Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.249.352/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 5673748 CV EXPL 17-2552
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 7 juli 2020
inzake
WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,
gevestigd te [woonplaats 1] ,
appellante,
advocaat: mr. J. Groenewoud te Amsterdam ,
tegen
1.[geïntimeerde] ,
wonend te [woonplaats 1]
2. B&O DIENSTVERLENING B.V., in haar hoedanigheid van bewindvoerder van geintimeerde sub 1,
gevestigd te Purmerend,
geïntimeerden,
advocaat: mr. C.C. Sneper te Baarn.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna ook Eigen Haard, [geïntimeerde] en B&O genoemd.
Eigen Haard is bij dagvaarding van 11 oktober 2018 in hoger beroep gekomen van, naar het hof begrijpt, een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 12 juli 2018, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Eigen Haard als eiseres en [geïntimeerde] en B&O als gedaagden.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven tevens houdende wijziging van eis, met producties;
- memorie van antwoord tevens inhoudende bezwaar tegen vermeerdering eis alsmede een verzoek tot het houden van een pleidooi, met producties
Partijen hebben de zaak ter zitting van 27 februari 2020 doen bepleiten door hun voornoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Ten slotte is arrest gevraagd.
Eigen Haard heeft na eiswijziging geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en de huurovereenkomst tussen Eigen Haard en [geïntimeerde] zal ontbinden, [geïntimeerde] en B&O op straffe van een dwangsom zal veroordelen tot ontruiming van het gehuurde en [geïntimeerde] zal veroordelen deze ontruiming te gehengen en gedogen, geïntimeerden zal veroordelen tot betaling van de maandelijkse huurprijs tot de datum van ontruiming, geïntimeerden zal veroordelen tot betaling van de ontruimingskosten en onderzoekskosten vermeerderd met wettelijke rente en hen zal verwijzen in de proceskosten.
[geïntimeerde] en B&O hebben geconcludeerd tot bekrachtiging, met - uitvoerbaar bij voorraad - verwijzing van Eigen Haard in de proceskosten.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het tussenvonnis van 10 augustus 2017 onder 1.1. tot en met 1.7 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten, door het hof aangevuld met feiten die als onweersproken zijn vast komen te staan, zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.
2.1.
Eigen Haard verhuurt met ingang van 4 december 2008 aan [geïntimeerde] de woning aan de [woonplaats 1] (hierna: het gehuurde). Het betreft een tweekamerwoning van circa 35m2 met één slaapkamer. [geïntimeerde] woonde daar voor die tijd ongeveer twee jaar met zijn voormalige partner mevrouw [A] . [A] (hierna: [A] ), met wie hij samen een zoon, [B] , heeft.
2.2.
Artikel 10 lid 2 en 7 van de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde voorwaarden luiden als volgt:
“2. Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben.
(…)
7. Het is de huurder verboden om een gedeelte van het gehuurde onder te verhuren of in gebruik te geven aan derden tenzij schriftelijk toestemming door de verhuurder hiervoor is gegeven. Voor het onderverhuren of in gebruik geven van een gedeelte van het gehuurde zal die toestemming worden gegeven mits de huurder zelf het gehuurde als hoofdverblijf heeft en er geen sprake is van overbewoning waardoor verhuurder schade zou kunnen leiden.”
2.3.
[geïntimeerde] heeft in 2012 of 2013 een relatie gekregen met [D] (hierna: [D] ). [D] woont in [woonplaats 2] . [geïntimeerde] en [D] hebben twee dochters.
2.4.
Op 27 mei 2015 hebben twee medewerkers van Eigen Haard naar aanleiding van klachten van omwonenden een (vooraf aangekondigd) bezoek aan het gehuurde gebracht en daar de broer van [geïntimeerde] , [E] of [E] , aangetroffen. [geïntimeerde] zelf was niet aanwezig.
2.5.
Bij beschikking van de kantonrechter van 30 juni 2016 is B&O benoemd tot bewindvoerder over de goederen van [geïntimeerde] .
2.6.
Voordat B&O werd benoemd is Eigen Haard vanwege een huurachterstand een incassoprocedure tegen [geïntimeerde] gestart. Nadat B&O die procedure had overgenomen en de rechtbank een moratoriumverzoek voor de duur van zes maanden had toegewezen, heeft Eigen Haard haar vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde ingetrokken.
