Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team 1.
zaaknummer: 200.257.314/01
zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland: 6917804 \ CV EXPL 18-3327
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 4 augustus 2020
inzake
1.[appellant sub 1] en
2
. [appellante sub 2],
. [appellante sub 2],
beiden wonende te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,
appellanten in de hoofdzaak,
eisers in het incident,
advocaat: mr. V.E. de Haas te Schagen,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,
geïntimeerde in de hoofdzaak,
verweerder in het incident,
advocaat: mr. M.J. Dekker te Alkmaar.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellanten] en [geïntimeerde] genoemd.
[appellanten] zijn bij dagvaarding van 22 maart 2019 in hoger beroep gekomen van de door de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter) onder bovenstaand zaak-/rolnummer gewezen vonnissen van 1 augustus 2018 en 23 januari 2019 tussen [geïntimeerde] als eiser in conventie, tevens gedaagde in reconventie, en [appellanten] als gedaagden in conventie, tevens eisers in reconventie. De dagvaarding bevat de grieven en een voorwaardelijke eisvermeerdering van de reconventionele vordering. [appellanten] hebben overeenkomstig de appeldagvaarding geconcludeerd (zie hierna onder 3.6) en producties overgelegd.
[appellanten] hebben tevens een incidentele vordering ingesteld strekkende tot vernietiging van de uitvoerbaarverklaring bij voorraad van genoemd vonnis van 23 januari 2019, althans tot schorsing van de tenuitvoerlegging van dat vonnis op de voet van artikel 351 Rv totdat op het hoger beroep is beslist.
[geïntimeerde] heeft in het incident geantwoord en geconcludeerd dat het hof de incidentele vordering zal toewijzen voor zover het betreft de schorsing van de uitvoerbaarverklaring bij voorraad voor de duur van het hoger beroep totdat het hof eindarrest heeft gewezen, onder afwijzing van het overige in het incident gevorderde en onder afwijzing van de vordering tot veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het incident.
Vervolgens is arrest gevraagd in het incident.
Bij arrest van 18 juni 2019 heeft het hof in het incident de ten uitvoerlegging van het vonnis van 23 januari 2019 geschorst totdat in hoger beroep eindarrest is gewezen, het meer of anders gevorderde afgewezen en bepaald dat iedere partij de eigen kosten van het incident draagt. In de hoofdzaak is de zaak verwezen naar de rol voor het nemen van een memorie van antwoord door [geïntimeerde] .
[geïntimeerde] heeft een memorie van antwoord ingediend, met producties en geconcludeerd zoals hierna zal worden vermeld onder 3.7.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 11 juni 2020 doen bepleiten door voornoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Beide partijen hebben nog producties in het geding gebracht. Op het bezwaar van [geïntimeerde] heeft het hof beslist dat de producties 30, 31 en 32 van de zijde van [appellanten] buiten beschouwing worden gelaten wegens strijd met de goede procesorde nu deze stukken te laat zijn ingediend en deze stukken zich niet lenen voor eenvoudige kennisneming.
Ten slotte is arrest gevraagd.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis van 23 januari 2019 onder 2.1 tot en met 2.11 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten, voor zover relevant, dienen ook het hof als uitgangspunt. In de hierna volgende vaststelling zal het hof rekening houden met de tegen een deel van die feiten gerichte
grieven 1 tot en met 3. Daarmee zijn deze grieven afdoende besproken.
grieven 1 tot en met 3. Daarmee zijn deze grieven afdoende besproken.
Waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.
2.1
Aan de [adres] staat een woonhuis dat bestaat uit een voorhuis en een achterhuis. Deze delen vormen samen één bouwkundig geheel.
2.2
[appellanten] huren sinds 2004 het voorhuis (hierna ook: het gehuurde). De huur bedraagt al geruime tijd € 328,-- per maand.
2.3
Op het bij het woonhuis behorende perceel staat ook nog een andere opstal, door partijen aangeduid als het zomerhuis.
2.4
Bij aanvang van de huurovereenkomst werden het achterhuis en het zomerhuis slechts tijdelijk, met name in de vakantieperiodes, gebruikt door (familie van) de toenmalige eigenaresse.
2.5
[geïntimeerde] is sinds 17 oktober 2010 eigenaar van het woonhuis en het zomerhuis. Na de eigendomsverkrijging heeft [geïntimeerde] het achterhuis en het zomerhuis aan derden verhuurd, terwijl [appellanten] de huurder van het voorhuis is gebleven.
