Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.232.005/01
zaak- en rolnummer rechtbank Amsterdam : C/13/610952/HA ZA 16-646
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 15 januari 2019
inzake
STICHTING MEREM BEHANDELCENTRA,
gevestigd te Hilversum,
appellante,
advocaat: mr. P. Wanders te Amsterdam,
tegen
HUGENHOLTZ PROJECT GROEP HILVERSUM B.V.,
gevestigd te Naarden,
geïntimeerde,
advocaat: mr. L. van der Leij te Amsterdam.
1.Verloop van het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna Merem en HPG genoemd.
Merem is bij dagvaarding van 17 januari 2018 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam van 18 oktober 2017, onder bovenvermeld zaak- en rolnummer gewezen tussen HPG als eiseres in conventie/verweerster in reconventie en Merem als gedaagde in conventie/eiseres in reconventie. De dagvaarding bevat de grieven, alsmede producties, en houdt een eiswijziging in.
Nadat Merem overeenkomstig de appeldagvaarding had geconcludeerd en voormelde producties in het geding had gebracht, heeft HPG onder overlegging van producties van antwoord gediend.
Partijen hebben hun zaak ter zitting van 6 november 2018 aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnotities doen bepleiten, Merem door haar hiervoor genoemde advocaat, HPG door mr. J.W. van der Horst, advocaat te Amsterdam, alsmede door haar in de kop van dit arrest vermelde advocaat. Beide partijen hebben bij die gelegenheid nog stukken in het geding gebracht.
Ten slotte is arrest gevraagd.
Merem heeft geconcludeerd dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest het bestreden vonnis zal vernietigen en – naar het hof begrijpt – de vordering van HPG alsnog zal afwijzen en de oorspronkelijke vordering van Merem alsnog zal toewijzen, en voorts HPG zal veroordelen tot vergoeding van de schade die Merem als gevolg van het door HPG (volgens Merem onrechtmatig) gelegde beslag heeft geleden en nog lijdt, op te maken bij staat, alsmede tot terugbetaling van al hetgeen Merem haar ter uitvoering van het bestreden vonnis heeft betaald, met rente, met beslissing over de proceskosten, met nakosten en rente.
HPG heeft geconcludeerd dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest, kort gezegd, het bestreden vonnis zal bekrachtigen en de voor het eerst in appel ingestelde vordering van Merem zal afwijzen, met veroordeling van Merem in de (reële) proceskosten van – begrijpt het hof – het hoger beroep, met nakosten en rente.
Beide partijen hebben bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De rechtbank heeft onder 2.1 tot en met 2.29 van het bestreden vonnis een aantal feiten vastgesteld. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.
3.Beoordeling
3.1.
In deze zaak gaat het om het volgende.
( a) HPG, Merem, Stichting Gooisch Natuurreservaat (GNR), Stichting Tergooizieken- huizen (Tergooi) en Stichting tot Bijstand van Tergooiziekenhuizen zijn alle eigenaars van een aantal belendende percelen in het gebied “de Monnikenberg” in Hilversum. In 2000 zijn deze partijen (hierna: de initiatiefnemers) met elkaar in overleg getreden om gezamenlijk tot (her)ontwikkeling van dit gebied te komen. De initiatiefnemers wensten het plangebied in te richten als zorgpark en landgoed met de functies zorg, wonen en natuur/landgoed.
( b) Op 4 april 2011 is het door de initiatiefnemers opgestelde Masterplan I aan de gemeente Hilversum (verder ook: de gemeente) gepresenteerd. Hierin is als uitgangspunt opgenomen dat op de grond van HPG 35.000 m2 aan woningen zal worden gerealiseerd.
( c) Op 4 april 2011 hebben de initiatiefnemers de Raamovereenkomst inrichting zorgpark en landgoed Monnikenberg gesloten. Deze overeenkomst (verder: de raamovereenkomst) luidt, voor zover van belang, als volgt:
“ONDERGETEKENDEN (…) [waaronder partijen; hof] NEMEN HET VOLGENDE IN AANMERKING
b. (...) Deze overeenkomst omvat niet de volledige realisatie van de plannen. Het heeft in hoofdzaak betrekking op de voorbereiding van een aantal voor de realisatie van het zorgpark en landgoed Monnikenberg noodzakelijke grondtransacties, een aantal financiële afspraken en de groeninrichting van het plangebied (...)
g. Om voornoemde ontwikkelingen goed in te passen in het Plangebied, wensen partijen samen te werken en de ontwikkeling en realisatie van hun voornemens op elkaar af te stemmen voor, tijdens en na de realisatie. Partijen zullen elkaars plannen zoveel mogelijk ondersteunen. Daartoe sluiten partijen onderhavige overeenkomst. (...)
Artikel 2 Grondposities / eindsituatie
1. Partijen zullen zich ervoor inspannen dat de voor de realisatie van de eindsituatie benodigde grondtransacties zullen plaatsvinden en daaraan zoveel mogelijk meewerken. Deze raamovereenkomst verplicht niet tot het meewerken aan grondtransacties. Daarvoor is steeds afzonderlijk goedkeuring vereist.
(...)
Artikel 6 Kosten projectorganisatie
1. Tot aan de vaststelling van de Inrichtingsovereenkomst dragen partijen ieder de eigen kosten, tenzij partijen uitdrukkelijk anders overeenkomen.
2. In de Inrichtingsovereenkomst zal worden vastgelegd welke kosten tussen partijen worden verdeeld en op basis van welke verdeelsleutel. Uitgangspunt voor de verdeling van de kosten tussen partijen zal zijn de toekomstige grondwaarde van de percelen in het Plangebied waarvan zij eigenaar zijn in de eindsituatie als hiervoor beschreven (...)
(…)
Artikel 10 Slotbepalingen, geschillenregeling
1. Partijen zullen zich ertoe inspannen en zullen hun bevoegdheden en mogelijkheden aanwenden om het doel van deze overeenkomst op een adequate wijze te bereiken. Ook streven zij ernaar dat alle vergunningen die in het kader van de uitvoering van deze overeenkomst moeten worden verleend, tijdig worden aangevraagd en verleend, voor zover dat in hun macht ligt. Indien de realisatie van (een deel van) de plannen als gevolg van het ontbreken van de daarvoor benodigde overheidstoestemming (...) geen doorgang kan vinden, doet zich een situatie voor als bedoeld in het volgende lid. (...)
2. Indien zich onvoorziene omstandigheden voordoen die tot gevolg hebben dat gehele of gedeeltelijke uitvoering van deze overeenkomst niet mogelijk blijkt, zullen partijen in overleg treden. (…)
3. Het overleg als bedoeld in het vorige lid is in de eerste plaats gericht op aanpassing van de overeenkomst, als gevolg waarvan alsnog een doel wordt bereikt dat zo dicht mogelijk ligt bij het met deze overeenkomst beoogde doel en dat zoveel mogelijk past binnen de inhoud en/of strekking van deze overeenkomst. (...)”
