Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.203.870/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 4430291 CV EXPL 15-23829
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 19 maart 2019
inzake
[appellant],
wonend te [woonplaats] ,
appellant,
advocaat: mr. J.N. Heeringa te Amsterdam,
tegen
[X] & ZONEN B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. M.A. Johannsen te Amsterdam.
1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna weer [appellant] en [X] genoemd.
Het hof heeft in deze zaak op 17 juli 2018 een tussenarrest gewezen. Voor het verloop van het geding tot die datum wordt naar dat arrest verwezen.
Op 16 oktober 2018 heeft [X] een akte na tussenarrest genomen, met een productie. [appellant] heeft daarop gereageerd bij antwoordakte na tussenarrest, met een productie. Op de overgelegde productie heeft [X] bij akte gereageerd.
Ten slotte is weer arrest gevraagd.
2.Verdere beoordeling
2.1
In het tussenarrest heeft het hof in het kader van de beoordeling van de grieven 2, 3, 4 en 7, die gaan over de invloed van de door [appellant] in het gehuurde gedane investeringen op de door de deskundige geadviseerde huurprijs, overwogen dat tussen partijen niet in geschil is dat de bedrijfsruimte [perceel 1] - [perceel 2] - [perceel 3] casco aan [appellant] is verhuurd en dat voor de bepaling van de huurwaarde van de bedrijfsruimte in casco staat de investeringen die [appellant] heeft gepleegd om het casco geschikt te maken voor gebruik als hotel niet van belang zijn. Het hof heeft vervolgens de vraag opgeworpen van welke staat (casco of anderszins) de deskundige, Bedrijfshuuradvies BV, met betrekking tot het gehuurde en de vergelijkingspanden is uitgegaan, nu het rapport van de deskundige daarover geen uitsluitsel geeft. [X] is - overeenkomstig haar aanbod - in de gelegenheid gesteld daarover informatie te verstrekken.
2.2
In haar akte na tussenarrest heeft [X] verwezen naar een door haar overgelegd rapport van de Bedrijfshuuradviescommissie (BHAC) van 20 december 2013, waarin met toepassing van artikel 7:303 BW is geadviseerd over de huurprijs per 13 september 2012 van een bedrijfsruimte (hotel) aan de [adres] , aan de hand van zes vergelijkingspanden, waaronder de door [appellant] van [X] gehuurde bedrijfsruimte (Hotel [A] en de vier door Bedrijfshuuradvies BV gebruikte vergelijkingspanden [B] Hotel, Hotel [C] , Hotel [D] en Hotel [E] . In het rapport van de BHAC is met betrekking tot elk van die vier vergelijkingspanden opgemerkt dat die in de referentieperiode casco waren verhuurd. Uit schermafbeeldingen die in de akte zijn ingekopieerd, blijkt dat in artikel 8 van de huurovereenkomst met betrekking tot Hotel [D] in aanvulling op de huur in casco staat een hydrofoorinstallatie en een vuilwaterpomp is meeverhuurd, terwijl in artikel 8 van de huurovereenkomst met betrekking tot hotel [E] (onder het kopje “Casco plus”) niets is ingevuld. [X] beroept zich in de akte voorts op mededelingen van de beheerders van [B] Hotel en Hotel [E] , inhoudend dat die panden casco zijn verhuurd.
