ECLI:NL:GHAMS:2020:1103 - Gerechtshof Amsterdam - Hoger beroep over ontbinding huurovereenkomst bedrijfsrui...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.251.410/01

zaaknummer/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 6613829/CV EXPL 18-566

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 14 april 2020

inzake

[X] ONROEREND GOED B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellante,

advocaat: mr. B.O. Eschweiler te Amsterdam,

tegen

1.MELIORA MIDDENMEER C.V.,

gevestigd te Middenmeer,

2. [Y],

3. [Z],

beiden wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

advocaat: mr. B.P.J.M.L. Vliexs te Nijmegen.

Appellante wordt hierna [X] genoemd. Geïntimeerden worden gezamenlijk Meliora (enkelvoud) genoemd en ieder afzonderlijk Meliora C.V., [Y] en [Z] .

1.Het geding in hoger beroep

[X] is bij dagvaarding van 23 november 2018 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland, (hierna: de kantonrechter), van 3 oktober 2018, onder bovenvermeld zaaknummer/rolnummer gewezen tussen [X] als eiseres en Meliora als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met producties.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 25 februari 2020 doen bepleiten door hun genoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Beide partijen hebben nog producties in het geding gebracht. Ten slotte is arrest gevraagd.

[X] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de hierna te noemen vorderingen zal toewijzen, met veroordeling van Meliora in de kosten van het geding in beide instanties met nakosten.

Meliora heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Feiten

2.1

De door de kantonrechter onder 2. van het bestreden vonnis vastgestelde feiten zijn niet betwist. Ook het hof zal daar van uitgaan, voor zover in hoger beroep nog van belang. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.

2.2

Meliora huurt met ingang van 1 april 2016 van [X] bedrijfsruimtes aan de [adres] . [Y] en [Z] zijn de beherend vennoten van Meliora.

Artikel 1.1 van de door partijen ondertekende huurovereenkomst (hierna: de huurovereenkomst) vermeldt dat het gehuurde bestemd is voor de exploitatie van een tuincentrum, voor opslag van vuurwerk en voor opslag van gas en dat deze ruimtes nader zijn aangegeven met de nummers 11, 4, 5, 6 en 7 op een aan de huurovereenkomst gehechte tekening.

2.3

Volgens artikel 3.1 van de huurovereenkomst is deze aangegaan voor de duur van drie jaren, derhalve tot 1 april 2019. Artikel 4.1 bepaalt dat de huurprijs voor de periode tot en met 31 december 2016 € 24.900,-- excl. btw bedraagt en daarna, op jaarbasis, € 40.000,-- excl. btw. Per 1 januari 2017 hebben partijen de huurovereenkomst aangepast in die zin dat de huur € 35.000,-- excl. btw per jaar bedraagt.

2.4

Voorafgaand aan de huurovereenkomst had Meliora de onroerende zaken van waaruit de onderneming werd geëxploiteerd zelf in eigendom. Toen zij in 2015 financieel in zwaar weer kwam te verkeren is een aantal maatregelen getroffen waaronder sanering van openstaande schulden en de verkoop van genoemde onroerende zaken aan [X] (hierna: het reddingsplan).

2.5

Bij deurwaardersexploot van 29 maart 2018 heeft [X] de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 april 2019.

2.6

Bij e-mail van 30 augustus 2018 heeft [X] aan Meliora een op 26 augustus 2018 gedateerde factuur gestuurd inzake een huurverhoging over de periode 1 januari 2018 tot en met 31 augustus 2018.

2.7

Bij e-mail van 25 maart 2019 heeft [X] aan Meliora facturen gestuurd met betrekking tot huurverhogingen van 2017-2018 en 1e kwartaal 2019.

3.Beoordeling

3.1

[X] heeft in eerste aanleg na eisvermeerdering, zakelijk weergegeven, gevorderd:

I hoofdelijke veroordeling van Meliora tot betaling aan [X] van een bedrag van € 18.150,-- met rente;

II
primaireen verklaring voor recht dat [X] de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd, met verplichting tot ontruiming per 1 april 2019, op straffe van verbeurte van een dwangsom,

subsidiairontbinding van de huurovereenkomst, met bepaling van de datum waarop het gehuurde dient te zijn ontruimd, op straffe van verbeurte van een dwangsom;

III de proceskosten waaronder de beslagkosten van € 1.991,60 en de nakosten.