( d) In een e-mail van 31 mei 2011 is namens Merem in het verlengde van artikel 6.2 van de raamovereenkomst een voorzet gedaan voor de verdeling van de kosten over de initiatiefnemers. In de daarbij behorende bijlage wordt uitgegaan van 35.000 m2 bruto vloeroppervlakte voor HPG, na bestemmingswijziging.
( e) Medio 2011 heeft de gemeente het Masterplan I beoordeeld en ter advies voorgelegd aan de provinciale Adviescommissie Ruimtelijke Ordening (ARO). Ook is een zogenaamde MER-procedure (milieueffectrapportage) doorlopen. Naar aanleiding hiervan zijn de initiatiefnemers op 1 november 2011 bijeengekomen om aanpassingen in het Masterplan I te bespreken. Het verslag van deze bespreking luidt, voor zover van belang, als volgt:
“In het kort heeft de commissie ARO over de bebouwing in het masterplan Monnikenberg aangegeven dat het te veel, te massaal en te weinig op de groene wig gericht is. Naar aanleiding van de behandeling door de ARO hebben de initiatiefnemers opdracht gegeven (…) het masterplan aan te passen naar de opmerkingen van de commissie.
In het kort zijn de volgende veranderingen in het masterplan aangebracht:
• Op de locatie van HPG buiten de rode contour is het aantal vierkante meters woningbouw met ongeveer 1/3 terug gebracht. Van 35.000 m2 naar 21.000 tot 23.000 m2. (...)
• Op de locatie van Merem (…) wordt extra woningbouw gerealiseerd ten compensatie van het verlies aan m2 op de locatie HPG. Hier zal 7.000 tot 8.000 m2 extra worden gebouwd door HPG. Op deze locatie zijn nu drie clusters van 3 gebouwen geprojecteerd.
(…)”
( f) Op 28 november 2011 hebben de initiatiefnemers het Masterplan II aan de gemeente aangeboden. De begeleidende brief luidt, voor zover van belang, als volgt:
“Onderling hebben wij ons beraden over de betekenis van de onderzoeken, met name van het flora en faunaonderzoek, voor de inhoud van het masterplan. Hierbij hebben we ook het advies van de ARO betrokken. Dit heeft geleid tot een belangrijke bijstelling van het Masterplan. Het bouwprogramma op de perceel van HPG (…) is fors verminderd (met circa 40%) en anders ingevuld. De bebouwing aan de noordzijde van de “groene wig” is komen te vervallen en in zijn totaliteit wordt hier nu uitgegaan van ca 22.000 m2 in plaats van de oorspronkelijk voorziene 35.000 m2. Dit wordt deels gecompenseerd door een ruimer programma op de locatie van Merem (...).”
( g) Bij e-mail van 22 januari 2012 heeft HPG Merem, voor zover van belang, geschreven:
“Ik wil nu ook onderling goed vastleggen dat wij onze 8.000 m2 bij jullie kunnen realiseren en de eventuele overname van jullie 11.000 m2. Dat is voor ons onlosmakelijk verbonden aan de overdracht van onze laan.”
( h) Op 1 februari 2012 heeft de gemeenteraad van de gemeente Hilversum ingestemd met het Masterplan II als basis voor het op te stellen voorontwerp bestemmingsplan voor het plangebied.
( i) Op 16 mei 2012 hebbende initiatiefnemers de Inrichtingsovereenkomst Plangebied
Monnikenberg getekend. Deze overeenkomst (verder: de inrichtingsovereenkomst) luidt, voor zover van belang, als volgt:
“ONDERGETEKENDEN (…) [waaronder partijen; hof] (...) NEMEN HET VOLGENDE IN AANMERKING
(…)
b. Partijen hebben op 4 april 2011 de (…) Raamovereenkomst gesloten voor de ontwikkeling en realisatie van het plangebied Monnikenberg. Partijen handhaven de Raamovereenkomst en wensen de daarin gemaakte afspraken in deze inrichtingsovereenkomst verder uit te werken.
(...)
Artikel 3 – Uitgangspunten bouwplannen
(…)
2. Door goedkeuring van het Masterplan zijn partijen over en weer gebonden aan de daarin vastgelegde uitgangspunten voor de individuele bouw- en inrichtingsplannen (…)
Artikel 5 – Verdeling kosten
1. Partijen hebben een kostenstaat vastgesteld met betrekking tot de kosten voor de inrichting van de openbare ruimte (...) en andere diverse kosten (...). De kostenstaat is als bijlage 4 aan deze inrichtingsovereenkomst gehecht en maakt daarmee deel uit van deze Inrichtingsovereenkomst
(...)
Artikel 10 – Grondtransacties
1. Partijen zullen meewerken aan de grondtransacties die benodigd zijn om te komen tot de zonering en ontsluiting zoals weergegeven op de kadastrale kaart die als bijlage 3 aan deze overeenkomst is gehecht. Daartoe worden de volgende transacties geïnventariseerd:
a. HPG draagt aan MBC [Merem; hof] over het partijen genoegzaam bekende deel van het perceel sectie C nummer 7460 groot circa 0,6 ha (
de strook grond tussen de Soestdijkerstraatweg en de noordelijker gelegen HPG-percelen).
de strook grond tussen de Soestdijkerstraatweg en de noordelijker gelegen HPG-percelen).
b. Bij wijze van tegenprestatie voor de sub a beschreven overdracht wordt ten behoeve van het aan HPG in eigendom toebehorende perceel sectie C nummer 7460 en ten laste van het aan MBC in eigendom toebehorende perceel sectie C nummer 9005 een erfdienstbaarheid van weg gevestigd, recht gevend op overpad om te komen van en naar het heersende erf en de Soestdijkerstraatweg (...)
c. GNR draagt aan HPG over het partijen genoegzaam bekende deel van het perceel sectie C nummer 7461 groot circa 1,3 ha
(de gronden die zich bevinden tussen de percelen van MBC en de noordelijker gelegen HPG-percelen).
(de gronden die zich bevinden tussen de percelen van MBC en de noordelijker gelegen HPG-percelen).
d. Bij wijze van tegenprestatie voor de sub c beschreven overdracht draagt HPG aan GNR over het partijen genoegzaam bekende deel van het perceel sectie C nummer 7460 groot circa 4,2 ha
(de gronden die zich bevinden tussen de percelen van GNR en die van Tergooi).
(de gronden die zich bevinden tussen de percelen van GNR en die van Tergooi).
(...)
3. De transacties vinden plaats met gesloten beurzen en voorts onder de gebruikelijke transactievoorwaarden. (...)
Artikel 14 – Slotbepalingen
(…)
2. Hoewel alle partijen bij de uitvoering van deze overeenkomst eigen taken hebben, zullen ze bij het vervullen daarvan zoveel mogelijk rekening houden met de rechtvaardige belangen en wensen van de andere partijen. Partijen zullen elkaar op de hoogte houden van omstandigheden, gebeurtenissen, besluiten en verwachtingen, die in het kader van de door partijen gewenste eindsituatie van belang zijn of kunnen zijn voor één of meerdere andere partijen.
