ECLI:NL:GHAMS:2019:4501

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.235.971/01

zaaknummer rechtbank Noord-Holland : 5959370 / CV EXPL 17-4287

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 17 december 2019

inzake

[appellant sub 1]

[appellante sub 2] ,

beiden wonend te [plaats] , gemeente [Z] ,

appellanten,

advocaat: mr. N. Lubach te Alkmaar,

tegen

[geïntimeerde sub 1]

[geïntimeerde sub 2] ,

beiden wonend te [plaats] , gemeente [Z] ,

geïntimeerden,

advocaat: mr. B.P. van Overeem te Amsterdam.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellanten] en [geïntimeerden] genoemd.

[appellanten] zijn bij dagvaarding van 28 februari 2018 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (verder: de kantonrechter) van 29 november 2017, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellanten] als eisers en [geïntimeerden] als gedaagden.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven met een productie;

- memorie van antwoord.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 30 april 2019 doen bepleiten, [appellanten] door mr. Lubach aan hand van pleitnotities die zijn overgelegd, en [geïntimeerden] door mr. Van Overeem. [appellanten] hebben nog producties in het geding gebracht.

[appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog hun vorderingen zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten waaronder de nakosten en rente.

[geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met

- uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten in hoger beroep waaronder de nakosten.

Ten slotte is arrest gevraagd.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Feiten

2.1

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.

2.2

Op 5 november 2014 hebben [appellanten] als kopers en [geïntimeerden] als verkopers een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan de [adres] te [plaats] . Het bouwjaar van de woning is 1955. De in de woning aanwezige badkamer is in 2008 vernieuwd. Voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst hebben [appellanten] een bouwkundige keuring laten verrichten.

2.3

In de koopovereenkomst is onder meer het volgende vermeld:

‘
Artikel 6. Staat van de onroerende zaak. Gebruik.

6.1

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.

(…)6.3
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonruimte, een en ander laat onverlet het bepaalde in artikel 6.1 van deze overeenkomst.(…)Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.(…)

Artikel 22 Ouderdomsclausule

Koper verklaart ermee bekend te zijn dat deze woning en de bijgebouwen meer dan 59 jaar oud zijn, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft staat hij niet in voor o.a. de kwaliteit van de fundering, vloeren, het dak, de leidingen voor elektriciteit, water en gas, de riolering, evt. afwezigheid van enig ongedierte cq schimmels (zoals houtworm, boktor, zwam, etc.) en de eventuele afwezigheid van doorslaand en/of optrekkend vocht. Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 6.3 omschreven woongebruik.’

2.3

De woning is op 22 december 2014 door [geïntimeerden] aan [appellanten] geleverd.

2.4

[appellanten] hebben spoedig na de levering een lekkage geconstateerd bij de op de eerste verdieping gelegen inloopdouche. Eerst hebben zij zelf kleine maatregelen getroffen om de lekkage te verhelpen, zoals het vervangen van de voegen en de kitranden en - later - het vervangen van de douchekraan.

2.5

Op 3 april 2016 trad er opnieuw lekkage op, in die zin dat er beneden tijdens het douchen grote hoeveelheden water uit het plafond tevoorschijn kwamen. [appellanten] hebben naar aanleiding daarvan de vloer van de inloopkast opengebroken om de oorzaak van de lekkage vast te stellen. De draagbalk die (tevens) onder de inloopdouche door loopt, bleek ernstig verrot te zijn. Ook de tweede draagbalk was in vergaande mate rot.

2.6

Op 14 april 2016 hebben [appellanten] (de verkoopmakelaar van) [geïntimeerden] van de gebreken aan de draagbalken en de lekkage op de hoogte gebracht.

2.7

Bij e-mail van 16 mei 2016 hebben [geïntimeerden] meegedeeld niet op de hoogte te zijn van de gebreken, de situatie vervelend te vinden en nog op de zaak terug te komen. Op dezelfde dag hebben [appellanten] een e-mail naar [geïntimeerden] gestuurd met een kort verslag van de bevindingen van drie door hen benaderde aannemers die een inventarisatie maakten van de te verrichten (herstel)werkzaamheden.