2.7.
Bij brief van 14 september 2016 heeft Eigen Haard aan [geïntimeerde] , voor zover thans van belang, geschreven dat zij heeft geconstateerd dat niet [geïntimeerde] maar diens broer het gehuurde bewoont of heeft bewoond, dat er overlast is veroorzaakt vanuit het gehuurde en dat [geïntimeerde] zijn hoofdverblijf niet langer in het gehuurde heeft, maar feitelijk bij zijn vriendin in [woonplaats 2] woont.
3.Beoordeling
3.1.
In deze procedure vordert Eigen Haard ontbinding van de huurovereenkomst met [geïntimeerde] en ontruiming van het gehuurde. Zij voert daartoe – kort weergegeven – aan dat [geïntimeerde] het gehuurde zonder toestemming langere tijd in gebruik of onderhuur heeft gegeven aan zijn broer [E] , dat vanuit het gehuurde overlast is veroorzaakt en dat [geïntimeerde] in het gehuurde niet zijn hoofdverblijf heeft. [geïntimeerde] betwist dat hij geen hoofdverblijf in het gehuurde zou hebben. Hij voert aan dat hij en [D] een lat-relatie hebben en dat zijn broer slechts bij hem heeft gelogeerd. Hij woont niet in [woonplaats 2] , maar zorgt daar wel voor de kinderen als [D] , die grondstewardess is, werkt.
3.2.
De kantonrechter heeft Eigen Haard bij tussenvonnis toegelaten tot het leveren van bewijs van haar stelling dat [geïntimeerde] in ieder geval in de periode 2014-2016 het gehuurde in gebruik heeft gegeven aan zijn broer, terwijl [geïntimeerde] daar toen zelf niet heeft gewoond. Na getuigenverhoor heeft de kantonrechter geoordeeld dat dit bewijs niet was geleverd en heeft zij de vorderingen van Eigen Haard jegens B&O als bewindvoerder van [geïntimeerde] afgewezen. De kantonrechter oordeelde dat de vorderingen jegens [geïntimeerde] niet-ontvankelijk zijn, nu hij onder bewind is gesteld zodat alleen de bewindvoerder voor hem in rechte kan optreden.
3.3.
Met grief 1 komt Eigen Haard op tegen het oordeel van de kantonrechter dat de vorderingen van Eigen Haard jegens [geïntimeerde] in persoon niet-ontvankelijk zijn. De grief faalt, nu de kantonrechter terecht heeft overwogen dat [geïntimeerde] onder bewind is gesteld en dat dit meebrengt dat alleen de bewindvoerder voor hem in rechte kan optreden. Gesteld noch gebleken is dat het bewind inmiddels is opgeheven.
3.4.
Met de overige grieven komt Eigen Haard op tegen het oordeel van de kantonrechter dat Eigen Haard het haar opgedragen bewijs niet heeft geleverd en dat de vorderingen van Eigen Haard jegens B&O worden afgewezen. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
3.5.
Het hof stelt voorop dat B&O niet betwist dat [geïntimeerde] veelvuldig bij zijn vriendin in [woonplaats 2] verblijft om voor hun twee dochters te zorgen. Vaststaat ook dat de broer van [geïntimeerde] , [E] , in het verleden geregeld in het gehuurde verbleef. Waar het in deze zaak om gaat is of [geïntimeerde] het gehuurde zodanig heeft gebruikt dat gezegd kan worden dat hij daarin steeds zijn hoofdverblijf heeft behouden. Of dit het geval is, hangt af van alle omstandigheden van het geval, waarbij met name van gewicht is waar het sociale en economische leven van [geïntimeerde] zich feitelijk heeft afgespeeld.
Eigen Haard heeft terecht aangevoerd dat er ook sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst indien [geïntimeerde] het gehuurde niét aan zijn broer in gebruik heeft gegeven en/of zijn hoofdverblijf pas na 2016 heeft opgegeven.
3.6.