(…)
5. Het kan zijn dat zich na de totstandkoming van deze overeenkomst omstandigheden voordoen, welke partijen ten tijde van het aangaan van de overeenkomst niet (voldoende) hebben voorzien of waarvan zij de consequenties ten tijde van dat contracteren niet (voldoende) hebben kunnen overzien. Indien de omstandigheden respectievelijk consequenties zodanig van aard zijn dat de overeenkomst of onderdelen daarvan in redelijkheid niet gehandhaafd kunnen worden, treden partijen op verzoek van de meest gerede partij met elkaar in overleg teneinde de overeenkomst zo nodig te wijzigen of aan te vullen.”
Bijlage 4 betreft het overzicht van de kostenverdeling, waarin de volgende verdeling op basis van metrage woningbouw is gemaakt:
Tergooi 42,5% € 977.500 38.500 m2 € 26,78
Merem 15,0% € 345.000 11.000 m2 € 31,36
HPG 42,5% € 977.500 30.000 m2 € 32,58.
( j) Naast de inrichtingsovereenkomst hebben Merem en HPG op 16 mei 2012 een schriftelijk stuk (hierna: het memo) getekend, dat, voor zover van belang, luidt:
“Vandaag, 16 mei 2012, tekenen we als betrokken partijen de benodigde overeenkomsten voor de volgende stap in de realisatie van een nieuwe toekomst voor het gebied Monnikenberg te Hilversum.
In de weg daar naar toe passeerden wij o.a. de commissie ARO.
Dientengevolge hebben we het Masterplan en nu het Voorontwerp Bestemmingsplan aangepast teneinde de verkrijging van het nieuwe bestemmingsplan zo optimaal mogelijk te faciliteren.
Dat betekende dat, met wederzijdse instemming, HPG (…) een terrein [hof: hier doorgestreept de woorden “om niet”] in eigendom verkrijgt (aan partijen genoegzaam bekend), thans onderdeel uitmakende van de gronden van Merem, ten behoeve van de bouw van ca. 8.000 m2 woningen. Dit gedeelte van de totale HPG-bouwvolume zal HPG aldaar na goedkeuring van het bestemmingsplan gaan realiseren. [hof: hier handgeschreven toegevoegd:] De betaling vindt plaats door overdracht van de HPG-toegangsweg zoals bepaald in de inrichtingsovereenkomst.
Indien en zodra Merem voornemens is om het bouwvoulme op haar eigen, resterende, terrein te verkopen zijn er twee mogelijkheden:
1. Verkoop van het gehele woningbouw terrein op het terrein van Merem aan HPG waarbij HPG betaalt voor het Merem deel van de woningen; daartoe verkrijgt HPG van Merem een eerste recht van koop;
2. Verkopen aan een derde partij door Merem waarbij Merem en HPG gezamenlijk de verkoop zullen trachten te optimaliseren door, indien door beide partijen gewenst, beide bouwvolumes op het huidige Merem-terrein aan te bieden (Inspanningsverplichting) [hof: hier handgeschreven toegevoegd:] De Inspannings-verplichting nader te omschrijven.
e.e.a. tegen nader te bepalen voorwaarden.
Daarbij dienen alle afspraken de goedkeuring van het College Sanering [College sanering zorginstellingen, verder: College Sanering; hof] te hebben.
Deze afspraak is onlosmakelijk verbonden met het bepaalde uit artikel 10.1 lid a. en b. van de inrichtingsovereenkomst.
Merem en HPG zullen deze afspraak binnenkort officieel vastleggen. Voor nu bevestigen deze partijen over een weer aan elkaar dat deze afspraak een feit is.”
De in het memo bedoelde officiële vastlegging heeft nooit plaatsgevonden en het memo was in ieder geval ten tijde van het vonnis in eerste aanleg door Merem niet formeel ter goedkeuring aan het College Sanering voorgelegd.
( k) Voorafgaand aan het ondertekenen van het memo heeft tussen HPG en Merem e-mailcorrespondentie plaatsgevonden over de tekst van het memo. In reactie op het door HPG toegezonden concept schrijft Merem HPG bij e-mail van 16 mei 2012, voor zover van belang:
“In aanvulling op je tekst het volgende:
Er zijn twee mogelijkheden
1. Verkoop van het gehele woningbouw terrein op het terrein van Merem aan HPG waarbij HPG betaalt voor het Merem deel van de woningen
2. In eigendom houden of verkopen aan een derde partij door Merem waarbij Merem aan HPG haar deel (8000 m2) vergoedt.
e.e.a. tegen nader te bepalen voorwaarden.
Daarbij dienen alle afspraken de goedkeuring van het College Sanering te hebben.
Met deze aanvulling stemt Merem in met onderstaande vaststelling.
We zullen e.e.a. binnenkort gezamenlijk nader uitwerken.”
( l) Een e-mail van 16 mei 2012, getiteld “Q&A [
Questions & Answers; hof] bijeenkomst ondertekening overeenkomsten Monnikenberg (16 mei 2012)” houdt, voor zover van belang, het volgende in:
Questions & Answers; hof] bijeenkomst ondertekening overeenkomsten Monnikenberg (16 mei 2012)” houdt, voor zover van belang, het volgende in:
“Een overzicht van mogelijke kritische vragen door de pers en de antwoorden daarop. Deze antwoorden zijn reactief en worden niet actief gecommuniceerd.
(…)
Welke grondtransacties vinden plaats?
(...) Daarnaast wordt tussen Merem (…) en HPG een perceel uitgewisseld en een recht van overpad gegeven.”
( m) Op 10 december 2012 heeft bestuurlijk overleg plaatsgevonden tussen de initiatiefnemers. In de notulen die hiervan zijn opgemaakt is te lezen dat, voor zover van belang, het volgende is besproken:
“Het concept masterplan is onderwerp van consultatie geweest bij betrokken stakeholders, waaronder de Provincie Noord Holland. Tevens is een MER gestart. Direct gevolg van deze consultatie en de concept MER zijn de belangrijkste aanpassingen die verwerkt zijn in het definitieve Masterplan dat op 28 november 2011 is aangeboden aan de gemeente:
• Verhuizing van een deel van het woningprogramma van de grond van HPG naar het terrein van Merem. Tussen Merem en HPG zijn nadere afspraken gemaakt ten einde ontwikkelpotentie van HPG te waarborgen.
(…)”
( n) Op 25 september 2014 heeft overleg tussen de initiatiefnemers plaatsgevonden. In de notulen die hiervan zijn opgemaakt is te lezen dat initiatiefnemers, voor zover van belang, het volgende hebben besproken:
“1. GRONDRUILEN:
(...)
HPG ‹-› MEREM: strook 4 ‹-› “6” en “8”
In dezelfde akte als waarin de grondruil van HPG en GNR komt te staan, zal geregeld worden dat HPG haar oorspronkelijke toegangslaan, strook 4, ruilt tegen een recht van overpad als ontsluiting voor de bebouwing op het HPG-terrein (in het bestemmingsplan voorzien als strook 6) alsmede de ondergrond voor de bebouwingsmogelijkheid van 8.000 m2 BVO op het woningbouwcontingent op het terrein van MEREM (totaal groot 19.000 m2 BVO). Zowel de ontsluiting (…) als het bouwplan moeten nader worden uitgewerkt.”