2.8

Bij brief van 29 juli 2016 hebben [appellanten] [geïntimeerden] in gebreke gesteld en gesommeerd binnen veertien dagen schriftelijk te bevestigen dat zij de gebreken en de gevolgschade zullen herstellen en de kosten daarvan zullen dragen.

2.9

Bij brief van mr. Van Overeem, van 13 september 2016 hebben [geïntimeerden] de aansprakelijkheid van de hand gewezen.

2.1

[appellanten] hebben bij brief van 30 september 2016 van mr. K. Colakoglu aan mr. Van Overeem aangegeven dat de herstelkosten € 7.500,- bedragen. Aan de brief is als bijlage gehecht het rapport van Technisch buro Heeremans waarin staat, zakelijk, dat de kosten op voorhand niet exact zijn te begroten, dat de schade pas werkelijk kan worden opgenomen als de douchebak is verwijderd en dat de richtprijs € 7.500,- (inclusief btw) bedraagt.

2.11

Vervolgens hebben [appellanten] een bouwkundig adviesbureau, Wieser’s Advies, ingeschakeld om de gebreken in kaart te brengen. [geïntimeerden] zijn, hoewel daartoe bij e-mail van 4 oktober 2016 uitgenodigd, niet bij de opname op 11 oktober 2016 door Wieser’s Advies aanwezig geweest.

2.12

In de door Wieser’s Advies opgestelde rapportage van 29 oktober 2016 is het volgende vermeld:

“Conclusie

De aangetroffen aantasting in de vloerconstructie was reeds voor de overdracht in december 2014 aanwezig gezien de staat en vervorming van de celstructuur van de vloerconstructie op de 1e etage. Een deel van de balken en vloerdelen onder de douche zijn zover aangetast waardoor deze deels niet meer aanwezig zijn. Hierdoor hebben de balken en vloerdelen geen volledige dragende functie meer. Door de aantasting door zwam/bruinrot in de balken van de vloerconstructie dragen deze niet meer voldoende met als resultaat dat de vloer en de muren langzaam verzakken. Advies per ommegaande tijdelijke ondersteuning aanbrengen om de vloer constructie te ondersteunen.

Door het werken van de vloer en de muren wordt het voeg-, kit- en tegelwerk na herstel steeds weer aangetast en zijn hierdoor niet waterdicht. Voor normaal gebruik van de douchehoek moet de vloerconstructie worden hersteld.

(…)

Kostenraming

(…) Voor de uitvoering door derde worden de herstel- en vervangingswerkzaamheden zoals hierboven aangegeven inclusief materialen geraamd op circa € 16.450 inclusief 21% btw.”

2.13

Bij brief van 20 december 2016 van mr. Colakoglu aan mr. Van Overeem hebben [appellanten] aan [geïntimeerden] de rapportage van Wieser’s Advies gestuurd en betaling van een schadevergoeding ad € 16.450,- gevorderd dan wel herstel door een door [geïntimeerden] in te schakelen erkende aannemer.

2.14

[geïntimeerden] zijn niet tot herstel en evenmin tot betaling van de schade overgegaan.

3.Beoordeling

3.1

[appellanten] hebben in eerste aanleg gevorderd dat de kantonrechter, bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
primair: [geïntimeerden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling - binnen vier weken na het wijzen van het vonnis - van een hoofdsom ad € 16.450,-, dan wel een door de kantonrechter redelijk geacht bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 4 januari 2017, althans de dag van dagvaarding;
subsidiair: de gevolgen van de koopovereenkomst wijzigt op grond van artikel 6:230 lid 2 en artikel 6:228 van het Burgerlijk Wetboek (BW), in die zin dat de koopprijs wordt verminderd met de herstelkosten van € 16.450,-, dan wel met een door de kantonrechter redelijk geacht bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 4 januari 2017 althans de dag van dagvaarding;
zowel primair als subsidiair:
[geïntimeerden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van:
- € 939,50 aan buitengerechtelijke incassokosten;
- € 1.155,55 aan kosten voor de deskundige, dan wel een door de kantonrechter redelijk geacht bedrag en
met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten met de wettelijke rente en nakosten.