3.2

De kantonrechter heeft bij het bestreden vonnis de vordering onder I toegewezen, de proceskosten gecompenseerd in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt, het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard en de overige vorderingen afgewezen. De kantonrechter heeft daartoe overwogen dat de huurachterstand van € 18.150,-- geen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, omdat die achterstand het jaar 2016 betreft, partijen dienaangaande afwijkende afspraken hebben gemaakt, het geruime tijd onduidelijk was hoe die luidden en Meliora de lopende huur steeds betaalt. De opzegging tegen 1 april 2019 was niet rechtsgeldig, aldus de kantonrechter.

3.3

Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [X] met haar grieven op. De grieven zijn alleen gericht tegen de afwijzing van de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst (grieven 1 en 2) en van de gevorderde beslagkosten (grief 3). De opzegging van de huurovereenkomst is dus in dit hoger beroep niet aan de orde; het toegewezen bedrag van € 18.150 met rente evenmin (Meliora heeft niet incidenteel geappelleerd en overigens aan het vonnis voldaan).

Tekortkoming Meliora? Zo ja, rechtvaardigt die de ontbinding van de huurovereenkomst? Grieven 1 en 2.

3.4

Het hof ziet aanleiding de eerste twee grieven gezamenlijk te bespreken.

Samengevat heeft [X] het volgende aangevoerd. De huurachterstand van

€ 18.150,-- betreft meer dan drie maanden huur. Anders dan de kantonrechter heeft overwogen bestond omtrent de verschuldigdheid en de opeisbaarheid van dat bedrag nooit onduidelijkheid. Meliora wist dat de achterstand uiterlijk op 1 augustus 2017 moest zijn voldaan. Niet alleen de huurachterstand, maar ook de andere tekortkomingen van Meliora worden aan de vordering tot ontbinding ten grondslag gelegd. De kantonrechter heeft dat ten onrechte niet meegewogen. Die tekortkomingen zijn de volgende. Meliora gebruikt ook ruimtes die niet zijn verhuurd en weigert die te ontruimen. De koop en verhuur aan Meliora was onderdeel van het reddingsplan. Van dat plan maakte ook deel uit de afspraak dat Meliora haar bedrijfsvoering in afgeslankte vorm zou voortzetten en mee zou werken aan monitoring door de adviseur Th. Sijtsma (hierna: Sijtsma). Meliora komt deze afspraken niet na. Verder heeft zij de huur voor oktober 2018 en een aangepaste huurfactuur betreffende de maanden januari-augustus 2018 te laat voldaan, aldus [X] .

Bij pleidooi heeft [X] aanvullend aangevoerd dat Meliora boetefacturen en indexeringsfacturen onbetaald laat.

3.5

Tussen partijen is niet in geschil dat bij de uitvoering van het reddingsplan verschillende conflicten zijn ontstaan, tussen [X] en haar (indirect) bestuurders [A] (hierna: [A] ) en [B] (hierna: [B] ) enerzijds en Meliora, [Y] , [Z] en de vader van [Y] (hierna: [Y] sr.) anderzijds. Tussen deze partijen zijn verschillende procedures aanhangig (geweest). In dit hoger beroep gaat het echter enkel om de vraag of Meliora tekort is geschoten in de nakoming van haar uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen en zo ja, of die tekortkoming(en) de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardig(t)(en). (Met daarnaast dan nog de al dan niet verschuldigdheid van de beslagkosten; zie grief 3).

3.6.

Aan de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst legt [X] de volgende tekortkomingen van Meliora ten grondslag:

1. huurachterstand van € 18.150,-- uit 2016;

2. te laat betalen huur, waaronder oktober 2018 en huuraanpassing januari-augustus 2018;

3. het niet voldoen van openstaande boete- en huurindexeringsfacturen;

4. gebruik maken van niet gehuurde ruimtes;

5. handelen in strijd met de in het kader van het reddingsplan gemaakte afspraak dat Meliora haar bedrijfsvoering in afgeslankte vorm zou voortzetten;

6. handelen in strijd met de in het kader van het reddingsplan gemaakte afspraak dat Sijtsma de bedrijfsvoering van Meliora zou monitoren.