2.3
In zijn antwoordakte na tussenarrest voert [appellant] aan dat vergelijking van de beide deskundigenberichten tot de conclusie noopt dat Bedrijfshuuradvies BV andere factoren in aanmerking heeft genomen dan enkel de geldende huurprijzen van de vier vergelijkingspanden. Op basis van (nagenoeg) dezelfde huurprijzen van die vergelijkingspanden in ongeveer dezelfde referentieperiode komt Bedrijfshuuradvies BV immers tot een veel hogere huurprijs dan de BHAC. Als de twee andere vergelijkingspanden uit de berekening van de BHAC worden verwijderd, resulteert dat voor het gehuurde in een jaarhuur van € 86.779,80 in plaats van de door Bedrijfshuuradvies BV geadviseerde € 148.695,= per jaar, aldus [appellant] . Voorts wijst [appellant] erop dat in het rapport van de BHAC correcties zijn toegepast voor ligging en een verschil in voorzieningenniveau, terwijl Bedrijfshuuradvies BV de door [appellant] en [X] aangebrachte wijzigingen uitsluitend niet heeft meegenomen in de beoordeling omdat de aan die verbeteringen verbonden kosten niet waren te begroten, hetgeen impliceert dat die verbeteringen wel de huurprijs kunnen beïnvloeden. Volgens [appellant] kunnen de extreem grote verschillen tussen de door de BHAC en de door Bedrijfshuuradvies BV genoemde vierkantemeterprijzen alleen het gevolg zijn van een andere waardering van de objecten. Uit de door [X] ingekopieerde bepaling uit de huurovereenkomst van hotel [E] blijkt dat dat pand casco plus is verhuurd en het is niet toevallig dat dat pand in het rapport van Bedrijfshuuradvies BV ook de hoogste vierkantemeterprijs (€ 776,52) heeft, waar de BHAC een vierkantemeterprijs van € 377,82 voor dat pand constateert. Dat verschil moet zijn veroorzaakt door het betrekken van het opleverniveau en/of voorzieningen bij de beoordeling, aldus [appellant] . [appellant] heeft nog een verklaring overgelegd van [F] van [F] Vastgoedadvies, die bevestigt dat Hotel [C] en Hotel [E] op basis van casco plus moeten zijn gewaardeerd. [appellant] concludeert dat het rapport van Bedrijfshuuradvies BV ondeugdelijk is, omdat Hotel [C] en Hotel [E] onvoldoende vergelijkbaar zijn met het door [appellant] gehuurde en niet zonder correctie naar beneden, zoals de BHAC wel heeft gedaan, in de beoordeling had mogen betrokken.
2.4
Uit het rapport van de BHAC blijkt dat zij met betrekking tot alle door haar besproken panden van verhuur in casco staat is uitgegaan. Uit de aanvangsdata van de huurcontracten volgt dat het daarbij, wat betreft de vier door Bedrijfshuuradvies BV gebruikte vergelijkingspanden, om dezelfde huurcontracten ging als die welke Bedrijfshuuradvies BV heeft onderzocht. Uit de in de akte van [X] ingekopieerde passages uit twee van die huurovereenkomsten blijkt niet dat wezenlijk meer dan het casco is verhuurd. Het hof concludeert uit dit een en ander dat alle vier vergelijkingspanden in de relevante periode in casco staat waren verhuurd, net als Hotel [A] , en moet aannemen dat ook de deskundige daarvan is uitgegaan.
2.5
Het hof constateert dat het door [appellant] waargenomen grote verschil tussen de vierkantemeterprijzen van de vier vergelijkingspanden in de beide genoemde rapporten niet is veroorzaakt door het in aanmerking nemen van bepaalde andere kwaliteiten van die panden, maar door het hanteren van een andere systematiek. De BHAC heeft de prijs van alle publieksruimte, op welke verdieping ook gelegen, op 100% gesteld, terwijl Bedrijfshuuradvies BV aan de (publieks)ruimte op de hogere verdiepingen een (veel) lagere waarde heeft toegekend. Hantering van de systematiek van de BHAC voor Hotel [A] zou voor dat hotel een geadviseerde jaarhuur opleveren van ongeveer € 92.000,= , welk bedrag, ook als het naar boven wordt gecorrigeerd voor het iets latere peilmoment in de onderhavige zaak, inderdaad aanmerkelijk lager is dan de door Bedrijfshuuradvies BV geadviseerde jaarhuur van € 148.695,=. Dit komt doordat Hotel [A] , in tegenstelling tot de door Bedrijfshuuradvies BV gebruikte vergelijkingspanden, geen kamers heeft boven de tweede verdieping (in het rapport van Bedrijfshuuradvies BV immers “goedkope” meters. Terecht heeft [X] in haar laatste akte echter aangevoerd dat de juistheid van de door Bedrijfshuuradvies BV gehanteerde systematiek in de memorie van grieven niet ter discussie is gesteld. Van die juistheid moet het hof derhalve uitgaan.
2.6
Met de grieven 2, 3, 4 en 7 betoogt [appellant] dat de deskundige in het rapport ten onrechte geen correctie heeft toegepast voor de invloed op de huurprijs van de door [appellant] in de jaren 1987, 2004 en 2012-2013 in het gehuurde gedane investeringen. In 1987 heeft [appellant] (timmer)werkzaamheden laten uitvoeren aan wanden, vloeren, plafonds, deuren en ramen, badkamers en wastafels geplaatst, leidingen vervangen en boilers geplaatst. In 2004 heeft [appellant] een nieuwe noodverlichtings- en brandmeldinstallatie laten plaatsen. Begin 2012 heeft hij nieuwe badkamers laten aanleggen. Nadat in opdracht van [X] funderingsherstel was uitgevoerd, heeft [appellant] eind 2012 voor € 83.453,02 werkzaamheden laten verrichten om het gehuurde weer in de oorspronkelijke staat te brengen dan wel aan te passen.