2.6
Vanaf maart 2011 is er tussen [geïntimeerde] en [appellanten] gecorrespondeerd over onderhoudsproblemen, afrekeningen van energie en over vermindering van de huurprijs wegens beperkt huurgenot. Dit heeft geresulteerd in een procedure bij de kantonrechter te Alkmaar die op 15 april 2015 een eindvonnis heeft gewezen.
2.7
In het eindvonnis heeft de kantonrechter in conventie [geïntimeerde] – onder meer – veroordeeld tot betaling aan [appellanten] van € 5.946,32 wegens verminderd huurgenot gedurende 18 maanden. De in reconventie door [geïntimeerde] gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zijn afgewezen.
2.8
Ingevolge een besluit van 3 december 2013 van de gemeente Bergen is aan de bewoning van het achterhuis en het zomerhuis een einde gekomen, omdat permanente bewoning op grond van het vigerende bestemmingsplan niet is toegestaan.
2.9
[geïntimeerde] heeft in september 2015 opdracht gegeven tot een bouwkundige inspectie van het woonhuis. Deze inspectie is op 1 september 2015 uitgevoerd door Hollands Kroon Architectuur en heeft geleid tot een bouwkundig rapport. In het rapport staat dat de direct noodzakelijke kosten van herstel aan het woonhuis € 70.760,-, exclusief btw, bedragen en de noodzakelijk kosten op termijn nog eens € 24.000,-, exclusief btw. De totale onderhoudskosten worden begroot op € 94.760,- exclusief btw, zijnde € 114.659,60 inclusief btw. Voor onvoorziene werkzaamheden dient volgens het rapport rekening gehouden te worden met een post van 10%.
2.1
Bij brief van 29 mei 2017 heeft [geïntimeerde] de huurovereenkomst met [appellanten] opgezegd op grond van het dringend nodig hebben voor eigen gebruik als bedoeld in art. 7:274 lid 1 onder c van het Burgerlijk Wetboek (BW).
2.11
In een aangepast bouwkundig rapport van 18 april 2019 van Hollands Kroon Architectuur met betrekking tot de woning worden de direct noodzakelijk kosten beraamd op € 103.599,72, de op termijn noodzakelijke kosten op € 35.138,40 (totaal: € 138.738,12, inclusief btw). In het rapport is, evenals in het eerste rapport (zie 2.9), per bouwdeel (fundering, kruipruimte, dak, dakbedekking, schoorstenen en diversen) een toelichting van kosten opgenomen. Voor onvoorziene werkzaamheden dient ook volgens dit aangepaste rapport rekening gehouden te worden met een post van 10%.
2.12
In een brief van Bos & Haeck Accountants - Fiscalisten van 22 augustus 2019 met betrekking tot financiële en fiscale aspecten van de woning staat onder meer dat de (gedeeltelijke) aflossing van de hypothecaire lening (inmiddels € 125.000,-.) niet kon worden betaald uit de huuropbrengst en dat het bedrag aan huuropbrengst bij lange na niet voldoende is om rente en aflossing, laat staan onderhoud te betalen. Voorts staat in de brief dat de jaarlast van de rente op de hypothecaire lening (ca. € 7.000,- per jaar), tezamen met diverse eigenaarslasten (belastingen en verzekering) van in totaal ca. € 8.000,- per jaar, per saldo voor een zeer negatieve kasstroom zorgen. Bij een huur van € 328,- per maand is het onmogelijk om te reserveren voor onderhoudskosten, waarvoor per jaar € 1.500,- zou moeten worden gereserveerd. Op een investering van netto € 204.000,- is een negatief rendement behaald van € 79.000 (huuropbrengsten minus kosten). De conclusie in de brief luidt onder meer dat er een structurele wanverhouding is tussen de opbrengsten en de kosten met betrekking tot de woning.
3.Beoordeling
3.1
[appellanten] hebben geen grieven gericht tegen het vonnis van 1 augustus 2018, waarin een comparitie is bevolen. Zij zullen in het hoger beroep tegen dit vonnis, waarin geen inhoudelijke overwegingen zijn opgenomen, niet ontvankelijk worden verklaard. In het hierna volgende zal het vonnis van 23 januari 2019 worden aangehaald als het bestreden vonnis.