In eerste aanleg heeft Eigen Haard diverse schriftelijke verklaringen ingebracht ter onderbouwing van haar stelling dat [geïntimeerde] niet meer in het gehuurde woont. Naar aanleiding van de bewijsopdracht heeft zij vijf getuigen voorgebracht, waaronder de bewoner van de onder het gehuurde gelegen woning ( [R] ), de buurman van [D] in [woonplaats 2] (D.J. [J] ) en twee medewerkers van Eigen Haard (mevrouw E.A. [T] en mevrouw [S] ). Deze getuigen hebben onder meer het volgende verklaard:
De getuige [R]:
"Ik woonde van 5 maart tot 30 augustus 2016 aan [plaats] . [E] ( [naam 1] ) was mijn buurman. Hij woonde er al toen wij kwamen. … [E] woonde er alleen. Ik zag hem altijd alleen. Ik zag [geïntimeerde] wel eens in het trappenhuis. [geïntimeerde] zei dat [E] zijn broer was en dat hij zelf ergens anders woonde met zijn kinderen. … . Na die brief hebben we hem wel meer gezien in de nabijheid van de woning. Dat was in de zomer van 2015. Dat bleef zo tot we weggingen. In die periode kwam hij wel 1x per 2 weken. In het eerste jaar dat we er woonden zagen we hem misschien maar in totaal twee keer."
De getuige [J]:
" [geïntimeerde] is mijn buurman, sinds 2013 of 2014. … [geïntimeerde] woonde er met vrouw en kind. Het tweede kind is een jaar later geboren. … Het is een woning in een blok en wij zijn naaste buren. …
Ik train 3-4 keer per week en loop dan langs het huis van [geïntimeerde] en zwaai en zeg gedag. Dat gebeurt ook als ik boodschappen doe. Van vrijdagavond tot maandagochtend ben ik meestal niet aanwezig. Ik heb al twaalf jaar een latrelatie. Ik ben met pensioen dus wel veel thuis. …
Er gingen destijds twee mensen met een kind wonen op nummer 240. Dan denk je vanzelf dat ze daar samen wonen. ... Ik zie hem daar ook vaak. …"
De getuige [T]:
"Tweeenhalfjaar geleden kreeg ik een overlastmelding van de buren van [geïntimeerde] , waar ik op af ben gegaan. … Het bezoek vond plaats op 27 mei 2015, samen met mevrouw [S] . … Ik had verwacht dat [geïntimeerde] mij te woord zou staan. Ik had niet eerder van [E] of [E] gehoord. … Tijdens het allereerste gesprek met [E] was duidelijk dat hij daar woonde. Hij zei ook zelf dat hij al 7 jaar bewoner was en nooit problemen had gehad. …
Het is een klein huis, en er stond maar één bed. … "
De getuige [S]:
"Ik ben aanwezig geweest bij het huisbezoek op 27 mei 2015. ….
Ik was bij het gesprek aanwezig om te luisteren naar wat [geïntimeerde] zei en om te achterhalen of hij wel of niet in de woning woonde. … Ik heb samen met [naam 2] huisbezoeken afgelegd bij de buren van de vriendin van [geïntimeerde] in [woonplaats 2] . De verklaringen van de buren maakte het aannemelijk dat [geïntimeerde] daar in [woonplaats 2] woonde. …
[E] zei toen: “ik woon hier al 7 of 10 jaar, zonder ooit problemen te hebben gehad. " … U vraagt mij of ik ook onderzoek heb gedaan naar bijvoorbeeld betalingen van gas en licht en andere uitgaven. Ik heb [geïntimeerde] gevraagd om daarvoor gegevens aan te leveren. Hij heeft bankafschriften ingeleverd. Er waren daarbij dingen die mij opvielen en die mij aan het twijfelen brachten. … Er waren ook geen pintransacties in [woonplaats 1] , wel in [woonplaats 2] . …
U wijst mij op een bezoek van Elmarsse van de gemeente die concludeerde dat [geïntimeerde] wel in het gehuurde woonde. Het kan toeval zijn geweest dat hij er op dat moment was."