( o) In een e-mail van 6 oktober 2014 aan onder andere HPG heeft Merem bij het zojuist weergegeven onderdeel van de notulen van de vergadering van 25 september 2014 de volgende opmerking gemaakt:
“volgens mij hebben we niet afgesproken dat dit in dezelfde akte geregeld wordt als de ruil hpg grn. dit lijkt me ook helemaal niet handig. over de ruil hpg merem moeten immers nog nadere afspraken gemaakt worden.”
( p) In een e-mail van 31 maart 2015 heeft HPG Merem, voor zover van belang, geschreven:
“Gisteren zijn [A] [ [A] namens Merem; hof) en ik [ [B] namens HPG; hof] begonnen met de uitwerking van de afspraken inzake de ontwikkelingen op de Monnikenberg. Hierbij mijn weergave.
(...)
Bezie de volgorde in ontwikkeling van Masterplan I naar II:
Merem verkrijgt strook 4 in eigendom van HPG die op dat moment heel belangrijk is voor Merem, omdat TGZ [Tergooi; hof] en Merem gezamenlijke nieuwbouwplannen hadden en de laan van HPG dat het gebied doorsnijdt. In ruil daarvoor verkrijgt HPG (slechts) een recht van overpad over terrein van Merem om bij haar locatie te komen PLUS een recht om 8.000 m2 van haar beoogde ontwikkeling op de locatie van Merem te realiseren (dat zoals gezegd in Masterplan I bestemd was als bos (losse marktwaarde (dus zonder de HPG-laan) van ca. € 2,- /m2.) HPG wenst de ondergrond voor die ontwikkeling pro rata parte (p.r.p.) in eigendom te verwerven maar ik heb ook aangegeven open te staan voor andere oplossingen die de optimalisatie van de ontwikkeling voor beide partijen, Merem en HPG, mogelijk maken om daarmee het beider doel, maximalisatie van de opbrengst te realiseren.
De deal tussen HPG en Merem gaat dus over een laan in eigendom overdragen tegen een recht van overpad als mede medewerking verlenen aan het elders teloor gegane contingent van HPG om nog 8.000 m2 te kunnen realiseren op bosgrond van € 2,-/m2. De in het BP [bestemmingsplan; hof] opgenomen bouwvlek is ca 2,5 ha groot. Merem mag hier volgens afspraken 11.000 m2 en HPG 8.000 m2 : voor HPG deel 8/19 maal 2,5 ha = ca 10.500 m2 à € 2,- = € 21.000,-. Partijen delen voorts kosten aan infrastructurele voorzieningen (aanleg toegangsweg) p.r.p.
Bovenstaande geeft invulling aan gemaakte afspraken. Nu de praktische uitwerking:
[A] (en eventueel [B] ) moet/-en samen het College (…) Sanering overtuigen van de redelijkheid en oprechtheid van bovenstaande redenering. Merem en HPG moeten de afspraken goed vastleggen (…). Partijen zien in dat 1 ontwikkelaar voor de gehele 19.000 m2 wenselijk is. Dat kan de partij zijn waarmee HPG voor haar grond reeds mee onderweg is maar ik heb ook aangegeven dat HPG bereid [is] om haar contingent van 8.000 m2 aan Merem te verkopen.”
( q) In reactie hierop heeft Merem op 6 april 2015 HPG per e-mail geschreven, voor zover van belang:
“Vertrekpunt (...) is dat we geen andere formele afspraken hebben dan vastgelegd in de inrichtingsovereenkomst door het uitblijven van de instemming van het College Sanering vervalt het A-4 tje. we zullen dus gezien het verleden een nieuwe formulering dienen te bedenken. Kern van de discussie zal zijn dat de waarde van de grond aan merem betaalt zal moeten worden. En het is echt niet uitlegbaar dat dit 2,-/m2 is gezien de bestemming in het verleden en de huidige waarde.
(...)
Merem spreekt ook met andere kopers over de verkoop van deze grond. Graag verneem ik van je of je bereid bent een bod uit te brengen en zo ja wat dat inhoud.”
( r) Per brief van 11 juni 2015 heeft HPG in het kader van een door Merem opgezet “transparant en competitief verkoopproces” (verder: veiling) een bod gedaan op het perceel.
( s) Bij e-mail van 18 juni 2015 heeft HPG Merem geschreven, voor zover van belang:
“Zoals wij zeer duidelijk hebben besproken, gaan wij er van uit dat Merem zich aan de gemaakte afspraken houdt, ook indien er met andere potentiele kandidaten voor grondverkoop wordt gesproken. Het is aan Merem om het College [Sanering; hof] duidelijk te maken dat het bestemmingsplan (met woningbouw op de Merem locatie) alleen tot stand is gekomen omdat HPG accoord ging met verplaatsing van een gedeelte van het bouwvolume op eigen terrein, ter grootte van 8.000 m2 BVO, naar grond van Merem. Zonder deze concessie was het bestemmingsplan er niet gekomen mede omdat destijds de zorgboulevard een essentieel onderdeel was.
Nu dit op dit moment minder belangrijk schijnt te zijn wil niet zeggen dat de gemaakte afspraken niet meer geldig zijn.
De op het laatst toegevoegde alinea over toestemming van het College is door jullie aangeduid als een formaliteit dus dat kan niet leiden tot het schenden van de afspraken.”
( t) Bij e-mail van 30 juni 2015 heeft Merem HPG geschreven, voor zover van belang:
“U geeft aan een claim op de grond te hebben. Zijn bij aanvaarding van uw voorstel [dat van 11 juni 2015; hof] alle claims van U vervallen. Graag verduidelijken.”
( u) Bij e-mail van 13 juli 2015 heeft HPG hierop geantwoord, voor zover van belang:
“Er is een bestaande claim op grond voor bouw van 8.000 m2 BVO. Bij verkoop van het geheel aan HPG vervalt deze claim. Bij verkoop aan derden blijft de claim van toepassing, dan wel dat Merem de daarvoor benodigde deel van het bouwvlak en omliggend groen in erfpacht a € 1,- per jaar aan HPG ter beschikking stelt.”
( v) In een e-mail van 1 maart 2016 van Merem aan HPG is, voor zover van belang, vermeld dat Merem geen gebruik maakt van het voorstel van HPG van 11 juni 2015 betreffende de verkoop van de grond.
( w) Eind februari/begin maart 2016 hebben Merem en VORM Ontwikkeling B.V. (hierna: VORM) een koopovereenkomst gesloten ten aanzien van het door Merem aangeboden perceel. Deze is op 4 april 2016 notarieel vastgelegd.