3.2
[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg
in conventiegevorderd dat de kantonrechter de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de [adres] zal beëindigen met veroordeling van [appellanten] - kort gezegd - tot ontruiming. Hij heeft hieraan ten grondslag gelegd dat hij de huurovereenkomst met [appellanten] heeft opgezegd omdat hij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. De woning is verouderd, de kosten van onderhoud en herstel zijn zeer hoog, hij lijdt al jaren een aanzienlijk exploitatieverlies met de verhuur van de woning in relatie tot die kosten en sloop en nieuwbouw zijn volgens [geïntimeerde] de enige mogelijkheid voor een rendabele exploitatie. Na sloop en nieuwbouw is het niet mogelijk de bestaande huurovereenkomst in stand te houden.
in conventiegevorderd dat de kantonrechter de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de [adres] zal beëindigen met veroordeling van [appellanten] - kort gezegd - tot ontruiming. Hij heeft hieraan ten grondslag gelegd dat hij de huurovereenkomst met [appellanten] heeft opgezegd omdat hij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. De woning is verouderd, de kosten van onderhoud en herstel zijn zeer hoog, hij lijdt al jaren een aanzienlijk exploitatieverlies met de verhuur van de woning in relatie tot die kosten en sloop en nieuwbouw zijn volgens [geïntimeerde] de enige mogelijkheid voor een rendabele exploitatie. Na sloop en nieuwbouw is het niet mogelijk de bestaande huurovereenkomst in stand te houden.
3.3
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning uiterlijk op 1 augustus 2019 beëindigd en [appellanten] veroordeeld om uiterlijk op die datum de woning te ontruimen en ontruimd te houden.
3.4
[appellanten] hebben
in reconventievoorwaardelijk gevorderd, voor zover in hoger beroep van belang, dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot betaling van een verhuisvergoeding van € 10.000 dan wel van een in goede justitie te bepalen bedrag. De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis [geïntimeerde] veroordeeld tot betaling van van genoemd bedrag. In conventie en in reconventie heeft de kantonrechter hetgeen overigens of anders is gevorderd afgewezen.
in reconventievoorwaardelijk gevorderd, voor zover in hoger beroep van belang, dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot betaling van een verhuisvergoeding van € 10.000 dan wel van een in goede justitie te bepalen bedrag. De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis [geïntimeerde] veroordeeld tot betaling van van genoemd bedrag. In conventie en in reconventie heeft de kantonrechter hetgeen overigens of anders is gevorderd afgewezen.
3.5
Aan de hierboven weergegeven beslissingen
in conventie en in reconventieheeft de kantonrechter ten grondslag gelegd, zakelijk weergegeven, dat [geïntimeerde] , gelet op artikel 7:274 lid 1 onder c, voldoende heeft onderbouwd dat de huidige exploitatie ernstig verliesgevend is en op langere termijn niet kan worden voortgezet, dat [geïntimeerde] daarmee heeft aangetoond het gehuurde dringend nodig te hebben voor eigen gebruik en dat het voor [appellanten] mogelijk moet zijn om op niet al te lange termijn elders passende woonruimte te vinden. Omdat [geïntimeerde] zich bereid heeft verklaard een bedrag van € 10.000 te voldoen aan verhuiskosten, heeft de kantonrechter dit bedrag toegewezen.
in conventie en in reconventieheeft de kantonrechter ten grondslag gelegd, zakelijk weergegeven, dat [geïntimeerde] , gelet op artikel 7:274 lid 1 onder c, voldoende heeft onderbouwd dat de huidige exploitatie ernstig verliesgevend is en op langere termijn niet kan worden voortgezet, dat [geïntimeerde] daarmee heeft aangetoond het gehuurde dringend nodig te hebben voor eigen gebruik en dat het voor [appellanten] mogelijk moet zijn om op niet al te lange termijn elders passende woonruimte te vinden. Omdat [geïntimeerde] zich bereid heeft verklaard een bedrag van € 10.000 te voldoen aan verhuiskosten, heeft de kantonrechter dit bedrag toegewezen.
3.6
In hoger beroep hebben [appellanten] geconcludeerd dat het hof de beslissingen van de kantonrechter zal vernietigen en bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog zal afwijzen en dat voor het geval het hof daartoe niet overgaat bij wijze van vermeerdering van eis, [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot betaling aan [appellanten] van een verhuiskostenvergoeding van € 200.000, te vermeerderen met rente, dit alles met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties, met nakosten.
3.7
[geïntimeerde] heeft in hoger beroep geconcludeerd tot bekrachtiging, dan wel, opnieuw rechtdoende, tot beëindiging van de huurovereenkomst en veroordeling tot ontruiming op een door het hof vast te stellen datum en voorts tot veroordeling van [appellanten] in de kosten van beide instanties, dit alles bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad.
3.8
In
de grieven 4(per abuis zijn er twee grieven voorzien van een nummer 4) hebben [appellanten] aan de orde gesteld dat de kantonrechter is uitgegaan van een onjuiste maatstaf bij de beoordeling van de vraag of [geïntimeerde] de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik kan beëindigen. Zij hebben in dat verband verwezen naar brieven van 30 december 2009 en 8 november 2010 van [geïntimeerde] .
de grieven 4(per abuis zijn er twee grieven voorzien van een nummer 4) hebben [appellanten] aan de orde gesteld dat de kantonrechter is uitgegaan van een onjuiste maatstaf bij de beoordeling van de vraag of [geïntimeerde] de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik kan beëindigen. Zij hebben in dat verband verwezen naar brieven van 30 december 2009 en 8 november 2010 van [geïntimeerde] .
