ECLI:NL:GHAMS:2020:2388

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.255.698/01

zaaknummer rechtbank : 7049435 CV EXPL 18-14980

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 1 september 2020

inzake

STICHTING YMERE,

gevestigd te Amsterdam,

appellante,

advocaat: mr. T. Mulder te Almere,

tegen

1.[geïntimeerde sub 1] ,

2.
[geïntimeerde sub 2],

beiden wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

advocaat: mr. J. Elte te Amsterdam.

Partijen worden hierna Ymere en [geïntimeerden] genoemd.

1.Het geding in hoger beroep

Ymere is bij dagvaarding van 22 februari 2019 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 29 november 2018, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Ymere als eiseres en [geïntimeerden] als gedaagden.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met een productie.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 2 juni 2020 doen bepleiten, door voornoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Ymere heeft nog nadere producties in het geding gebracht. Partijen en hun advocaten hebben vragen beantwoord en inlichtingen verstrekt.

De zaak is vervolgens aangehouden voor beraad tussen partijen. Dit beraad heeft, blijkens bericht aan het hof van 13 juli 2020 niet tot een minnelijke regeling geleid. Ten slotte is arrest gevraagd.

Ymere heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de vorderingen van Ymere welke strekken tot beëindiging van de huurovereenkomst tussen partijen en tot ontruiming van het gehuurde, zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerden] (i) tot terugbetaling, met rente, van hetgeen ter uitvoering van het bestreden vonnis door Ymere aan [geïntimeerden] is voldaan en (ii) in de kosten van het geding in beide instanties, met nakosten en rente. Ymere heeft bewijs van haar stellingen aangeboden.

[geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging met veroordeling van Ymere in de kosten van het geding in hoger beroep. Zij hebben tevens gevorderd het arrest niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

2.Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1. tot en met 1.7 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.

2.1.

[geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] zijn gewezen echtelieden.

2.2

Ymere verhuurt vanaf 1 juli 2008 aan [geïntimeerden] de bedrijfsruimte aan de [adres] (hierna: het gehuurde) voor (ten tijde van de totstandkoming van de huurovereenkomst) € 714,40 per maand. Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als café (dagzaak).

2.3

De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van drie jaar, met een stilzwijgende verlenging voor een periode van twee jaar. Na deze periode is de huurovereenkomst voor een aansluitende periode van vijf jaar voortgezet.

2.4

Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte (model ROZ 2003) van toepassing.

2.5

Ymere heeft de huurovereenkomst per deurwaardersexploot van 22 juni 2017 opgezegd tegen 1 juli 2018, wegens dringend eigen gebruik, teneinde werkzaamheden aan het gehuurde te kunnen uitvoeren en om de bedrijfsruimte te transformeren naar woonruimte. Volgens Ymere weegt haar belang bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder dan dat van [geïntimeerden] bij voortzetting.

2.6

[geïntimeerden] hebben bij brief van 22 juli 2017 laten weten dat zij niet met de opzegging instemmen.

2.7

Nadat Ymere in brieven van 30 augustus 2017, 5 december 2017 en 26 juni 2018 de opzegging onverkort heeft gehandhaafd, hebben [geïntimeerden] bij brieven van 5 september 2017 en 11 december 2017 volhard in hun standpunt.

2.8

Bij brief van 17 oktober 2017 heeft de gemeente Amsterdam (Stadsdeel Noord) aan Ymere onder meer het volgende geschreven:

“Wij spraken over het initiatief voor wijziging van de begane grond [adres] van bedrijf naar wonen t.b.v. versterking van het winkelgebied.

De v/d/Pekbuurt is kwetsbaar voor criminaliteit en een aantal zaken heeft een aanzuigende werking daarop. Met Politie en Ymere samen let de gemeente in deze wijk extra op het illegaal gokken i.v.m. openbare orde en criminaliteit. Ook op deze, wat meer in de luwte gelegen, zaak wordt om die reden extra gelet. In het verleden zijn er i.v.m. illegaal gokken al eens vergunningen ingetrokken. Omzetting naar een woonfunctie past verder prima in het bestemmingsplan. Het Stadsdeel Noord ziet verder graag dat het winkelgebied Van der Pekstraat/Mosveld/Hagedoornweg wordt versterkt.