( x) In april 2016 heeft HPG Merem verzocht, in verband met haar aanspraak op de bouwkavel, de koopovereenkomst met VORM te ontbinden, althans daaraan geen uitvoering te geven, het voorstel tot goedkeuring van de koopovereenkomst tussen Merem en VORM bij het College Sanering in te trekken en de overeenkomst tussen partijen (het memo) na te komen en deze aan het College Sanering voor te leggen. Daarnaast heeft zij het College Sanering verzocht zijn goedkeuring aan voormelde koopovereenkomst te onthouden en VORM verzocht de koopovereenkomst met Merem te ontbinden, althans daaraan geen uitvoering te geven in verband met de eerder gesloten overeenkomst tussen HPG en Merem. Merem en VORM hebben aan deze verzoeken geen gehoor gegeven en bij beslissing van 17 mei 2016 heeft het College Sanering goedkeuring verleend voor de koopovereenkomst tussen Merem en VORM. HPG heeft bij het College Sanering bezwaar gemaakt tegen deze beslissing. Dit bezwaar is bij beslissing van 20 september 2016 door het College Sanering ongegrond verklaard. Bij uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 8 februari 2017 is het tegen laatstgenoemde beslissing door HPG ingestelde beroep ongegrond verklaard.
( y) HPG heeft op 18 mei 2016 conservatoir beslag tot levering doen leggen op het door Merem aan VORM verkochte perceel.
3.2.1.
In eerste aanleg vorderde HPG in conventie, na wijziging van eis, primair, dat Merem op straffe van de verbeurte van een dwangsom wordt verboden het litigieuze perceel (verder ook: het perceel), althans het gedeelte daarvan waarop HPG aanspraak maakt (verder ook: de kavel), aan VORM te leveren en dat Merem wordt veroordeeld tot nakoming van de in de overeenkomst (het memo) en/of de inrichtingsovereenkomst en/of de raamovereenkomst neergelegde afspraken, waaronder de overdracht van de kavel aan HPG, en tot betaling aan HPG van aanvullende schadevergoeding, nader op te maken bij staat, subsidiair, dat de overeenkomst gedeeltelijk wordt ontbonden en dat Merem wordt veroordeeld tot betaling aan HPG van een bedrag van € 8.195.975,=, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, althans schadevergoeding op te maken bij staat, alles met rente en (na)kosten. In reconventie vorderde Merem, kort gezegd, opheffing van voormeld door HPG op het perceel gelegde beslag, op straffe van de verbeurte van een dwangsom.
3.2.2.
Bij het bestreden vonnis heeft de rechtbank Merem veroordeeld tot nakoming van de in de overeenkomst (het memo), de inrichtingsovereenkomst en de raamovereenkomst neergelegde afspraken “zoals weergegeven onder 4.7”, en Merem veroordeeld tot betaling aan HPG van aanvullende schadevergoeding, nader op te maken bij staat (dictum onder 5.1). Verder heeft de rechtbank Merem op straffe van de verbeurte van een dwangsom verboden het perceel, althans de kavel, aan VORM te leveren “zolang zij niet aan haar onder 5.1. genoemde verplichting heeft voldaan”, Merem in de proceskosten (in conventie en in reconventie) en de nakosten verwezen, het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard en het meer of anders gevorderde afgewezen, waaronder de reconventionele vordering van Merem (dictum onder 5.1 tot en met 5.6).
3.2.3.
Overweging 4.7 van het bestreden vonnis, waarnaar de rechtbank als voormeld in het dictum onder 5.1 heeft verwezen, luidt als volgt:
“Vorenstaande leidt ertoe dat het primair gevorderde [in conventie; hof] voor toewijzing gereed ligt, met uitzondering van de zinsnede “waaronder de overdracht van de kavel aan HPG”. Zonder toestemming van het Csz [College Sanering; hof] is Merem namelijk niet in staat daaraan te voldoen. Merem is echter wel verplicht zich maximaal in te spannen om de vereiste goedkeuring [lees:] van het Csz te verkrijgen en indien goedkeuring niet direct wordt verkregen, dient Merem met HPG in overleg te treden teneinde de overeenkomst van overdracht dusdanig aan te passen dat deze wel door Csz zal worden goedgekeurd.”
3.3.1.
Voor zover Merem met
grief 1stelt dat de rechtbank ten onrechte heeft verworpen het verweer van Merem dat de in het memo gemaakte afspraken zijn vervallen doordat het College Sanering zijn goedkeuring niet aan de (beoogde) grondoverdracht heeft gegeven, zal deze grief tezamen met grief 4 worden besproken.
grief 1stelt dat de rechtbank ten onrechte heeft verworpen het verweer van Merem dat de in het memo gemaakte afspraken zijn vervallen doordat het College Sanering zijn goedkeuring niet aan de (beoogde) grondoverdracht heeft gegeven, zal deze grief tezamen met grief 4 worden besproken.
3.3.2.
Grief 1 houdt verder in dat de passage in het memo “Daarbij dienen alle afspraken de goedkeuring van het College Sanering te hebben” (verder: de goedkeuringseis) moet worden beschouwd als een opschortende voorwaarde in de zin van art. 6:22 BW. Omdat deze opschortende voorwaarde niet is vervuld, is er geen overeenkomst tot stand gekomen die zij nog zou moeten nakomen, zo stelt Merem. Bij pleidooi stelt Merem daarentegen dat de goedkeuringseis geen opschortende voorwaarde is maar de strekking heeft dat geen overeenkomst tot stand komt zolang goedkeuring van het College Sanering ontbreekt.
3.3.3.
Daargelaten of het Merem vrijstond haar standpunt te dezen bij pleidooi nog te wijzigen, het hof is van oordeel dat het memo (als zodanig), een overeenkomst in de zin van art. 6:213 lid 1 BW waarvan de verbintenissen voldoende bepaalbaar zijn in de zin van art. 6:227 BW, niet onder enige voorwaarde of met enig voorbehoud is gesloten. De in het memo neergelegde goedkeuringseis – uitgelegd overeenkomstig de maatstaven van de zogeheten Haviltex-formule en in aanmerking genomen dat de in artikel 18 lid 2 van de Wet toelating zorginstellingen bedoelde goedkeuring van het College Sanering vereist is voor (in dit geval) het vervreemden van terreinen van Merem – heeft immers slechts betrekking op een voorgenomen concrete grondtransactie en niet op het memo als zodanig. Dit stuk behoefde daarom (zelf) niet de goedkeuring van het College Sanering. Kennelijk heeft de rechtbank dit ook zo gezien, aangezien zij Merem heeft veroordeeld tot nakoming van (onder andere) de in het memo gemaakte afspraken (behoudens de levering van de kavel aan HPG), zulks terwijl het College Sanering het memo/die afspraken niet heeft goedgekeurd. Tegen dat (impliciete) oordeel van de rechtbank is geen grief gericht. Voor zover in de stellingen van Merem in paragrafen 3.26 en 4.3.8 van de appeldagvaarding besloten ligt dat er een gebrek kleeft aan de totstandkoming van het memo, merkt het hof op dat Merem niet concreet heeft gesteld om welk gebrek het zou gaan, laat staan welke rechtsgevolgen zij daaraan wenst te verbinden.
3.3.4.
De grief faalt dus in zoverre.
3.4.1.