In contra-enquête zijn [geïntimeerde] , [D] , [A] en [G] als getuigen gehoord. [geïntimeerde] en [D] hebben verklaard dat zij een lat-relatie hebben. [D] getuigt dat zij de ene keer doordeweeks vrij heeft en de andere keer in het weekend en dat [geïntimeerde] als zij werkt in haar huis is om voor de kinderen te zorgen
[A]heeft, voor zover van belang, het volgende verklaard:
[A]heeft, voor zover van belang, het volgende verklaard:
" [geïntimeerde] en ik hebben beiden gezag over ons zoontje. Eerst bezocht [B] hem in [plaats] en dan bracht hij hem zondags weer terug. Tegenwoordig gaat hij ook vaak naar [woonplaats 2] . Ik breng hem dan naar [plaats] en [geïntimeerde] neemt hem dan mee naar [woonplaats 2] . De woning in [plaats] is niet geschikt voor kinderen. … Ik weet dat [geïntimeerde] vaak in [plaats] is, omdat hij mij dat via WhatsApp laat weten. Hij bereidt zich daar ook voor op zijn werk. … Ik ben [geïntimeerde] sinds mijn vertrek altijd wel blijven bezoeken, maar mijn zoontje vindt het niet prettig daar om daar te overnachten.
Ik ga niet zonder mijn zoontje bij [geïntimeerde] langs. …
Ik haal mijn zoontje niet op in [woonplaats 2] of aan [plaats] . Hij wordt thuisgebracht. Soms gebeurt dat door [geïntimeerde] en soms gebeurt dat samen. Hij is elk weekend bij zijn zusjes en zijn vader, tenzij [geïntimeerde] werkt. Ze gaan ook wel eens ergens overnachten bijvoorbeeld bij familie. Dan gaan alle drie de kinderen mee."
[G] getuigt dat [geïntimeerde] in de periode van 2014-2016 altijd in de woning was.
3.7.
De kantonrechter heeft in het eindvonnis overwogen dat weliswaar aannemelijk is geworden dat de broer van [geïntimeerde] in de periode 2014-2016 in het gehuurde verbleef en dat dit verblijf meer inhield dan af en toe logeren, maar dat gelet op de verklaringen van de zijde van B&O onvoldoende is vast komen te staan dat [geïntimeerde] daar niet langer zijn hoofdverblijf had.
3.8.
Eigen Haard kan zich daarin - zoals hiervoor overwogen - niet vinden. Zij heeft ter verdere ondersteuning van haar stellingen in hoger beroep een rapport van recherchebureau PSG in het geding gebracht. Eigen Haard stelt dat ook daaruit blijkt dat [geïntimeerde] zijn hoofdverblijf niet heeft in het gehuurde, maar in de woning van zijn vriendin in [woonplaats 2] .
3.9.
De zeer gedetailleerde rapportage is gebaseerd op onderzoek, waarnemingen en heimelijk gemaakte camerabeelden rondom het gehuurde en rondom de woning van [D] . Het onderzoek is verricht in de periode van 3 september tot en met 8 september 2018, 27 september tot en met 2 oktober 2018, 19 oktober tot en met 24 oktober 2018 en 8 november tot en met 13 november 2018. In de rapportage staat dat [geïntimeerde] tijdens de inzetten driemaal op een vrijdag op het huuradres is waargenomen, dat hij op die dagen geen bezoek heeft ontvangen en dat hij op slechts een daarvan in het gehuurde heeft overnacht. De rechercheurs van PSG hebben [geïntimeerde] ook met hun bevindingen geconfronteerd en naar zijn reactie gevraagd. [geïntimeerde] heeft hierop volgens het rapport gereageerd met de opmerking zich helemaal niet verplicht te voelen om het huuradres als hoofdverblijf te gebruiken.
3.10.
B&O heeft de bevindingen in het rapport onvoldoende weersproken.
3.10.1.
Van B&O had mogen worden verwacht dat zij zou hebben toegelicht hoe de waarnemingen van PSG zijn te rijmen met de stelling dat [geïntimeerde] zijn hoofdverblijf in de woning heeft. Ook voor de uitlatingen van [geïntimeerde] in het interview met PSG heeft B&O geen afdoende verklaring gegeven, terwijl uit die uitlatingen blijkt dat [geïntimeerde] zelf ook uiterst vaag is over zijn aanwezigheid in het gehuurde.