3.9
Het hof stelt voorop dat [appellanten] weliswaar terecht naar voren hebben gebracht dat in deze twee brieven door [geïntimeerde] is benadrukt dat hij het woonhuis zelf wil gaan bewonen - wat daar verder ook van zij -, maar [appellanten] miskent dat Minke uiteindelijk bij brief van 29 mei 2017 de huurovereenkomst heeft opgezegd op gronden die aansluiten op zijn uiteindelijke stellingen in deze procedure en op de beoordeling van de kantonrechter van de vordering van [geïntimeerde] . De kantonrechter heeft blijkens de vaststelling van de feiten ook als uitgangspunt gehanteerd dat de brief van 29 mei 2017 van [geïntimeerde] als opzegging van de huurovereenkomst heeft te gelden. De eerste grief 4 heeft derhalve geen succes.
3.1
Uitgangspunt voor de beoordeling is artikel 7:274 lid 1 onder c BW. Voor de toepassing van dit artikel geldt dat het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw- en renovatieplan - in dit geval sloop en nieuwbouw - geen grond kan opleveren voor het aannemen van dringend eigen gebruik, in de regel ook niet ingeval de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Indien echter sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet. Aan een dergelijk oordeel staat niet in de weg dat art. 7:255 BW voorziet in de mogelijkheid van verhoging van de huurprijs bij renovatie, omdat het in het hier bedoelde geval moet gaan om de noodzaak van een renovatie die zo ingrijpend is dat zij niet met voortzetting van de huurovereenkomst verenigbaar is. Tot de omstandigheden die bij een beoordeling van een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst als de onderhavige in aanmerking mogen worden genomen, behoort ook de waardestijging van het verhuurde, zoals die zich na de verwerving ervan heeft voorgedaan. Gelet op dit een en ander moet in dit geval worden beoordeeld of aan het in stand houden van de woning voor [geïntimeerde] zodanige kosten zijn verbonden dat, mede in aanmerking genomen de waarde van de woning en de uit de verhuur aan [appellanten] nog te verkrijgen opbrengsten, het maken van die kosten in redelijkheid niet van [geïntimeerde] kan worden gevergd.
3.11
De kantonrechter is in vrijwel gelijkluidende bewoordingen van de hierboven weergegeven maatstaf uitgegaan. De conclusie is dat beide grieven falen.
3.12
De
grieven 5 tot en met 12lenen zich voor een gezamenlijke behandeling. Samengevat hebben [appellanten] hierin gesteld dat de kantonrechter ten onrechte is meegegaan in de stellingen van [geïntimeerde] en op basis daarvan ten onrechte heeft geoordeeld dat er een structurele wanverhouding bestaat tussen de opbrengst van het gehuurde en de kosten van exploitatie, waardoor sloop en nieuwbouw noodzakelijk zijn.
grieven 5 tot en met 12lenen zich voor een gezamenlijke behandeling. Samengevat hebben [appellanten] hierin gesteld dat de kantonrechter ten onrechte is meegegaan in de stellingen van [geïntimeerde] en op basis daarvan ten onrechte heeft geoordeeld dat er een structurele wanverhouding bestaat tussen de opbrengst van het gehuurde en de kosten van exploitatie, waardoor sloop en nieuwbouw noodzakelijk zijn.
3.13
Het hof gaat uit van de volgende feitelijke gegevens die door [geïntimeerde] gemotiveerd en voorzien van bewijsstukken zijn gesteld en waartegen [appellanten] onvoldoende verweer hebben gevoerd.
Op 18 oktober 2010 heeft [geïntimeerde] het woonhuis inclusief aanhorigheden in eigendom verkregen voor een bedrag van € 440.500,-. De totale kosten bedroegen blijkens een overgelegde nota van afrekening € 477,867,97.
De hypothecaire lening ter financiering van de aankoop bedroeg € 400.000,- tegen een variabele rente van destijds 4.3 %. Het resterende ten behoeve van de aankoop te betalen bedrag € 77.867,97 heeft [geïntimeerde] uit eigen vermogen gefinancierd. Er is in zijn totaliteit een hypothecaire lening verstrekt van € 600.000, maar het meerdere bedrag van de lening (€ 200.000,-) is niet opgenomen.
Thans resteert na aflossing een hypothecaire lening van € 275.000,-.