De
grieven 2 en 3kunnen gezamenlijk worden besproken. Zij houden in dat de rechtbank in overweging 4.3 van het bestreden vonnis i) heeft miskend dat het memo geen logisch vervolg is op de eerdere afspraken (in het bijzonder de masterplannen, de raamovereenkomst en de inrichtingsovereenkomst), maar daarmee juist een breuk behelst omdat HPG niet eerder dan op de dag van de ondertekening van het memo (16 mei 2012) aanspraak heeft gemaakt op “gratis grond”, en ii) ten onrechte heeft geoordeeld dat de in het memo beoogde overdracht van grond van Merem aan HPG niet “om niet” was. Volgens Merem dient HPG haar een marktconforme prijs voor de grond te betalen.
grieven 2 en 3kunnen gezamenlijk worden besproken. Zij houden in dat de rechtbank in overweging 4.3 van het bestreden vonnis i) heeft miskend dat het memo geen logisch vervolg is op de eerdere afspraken (in het bijzonder de masterplannen, de raamovereenkomst en de inrichtingsovereenkomst), maar daarmee juist een breuk behelst omdat HPG niet eerder dan op de dag van de ondertekening van het memo (16 mei 2012) aanspraak heeft gemaakt op “gratis grond”, en ii) ten onrechte heeft geoordeeld dat de in het memo beoogde overdracht van grond van Merem aan HPG niet “om niet” was. Volgens Merem dient HPG haar een marktconforme prijs voor de grond te betalen.
3.4.2.
Het hof stelt bij de beoordeling van deze grieven voorop dat Merem niet heeft aangevoerd dat de rechtbank in overweging 4.2 van het bestreden vonnis de feitelijke gang van zaken met betrekking tot de ontwikkeling van het gebied “de Monnikenberg” van 2000 tot en met de datum van het memo (16 mei 2012) onjuist heeft samengevat en evenmin dat de rechtbank in het slot van die overweging ten onrechte heeft geconcludeerd dat in de onder 3.1 (i) weergegeven kostenverdeling is uitgegaan van 30.000 m2 woningbouw voor HPG en 11.000 m2 voor Merem en dat deze kostenverdeling correspondeert met de afspraak (in het memo) dat HPG 8.000 m2 woningbouw zal ontwikkelen op het terrein van Merem.
3.4.3.
Tegen deze achtergrond onderschrijft het hof en neemt het als zijn oordeel over het in overweging 4.3 van het besteden vonnis neergelegde oordeel van de rechtbank:
“Gezien het vorenstaande is het memo (…) geen op zichzelf staand document, maar hangt het samen met de Raamovereenkomst, de Inrichtingsovereenkomst, de Masterplannen en de overige afspraken die de initiatiefnemers hebben gemaakt en kan het niet los daarvan worden gezien. Uit het geheel van de afspraken vloeit voort dat HPG, om goedkeuring te kunnen verkrijgen voor het totaalplan, heeft ingestemd met een vermindering en een verschuiving van haar initiële bouwvolume. Hierdoor zou ook Merem op haar locatie (meer) woningbouw kunnen realiseren wat in het eerste plan niet beoogd was. Om HPG te compenseren voor de vermindering op haar locatie heeft Merem er mee ingestemd dat HPG een deel van dit bouwvolume, te weten 8.000 m2 van de in het nieuwe plan aan haar toegewezen 19.000 m2 mocht realiseren. Het is dan ook niet, zoals Merem aanvoert, dat zij “om niet” een deel van haar terrein zou moeten afstaan aan HPG. Zij heeft immers voordeel genoten van deze ruil doordat (i) het totale plan de goedkeuring heeft verkregen en (ii) zij hiermee woningbouw kan realiseren op haar terrein, terwijl dat in het eerdere plan niet het geval was.”
Voorts overweegt het hof nog het volgende.
3.4.4.
In haar toelichting op de grieven miskent Merem dat mede dankzij de bereidwilligheid van HPG 13.000 m2 van haar bouwgronden af te staan door een grondruil met GNR Masterplan II de goedkeuring van de gemeente heeft gekregen. Als gevolg daarvan is (ook) de grond van Merem in waarde gestegen, en wel omdat deze nu geschikt werd voor woningbouw. Kennelijk om die reden hebben partijen het redelijk gevonden dat Merem HPG voor haar voormelde afstand van bouwgrond (met de goedkeuring van het masterplan tot gevolg en daarmee een stijging van de waarde van haar gronden) zou compenseren door middel van de overdracht van 8.000 m2 van haar gronden (de kavel) aan HPG zonder dat hiertegenover een geldelijke prestatie van HPG zou staan.
3.4.5.
Met het standpunt van Merem dat HPG haar voor de overdracht van de kavel een marktconforme prijs moet betalen is zonder uitleg, die ontbreekt, niet te rijmen dat Merem in haar onder 3.1 (k) geciteerde mail van 16 mei 2012 opmerkt dat hetzij verkoop plaatsvindt van haar gehele woningbouwterrein aan HPG, waarbij HPG haar [slechts; hof] betaalt voor “het Merem deel” van de woningen (11.000 m2 van de in totaal 19.000 m2 op het terrein van Merem voorziene woningbouw), hetzij Merem haar gehele woningbouwterrein (van 19.000 m2) behoudt of aan een derde verkoopt in welke beide gevallen zij HPG “haar deel” [het deel van HPG; hof] van 8.000 m2 vergoedt. Integendeel, hieruit volgt juist dat Merem HPG in feite als rechthebbende op 8.000 m2 van de haar toebehorende woningbouwgrond beschouwde. Deze gedachte is kennelijk ook vervat in de onder 3.1 (g) weergegeven mail van HPG van 22 januari 2012, waartegen Merem destijds kennelijk niet heeft geprotesteerd. Voorts merkt Merem in haar onder 3.1 (o) geciteerde e-mail van 6 oktober 2014, haar reactie op het onder 3.1 (n) weergegeven verslag van de vergadering van de initiatiefnemers van 25 september 2014, weliswaar op dat over de (grond)ruil tussen haar en HPG nog nadere afspraken moeten worden gemaakt, maar maakt zij geen bezwaar tegen de inhoud van voormeld verslag, voor zover dat inhoudt dat HPG “haar oorspronkelijke toegangslaan
ruilt[cursivering van het hof] tegen een recht van overpad als ontsluiting voor de bebouwing op het HPG-terrein (…) alsmede de ondergrond voor de bebouwingsmogelijkheid van 8.000 m2 BVO (…) op het terrein van MEREM (…)”, zonder dat daarbij van enig andere tegenprestatie/betaling door HPG gewag wordt gemaakt. Ten slotte heeft Merem er geen verklaring voor gegeven dat – zoals uit het onder 3.1 (i) opgenomen kostenoverzicht blijkt – HPG meteen al, dus reeds voordat haar de kavel door Merem zou zijn geleverd, zou bijdragen aan de kosten voor de inrichting van de openbare ruimte en andere diverse kosten op basis van 30.000 m2 (en Merem zelf voor 11.000 m2), indien het niet de bedoeling van partijen was dat 8.000 m2 van de woningbouwgrond van Merem in feite aan HPG toekwam. Dat ten tijde van dit alles nog niet duidelijk was om welk deel van het perceel het concreet zou gaan, doet niet af aan de conclusie dat Merem – naar de bedoeling van partijen – een deel van haar woningbouwgrond ter grootte van 8.000 m2 aan HPG moet leveren zonder dat HPG daarvoor anders dan door de overdracht van voormelde toegangslaan behoeft te betalen. Hetzelfde geldt met betrekking tot de door Merem gestelde gewijzigde omstandigheden met betrekking tot het plangebied, zo deze al vaststaan. De grieven 2 en 3 falen dus.
