Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer: 200.215.349/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam: 5425135 CV EXPL 16-29522
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 22 oktober 2019
inzake
[appellant],
wonend te [woonplaats] ,
appellant,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde],
wonend te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. M.I. L’Ghdas te Amsterdam.
Partijen worden hierna wederom [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.
1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
Voor het verloop van het geding tot het tussenarrest van 14 augustus 2018 (verder ook: het tussenarrest) verwijst het hof naar dat arrest.
Ingevolge het tussenarrest is op 4 december 2018 een getuigenverhoor aan de zijde van [appellant] gehouden, waarvan proces-verbaal is opgemaakt. Vervolgens is op 4 maart 2019 een tegengetuigenverhoor aan de zijde van [geïntimeerde] gehouden, waarvan eveneens proces-verbaal is opgemaakt.
[appellant] heeft een memorie na (contra)enquête ingediend, terwijl [geïntimeerde] een antwoordmemorie na (contra)enquête heeft ingediend.
Ten slotte is wederom arrest gevraagd.
2.De verdere beoordeling
2.1.
Het hof heeft bij het tussenarrest [appellant] toegelaten tot het bewijs van de stelling dat [geïntimeerde] de ten processe bedoelde woning nooit zelf heeft bewoond en in strijd met de huurovereenkomst deze stelselmatig (onder)verhuurt aan diverse personen. Daarbij verdient aantekening dat de formulering van deze bewijsopdracht blijkens (rechtsoverweging 3.10 van) het tussenarrest en de memorie van grieven (onder 75) is terug te voeren op, en dus moet worden gelezen in het kader van, de stelling dat
de kantonrechterheeft miskend dat [geïntimeerde] de woning nooit zelf heeft bewoond en in strijd met de huurovereenkomst stelselmatig aan derden verhuurt, zodat die formulering niet ziet op een latere situatie waarin [geïntimeerde] de woning eventueel wel zelf is gaan bewonen.
de kantonrechterheeft miskend dat [geïntimeerde] de woning nooit zelf heeft bewoond en in strijd met de huurovereenkomst stelselmatig aan derden verhuurt, zodat die formulering niet ziet op een latere situatie waarin [geïntimeerde] de woning eventueel wel zelf is gaan bewonen.
2.2.
Ter voldoening aan deze bewijslevering heeft [appellant] [getuige A] (manager horeca, dezelfde persoon als de onder 2.5 te noemen [getuige A] ) en [getuige B] (hotelmedewerker, dezelfde persoon als de onder 2.5 te noemen [getuige B] ) als getuigen voorgebracht. [geïntimeerde] heeft in tegengetuigenverhoor [getuige C] (haar neef) en [getuige D] (haar nicht) als getuigen voorgebracht.
2.3.
Het hof stelt voorop dat het ingevolge artikel 152 lid 2 Rv aan de rechter is overgelaten welke waarde hij – in het licht van alle omstandigheden van het geval – toekent aan het bewijs, in dit geval zowel aan de inhoud van het schriftelijke bewijs als aan de inhoud van de getuigenverklaringen.
2.4.
Uitgaande van het vorenstaande komt het hof tot de volgende bewijswaardering.
2.5.
Het hof acht het door [appellant] geleverde schriftelijke bewijs overtuigend. De verklaringen van [getuige A] en [persoon F] en van [getuige B] en [persoon G] (producties 5a en 5b bij memorie van grieven), die moeten zijn opgesteld en ondertekend vóór het moment waarop de memorie van grieven in de onderhavige procedure werd genomen (15 augustus 2017), zijn afkomstig van de meest naaste buren (respectievelijk [adres] en [adres] ) van de woonruimte waar het hier om gaat, zijn gebaseerd op zelf geconstateerde feiten en zijn (zowel op zichzelf als onderling) consistent en coherent. De betrokkenen verklaren niet alleen dat zij hebben geconstateerd dat zij vanaf het begin van de huurovereenkomst tussen [appellant] en [geïntimeerde] , dus vanaf februari 2016, [geïntimeerde] nooit hebben gezien (de eerstgenoemde verklaring) althans dat deze nooit op de eerste verdieping heeft gewoond (de laatstgenoemde verklaring, afkomstig van de buren die het dichtst bij de woonruimte op de eerste verdieping woonden), maar dat de woonruimte door wisselende groepen derden is bewoond, die voor veel overlast zorgden. Deze beide verklaringen, die kennelijk zijn opgesteld met het oog op de onderhavige procedure in hoger beroep, vinden volledige steun in een tweetal (eerdere) e-mailberichten van [getuige A] aan de beheerder van het pand [adres] te Amsterdam van 5 november 2016 (productie 6 bij memorie van grieven).
2.6.