Vanaf 19 oktober 2010 tot en met juni 2019 heeft [geïntimeerde] in totaal € 89.079,80 aan rente betaald. Dat komt neer op een gemiddelde rente per maand gedurende 105 maanden van € 848,38 en per jaar op een bedrag van ca. € 10.180,-.
[geïntimeerde] heeft in totaal een bedrag van ca. € 200.000 aan eigen vermogen in het woonhuis geïnvesteerd, zonder rendement.
De eigenaarslasten (WOZ) bedragen gemiddeld € 526,- per jaar (in het vonnis staat ten onrechte dat WOZ last per maand, is verschuldigd. De hiertegen gerichte
grief 12is dus terecht voorgesteld, zoals door [geïntimeerde] is erkend. Hieraan zijn overigens door [appellanten] geen verdere gevolgen verbonden).
grief 12is dus terecht voorgesteld, zoals door [geïntimeerde] is erkend. Hieraan zijn overigens door [appellanten] geen verdere gevolgen verbonden).
De verzekeringskosten van het woonhuis bedragen ongeveer € 23,- per maand.
De huurinkomsten bedragen € 328 per maand hetgeen resulteert in een bedrag van € 3.936 per jaar.
3.14
Nu [appellanten] de uitkomsten van zowel het eerste rapport van Hollands Kroon Architectuur (zie hierboven onder 2.9) als het aangepaste rapport (zie hierboven onder 2.11) onvoldoende gemotiveerd hebben betwist, gaat het hof van de in deze rapporten opgenomen kostenberamingen uit.
3.15
Gezien de vaststellingen onder 3.13 en 3.14 en mede gelet op bevindingen in de brief van Bos & Haeck Accountants - Fiscalisten van 22 augustus 2019 (zie hierboven onder 2.12) waartegen [appellanten] evenmin voldoende hebben ingebracht, kan de conclusie niet anders zijn dan dat er sprake is van een structurele wanverhouding tussen de huuropbrengsten en de kosten met betrekking tot het gehuurde en dat dat zowel geldt voor de beoordeling in eerste aanleg als in hoger beroep. Uitgaande van de hiervoor genoemde cijfers kan het exploitatietekort worden vastgesteld op jaarlijks € 8.740,- dan wel van € 5.500 indien zou worden uitgegaan van de huidige variabele hypotheekrente.
3.16
Evenals de kantonrechter gaat het hof ervan uit dat de financiële situatie aanvankelijk voor [geïntimeerde] rooskleuriger was omdat hij het zomerhuis en het achterhuis verhuurde aan derden. Aan die verhuur is echter, zoals hierboven 2.8 vastgesteld, een einde gekomen ingevolge een besluit van de gemeente Bergen. Tegen hetgeen de kantonrechter heeft overwogen onder 5.7 van het vonnis is geen concrete grief gericht zodat ook het hof er van uit gaat dat zelfs als rekening wordt gehouden met huuropbrengsten in het verleden, daarmee het totale verlies in de afgelopen jaren van ca. € 50.000 niet wordt goedgemaakt.
3.17
[appellanten] hebben zich beroepen op een taxatierapport van het woonhuis van Gerard Vel Makelaardij peildatum van 5 juli 2018. Volgens [appellanten] volgt uit dit rapport dat het gelet op de getaxeerde waarde van het woonhuis bij onderhandse verkoop van € 650.000 economisch verantwoord is het woonhuis te herstellen en dat overigens met een waardestijging van het woonhuis rekening moet worden gehouden. Naar het oordeel van het hof heeft [geïntimeerde] tegen deze stelling met succes ingebracht dat [appellanten] een onjuiste conclusie uit het rapport trekken omdat daarin ten onrechte wordt uitgegaan van een marktwaarde in onverhuurde staat, terwijl uit het rapport volgt dat de marktwaarde in verhuurde staat € 267.000,- bedraagt. Daarmee staat vast dat de waarde van het woonhuis ten opzichte van de aankoopprijs aanzienlijk is gedaald.
3.18
Anders dan [appellanten] hebben gesteld is het voor toewijzing van de vordering niet nodig dat [geïntimeerde] ter onderbouwing daarvan over een sloopvergunning, een bouw- en renovatieplan of een omgevingsvergunning had moeten beschikken.
3.19
[appellanten] hebben gesteld dat [geïntimeerde] meerdere panden en restaurants heeft waarmee hij financiële tekorten met betrekking tot de exploitatie van het woonhuis kan -en ook moet - financieren. Hij heeft in verband hiermee een overzicht gegeven van alle panden die [geïntimeerde] in eigendom heeft. Het hof ziet geen enkele grondslag voor een verplichting van [geïntimeerde] om opbrengsten uit andere panden die hij privé bezit (of uit een onderneming waarin hij een restaurant drijft), aan te wenden voor de financiering van het woonhuis, dat hij eveneens privé bezit.