Op dit moment functioneren deze losse winkelgebieden nog niet naar behoren. Een sterker winkelgebied kan ontstaan door deze drie winkelgebieden meer op elkaar aan te laten sluiten (…). Het staddeel ziet de [naam straat] als gedeelte dat buiten de gewenste concentratie van het beoogde winkelgebied ligt, het ligt buiten de loop van de Van der Pekstraat naar het Mosveld/Hagedoornweg.

Woningen kunnen worden omgezet naar winkelpanden in het Noordelijk deel van de Van der Pekstraat en winkelpanden die verderop verspreid in de wijk aanwezig zijn zouden kunnen omgezet naar woningen, zodat per saldo dezelfde hoeveelheid woningen en winkelruimte zal blijven, maar dan beter geconcentreerd.

We willen graag de mogelijkheden hiertoe met u verder onderzoeken, met als uitgangspunt dat zorgvuldig met bestaande bewoners en ondernemers dient te worden omgegaan.”

3.Beoordeling

3.1

In eerste aanleg heeft Ymere gevorderd, zakelijk weergegeven, om het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen, met veroordeling van [geïntimeerden] tot ontruiming van het gehuurde. Ymere heeft daartoe gesteld dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd omdat zij een groot belang heeft om het gehuurde te transformeren naar woning en als woning te verhuren, hetgeen niet mogelijk is zonder beëindiging van de huurovereenkomst. De Van der Pekbuurt, waarin het gehuurde ligt, is een kwetsbare buurt. Ymere heeft de wens en taak om de leefbaarheid van die buurt te verbeteren en de wijkeconomie te versterken. Ymere werkt hierin samen met de gemeente. Ymere heeft zich in dat verband beroepen op het beleid van de gemeente Amsterdam. [geïntimeerden] hebben de vordering betwist.

3.2

De kantonrechter heeft de vordering afgewezen. In rechtsoverweging 6 van het bestreden vonnis is overwogen, zakelijk weergegeven, dat Ymere met de verwijzing naar gemeentelijk beleid niet voldoende heeft onderbouwd dat er een dringende noodzaak is voor de gewenste transformatie van het gehuurde naar woonruimte en dat de ontwikkelingsplannen van de gemeente voor de Van der Pekbuurt niet nopen tot wijziging door Ymere van de bedrijfsbestemming van het gehuurde. Evenmin heeft Ymere aangetoond dat de beoogde transformatie bijdraagt aan verbetering van de – in haar woorden – kwetsbare buurt. Dat Ymere het in het gehuurde gedreven café, een soort koffiehuisje, blijkens haar verklaring ter terechtzitting niet aantrekkelijk vindt in het straatbeeld, is niet voldoende om in het kader van dringend eigen gebruik een transformatie naar woonruimte te rechtvaardigen. Ook een beroep van Ymere op een afweging van belangen als bedoeld in artikel 7:296 lid 3 BW is door de kantonrechter afgewezen (rechtsoverweging 7), omdat Ymere dit belang onvoldoende heeft aangetoond. Het belang van [geïntimeerde sub 1] , die voor zijn inkomsten afhankelijk is van de exploitatie van het café in het gehuurde en voor wie toewijzing van de vordering zou leiden tot bedrijfsbeëindiging en verlies van inkomsten, weegt zwaarder, aldus de kantonrechter.

3.3

Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt Ymere met twee grieven op.

3.4

Het hof stelt voorop dat het in deze zaak gaat om huur bedrijfsruimte, als bedoeld in artikel 7:290 BW, waarvoor de beëindigingsgronden gelden zoals genoemd in artikel 7:296 BW. Langs deze lijn is ook de kantonrechter tot een beslissing gekomen.

3.5

G
rief 1keert zich tegen rechtsoverweging 6 in het bestreden vonnis. Volgens Ymere heeft zij, anders dan de kantonrechter heeft overwogen, dringend eigen gebruik van het gehuurde aannemelijk gemaakt. Dit heeft zij als volgt toegelicht.

