Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer: 200.244.866/01 KG
zaaknummer rechtbank Amsterdam: 6983326 KK EXPL 18-518
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 12 februari 2019
inzake
[appellante],
wonend te [woonplaats] ,
appellante,
advocaat: mr. D.A. Segbedzi te Amsterdam,
tegen
WONINGSTICHTING ROCHDALE,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde,
advocaat: mr. R.N.E Visser te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellante] en Rochdale genoemd.
[appellante] is bij dagvaarding van 17 augustus 2018 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 24 juli 2018, in kort geding gewezen tussen Rochdale als eiseres en [appellante] als gedaagde.
De dagvaarding bevat de grieven en een aantal producties. Rochdale heeft een memorie van antwoord ingediend, met producties.
[appellante] heeft geconcludeerd - voor zover hier van belang - dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen van Rochdale zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten.
Rochdale heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met beslissing over de proceskosten, daaronder begrepen de nakosten.
[appellante] heeft een comparitie van partijen verzocht. Deze heeft plaatsgevonden ter zitting van 17 januari 2019. [appellante] was daarbij vergezeld van mr. Segbedzi voornoemd en Rochdale van mrs. L. Hennink en M.F. Bartels, beiden advocaat te Amsterdam, die een toelichting hebben gegeven, ieder aan de hand van schriftelijke aantekeningen die zijn overgelegd. [appellante] heeft nog producties in het geding gebracht.
Ten slotte is arrest gevraagd.
2.Feiten
2.0.
De kantonrechter heeft in het vonnis onder 1.1. tot en met 1.10. de feiten opgesomd die zij bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Zij komen neer op het volgende.
2.1.
Rochdale is een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 Woningwet Pro en verhuurt zogenoemde sociale of woningwetwoningen.
2.2.
[appellante] heeft per 20 oktober 2017 van Rochdale woonruimte gehuurd aan de [adres] (verder de woonruimte). Het betreft een appartement gelegen in een pand met meerdere appartementen. Daaronder bevinden zich ook koopwoningen. De huur bedroeg € 592,55 per maand en naast de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden Woonruimte (verder de algemene voorwaarden) van toepassing. [appellante] bewoonde de woonruimte met haar zoontje.
2.3.
Volgens de algemene voorwaarden is het [appellante] - kort gezegd - verboden hinder en/of overlast te veroorzaken aan andere huurders/bewoners en dient zij zorg te dragen voor voldoende stoffering van de woonruimte.
2.4.
Bij e-mail van 18 januari 2018 heeft Rochdale van een omwonende een melding ontvangen over door [appellante] veroorzaakte geluidsoverlast. Op 19 januari 2018 heeft een tweede omwonende bij Rochdale over geluidsoverlast van [appellante] geklaagd. Op 22 januari 2018 is Rochdale bij [appellante] op bezoek geweest om de klachten te bespreken. Bij brief van 24 januari 2018 heeft Rochdale [appellante] schriftelijk verzocht de overlast te staken.
2.5.
Bij brief van 15 februari 2018 heeft Rochdale [appellante] nogmaals aangeschreven over meldingen van geluidsoverlast van (dezelfde) omwonenden. [appellante] is daarbij verzocht onmiddellijk te stoppen met het veroorzaken van de in de brief genoemde overlast. In de brief staat onder meer:
Als u geen gehoor geeft aan dit verzoek, onderneem ik verdere stappen. U krijgt dan een laatste waarschuwing, dat heet een sommatie. Wij zullen de rechter dan vragen om een ontruiming van uw woning.
Als u geen gehoor geeft aan dit verzoek, onderneem ik verdere stappen. U krijgt dan een laatste waarschuwing, dat heet een sommatie. Wij zullen de rechter dan vragen om een ontruiming van uw woning.
2.6.
Rochdale heeft [appellante] aangemeld bij Meldpunt Zorg en Woonoverlast. De wijk-agent is op 22 februari 2018 met de GGD bij [appellante] op bezoek geweest. Omdat [appellante] al begeleid werd door Streetcornerwork heeft het Meldpunt geen extra zorg ingezet.
2.7.
Op 20, 21, 27, 28 en 31 maart 2018 is er nogmaals over door [appellante] veroorzaakte geluidsoverlast geklaagd. In april 2018 zijn er wederom een aantal klachten geweest. Bij brief van 24 mei 2018 heeft de gemachtigde van Rochdale [appellante] gesommeerd de huurovereenkomst op te zeggen en de woonruimte te verlaten. [appellante] heeft dat geweigerd. Nadien heeft Rochdale nog meer klachten ontvangen.
2.8.
De politie is meer dan eens aan de deur van [appellante] geweest. Volgens een verklaring met datum 2 juli 2018 van [X] , jeugdbeschermer van het Leger des Heils die bij [appellante] op bezoek kwam, heeft de politie tegenover haar verklaard dat er wekelijks meldingen op het adres van [appellante] gedaan worden, waaronder ook valse meldingen.
2.9.
De heer [Y] van Streetcornerwork en mevrouw [Z] van het Juridisch loket hebben Rochdale benaderd met een verzoek om mediation te laten plaats vinden. Rochdale heeft dat geweigerd zolang de geluidsoverlast niet zou stoppen.