3.2
Volgens [appellanten] heeft [geïntimeerde] het woonhuis willens en wetens laten verkommeren met als doel dat [appellanten] worden ontruimd en [geïntimeerde] het woonhuis in onbewoonde staat kan verkopen. Deze stelling is onvoldoende toegelicht reeds omdat vanwege het relatief korte tijdsverloop sinds de aankoop van de woning door [geïntimeerde] van laten verkommeren nog niet kan worden gesproken.
3.21
[appellanten] hebben voorts gesteld dat zij in staat zijn om een structureel hogere huur van € 466,- te betalen, gezien de WIA uitkering van [appellant sub 1] , te vermeerderen met vakantietoeslag en overige toeslagen, waardoor het gezinsinkomen € 1.687,- per maand bedraagt. Het hof gaat aan deze stelling voorbij. [geïntimeerde] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat hij de structurele exploitatieverliezen slechts kan stoppen door het woonhuis te slopen en een nieuwe woning te bouwen, waarna deze tegen een reële marktwaarde zal worden verhuurd waarbij, gezien de locatie, een huurprijs wordt beoogd van tussen de € 2.000,- en € 3.000,- per maand. Voortzetting van de huurovereenkomst tegen de door [appellanten] genoemde huurprijs is derhalve niet aan de orde.
3.22
Uit de voorgaande overwegingen volgt dat de grieven 5 tot en met 11 zijn verworpen en hoewel grief 12 terecht is voorgesteld, dit geen gevolg heeft.
3.23
In
grief 13hebben [appellanten] aan de orde gesteld dat de kantonrechter geen dan wel een onjuiste belangenafweging heeft gemaakt. [appellanten] hebben in dat verband gesteld dat zij groot belang hebben bij voortzetting van de huurovereenkomst, dat zij zeer gehecht zijn aan het gehuurde en daar al ruim 15 jaar wonen, terwijl [geïntimeerde] geen binding heeft met het woonhuis en niet van plan is dit te gaan bewonen en dat voor sloop geen bouwkundige en /of economische redenen zijn. Voorts hebben zij gesteld dat [geïntimeerde] zich in het verleden vanwege problemen met het onderhoud van het gehuurde en het niet goed functioneren van een hete lucht verwarmingsinstallatie niet als een goed verhuurder heeft gedragen, waardoor [appellanten] gedurende drie jaren elders hebben moeten wonen. Het hof is van oordeel dat dit alles geen afbreuk kan doen aan hetgeen hiervoor is overwogen. Deels zijn deze punten hierboven reeds aan de orde geweest en beoordeeld (bouwkundige en economische redenen) en overigens zijn zij onvoldoende zwaarwegend. De kwestie van het onderhoud en het functioneren van de genoemde installatie is bij eindvonnis van 15 april 2015 afgerond en te lang geleden om gewicht in de schaal te doen leggen, mede omdat er sindsdien geen nieuwe klachten zijn geweest. De grief wordt verworpen.
grief 13hebben [appellanten] aan de orde gesteld dat de kantonrechter geen dan wel een onjuiste belangenafweging heeft gemaakt. [appellanten] hebben in dat verband gesteld dat zij groot belang hebben bij voortzetting van de huurovereenkomst, dat zij zeer gehecht zijn aan het gehuurde en daar al ruim 15 jaar wonen, terwijl [geïntimeerde] geen binding heeft met het woonhuis en niet van plan is dit te gaan bewonen en dat voor sloop geen bouwkundige en /of economische redenen zijn. Voorts hebben zij gesteld dat [geïntimeerde] zich in het verleden vanwege problemen met het onderhoud van het gehuurde en het niet goed functioneren van een hete lucht verwarmingsinstallatie niet als een goed verhuurder heeft gedragen, waardoor [appellanten] gedurende drie jaren elders hebben moeten wonen. Het hof is van oordeel dat dit alles geen afbreuk kan doen aan hetgeen hiervoor is overwogen. Deels zijn deze punten hierboven reeds aan de orde geweest en beoordeeld (bouwkundige en economische redenen) en overigens zijn zij onvoldoende zwaarwegend. De kwestie van het onderhoud en het functioneren van de genoemde installatie is bij eindvonnis van 15 april 2015 afgerond en te lang geleden om gewicht in de schaal te doen leggen, mede omdat er sindsdien geen nieuwe klachten zijn geweest. De grief wordt verworpen.
