en mva-makelaars.nl, en PC22 heeft de woning tevens geplaatst op de website Right Move UK.nl. [appellant] heeft hier niets tegenover gesteld. Evenmin heeft [appellant] door middel van een (of meer) rapportage(s) van (een) deskundige(n) aangetoond dat de verkoopwaarde van zijn woning hoger lag dan de door PC22 onderschreven vraagprijs respectievelijk dat [appellant] (waarschijnlijk) een betere prijs voor zijn woning had kunnen maken. De door [appellant] overgelegde verklaring van [D] en [E] met betrekking tot de marktwaarde van de afgekochte erfpacht kan niet als zo’n rapportage worden aangemerkt.
Evenmin kan worden aanvaard dat PC22 [appellant] ten onrechte niet of onvoldoende heeft geïnformeerd over de betekenis van het begrip “vrij op naam”, nu het [appellant] zelf is geweest die heeft voorgesteld om de vraagprijs te verlagen tot € 1.695.000 v.o.n., en deze nadere prijsstelling aansloot bij de uitkomsten van de inspectie die in opdracht van [A] was verricht, zodat niet valt in te zien waarom PC22 had moeten begrijpen dat [appellant] niet wist dat hij bij een koopsom vrij op naam als verkoper ook de overdrachtsbelasting voor zijn rekening neemt.
Gelet op het voorgaande moet aan de stelling van [appellant] dat PC22 is tekortgeschoten in de nakoming van een of meer verbintenissen uit de bemiddelingsovereenkomst, als onvoldoende gemotiveerd, voorbij worden gegaan. Bij gebreke van een tekortkoming heeft [appellant] geen recht op schadevergoeding, noch kan hij de overeenkomst met PC22 ontbinden. Dat betekent ook dat PC22 recht heeft op betaling van de overeengekomen courtage.
3.4.
Door middel van zijn grief 9 voert [appellant] aan dat de kantonrechter de door hem verschuldigde courtage op een te hoog bedrag heeft bepaald. Ook die grief faalt. Grondslag voor de verschuldigde courtage is de overeenkomst van 10 mei 2016. Als [appellant] stelt dat partijen nadien een lagere courtage zijn overeengekomen, rusten stelplicht en bewijslast te dier zake op hem. Zijn stelling blijkt te berusten op zijn e-mail van 10 augustus 2016, waarin hij PC22 voorstelde dat zij haar courtage zou verlagen tot € 10.000 excl. BTW. Maar PC22 heeft dat voorstel van de hand gewezen door haar reactie van 11 augustus 2016, waarin zij aankondigde dat zij een korting op de courtage zou geven van € 2.500 excl. BTW, en dat [appellant] de overeenkomst kon beëindigen als die korting voor hem niet acceptabel was. Van een nadere overeenkomst waarbij de courtage van PC22 werd bepaald op € 10.000 excl. BTW is dan ook geen sprake geweest.
3.5.
In het licht van het voorgaande falen ook de grieven 2 en 10, die zelfstandige betekenis missen.
3.6.
De slotsom luidt dat de grieven van [appellant] falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in appel.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van PC22 begroot op € 5.382 aan verschotten en € 9.483 voor salaris, en op € 157 voor nasalaris, te vermeerderen met € 82 voor nasalaris en met de kosten van het betekeningsexploot, ingeval niet binnen veertien dagen is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordeling en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, alles te vermeerderen met wettelijke rente ingeval [appellant] niet binnen veertien dagen aan de bij dit arrest uitgesproken veroordeling heeft voldaan;
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.W.M. Tromp, D.J. Oranje en A.C. van Schaick en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 8 september 2020.