3.2

De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellanten] afgewezen en [appellanten] veroordeeld in de proceskosten.

3.3

Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komen [appellanten] met zes grieven op.

3.4

Grief 1 is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter in 5.2 dat niet is komen vast te staan dat [geïntimeerden] hun mededelingsplicht hebben geschonden omdat [geïntimeerden] dat gemotiveerd hebben betwist en [appellanten] daartoe onvoldoende hebben gesteld. Aan deze grief ligt het uitgangspunt ten grondslag dat dat oordeel de beslissing de kantonrechter draagt. Dat uitgangspunt is onjuist omdat de kantonrechter in 5.7 heeft overwogen dat [geïntimeerden] ter zitting hebben erkend dat het aangetaste draagvermogen van de vloerbalken een normaal gebruik van de woning in de weg staat. Naar het kennelijke oordeel van de kantonrechter is hier een gebrek aanwezig dat het normaal gebruik van de woning belemmert zoals bedoeld in artikel 6.3 van de koopovereenkomst. Voor de afwezigheid van een dergelijk gebrek hebben [geïntimeerden] als verkopers tegenover [appellanten] op grond van artikel 6.3 (daargelaten de inperking hiervan door artikel 22 van de overeenkomst) in te staan ongeacht of [geïntimeerden] dat gebrek kenden en of ter zake op hen een mededelingsplicht rustte. Grief 1 faalt mitsdien bij gebrek aan belang.

3.5

Grief 2 is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat het beroep van [geïntimeerden] op de ouderdomsclausule (artikel 22) slaagt. Dat oordeel achten [appellanten] onjuist omdat - kort samengevat - de badkamer in 2008 grondig is verbouwd, bij die verbouwing een inloopdouche is geplaatst op een plaats waar voorheen een gedeelte van een slaapkamer was en de lekkage en de aantasting van de vloerbalken zich juist daar voordeden. Die feiten maken het volgens [appellanten] zeer aannemelijk dat het gebrek het gevolg is van de ondeskundig uitgevoerde verbouwing in 2008 en niet van de ouderdom van de woning. Volgens [appellanten] komt aan [geïntimeerden] ter afwering van hun aansprakelijkheid op grond van artikel 6.3, geen beroep op de ouderdomsclausule toe omdat onder het toepassingsbereik daarvan alleen bouwkundige kwaliteitsgebreken vallen die verband houden met de ouderdom van de woning.

3.6

[geïntimeerden] hebben naar voren gebracht dat de ouderdomsclausule - anders dan [appellanten] als voormeld hebben betoogd - niet restrictief moet worden uitgelegd en dat de daarin bepaalde uitsluiting van aansprakelijkheid van hen als verkopers, niet beperkt is tot gebreken als gevolg van de ouderdom van de woning. Voorts hebben [geïntimeerden] betoogd dat het door [appellanten] gestelde gebrek niet de badkamer betreft maar de beschadigde vloerbalken en dat in artikel 22 de aansprakelijkheid van de verkoper voor (onder meer) die schade (vloeren en zwam) expliciet is uitgesloten.

3.7

Het hof overweegt als volgt. Partijen verschillen van mening over het toepassingsbereik van de ouderdomsclausule. De vaststelling daarvan dient te geschieden aan de hand van uitleg volgens de Haviltex-maatstaf. Beide partijen gaan bij de onderbouwing van hun standpunten ook van de toepasselijkheid van die maatstaf uit.

3.8

[appellanten] hebben gesteld dat de ouderdomsclausule standaard is opgenomen in het NVM-modelcontract en dat partijen daarover niet hebben onderhandeld. [geïntimeerden] hebben dit in zoverre betwist dat zij hebben gesteld dat artikel 22 ‘handmatig’ aan de overeenkomst is toegevoegd en geen deel uitmaakt van de tekst van het NVM-modelcontract. Omdat [geïntimeerden] niet hebben weersproken dat zij over de tekst van artikel 22 niet met [appellanten] hebben onderhandeld, en evenmin hebben gesteld dat zij daarover met [appellanten] hebben gesproken, is het hof bij de beantwoording van de vraag welke zin partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan artikel 22 mochten toekennen en wat zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, aangewezen op een taalkundige uitleg ervan, gelezen in de context van de hele overeenkomst.