3.24
De conclusie luidt dat [geïntimeerde] het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik omdat dat de kosten van noodzakelijk herstel zodanig hoog zijn dat een investering daartoe economisch niet verantwoord is en er een zodanige financiële wanverhouding is tussen de structurele exploitatie tekorten en de opbrengst van het gehuurde, dat instandhouding van de huurovereenkomst, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet van [geïntimeerde] kan worden gevergd.
3.25
Voor de toewijzing van de vordering is vervolgens van belang dat [appellanten] andere passende woonruimte kunnen verkrijgen. De kantonrechter heeft in dat verband overwogen dat het voor [appellanten] mogelijk moet zijn om op niet al te lange termijn elders woonruimte te vinden, zij het wellicht niet in de gemeente Bergen. In
grief 14hebben [appellanten] daartegen ingebracht dat het ondanks de lange inschrijfduur - van inmiddels 10 jaar en vijf maanden - , nagenoeg onmogelijk is om een woning te verkrijgen via de woningbouwcorporaties. Zij hebben voorts gesteld dat het niet aan [appellanten] is om passende woonruimte te zoeken, maar dat het aan [geïntimeerde] is om passende woonruimte aan te bieden.
grief 14hebben [appellanten] daartegen ingebracht dat het ondanks de lange inschrijfduur - van inmiddels 10 jaar en vijf maanden - , nagenoeg onmogelijk is om een woning te verkrijgen via de woningbouwcorporaties. Zij hebben voorts gesteld dat het niet aan [appellanten] is om passende woonruimte te zoeken, maar dat het aan [geïntimeerde] is om passende woonruimte aan te bieden.
3.26
Het hof overweegt als volgt. Nog daargelaten dat [geïntimeerde] [appellanten] een aantal malen heeft geattendeerd op beschikbare woonruimte, zullen [appellanten] zich moeten inspannen om beschikbare woonruimte te vinden. Ter terechtzitting is gebleken dat zij hiermee bezig zijn en dat het moeilijk is om woonruimte te vinden die zij passend en betaalbaar achten. Desalniettemin is het hof van oordeel dat het mogelijk moet zijn dat zij op redelijke termijn, mede gelet op de lange inschrijfduur, een woning zullen vinden. Bij dit oordeel heeft het hof betrokken dat [appellanten] ter zitting in hoger beroep hebben erkend dat zij een woning hebben afgewezen omdat deze niet aan hun verwachtingen voldeed, terwijl de door hen genoemde redenen van afwijzing onvoldoende duidelijk maken dat deze woning niet als passend zou kunnen worden beschouwd. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat [appellanten] verder dienen te kijken dan de gemeente Bergen waar zij thans wonen. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat de school van hun dochter in Bergen ook vanuit omringende gemeenten te bereiken is. Wel zal het hof een ruime ontruimingstermijn vast stellen (zie hierna) om [appellanten] verder gelegenheid te bieden andere woonruimte te vinden. De grief is verworpen.
3.27
In
grief 15hebben [appellanten] gesteld dat de kantonrechter ten onrechte het vonnis uitvoerbaar bij voorraad heeft verklaard. Het hof overweegt als volgt. Nu het hof in het arrest in het incident heeft beslist dat de tenuitvoerlegging is geschorst totdat op het hoger beroep is beslist en het hof thans arrest wijst, bestaat er voor zover geen belang bij de grief. Overigens is de grief met succes voorgesteld. Het wettelijk uitgangspunt van art. 7:272 BW is dat een opgezegde huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte van kracht blijft totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist op de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst. Nu door [geïntimeerde] onvoldoende is gesteld om een uitzondering op dit uitgangspunt te rechtvaardigen, heeft de kantonrechter ten onrechte het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard. De grief slaagt.
grief 15hebben [appellanten] gesteld dat de kantonrechter ten onrechte het vonnis uitvoerbaar bij voorraad heeft verklaard. Het hof overweegt als volgt. Nu het hof in het arrest in het incident heeft beslist dat de tenuitvoerlegging is geschorst totdat op het hoger beroep is beslist en het hof thans arrest wijst, bestaat er voor zover geen belang bij de grief. Overigens is de grief met succes voorgesteld. Het wettelijk uitgangspunt van art. 7:272 BW is dat een opgezegde huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte van kracht blijft totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist op de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst. Nu door [geïntimeerde] onvoldoende is gesteld om een uitzondering op dit uitgangspunt te rechtvaardigen, heeft de kantonrechter ten onrechte het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard. De grief slaagt.