2.7
In het tussenarrest heeft het hof al overwogen dat voor de bepaling van de huurwaarde van de bedrijfsruimte in casco staat, de investeringen die [appellant] heeft gepleegd om het gehuurde geschikt te maken voor gebruik als hotel niet van belang zijn. Dit geldt dus voor alle werkzaamheden die betrekking hebben op plafonds, binnenmuren, binnendeuren, sanitair, verwarming en brandveiligheid. Voorts moet in aanmerking worden genomen dat [appellant] bij het aangaan van de huurovereenkomst in 1987 van [X] een investeringsbijdrage van ƒ 100.000,= heeft ontvangen. Dat [appellant] in de desbetreffende periode kosten heeft gemaakt die voor rekening van de [X] hadden moeten komen, onvergoed zijn gebleven en in 2013 nog tot verhoging van de huurwaarde hebben geleid, kan het hof uit de stellingen van [appellant] niet opmaken. Ten slotte heeft [appellant] niet duidelijk kunnen maken welke exacte werkzaamheden hij eind 2012 na het funderingsherstel heeft laten uitvoeren en dus ook niet of die werkzaamheden het casco betroffen en tot huurwaardevermeerdering hebben geleid. De stapel facturen die zonder nadere toelichting als productie 14 bij memorie van grieven zijn overgelegd geeft geen aanleiding te veronderstellen dat dat laatste in overwegende mate het geval is geweest. Het hof moet aan de stellingen van [appellant] in deze dus als onvoldoende gemotiveerd voorbij gaan.
2.8
Hetgeen hiervoor is overwogen leidt tot de slotsom dat de grieven 2, 3, 4 en 7 falen, omdat niet is komen vast te staan dat Bedrijfshuuradvies BV enige correctie had behoren aan te brengen op de geadviseerde huurprijs vanwege verbeteringen aan het casco die door [appellant] zijn gefinancierd. Het door [appellant] gedane algemene bewijsaanbod heeft geen betrekking op voldoende geconcretiseerde stellingen in dit verband en wordt daarom gepasseerd.
2.9
Grief 5 houdt in dat de kantonrechter ten onrechte het rapport van de deskundige voor juist heeft gehouden. Voor zover deze grief berust op het betoog dat de deskundige ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de door [appellant] gedane investeringen, is hij hiervoor reeds weerlegd. Daarnaast heeft [appellant] nog aangevoerd dat Bedrijfshuuradvies BV ten onrechte niet in haar oordeel heeft betrokken: de slechte economische omstandigheden gedurende de referentieperiode, het gegeven dat de gemeente in het kader van de WOZ uitgaat van een beduidend lagere huurwaarde en de bezwaren van [appellant] tegen de referentiepanden.
2.1
Als het door [appellant] gestelde slechte economische klimaat gedurende een groot deel van de referentieperiode niet heeft geresulteerd in lagere huurprijzen bij de referentiepanden - en dat is kennelijk het geval - bestaat geen reden de gevonden huren van de referentieperiode vanwege die crisis naar beneden bij te stellen. In dit verband verdient nog opmerking dat de vierkantemeterprijs van Hotel [C] , die is gebaseerd op een huurcontract dat is ingegaan per 1 maart 2011, en dus vermoedelijk is gesloten in of kort na de door [appellant] veronderstelde eerste periode van huurdaling (vierde kwartaal 2008 tot en met tweede kwartaal 2010), aanmerkelijk hoger is dan de gemiddelde vierkantemeterprijs van de vier panden tezamen. Dit geeft geen aanleiding te veronderstellen dat die gemiddelde vierkantemeterprijs geen goed beeld zou geven van de duurzame huurontwikkeling ter plaatse omdat die te hoog zou zijn.
2.11
De omstandigheid dat de gemeente voor de WOZ van een lagere huurwaarde van het door [appellant] gehuurde is uitgegaan vormt, nu [appellant] niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de gemeente tot die taxatie is gekomen, geen argument ter weerlegging van het rapport van Bedrijfshuuradvies BV.
2.12
[appellant] maakt bezwaar tegen het gebruik van Hotel [C] en Hotel [E] als vergelijkingspanden en tegen de wijze waarop de huurprijs van Hotel [C] door de deskundige in het advies is verwerkt.