3.7

Het hof zal hierna bespreken of de gestelde tekortkomingen zijn komen vast te staan en zo ja of deze, al dan niet in combinatie met andere tekortkomingen, de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen.

3.8

Ad 1Vaststaat dat deze huurachterstand is ontstaan in de eerste periode na de totstandkoming van het reddingsplan, een periode waarin Meliora financieel gezien uit een (diep) dal moest komen. Ook staat vast dat Meliora de over deze periode verschuldigde huur niet meteen hoefde te betalen. De kantonrechter heeft vastgesteld dat het bedrag van € 18.150,00 per 1 augustus 2017 opeisbaar is geworden. Meliora heeft zich bij dat oordeel neergelegd en aan het vonnis voldaan. Meliora is op dit punt inderdaad tekort geschoten in de nakoming van haar uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, maar onder de geschetste omstandigheden rechtvaardigt deze tekortkoming op zichzelf genomen geen ontbinding van de huurovereenkomst. Dat wordt niet anders indien het Meliora wel duidelijk zou zijn geweest dat zij het openstaande bedrag in ieder geval vóór 1 augustus 2017 had moeten betalen.

3.8

Ad 2 en 3In de toelichting op haar tweede grief heeft [X] gewezen op te late betaling van de huur voor oktober 2018 en van de aangepaste factuur over de periode januari-augustus 2018. Meliora heeft onbetwist aangevoerd dat zij de huur voor oktober 2018 op 19 oktober 2018 heeft voldaan. Ten aanzien van de aangepaste huurfactuur heeft zij onbetwist betoogd dat [X] heeft nagelaten deze aangepaste huur met ingang van januari 2018 in rekening te brengen, dat zij dat pas bij factuur van 26 augustus 2018 heeft gedaan en dat Meliora die factuur in 2018 geheel heeft voldaan. Het betreft naar het oordeel van het hof beperkte termijnoverschrijdingen die op zichzelf genomen geen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen.

3.9

Bij pleidooi heeft [X] nog gewezen op onbetaald gelaten boete- en indexeringsfacturen. Zij heeft toen ook een door haar opgesteld overzicht van huurbetalingen en openstaande facturen overgelegd. Daaruit blijkt dat Meliora regelmatig niet vóór de eerste van de maand betaalt, waartoe zij overeenkomstig de huurovereenkomst is gehouden, maar gedurende de maand de daarover verschuldigde huur betaalt. Wel heeft zij de maanden november 2019, december 2019 en januari 2020 steeds vóór de eerste van de desbetreffende maand en daarmee op tijd betaald. Meliora heeft aangevoerd dat omdat [X] – door de vermeende indexering – ‘blijft goochelen’ met de hoogte van de verschuldigde huur, dat zij daarom pas betaalt na ontvangst van de op de huur betrekking hebben factuur, dat [X] maandelijks een factuur stuurt maar dat zij dat vaak pas geruime tijd na de factuurdatum doet. Als voorbeeld wijst Meliora op de factuur voor de huur van mei 2019. Deze factuur is gedateerd op 29 april 2019, maar pas op 14 mei 2019 verzonden. [X] heeft dit niet betwist. Hoewel een stelselmatig te laat betalen van huur een tekortkoming kan opleveren die een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, is dat in deze zaak naar het oordeel van het hof onder de geschetste omstandigheden niet aan de orde.

Dat wordt niet anders door de volgens [X] openstaande boete- en huurindexeringsfacturen. Meliora heeft de verschuldigdheid daarvan gemotiveerd betwist en het is niet aanstonds duidelijk dat die facturen terecht zijn verzonden. Hierbij neemt het hof in aanmerking dat artikel 4.5 van de huurovereenkomst zodanig is aangepast dat het niet meteen duidelijk is of ruimte bestaat voor indexering en voorts dat [X] over de laatste twee maanden voorafgaand aan het pleidooi in hoger beroep – februari en maart 2020 – een huurprijs in rekening heeft gebracht die geldt volgens de huurovereenkomst en waarop geen indexering is toegepast.

3.1

Ad 4, 5 en 6.Bij de hier gestelde tekortkomingen rijst de vraag of dit tekortkomingen in de nakoming van de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen kunnen zijn. Meliora heeft deze vraag ontkennend beantwoord. [X] heeft aangevoerd dat deze tekortkomingen zijn te kwalificeren als toerekenbare niet-nakoming van afspraken die in het kader van de huurovereenkomst zijn gemaakt.