Tijdens het pleidooi in hoger beroep was [geïntimeerde] om redenen die voor zijn rekening en risico komen niet aanwezig en [geïntimeerde] heeft dus ook bij die gelegenheid de stellingen van B&O niet verder kunnen specificeren of toelichten. Dit alles klemt omdat, als [geïntimeerde] daadwerkelijk zijn hoofdverblijf zou hebben in het gehuurde, B&O dit niet alleen met een specifiek relaas van [geïntimeerde] over zijn bewegingen, maar ook met schriftelijke middelen had kunnen bewijzen. [geïntimeerde] had veel specifieker kunnen toelichten wanneer hij in het verleden van het gehuurde naar de woning van zijn vriendin ging en hij, althans B&O, zou dit eenvoudig hebben moeten kunnen staven met bijvoorbeeld bewijs van uitgaven die hij in de buurt van het gehuurde deed en specifieke verklaringen van derden, waaruit zijn regelmatige aanwezigheid kan worden afgeleid. Het had temeer op de weg van B&O gelegen om dat te doen, nu Eigen Haard heeft aangevoerd dat er blijkens de bankafschriften die [geïntimeerde] haar heeft gegeven geen transacties in [woonplaats 1] hebben plaatsgevonden maar wel veel in [woonplaats 2] . B&O heeft dit niet gemotiveerd betwist en evenmin weersproken dat de broer van [geïntimeerde] de medewerkers van Eigen Haard tijdens het huisbezoek op 27 mei 2015 desgevraagd alleen kopieën van een cursus uit 2002 en een aankoopbon uit 2006 kon laten zien. Het betoog van B&O dat er weinig in het gehuurde lag omdat [geïntimeerde] sinds hij onder bewind staat alles doorstuurt en vanwege zijn schuldhulptraject een postblokkade geldt, is weinig overtuigend; dat bewind is pas ruim een jaar na het huisbezoek ingesteld.
Het verweer van B&O is, gelet op de zeer specifieke stellingen van Eigen Haard, onvoldoende concreet toegelicht.
3.10.2.
Daar komt bij dat uit verklaringen van de advocaat van B&O ter zitting moet worden afgeleid dat [geïntimeerde] inderdaad langere tijd niet alleen door de week maar ook in het weekend in de woning van [D] verbleef. Dit zou in de visie van B&O pas anders geworden zijn nadat [D] in de loop van 2019 een andere baan kreeg. Ook is onvoldoende betwist dat, voor zover de zoon van [geïntimeerde] en zijn ex-vriendin [A] al in het gehuurde kwam, hij daar niet met hem overnachtte en kennelijk steeds met hem terugkeerde naar de woning van zijn vriendin in [woonplaats 2] . [A] verklaart zelfs dat haar zoon elk weekend bij [geïntimeerde] en zijn zusjes in [woonplaats 2] is.
3.10.3.
Het langdurige verblijf van de broer van [geïntimeerde] , daargelaten of deze aanwezigheid als zodanig een schending van de huurovereenkomst opleverde, wijst evenzeer in de richting van de stellingen van Eigen Haard.
3.11.
Een en ander leidt tot het oordeel dat het leven van [geïntimeerde] zich gedurende langere tijd voornamelijk in en vanuit de woning in [woonplaats 2] heeft afgespeeld en dat [geïntimeerde] zo sporadisch gebruik heeft gemaakt van het gehuurde dat dit niet meer kan worden beschouwd als zijn hoofdverblijf. Aangezien B&O de stellingen van Eigen Haard onvoldoende gemotiveerd heeft weersproken, bestaat geen aanleiding B&O toe te laten totnadere (tegen) bewijslevering. Dat geldt ook voor het aanbod van B&O om te bewijzen dat Eigen Haard in het verleden tegen [geïntimeerde] heeft gezegd dat hij tenminste twee dagen per week in de woning moest verblijven. B&O heeft, ook indien dat juist zou zijn, onvoldoende concreet toegelicht dat [geïntimeerde] aan die 'minimum-wooneis' heeft voldaan in de periode waarin hij voornamelijk bij [D] en zijn dochters in [woonplaats 2] was.