2.12.1
Volgens [appellant] is de bouwkundige situatie van Hotel [C] veel gunstiger dan die van het gehuurde, omdat Hotel [C] het gehele pand beslaat, terwijl het gehuurde verdeeld is over de onderste verdiepingen van meerdere panden, waarin de gast via smalle zijgangen zijn weg moet zien te vinden. Ook zijn alle kamers van hotel [C] gelegen aan de voor- en achterkant, terwijl sommige kamers in Hotel [A] weinig tot geen lichtinval hebben. De ligging van Hotel [E] is veel zonniger en alle daarvan kamers hebben uitzicht over de gracht. Hotel [E] is anders ingedeeld dan Hotel [A] en het front daarvan is veel breder. Verder beschikken in Hotel [C] bijna alle kamers over eigen sanitair, terwijl dat in Hotel [A] slechts bij een beperkt aantal kamers het geval is. Hotel [E] is veel luxer dan hotel [A] en heeft drie sterren. Hotel [C] heeft twee sterren en Hotel [A] slechts één ster. Op grond van al deze verschillen acht [appellant] Hotel [C] en Hotel [E] ongeschikt als vergelijkingspanden.
2.12.2
De deskundige heeft het gehuurde en de vergelijkingspanden bezocht en vervolgens geoordeeld dat het gehuurde en de vergelijkingspanden met elkaar kunnen worden vergeleken zonder dat voor ligging, indeling of andere bouwkundige aspecten een correctie noodzakelijk is. Hetgeen door [appellant] is aangevoerd geeft het hof geen reden te twijfelen aan de juistheid van dat oordeel, dat bij uitstek berust op de ervaring en de deskundigheid van Bedrijfshuuradvies BV. Wat betreft eigen sanitair en andere vormen van luxe geldt dat de panden in casco staat met elkaar moeten worden vergeleken en uit de stellingen van [appellant] niet blijkt dat de door hem genoemde aspecten uit die casco staat voortvloeien.
2.12.3
Met betrekking tot de verwerking van de huurprijs van Hotel [C] voert [appellant] aan dat de deskundige ten onrechte niet de huur van dit pand in de eerste drie jaar van de referentieperiode in kaart heeft gebracht. Aldus is, omdat de huur in de loop van de tijd pleegt te stijgen, een vertekend beeld ontstaan van de gemiddelde huur van Hotel [C] in de referentieperiode. Ook acht [appellant] het onwaarschijnlijk dat voor dat pand, zoals in het rapport is vermeld, in de laatste twee jaren van de referentieperiode exact dezelfde huur is betaald, namelijk € 110.000,= per jaar. [appellant] beroept zich op een e-mailbericht van de huurder van Hotel [C] waarin deze zegt tot 1 maart 2016 € 9.000,= per maand te betalen en na die datum per maand hetzelfde bedrag, verhoogd met index 0,80 %. Aan de hand van de huidige jaarhuur dienen de voorgaande jaarhuren van de referentieperiode correct in kaart te worden gebracht en zo nodig geschat, aldus [appellant] .
2.12.4
Als een bepaald vergelijkingsobject niet gedurende de gehele referentieperiode verhuurd is geweest, of gegevens daarover ontbreken, staat het de deskundige in beginsel vrij alleen de jaren waarin het object verhuurd is geweest of waarvan de gegevens beschikbaar zijn, in de vergelijking te betrekken. Dat daardoor in dit geval een onjuist beeld zou zijn ontstaan omdat huur in de loop der jaren pleegt te stijgen, is door [appellant] niet aannemelijk gemaakt, nog daargelaten dat hij in een ander verband juist heeft aangevoerd dat zich in de jaren voordat Hotel [C] voor de laatste keer werd verhuurd, gemiddeld juist een huurdaling moet hebben voorgedaan. Dat Hotel [C] in de eerste drie jaar van de referentieperiode verhuurd is geweest en gegevens daarover daadwerkelijk zijn te verkrijgen, blijkt niet uit de stellingen van [appellant] . Het schatten van de huur over de eerste jaren van de referentieperiode zou afbreuk doen aan de systematiek van het onderzoek, dat betrekking moet hebben op feitelijk betaalde huren. Ten slotte ziet het hof geen grond te twijfelen aan de juistheid van de door de deskundige genoemde jaarhuur van Hotel [C] , nu ook in het BHAC-rapport deze jaarhuur is genoteerd.
2.13
Het voorgaande brengt mee dat ook grief 5 geen succes heeft.