3.9

Voor de uitleg van de ouderdomsclausule acht het hof allereerst van belang die in de overeenkomst is opgenomen met de naam ‘ouderdomsclausule’. Voorts is van belang dat in de eerste zin van de clausule staat dat de woning 59 jaar oud is en dat dat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden, aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Uit deze naam en openingszin van de ouderdomsclausule volgt dat de reikwijdte daarvan wordt bepaald door de ouderdom van de woning en de destijds geldende bouwkundige kwaliteitseisen. Weliswaar staat in de tweede zin van de ouderdomsclausule dat de verkoper niet instaat voor de kwaliteit van allerlei zaken betreffende de woning (onder meer en voor zover in deze zaak van belang: vloeren, de leidingen voor water en de afwezigheid van zwam) maar uit de tekst daarvan blijkt niet dat daaronder ook de kwaliteitsgebreken zijn begrepen die géén verband houden met de ouderdom van de woning en de destijds geldende bouwkundige kwaliteitseisen. De uitleg die [geïntimeerden] geven aan de tweede zin van de ouderdomsclausule zou het verstrekkende gevolg hebben dat de garantie van artikel 6.3, dat de woning de eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik daarvan, volledig teniet zou worden gedaan omdat de opsomming in de tweede zin door de afkorting ‘o.a.’ niet limitatief is en dus alle mogelijke kwaliteitsgebreken omvat. Dat resultaat zou, gelet op de strekking van artikel 6 lid 3 van de koopovereenkomst, onaannemelijk zijn. De niet limitatieve opsomming van de kwaliteitsgebreken maakt aldus een restrictieve uitleg, zoals door [appellanten] bepleit, van de ouderdomsclausule te meer aannemelijk.

3.8

Op grond van de tekst van de ouderdomsclausule, gelezen in de context van artikel 6.3, mochten [geïntimeerden] redelijkerwijs niet verwachten dat die clausule ook zou gelden voor gebreken die géén verband houden met de ouderdom van de woning, en mochten [appellanten] redelijkerwijs verwachten dat alleen die kwaliteitsgebreken voor hun risico komen die het gevolg van de ouderdom van de woning zijn. Dit betekent dat de ouderdomsclausule aldus moet worden uitgelegd dat uitsluitend die gebreken voor risico van [appellanten] komen die het gevolg zijn van de ouderdom van de woning.

3.9

Het staat vast dat de badkamer van de woning in 2008 is verbouwd. [appellanten] hebben gesteld dat daarbij de douche is verplaatst naar een gedeelte dat voorheen tot de slaapkamer behoorde. Tevens hebben zij gesteld dat de lekkage veroorzaakt werd door het ontbreken van een kimfixatie en zich voordeed ter hoogte van de douche en dat op die plaats de vloerbalken waren verrot en door zwam en bruinrot waren aangetast. Deze stellingen zijn door [geïntimeerden] niet, althans niet voldoende betwist omdat [geïntimeerden] slechts zonder toelichting hebben gesteld dat de schade aan de vloerbalken geen gevolg is van een gebrekkige verbouwing van de badkamer. Voor een geslaagd beroep op de ouderdomsclausule dienden [geïntimeerden] te stellen en met feiten te onderbouwen dat de lekkage en de schade aan de vloerbalken hun oorzaak vonden in de ouderdom van de woning en de destijds geldende bouwkundige kwaliteitseisen. Dat hebben [geïntimeerden] niet gedaan. Dit betekent dat niet is komen vast te staan dat het onderhavige kwaliteitsgebrek het gevolg is van de ouderdom van de woning en dat [geïntimeerden] geen beroep toekomt op de ouderdomsclausule. Omdat sprake is van een gebrek waardoor de woning niet de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonruimte, komt dat gebrek op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst voor risico van [geïntimeerden] Dit betekent dat grief 2 slaagt en dat grief 3, die betrekking heeft op het door [appellanten] subsidiair gedane beroep op dwaling, geen bespreking behoeft.