Het hof concludeert dat thans het bewijs is geleverd dat [geïntimeerde] langdurig niet zijn hoofdverblijf heeft gehad in het gehuurde en concludeert ook dat hij aldus is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Het hof acht deze schending - anders dan [geïntimeerde] bepleit zo ernstig dat dit ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Het hof betrekt daarbij dat [geïntimeerde] al in 2015 althans 2016 door Eigen Haard is aangesproken op zijn verplichting om in het gehuurde zijn hoofdverblijf te houden. [geïntimeerde] heeft dat kennelijk naast zich neer gelegd. Het hof betrekt daarbij ook dat de huidige woningnood rechtvaardigt dat streng de hand wordt gehouden aan de verplichting om een sociale huurwoning daadwerkelijk als hoofdverblijf te gebruiken. Dat [geïntimeerde] en [D] - zoals B&O stelt - allebei hun ruimte nodig hebben omdat er anders spanningen ontstaan en [geïntimeerde] netjes huur betaalt, is onvoldoende om hierover anders te oordelen. Een zo sporadisch gebruik van een sociale huurwoning als in dit geval uit de bewijsmiddelen kan worden afgeleid kan in het licht van de schaarste aan woningen niet worden aanvaard, hoe wezenlijk het belang van een eigen plek voor [geïntimeerde] in zijn relatie met [D] ook moge zijn.
3.12.
Het hof zal de vermeerderde eis, waarop B&O ruimschoots heeft kunnen reageren en tegen behandeling waarvan ook anderszins geen overwegende bezwaren bestaan, toestaan.
3.13.
Bij vermeerdering van eis heeft Eigen Haard gevorderd dat B&O wordt veroordeeld tot betaling van de kosten van het onderzoek van PSG. Het hof zal die vordering toewijzen. De kosten zijn weliswaar erg hoog, maar Eigen Haard heeft voldoende toegelicht waarom deze kosten in dit geval zijn gemaakt. In beginsel doen eigen medewerkers van Eigen Haard soortgelijk onderzoek naar bewoning door huurders. Omdat dat onderzoek in dit geval in eerste aanleg, samen met het overige bewijs, onvoldoende werd bevonden en omdat zij overtuigd was dat [geïntimeerde] in de woning niet zijn hoofdverblijf had, zag Eigen Haard geen ander mogelijkheid dan het inschakelen van een extern recherchebureau met de opdracht om zeer gedetailleerd en uitvoerig onderzoek te doen met langdurige observatie en het maken van camera-opnamen. B&O heeft weliswaar op formele gronden tegen de eiswijziging geprotesteerd maar niet (voldoende) betwist dat een dergelijk onderzoek in dit geval niet met minder kosten had kunnen worden gedaan.
3.14.
De conclusie is dat de overige grieven slagen, dat het vonnis zal worden vernietigd voor zover de vorderingen van Eigen Haard jegens B&O zijn afgewezen en dat de vermeerderde eis jegens B&O zal worden toegewezen als na te melden. Het hof ziet geen aanleiding een dwangsom op te leggen, omdat Eigen Haard de gedwongen ontruiming kan bewerkstelligen door de deurwaarder in te schakelen. B&O zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in beide instanties.
4.Beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep, voor zover daarbij de vorderingen van Eigen Haard jegens B&O zijn afgewezen;
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
ontbindt de huurovereenkomst tussen Eigen Haard en [geïntimeerde] ;
veroordeelt B&O in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [geïntimeerde] om de woning aan de [woonplaats 1] te ( [postcode] [woonplaats 1] binnen drie maanden na betekening van dit arrest met de daarin vanwege [geïntimeerde] aanwezige goederen en personen te ontruimen, met afgifte van de sleutels en al hetgeen tot het gehuurde behoort aan Eigen Haard;
veroordeelt B&O in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [geïntimeerde] om de huur ad € 328,30 per maand (met eventuele huurverhogingen) te betalen tot de dag der ontruiming;
veroordeelt B&O in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [geïntimeerde] tot betaling van € 18.079,65, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 5 maart 2019 tot aan de dag der algehele voldoening;
veroordeelt B&O in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van Eigen Haard begroot op € 376,17 aan verschotten en € 800,-- voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 2.083,62 aan verschotten en € 2.148,-- voor salaris;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, C. Uriot en M.E. van Rossum en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 7 juli 2020.