3.Beoordeling
3.1
De kantonrechter heeft geoordeeld dat de overlast zodanig ernstig en structureel is dat het aannemelijk is dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden. Zij heeft vervolgens [appellante] onder meer veroordeeld de woonruimte te ontruimen. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellante] met haar grieven op.
3.2
Bij de comparitie van partijen in hoger beroep heeft [appellante] betwist dat er sprake is van een spoedeisend belang van Rochdale. Daargelaten dat het hier om een nieuwe grief gaat, gaat deze stelling ook inhoudelijk niet op. Rochdale heeft voldoende toegelicht dat van haar niet kan worden gevergd, na de laatste waarschuwing, [appellante] in de woonruimte te laten wonen, met alle problemen van dien. Snel optreden heeft een signaalfunctie om duidelijk te maken dat bewoning in strijd met de wet en de huurbepalingen niet wordt getolereerd. Rochdale heeft daarbij ook een eigen verantwoordelijkheid richting omwonenden, waaronder haar huurders, aldus Rochdale. Daarmee is het spoedeisend belang gegeven.
3.3
Grief 1 houdt in dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat voldoende aannemelijk is dat [appellante] ernstige geluidsoverlast veroorzaakt. Verder betoogt [appellante] dat de kantonrechter niet had mogen meewegen dat de politie veelvuldig bij haar langs is geweest (grief 2), en niet had mogen overwegen dat niet aannemelijk is dat de buren haar weg wilden hebben (grief 3), noch dat Rochdale er veel energie in heeft gestoken om te proberen de geluidsoverlast te beperken (grief 4). Volgens [appellante] moet in een bodemprocedure de authenticiteit van de overlastmeldingen worden onderzocht, net als de aard, ernst en duur van de hinder. Daarom is ten onrechte aangenomen dat aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst zal toewijzen (grief 5).
3.4
Uit de stukken van het geding en hetgeen in hoger beroep naar voren is gebracht volgt, naar voldoende aannemelijk is, dat diverse omwonenden van [appellante] in de periode sinds zij in de woonruimte is komen wonen ernstige overlast hebben ervaren van de zijde van [appellante] , een en ander onder meer resulterend in de meldingen die hierboven bij de feiten staan vermeld. Het moge zo zijn dat die meldingen in hoofdzaak afkomstig zijn van de directe buren van [appellante] , [A] en [B] , maar dat betekent geenszins dat zulks niet voldoende zou zijn om tot het oordeel te komen dat voorshands aannemelijk is geworden dat [appellante] wanprestatie pleegt. Daarbij komt dat wel degelijk ook anderen overlast van [appellante] hebben ervaren. Dit blijkt uit de verklaring van mevrouw [C] (productie 13 dagvaarding eerste aanleg) en de uitlatingen van de voorzitter van de Vereniging van Eigenaren (productie 7 dagvaarding eerste aanleg). Voorts heeft mevrouw [D] , namens Rochdale, ter zitting in hoger beroep nog toegelicht dat er met ongeveer acht buren van [appellante] een gezamenlijk gesprek is geweest waarin onder meer is gesproken over de overlast die zij allen hebben ervaren en hoe die kon worden opgelost. Ook heeft het hof ter terechtzitting enkele geluidsfragmenten betreffende de overlast beluisterd, onder meer betrekking hebben op het incident waarvan [A] aangifte heeft gedaan. Gehoord is dat [appellante] zich luid schreeuwend, scheldend en beledigend tegenover hem uitlaat. Een en ander in samenhang bezien is voldoende om het voorlopig oordeel van de kantonrechter te onderschrijven. Of de politie veelvuldig bij [appellante] aan de deur is geweest en of sommige meldingen onterecht waren is daarbij niet doorslaggevend. Op grond van het voorgaande is onvoldoende aannemelijk dat de meldingen alleen door [B] en [A] zijn gedaan met het enkele doel [appellante] uit de woning te krijgen. Naar het oordeel van het hof heeft Rochdale, door de brieven die zij heeft gestuurd, het huisbezoek aan [appellante] en het overleg met genoemde buren, zich voldoende ingespannen de geluidsoverlast te beperken. Complicerende factor in het contact met [appellante] was daarbij dat zij, zo is onvoldoende weersproken, ontkende overlast te veroorzaken en de oorzaak van de problemen niet bij zichzelf maar telkens bij anderen legde. Onder die omstandigheden valt te billijken dat geen mediation is geprobeerd. De conclusie is dan ook dat voldoende aannemelijk is dat [appellante] wanprestatie jegens Rochdale heeft gepleegd. Niet gesteld of gebleken is dat die van zo geringe betekenis is dat die de ontbinding niet rechtvaardigt. Gelet op een en ander kan op de beslissing van de bodemrechter worden vooruit gelopen door de door de kantonrechter gegeven voorlopige voorziening te treffen. Het woonbelang van [appellante] weegt in dit verband minder zwaar dan de belangen van Rochdale zoals hiervoor vermeld. De omstandigheid dat [B] en [A] eigenaren zijn van de appartementen waarin zij wonen en geen huurders van Rochdale, leidt niet tot een ander oordeel.
3.5
Dit betekent dat de grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellante] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Rochdale begroot op € 726,- aan verschotten en € 2.148,- voor salaris en op € 157,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt;
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. L.A.J. Dun, J.C. Toorman en C. Uriot en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 12 februari 2019.