Ymere richt zich als woningbouwcorporatie primair op het verhuren van sociale huurwoningen Met het oog op de uitvoering van haar wettelijke taak is zij voornemens het gehuurde te transformeren naar woonruimte. Daartoe is het noodzakelijk dat de huurovereenkomst wordt beëindigd.
Het gemeentelijk beleid van de gemeente Amsterdam (Stadsdeel Noord) brengt mee dat de gemeente streeft naar concentratie van bedrijvigheid. Ymere draagt bij aan de uitvoering van het concentratiebeleid van de gemeente, dan wel voert dit beleid uit en wenst de huurovereenkomst te beëindigen in het kader van stadsvernieuwing. Onderdeel van het concentratiebeleid is dat het winkelgebied Van der Pekstraat/Mosveld/Hagedoorneweg wordt versterkt. Deze losse winkelgebieden functioneren niet naar behoren. Door deze gebieden meer op elkaar te laten aansluiten, ontstaat een sterker gebied. De [naam straat] , waaraan het gehuurde ligt, valt buiten het beoogde winkelgebied. Daarnaast is het zo dat het aantal woningen in de wijk niet mag afnemen. Dat betekent dat waar woonruimte wordt getransformeerd naar bedrijfsruimte, elders in de wijk nieuwe woonruimte moet worden gerealiseerd. Blijkens de hierboven onder 2.8 aangehaalde brief van de gemeente van 17 oktober 2017 past de omzetting van het gehuurde naar een woonfunctie prima in het bestemmingsplan.
In verband met het bovenstaande heeft Ymere heeft zich beroepen op de door haar overgelegde producties 11 en 12 bij de comparitie in eerste aanleg. Productie 11 bevat een plattegrond van het gehuurde waarop zichtbaar is gemaakt op welke wijze de bedrijfsruimte kan worden getransformeerd naar woonruimte en productie 12 bevat een door Ymere getekende kaart van het gebied waarin het gehuurde is gelegen en waarop de uitruil van woningen en bedrijfsruimten staat aangegeven. Uit deze laatste productie valt volgens Ymere op “
Anders dan het café van [geïntimeerden] , ligt Café [naam] , dat bouwkundig aan het café van [geïntimeerden] grenst, maar waarvan de ingang zich niet aan de [naam straat] bevindt, juist wél in het concentratiegebied. Bovendien heeft dit café een andere uitstraling en zijn de ondernemingen onderling niet te vergelijken.
De bedrijfsactiviteiten die in het gehuurde worden verricht dragen niet bij aan verbetering van leefbaarheid. De bestemming is weliswaar café, maar in feite gaat het om een koffiehuis waarbij het enige belang dat [geïntimeerde sub 1] heeft is gelegen in het exploiteren van gokmachines. De transformatie naar woonruimte zal bijdragen aan een verbetering van de wijk.

3.6

Het hof overweegt als volgt. Dat Ymere zich als woningbouwcorporatie richt op het verhuren van sociale huurwoningen en in dat verband een wettelijke taak heeft, kan op zich zelf geen rechtvaardiging zijn om de huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte van [geïntimeerden] te beëindigen wegens dringend eigen gebruik. Met betrekking tot de verwijzing naar het gemeentelijk beleid overweegt het hof dat de verhouding tussen dat beleid en het beleid dat Ymere zelf wenst te voeren onvoldoende door haar is opgehelderd. In dat verband is het begrip concentratiebeleid onvoldoende gedefinieerd en is niet helder of Ymere verwijst naar een beleid van de gemeente Amsterdam (Stadsdeel Noord) met betrekking tot het winkelgebied Van der Pekstraat/Mosveld/Hagedoorneweg of op haar eigen beleid van dat gebied. Zo is pas ter terechtzitting in hoger beroep komen vast te staan dat de door Ymere overgelegde productie 12 een door haar zélf gemaakte tekening van de wijk betreft waarin zij het door haar wenselijk geachte beleid van concentratie van het winkelgebied heeft weergegeven. Of en op welke wijze de gemeente hier rechtstreeks bij zou zijn betrokken, is door Ymere onvoldoende toegelicht. Hooguit kan uit de brief van de gemeente van 17 oktober 2017 (zie hierboven onder 2.8) worden afgeleid dat de gemeente Amsterdam (Stadsdeel Noord) graag ziet dat het winkelgebied Van der Pekstraat/Mosveld/Hagedoornweg wordt versterkt, de mogelijkheden hiertoe verder met Ymere onderzoekt en dat omzetting van het gehuurde naar een woonfunctie past in het bestemmingsplan. Deze punten uit de genoemde brief zijn op zich zelf beschouwd dan wel in samenhang bezien onvoldoende voor de door Ymere gestelde beëindigingsgrond. Ter terechtzitting in hoger beroep is door Ymere bevestigd dat het gesprek over de omzetting van het gehuurde van bedrijfsruimte naar woonruimte, op initiatief van Ymere heeft plaatsgevonden (en niet op initiatief van de gemeente Amsterdam (Stadsdeel Noord)).Van een gemeentelijk beleid dat door Ymere wordt uitgevoerd of waaraan Ymere een bijdrage levert, is onvoldoende gebleken, nog daargelaten wat daarvan de gevolgen zouden zijn voor de beoordeling van de beëindigingsgrond dringend eigen gebruik. Hoe dan ook is niet gebleken dat ontwikkelingsplannen van de gemeente Amsterdam (Stadsdeel Noord) voor de Van der Pekbuurt nopen tot transformatie van het gehuurde naar woonruimte. Dat de gemeente (op 19 juni 2019) aan Ymere heeft laten weten dat geen omgevingsvergunning is vereist voor het intern veranderen van het gehuurde ten behoeve van de functiewijziging van bedrijf naar wonen vormt ook geen aanwijzing hiervoor. Evenmin heeft Ymere aannemelijk gemaakt dat de beoogde transformatie bijdraagt aan verbetering van de - in haar woorden - kwetsbare buurt. Dat die buurt (nog steeds) kwetsbaar zou zijn is door [geïntimeerden] met een verwijzing naar de prijzen op de huizenmarkt en naar overige ontwikkelingen in de wijk gemotiveerd betwist. Recente relevante gegevens waaruit valt af te leiden dat de buurt (nog steeds) kwetsbaar is heeft Ymere niet in het geding gebracht en de verwijzing naar de brief van de gemeente van 17 oktober 2017 volstaat in dat verband niet. Dit alles nog daargelaten dat Ymere niet voldoende heeft onderbouwd dat nu juist de transformatie van het gehuurde zou kunnen en moeten bijdragen aan de leefbaarheid van de wijk. Ook haar stellingen dat het gehuurde feitelijk een koffiehuis betreft en dat [geïntimeerde sub 1] slechts belang heeft bij de exploitatie van gokmachines is niet voldoende toegelicht. Al met al heeft Ymere niet duidelijk gemaakt waarom nu juist het gehuurde dient te worden getransformeerd naar woonruimte. Dat zij het café niet aantrekkelijk vindt in het straatbeeld, zoals zij bij de kantonrechter heeft verklaard en dat zij dit type onderneming niet wenselijk acht, zoals zij op de zitting bij het hof heeft laten weten, is daartoe niet toereikend. De grief faalt.