3.11

Ad 4.Ingevolge de huurovereenkomst heeft Meliora de ruimtes 4,5,6,7 en 11 gehuurd. Tussen partijen is niet in geschil dat Meliora ook gebruik maakt van de ruimtes 3, 10, 12 en 14. Onder omstandigheden zou dit mogelijk als niet goed huurderschap kunnen worden gekwalificeerd en aldus als een tekortkoming in de nakoming van de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen.

3.12

De nummers 3, 10, 12 en 14 betreffen een container waarin een gasvulinstallatie is opgesteld, een kas, een kantoorruimte en een werkplaats. Volgens [X] mocht Meliora deze ruimtes, die voor de totstandkoming van de huurovereenkomst bij Meliora in gebruik waren, nog enige tijd gebruiken om haar de gelegenheid te geven die te ontruimen. Volgens Meliora mocht het gebruik duren zolang de huurovereenkomst zou duren.

3.13

[X] heeft in kort geding ontruiming van de niet gehuurde ruimtes gevorderd. In die procedure heeft zij het gebruik van de niet gehuurde ruimtes overigens niet als wanprestatie onder de huurovereenkomst maar als onrechtmatige daad gekwalificeerd. Meliora heeft het in die procedure gewezen kort geding vonnis van 1 november 2019 overgelegd en daarnaar verwezen.

Volgens de voorzieningenrechter is de overeenkomst ter zake van de niet gehuurde ruimtes een bruikleenovereenkomst en heeft [X] die met in achtneming van een redelijke opzegtermijn opgezegd. Maar omdat [X] volgens de voorzieningenrechter geen (spoedeisend) belang had bij de gevraagde ontruiming werd de vordering afgewezen.

3.14

Indien het gebruik door Meliora van de niet gehuurde ruimtes al als tekortkoming in de nakoming van haar uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen zou zijn aan te merken, rechtvaardigt dit naar het oordeel van het hof niet de ontbinding van de huurovereenkomst. Daartoe is het volgende redengevend.

Vaststaat dat de centrale hoofdingang van het tuincentrum in ruimte 10 uitkomt, dat de winkel zich in de daarnaast gelegen (wel gehuurde) ruimte 11 bevindt en dat in ruimte 10 de luchtbediening voor ruimte 11 is gesitueerd. Volgens [X] kan de winkel ook via een andere deur worden betreden en zou zij ruimte 10 willen gebruiken voor opslag van bijvoorbeeld caravans, maar zij heeft niet concreet aangevoerd dat zij ruimte 10 daarvoor op korte termijn moet kunnen gebruiken.

Ruimte 3 betreft een container met daarin een gasvulinstallatie die van Meliora is. Ruimte 12 is alleen bereikbaar via een wel door Meliora gehuurde ruimte.

[X] heeft niet concreet aangevoerd dat en waarom zij er (groot) belang bij heeft dat zij over de niet gehuurde ruimtes kan beschikken, noch dat en waarom het gebruik door Meliora van de niet gehuurde ruimtes, kort gezegd, zodanig slecht huurderschap oplevert dat dat een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Dit betekent niet dat Meliora de niet gehuurde ruimtes onbeperkt kan blijven gebruiken, maar een grond voor de in deze procedure gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst levert het niet op.

3.15

Ad 5 en 6. In de koop- en huurovereenkomsten die partijen sloten in het kader van het reddingsplan is niets opgenomen omtrent voortzetting door Meliora van de onderneming in afgeslankte vorm en/of monitoring door Sijtsma. Meliora heeft betwist dat dergelijke afspraken zijn gemaakt. [X] heeft gewezen op een verklaring van Sijtsma van 5 april 2018. Daaruit blijkt echter niet dat met Meliora de door [X] gestelde afspraken zijn gemaakt. Volgens Sijtsma
zijn alle overeenkomsten en afspraken die bij de verkoop zijn gemaakt beschreven en vastgelegd in juli 2016 bij Uitgeester notariaat tussen beide partijen.