2.14
De kantonrechter heeft de verhoging van de huurprijs van € 42.089,04 per jaar tot € 148.695,= per 4 september 2013 ineens doen ingaan en het verzoek van [appellant] tot een geleidelijke aanpassing verworpen met de overweging dat [appellant] geen bijzondere feiten en omstandigheden had gesteld op grond waarvan een geleidelijke aanpassing aangewezen zou zijn. De financiële toestand van [appellant] heeft de kantonrechter niet als zodanig aangemerkt, omdat [appellant] rekening had moeten houden met de mogelijkheid dat in een stad als Amsterdam op enig moment de huur (fors) zou worden verhoogd. Met grief 6 bestrijdt [appellant] deze overwegingen. In de toelichting voert [appellant] aan dat Hotel [A] niet goed loopt; de winst is door de economische crisis in 2015 sterk gedaald. Voorts wijst hij erop dat het na 4 september 2013 bijna twee jaar heeft geduurd voordat de deskundige haar rapport heeft uitgebracht, van welke vertraging [appellant] niet het slachtoffer meent te hoeven worden. Voor het betalen van de huurachterstand die door het bestreden vonnis ineens ontstond heeft [appellant] een lening moeten afsluiten die zwaar drukt op de bedrijfsvoering. Hij wijst op jurisprudentie van andere rechters die bij minder sterke verhogingen wel de huur geleidelijk hebben verhoogd, omdat de verhoging voor de huurder niet eenvoudig is op te brengen.
2.15
Met het door hem overgelegde financiële rapport heeft [appellant] niet aannemelijk gemaakt dat zijn hotel niet goed zou draaien; op het betoog van [X] in de memorie van antwoord dat de daling van de winst in 2015 is veroorzaakt door de betaling ineens op grond van het kortgedingvonnis van 17 december 2015 is [appellant] ter zitting niet ingegaan. Wel dient [appellant] enige tijd te worden gegund de bedrijfsvoering aan te passen aan de sterke stijging van de huurprijs. Ook acht het hof het onwenselijk en ongerechtvaardigd dat [appellant] door de lange duur van de procedure tot het vonnis in eerste aanleg in een klap met een zeer aanzienlijke huurachterstand zou worden geconfronteerd. Het hof zal daarom de huur vanaf 4 september 2013 in drie stappen verhogen tot het door de deskundige geadviseerde bedrag, verhoogd met indexering volgens artikel 4 van de huurovereenkomst: per 4 september 2013 € 80.000,= per jaar, per 4 september 2014 € 110.000,= per jaar en per 4 september 2015 € 148.695,= per jaar met indexering vanaf 4 september 2013, telkens exclusief btw. In zoverre slaagt grief 6.
2.16
Grief 8 bestrijdt de door de kantonrechter toegewezen wettelijke rente over de huurachterstand. De grief faalt. In een situatie als de onderhavige (een wijziging van de huurprijs met terugwerkende kracht op grond van artikel 7:303 BW) is over een met de uitspraak ontstane huurachterstand de wettelijke rente verschuldigd. De tekortkoming van de niet-tijdige betaling van de verhoogde huurprijs komt krachtens de wet voor rekening van [appellant] als huurder.
2.17
Het bestreden vonnis zal in zoverre worden vernietigd, dat de gevorderde huurverhoging gefaseerd wordt toegewezen. Voor het overige wordt het vonnis bekrachtigd. Als de overwegend in het ongelijk gestelde partij dient [X] de kosten van het hoger beroep te dragen.
3.Beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 31 mei 2016 onder zaaknummer 4430291 CV EXPL 15-23829 gewezen, voor zover het betreft de punten I, II en III van het dictum;
in zoverre opnieuw rechtdoende:
stelt de huurprijs van het gehuurde gelegen aan het adres [perceel 1] - [perceel 2] - [perceel 3] als volgt vast:
- per 4 september 2013 op € 80.000,= exclusief btw per jaar;
- per 4 september 2014 op € 110.000,= exclusief btw per jaar;
- per 4 september 2015 op € 148.695,= exclusief btw per jaar, verhoogd met de contractuele indexering berekend vanaf 4 september 2013;
veroordeelt [appellant] tot betaling aan [X] van de huur zoals verschuldigd vanaf 4 september 2013, vermeerderd met de wettelijke rente per vervallen termijn vanaf die datum tot de voldoening;
wijst af het door [X] meer of anders gevorderde;
bekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [X] begroot op € 718,= aan verschotten en € 3.222,= voor salaris en op € 157,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, J.C.W. Rang en C.C. Meijer en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 19 maart 2019.