3.7

Grief 2ziet op de door de kantonrechter gemaakte afweging van belangen (rechtsoverweging 7). Volgens Ymere is het beroep dat zij hierop heeft gedaan ten onrechte afgewezen nu een redelijke afweging van belangen in haar voordeel dient uit te vallen. Ymere heeft immers een groot belang bij transformatie van het gehuurde van bedrijfsruimte naar woonruimte. In dat verband heeft zij wederom gewezen op haar wettelijke taak en – onder verwijzing naar productie 12 - op het beleid van Ymere om het absoluut aantal woningen in de wijk te handhaven. Voorts heeft Ymere gesteld dat [geïntimeerden] hun belang bij behoud van het gehuurde niet hebben toegelicht.

3.8

Ook deze grief wordt door het hof verworpen. De vordering van Ymere tot beëindiging van de huurovereenkomst met [geïntimeerden] kan worden toegewezen als een afweging van het belang dat Ymere heeft bij beëindiging, tegen het belang dat [geïntimeerden] hebben bij voortzetting, uitvalt in het voordeel van Ymere (artikel 7:296 lid 3 BW). Uit de voorgaande overwegingen blijkt dat het belang dat Ymere heeft om van het gehuurde woonruimte te maken onvoldoende uit de verf is gekomen. Dit belang kan in ieder geval niet opwegen tegen het belang dat [geïntimeerden] hebben gesteld om het café te exploiteren en daarmee inkomen te genereren. Nu op zich zelf vast staat dat [geïntimeerde sub 1] in het gehuurde een bedrijf exploiteert en het beëindigen van de huur tot bedrijfsbeëindiging zal leiden en het daartegenover door Ymere gestelde belang bij transformatie van het gehuurde van bedrijfsruimte naar woonruimte te weinig geconcretiseerd is en daarmee te weinig gewicht heeft gekregen, valt voornoemde belangenafweging uit in het voordeel van [geïntimeerden]

3.9

De slotsom is dat de grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. Ymere zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in appel.

4.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt Ymere in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 324,- aan verschotten en € 2.148,- voor salaris;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A. Wabeke, A.M.L. Broekhuijsen-Molenaar en C.A.H.M. ten Dam en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken 1 september 2020.