Het hof gaat er van uit dat daarmee de akte van levering is bedoeld, die in juli 2016 bij voornoemd notariskantoor is opgemaakt. Daaruit blijkt evenmin van de door [X] gestelde afspraken. [X] heeft verder gewezen op een e-mail van 4 maart 2016 van [C] (volgens [X] de bemiddelaar namens de bank) aan de Belastingdienst en ‘Cc’ aan Meliora, [A] en Sijtsma, waarin [C] schrijft dat Meliora na overname door [A] in de huidige vorm niet meer zal bestaan maar uitsluitend verder zal gaan met de gezonde delen. Uit deze mail blijkt niet dat een dergelijke afspraak met Meliora is gemaakt.

3.16

In het licht van de gemotiveerde betwisting door Meliora en van het feit dat in de drie in het kader van het reddingsplan opgemaakte stukken (huur- en koopovereenkomsten, akte van levering) iedere aanwijzing voor het bestaan van de door [X] gestelde afspraken ontbreekt, heeft [X] haar stelling dat die afspraken er wel zijn en ook zodanig met de huurovereenkomst zijn vervlochten dat niet-nakoming ervan een tekortkoming onder de huurovereenkomst oplevert, onvoldoende onderbouwd. Bewijslevering is dan niet aan de orde.

3.17

Uit het voorgaande volgt dat voor zover Meliora al tekort is geschoten in de nakoming van haar uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, die tekortkoming geen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, ook niet als ontijdige huurbetalingen als afzonderlijke tekortkomingen zijn aan te merken en ‘bij elkaar worden opgeteld’.

3.18

De grieven 1 en 2 slagen niet.

Beslagkosten. Grief 3.

3.19

Deze grief slaagt wel. [X] heeft aangevoerd dat de kantonrechter terecht heeft geoordeeld dat partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld ( [X] ten aanzien van de opzegging en ontbinding van de huurovereenkomst en Meliora ten aanzien van de huurschuld van € 18.150,--), maar dat de gevorderde beslagkosten uitsluitend betrekking hebben op die huurschuld. [X] acht het daarom niet redelijk dat de beslagkosten (deels) voor haar rekening komen.

Tussen partijen is niet in geschil dat de beslagen zijn gelegd teneinde het door Meliora verschuldigde bedrag van € 18.150,-- te incasseren. Vaststaat dat Meliora met betaling van dat bedrag in verzuim verkeerde. Bij deze stand van zaken komen de beslagkosten geheel voor rekening van Meliora.

3.2

Meliora heeft nog aangevoerd dat een deel van de kosten nodeloos is gemaakt, omdat [X] in twee in plaats van in één verzoekschrift verlof tot het leggen van beslag heeft gevraagd. Uit de toelichting op deze vordering in de inleidende dagvaarding en de daarbij overgelegde beslagstukken blijkt dat [X] op 23 november 2017 verlof heeft gevraagd voor het leggen van beslag op roerende zaken en drie weken later verlof voor het leggen van derdenbeslag. Het is niet zonder meer ongebruikelijk dat een crediteur na een beslag er enige tijd later voor kiest om nog meer beslagen te leggen, bijvoorbeeld als het eerste beslag geen of onvoldoende doel heeft getroffen. Dat de beslagkosten dan oplopen komt voor rekening en risico van de beslagdebiteur indien blijkt dat deze inderdaad met betaling van het gevorderde bedrag in verzuim was. Zonder bijkomende omstandigheden, die niet zijn gesteld of gebleken, valt niet in te zien dat [X] nodeloos beslagkosten heeft gemaakt.

Slotsom

3.21

De slotsom is dat alleen de derde grief slaagt. Het vonnis waarvan beroep zal uitsluitend op het punt van de beslagkosten worden vernietigd en voor het overige worden bekrachtigd. [X] zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep.

4.Beslissing

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep, voor zover aan zijn oordeel onderworpen en uitsluitend voor zover daarbij de vordering van [X] tot veroordeling van Meliora van een bedrag van 1.991,60 aan beslagkosten is afgewezen;

en doet in zoverre opnieuw recht:

veroordeelt Meliora tot betaling aan [X] van een bedrag van € 1.991,60 aan beslagkosten;

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;

veroordeelt [X] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Meliora begroot op € 726,-- aan verschotten en € 2.148,-- voor salaris;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A. Wabeke, L.A.J. Dun en E.M. Polak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 14 april 2020.