3.1

[appellanten] hebben gesteld dat de noodzakelijke kosten die zij voor de herstel- en vervangingswerkzaamheden hebben moeten maken, € 16.450,- inclusief btw bedragen. Ter onderbouwing van dat bedrag hebben zij een kostenraming overgelegd die onderdeel uitmaakt van de rapportage van Wieser’s Advies van 29 oktober 2016. [geïntimeerden] hebben de hoogte van de door [appellanten] gestelde kosten betwist. Zij hebben gesteld dat [appellanten] de hoogte van de kosten onvoldoende hebben onderbouwd vanwege het niet te verklaren verschil tussen € 16.450,- en het in de brief van [appellanten] van 30 september 2016 genoemde bedrag van € 7.500,-. Voorts hebben [geïntimeerden] gesteld dat [appellanten] het gebrek (nog) niet hebben hersteld als gevolg waarvan de herstelkosten niet kunnen worden vastgesteld en hebben zij - het hof begrijpt voor zover herstel wel heeft plaats gevonden - tevens een beroep gedaan op de correctie nieuw voor oud.

3.11

De stelling van [geïntimeerden] in eerste aanleg dat het gebrek nog niet is hersteld, heeft geen betekenis meer omdat [appellanten] ter zitting hebben verklaard dat inmiddels herstel- en vervangingswerkzaamheden zijn uitgevoerd en [geïntimeerden] dat verder niet meer hebben weersproken. Het hof kan echter niet aan de hand van de door Technisch buro Heeremans en Wieser’s Advies genoemde herstel- en vervangingswerkzaamheden de door [appellanten] gemaakte kosten en dientengevolge geleden schade vaststellen of begroten en heeft om die reden behoefte aan nadere informatie over de daadwerkelijk door [appellanten] gemaakte herstel- en vervangingskosten. In dit verband verdient vermelding dat [appellanten] ter zitting in appel (onweersproken) hebben verklaard dat zij niet alleen het onderhavige gebrek hebben laten herstellen maar de gehele badkamer geheel hebben laten renoveren. Het spreekt voor zich dat [geïntimeerden] voor andere kosten dan die voor herstel van het gebrek niet aansprakelijk zijn. [appellanten] dienen bij akte de door hen betaalde facturen in het geding te brengen waarop de werkzaamheden zijn gespecificeerd en aan de hand daarvan concreet toe te lichten welke werkzaamheden in welke mate toegerekend kunnen worden aan het herstel van de vloerbalk(en) en de lekkage. Het hof zal de zaak daartoe naar de rol verwijzen. [geïntimeerden] zullen in de gelegenheid worden gesteld op die akte te reageren.

3.12

Ten slotte overweegt het hof nog het volgende. [geïntimeerden] hebben in eerste aanleg aangevoerd dat [appellanten] hun niet binnen bekwame tijd in de zin van

art. 7:23 lid 1 BW kennis hebben gegeven van het onderhavige gebrek. [geïntimeerden] stellen meer concreet dat reeds kort na de levering van de woning (22 december 2014) lekkage is opgetreden, maar [appellanten] hun pas in april 2016 van het onderhavige gebrek melding hebben gemaakt. Het hof verwerpt dit verweer omdat pas in en na april 2016 duidelijk werd en redelijkerwijs duidelijk kon worden dat het om een kwaliteitsgebrek van de woning ging. Het kan [appellanten] niet met vrucht worden tegengeworpen dat zij de lekkage die zich kort na de levering voordeed, zelf hebben hersteld (in de hoop dat dat afdoende zou blijken) en daarvan geen melding hebben gemaakt aan [geïntimeerden] en evenmin dat zij toen geen nader onderzoek naar de oorzaak van de lekkage hebben gedaan.

3.13

Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

4.Beslissing

Het hof:

verwijst de zaak naar de rol van 14 januari 2020 voor een akte aan de zijde van [appellanten] met het hiervoor onder 3.11 omschreven doel, waarna [geïntimeerden] daarop bij akte zullen mogen reageren;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, E.K. Veldhuijzen van Zanten en

H.M.M. Steenberghe en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 17 december 2019.