3.28
Het hof wijst de voorwaardelijke eiswijziging van de reconventionele vordering met betrekking tot de verhuiskostenvergoeding af. De kantonrechter heeft het gevorderde bedrag van € 10.000,- toegewezen omdat [geïntimeerde] zich bereid had verklaard dit bedrag te betalen. De vordering is in hoger beroep vermeerderd tot een bedrag van € 200.000,-. [appellanten] hebben daartoe gesteld - zo begrijpt het hof - dat dit bedrag verschuldigd is omdat [geïntimeerde] met de waarde van de woning in onbewoonde staat na opzegging, een nettowinst maakt van € 200.000,-. Wat er ook zij van dit betoog, het kan niet leiden tot een toewijzing van de vordering op grond van artikel 7:275 BW nu de stelling van [appellanten] niet ziet op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten als bedoeld in dat artikel. De vordering is evenmin toewijsbaar op grond van redelijkheid en billijkheid nu niet valt in te zien waarom [appellanten] zouden moeten profiteren van een eventueel vermogensvoordeel van [geïntimeerde] . Overige argumenten waarom de toegewezen vordering niet toereikend zou zijn om tegemoet te komen aan verhuis- en inrichtingskosten zijn niet aangevoerd.
3.29
Het bewijsaanbod van [appellanten] wordt door het hof verworpen omdat het onvoldoende geconcretiseerd is.
3.3
De slotsom luidt als volgt. De
grieven 1 tot en 14leiden niet tot het door [appellant sub 1] beoogde resultaat.
Grief 15slaagt. Nu de in het vonnis van 23 januari 2019 genoemde datum van ontruiming (uiterlijk 1 augustus 2019) is verstreken en de huurovereenkomst van kracht is gebleven, zal het hof een nieuwe datum van beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming vaststellen. Het hof zal de huurovereenkomst beëindigen op 31 december 2020 en [appellanten] veroordelen uiterlijk op die datum het gehuurde te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken. Dit leidt er toe dat het
vonnis in conventiegewezen zal worden vernietigd voor zover daarin (i) de huurovereenkomst op uiterlijk 1 augustus 2019 is beëindigd en [appellanten] zijn veroordeeld tot ontruiming op uiterlijk die datum en (ii) het vonnis uitvoerbaar bij voorraad is verklaard. Voor het overige (afwijzing van meer of anders gevorderde) zal het vonnis in conventie worden bekrachtigd. Het
vonnis in reconventiezal in zijn geheel worden bekrachtigd. Hetgeen meer of anders is gevorderd zal worden afgewezen.
grieven 1 tot en 14leiden niet tot het door [appellant sub 1] beoogde resultaat.
Grief 15slaagt. Nu de in het vonnis van 23 januari 2019 genoemde datum van ontruiming (uiterlijk 1 augustus 2019) is verstreken en de huurovereenkomst van kracht is gebleven, zal het hof een nieuwe datum van beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming vaststellen. Het hof zal de huurovereenkomst beëindigen op 31 december 2020 en [appellanten] veroordelen uiterlijk op die datum het gehuurde te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken. Dit leidt er toe dat het
vonnis in conventiegewezen zal worden vernietigd voor zover daarin (i) de huurovereenkomst op uiterlijk 1 augustus 2019 is beëindigd en [appellanten] zijn veroordeeld tot ontruiming op uiterlijk die datum en (ii) het vonnis uitvoerbaar bij voorraad is verklaard. Voor het overige (afwijzing van meer of anders gevorderde) zal het vonnis in conventie worden bekrachtigd. Het
vonnis in reconventiezal in zijn geheel worden bekrachtigd. Hetgeen meer of anders is gevorderd zal worden afgewezen.
[appellanten] , grotendeels in het ongelijk gesteld, zullen worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
verklaart [appellanten] niet ontvankelijk in het hoger beroep voor zover dat zich richt tegen het vonnis van 1 augustus 2018;
vernietigt het vonnis in conventie van 23 januari 2019, voor zover daarin (i) de huurovereenkomst op uiterlijk 1 augustus 2019 is beëindigd en [appellanten] is veroordeeld tot ontruiming uiterlijk op die datum en (ii) het vonnis uitvoerbaar bij voorraad is verklaard,
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
beëindigt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan de [adres] op uiterlijk 31 december 2020;
veroordeelt [appellanten] uiterlijk op die datum de woning te ontruimen en ontruimd te houden met alle daarin aanwezige personen en zaken;
bekrachtigt het vonnis in conventie voor het overige;
bekrachtigt het vonnis in reconventie;
veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 324,- aan verschotten en € 3.222,- voor salaris;
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.K. Veldhuijzen van Zanten, A.M.L. Broekhuijsen-Molenaar en A.E. Oderkerk en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 4 augustus 2020.