ruilt[cursivering van het hof] tegen een recht van overpad als ontsluiting voor de bebouwing op het HPG-terrein (…) alsmede de ondergrond voor de bebouwingsmogelijkheid van 8.000 m2 BVO (…) op het terrein van MEREM (…)”, zonder dat daarbij van enig andere tegenprestatie/betaling door HPG gewag wordt gemaakt. Ten slotte heeft Merem er geen verklaring voor gegeven dat – zoals uit het onder 3.1 (i) opgenomen kostenoverzicht blijkt – HPG meteen al, dus reeds voordat haar de kavel door Merem zou zijn geleverd, zou bijdragen aan de kosten voor de inrichting van de openbare ruimte en andere diverse kosten op basis van 30.000 m2 (en Merem zelf voor 11.000 m2), indien het niet de bedoeling van partijen was dat 8.000 m2 van de woningbouwgrond van Merem in feite aan HPG toekwam. Dat ten tijde van dit alles nog niet duidelijk was om welk deel van het perceel het concreet zou gaan, doet niet af aan de conclusie dat Merem – naar de bedoeling van partijen – een deel van haar woningbouwgrond ter grootte van 8.000 m2 aan HPG moet leveren zonder dat HPG daarvoor anders dan door de overdracht van voormelde toegangslaan behoeft te betalen. Hetzelfde geldt met betrekking tot de door Merem gestelde gewijzigde omstandigheden met betrekking tot het plangebied, zo deze al vaststaan. De grieven 2 en 3 falen dus.
3.5.
Uit al het voorgaande volgt dat het hof – met de rechtbank – van oordeel is dat de omstandigheid dat niet is voldaan aan de voorwaarde dat het College Sanering zijn goedkeuring niet aan de (beoogde) grondoverdracht heeft gegeven, niet impliceert dat de in het memo neergelegde afspraken zijn vervallen. Voor zover de grieven 1 en 4 anders betogen, falen zij dus.
3.6.1.
Grief 4houdt verder in dat de rechtbank in overweging 4.4 van het bestreden vonnis ten onrechte heeft geoordeeld, kort gezegd, dat de overige afspraken, in het bijzonder de raamovereenkomst, partijen ertoe verplichten met elkaar in overleg te treden indien de realisatie van (een deel van) de plannen als gevolg van het ontbreken van de daarvoor benodigde overheidstoestemming geen doorgang kan vinden.
Grief 5strekt ten betoge dat de rechtbank in overweging 4.5 van het bestreden vonnis ten onrechte heeft geoordeeld dat Merem niet aan de op haar rustende verplichtingen heeft voldaan, (in ieder geval) omdat zij niet in overleg met HPG is getreden om – naar het hof begrijpt – de beoogde grondtransactie zodanig aan te passen dat het College Sanering (alsnog) zijn goedkeuring daaraan zou geven. Het hof zal deze grieven gezamenlijk bespreken, zulks eerst naar de stand van zaken ten tijde van het bestreden vonnis en daarna op basis van de huidige situatie.
Grief 5strekt ten betoge dat de rechtbank in overweging 4.5 van het bestreden vonnis ten onrechte heeft geoordeeld dat Merem niet aan de op haar rustende verplichtingen heeft voldaan, (in ieder geval) omdat zij niet in overleg met HPG is getreden om – naar het hof begrijpt – de beoogde grondtransactie zodanig aan te passen dat het College Sanering (alsnog) zijn goedkeuring daaraan zou geven. Het hof zal deze grieven gezamenlijk bespreken, zulks eerst naar de stand van zaken ten tijde van het bestreden vonnis en daarna op basis van de huidige situatie.
3.6.2.
Vaststaat dat Merem ten tijde van het bestreden vonnis het memo niet (formeel) aan het College Sanering ter goedkeuring had voorgelegd en dus evenmin een of meer van de daarin voorziene grondtransacties. Dat dit niet is gebeurd, vloeit rechtstreeks voort uit haar onjuiste standpunt, zoals neergelegd in haar onder 3.1 (q) geciteerde e-mail van 6 april 2015 en nadien in en buiten rechte volgehouden, dat HPG haar voor de kavel een marktconforme prijs dient te betalen. Merem kan HPG daarom ook niet verwijten dat de in het memo bedoelde officiële vastlegging niet heeft plaatsgevonden. Merem had echter het memo, althans een van de daarin bedoelde concrete en met HPG uitgewerkte grondtransacties, aan het College Sanering behoren voor te leggen, telkens met een correcte weergave van en uitleg over de gang van zaken rond de ontwikkeling van “de Monnikenberg” en (de totstandkoming van) de tussen partijen gesloten overeenkomsten, waaronder het memo. Meer concreet en in ieder geval had zij het College Sanering daarbij dienen duidelijk te maken dat haar woningbouwgronden als gevolg van de goedkeuring door de gemeente van Masterplan II in waarde zijn gestegen en dat dit, kort gezegd, mede te danken is aan de bereidheid van HPG een deel van haar bouwgronden (in het kader van een grondruil) aan GNR af te staan. Dat de gemachtigde van het College Sanering haar heeft gezegd dat het memo nooit de goedkeuring van het College Sanering zou hebben verkregen, doet aan deze verplichting doet niet af.
3.6.3.
De rechtbank heeft, uitgaande van het ontbreken van de vereiste goedkeuring van het College Sanering, terecht geoordeeld, zakelijk, dat artikel 10 van de raamovereenkomst partijen ertoe verplicht met elkaar in overleg te treden, indien de realisatie van (een deel van) de plannen als gevolg van het ontbreken van de daarvoor benodigde overheidstoestemming geen doorgang kan vinden en evenzeer terecht kennelijk geoordeeld dat onder “benodigde overheidstoestemming” tevens is te verstaan is de in art. 18 lid 2 van de Wet toelating zorginstellingenleden bedoelde goedkeuring van het College Sanering. Dat de raamovereenkomst (zelf) niet tot het aangaan van grondtransacties verplicht en dat voor dergelijke transacties volgens de raamovereenkomst afzonderlijke goedkeuring is vereist, doet aan die verplichting niet af, evenmin als de omstandigheid dat de raamovereenkomst in het memo niet wordt genoemd. Anders dan Merem betoogt, is voor de realisatie van de in artikel 2 van de raamovereenkomst bedoelde eindsituatie – behoudens ingeval van in onderling overleg gewijzigde plannen – de overdracht van de kavel van Merem aan HPG wel degelijk vereist.
3.6.4.
Op grond van dit een en ander heeft de rechtbank terecht geoordeeld dat Merem niet aan haar verplichtingen heeft voldaan en haar bij de stand van zaken ten tijde van het bestreden vonnis terecht veroordeeld dat alsnog te doen. Daarbij heeft de rechtbank overigens op juiste wijze rekening gehouden met de omstandigheid dat voor de overdracht van de kavel de goedkeuring van het College Sanering vereist is en deze (nog) niet is verkregen. De grieven falen dan ook in zoverre.
3.6.5.
In wezen is de situatie thans niet anders. Weliswaar is Merem sedert het bestreden vonnis (formeel) doende de goedkeuring van het College Sanering te verkrijgen – vooralsnog in de vorm van goedkeuring voor de voorbereiding van een zogeheten een-op-een transactie (vgl. artikel 6 lid 1 van de Beleidsregel vervreemding onroerende zaken van het College Sanering) – maar zij heeft het College Sanering in haar bij pleidooi in appel overgelegde brieven van 22 mei 2018 en 1 augustus 2018 niet overeenkomstig de onder 3.6.2 geformuleerde eisen ingelicht. Bovendien is de door Merem in eerstgenoemde brief onder het kopje “Nadere motivering verzoek” gegeven toelichting op meerdere punten feitelijk onjuist (want niet in overeenstemming met de onder 3.1 vermelde vaststaande feiten) en is, in het bijzonder vanwege de verwijzing naar de door het College Sanering reeds goedgekeurde koopovereenkomst met VORM, duidelijk, althans heeft het er alle schijn van, dat Merem in feite de (formeel) gevraagde goedkeuring helemaal niet wenst te verkrijgen. In dat verband is tekenend dat Merem heeft nagelaten (overtuigend) uit te leggen waarom zij genoemde brieven niet samen althans met instemming van HPG heeft geschreven. Bovendien is Merem in haar onjuiste standpunt over de door HPG te verrichten tegenprestatie kennelijk geen millimeter opgeschoven; zij wenst simpelweg het perceel aan VORM te leveren. Ook bij de huidige stand van zaken falen de grieven dus.
3.6.6.
Tot goed begrip wordt nog het volgende overwogen. Pas als het College Sanering zijn goedkeuring onthoudt aan een in het memo bedoelde grondtransactie nadat het (bij voorkeur door partijen gezamenlijk) volledig en juist is geïnformeerd zoals bedoeld in overweging 3.6.2 (in welk kader het aanbeveling verdient dit arrest aan het College Sanering ter hand te stellen), kan worden geoordeeld dat HPG wat betreft de tegenprestatie voor de levering van de kavel geen rechten meer aan het memo kan ontlenen. Ook dan echter dienen partijen overeenkomstig artikel 10 van de raamovereenkomst met elkaar in overleg te treden om te bezien op welke wijze de kavel alsnog met goedkeuring van het College Sanering aan HPG kan worden geleverd.
3.7.
Met
grief 6betoogt Merem dat HPG haar rechten heeft verwerkt door op 18 juni 2015 – zonder tegen de veiling te protesteren – een bod uit te brengen en vervolgens, nadat dat bod door Merem was verworpen, nog een jaar te wachten met het ondernemen van actie. De grief faalt omdat naar vaste rechtspraak enkel “stilzitten”, waarvan in dit geval naar de eigen stellingen van Merem slechts sprake is, onvoldoende is om tot rechtsverwerking te kunnen concluderen. In haar antwoord op de vragen van Merem naar aanleiding van haar bod heeft HPG voldoende duidelijk gemaakt dat dat bod niet afdeed aan haar aanspraken.
grief 6betoogt Merem dat HPG haar rechten heeft verwerkt door op 18 juni 2015 – zonder tegen de veiling te protesteren – een bod uit te brengen en vervolgens, nadat dat bod door Merem was verworpen, nog een jaar te wachten met het ondernemen van actie. De grief faalt omdat naar vaste rechtspraak enkel “stilzitten”, waarvan in dit geval naar de eigen stellingen van Merem slechts sprake is, onvoldoende is om tot rechtsverwerking te kunnen concluderen. In haar antwoord op de vragen van Merem naar aanleiding van haar bod heeft HPG voldoende duidelijk gemaakt dat dat bod niet afdeed aan haar aanspraken.
3.8.
Grief 7houdt in dat de rechtbank ten onrechte Merem heeft veroordeeld tot de betaling van aanvullende schadevergoeding, op te maken bij staat. De grief faalt omdat de rechtbank terecht heeft geoordeeld dat Merem haar verplichtingen jegens HPG niet is nagekomen. Merem heeft onvoldoende gemotiveerd betwist dat de mogelijkheid bestaat dat HPG als gevolg hiervan schade heeft geleden, lijdt of zal lijden. Dit wordt niet anders, indien het College Sanering, ook als het daarover naar behoren is geïnformeerd, zijn goedkeuring aan een concrete grondtransactie onthoudt. Mogelijk is immers dat HPG schade heeft geleden, lijdt of zal lijden die niet zou zijn ontstaan, indien Merem het memo of (in overleg met HPG) een van de daarin beoogde grondtransacties meteen onder deugdelijke informatieverschaffing aan het College Sanering zou hebben voorgelegd. Dat de in het memo bedoelde officiële vastlegging niet heeft plaatsgevonden kan HPG, zoals reeds onder 3.6.2 overwogen, niet worden verweten.
3.9.
Grief 8is een zogeheten veeggrief en bouwt slechts voort op de hiervoor behandelde en door het hof ongegrond bevonden andere grieven. Uit dit alles volgt dat de rechtbank terecht het door HPG gelegde beslag tot levering niet heeft opgeheven. Bijgevolg is dat beslag niet onrechtmatig en bestaat tot veroordeling van HPG tot de betaling van schadevergoeding ter zake aan Merem geen grond. De hierop betrekking hebbende voor het eerst in appel door Merem ingestelde vordering zal daarom worden afgewezen.
3.10.
Merem heeft geen voldoende concrete stellingen te bewijzen aangeboden die, indien juist, leiden tot andere beslissingen dan hiervoor zijn gegeven. De stellingen die zij in de appeldagvaarding (wel) te bewijzen aanbiedt zijn te algemeen en te vaag (sub 5.2, eerste deel, en 5.3) respectievelijk niet ter zake dienend (sub 3.34, 5.2, tweede deel, 5.4 en 5.5).
3.11.
De slotsom is dat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd en dat de voor het eerst in appel ingestelde vordering van Merem zal worden afgewezen. Merem zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden verwezen in de kosten van het hoger beroep. Omdat HPG onvoldoende heeft gesteld om te kunnen oordelen dat Merem misbruik van procesrecht heeft gemaakt en/of de in art. 21 Rv neergelegde waarheidsplicht niet is nagekomen, zal het hof haar verzoek tot veroordeling in de werkelijke proceskosten afwijzen en het geldende liquidatietarief toepassen.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
verwijst Merem in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van HPG gevallen en tot op heden begroot op € 726,= voor verschotten en € 3.222,= voor salaris van de advocaat, te vermeerderen met € 157, voor nasalaris en met € 82 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, alles te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de vijftiende dag na dagtekening van dit arrest tot de voldoening;
verklaart dit arrest ten aanzien van deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst over en weer het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, J.C.W. Rang en I.A. Haanappel-van der Burg en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 15 januari 2019.