Het door [appellant] door middel van getuigen geleverde bewijs acht het hof nog overtuigender. De (aanvullende) verklaring van de getuige [getuige A] overtuigt zeer omdat zij haar schriftelijke verklaring daarbij op een geloofwaardige manier gedetailleerd heeft aangevuld en uitgewerkt, waarbij die verklaring op alle (relevante) punten consistent is gebleven met haar (eerdere) schriftelijke verklaring. Daaraan heeft zij ten opzichte van haar eerdere verklaring als nieuwe omstandigheid toegevoegd dat de woonruimte “zo’n anderhalf jaar geleden”, “toen de eigenaar een procedure begon”, is ontruimd en vanaf dat moment wordt bewoond door [geïntimeerde] . Omdat het getuigenverhoor is gehouden op 4 december 2018 en de dagvaarding in hoger beroep is uitgebracht op 26 april 2017, waarna de memorie van grieven op 15 augustus 2017 is genomen, komt dit dus neer op ongeveer medio 2017. Op dit punt is de verklaring van de getuige [getuige B] consistent met die van de getuige [getuige A] , waar [getuige B] verklaart dat hij de indruk heeft “dat ze [ [geïntimeerde] , hof] sinds een jaar a anderhalf jaar in de woning woont met haar partner die ik zojuist in deze zaal zag.”. Voor het overige geldt ook voor de verklaring van de getuige [getuige B] dat deze zeer overtuigt omdat hij zijn schriftelijke verklaring daarbij op een geloofwaardige manier gedetailleerd heeft aangevuld en uitgewerkt, waarbij die verklaring op alle (relevante) punten consistent is gebleven met zijn (eerdere) schriftelijke verklaring. Daar komt nog bij dat de mondeling als getuige afgelegde verklaringen van [getuige A] en [getuige B] ook onderling consistent en coherent zijn gebleven.
2.7.
Het hof acht het door [geïntimeerde] geleverde schriftelijke tegenbewijs weinig overtuigend. De schriftelijke verklaring van [persoon H] van 24 oktober 2017 (productie A bij memorie van antwoord) bevat niets dat relevant is voor het probandum. De verklaring van [getuige C] (een neef van [geïntimeerde] ) van 31 oktober 2017 (productie B bij memorie van antwoord) is op dat punt eveneens zeer summier: hij verklaart slechts dat hij heeft geholpen bij het opknappen van de woonruimte – wat, gelet op de datum van de verklaring, weinig zeggend is omdat volgens de verklaringen van [getuige A] en [getuige B] [geïntimeerde] vanaf ongeveer medio 2017 de woonruimte zelf is gaan bewonen – en dat absoluut geen sprake is van onderhuur omdat hij en andere familieleden bij [geïntimeerde] op bezoek kwamen. Voor de verklaring van [geïntimeerde] van 30 oktober 2017 (productie C bij memorie van antwoord) geldt dat ook deze niets bevat dat relevant is voor het probandum. In de verklaring van F. [getuige C] van 1 november 2017 (productie I bij memorie van antwoord) wordt enkel in algemene bewoordingen, zonder nadere uitwerking, gesteld dat [geïntimeerde] niet onderverhuurt omdat zij, [getuige C] , regelmatig bij haar thuis op bezoek ging en gaat, er af en toe blijft slapen en [geïntimeerde] ook wel eens in het weekend bij haar thuis op haar kinderen heeft gepast. Voor zover [geïntimeerde] zich in dit verband beroept op haar e-mailbericht aan de beheerder van 27 juli 2017, is dit weinig zeggend, omdat volgens de verklaringen van [getuige A] en [getuige B] [geïntimeerde] vanaf ongeveer medio 2017 de woonruimte zelf is gaan bewonen.
2.8.
Het door [geïntimeerde] door middel van getuigen geleverde tegenbewijs acht het hof evenmin overtuigend. Dit geldt allereerst omdat de beide getuigen die in dit verband zijn gehoord, [getuige C] en [getuige D] , naaste familieleden (een neef en een nicht) van [geïntimeerde] zijn, aan wier verklaringen het hof reeds om die reden – in beginsel acht het hof hen minder objectief en te zeer betrokken bij het eindresultaat van deze procedure – minder gewicht toekent. Voorts geldt dat de getuige [getuige C] (enkel) in tamelijk algemene bewoordingen, dus weinig uitgewerkt, heeft verklaard dat hij, nadat de huurovereenkomsten (door [geïntimeerde] ) waren ondertekend, met [geïntimeerde] en dikwijls nog een derde de woonruimte heef opgeknapt, dat [geïntimeerde] de woonruimte vervolgens zelf is gaan bewonen en dat er volgens hem nooit anderen in de woonruimte hebben gewoond, wat hij naar zijn zeggen verklaart omdat hij na het opknappen van de woonruimte met enige regelmaat (zo ongeveer één keer per maand of per zes weken) bij [geïntimeerde] op bezoek ging. Deze verklaring laat, omdat hij niet erg is uitgewerkt, ruimte voor alternatieve scenario’s, bijvoorbeeld voor de mogelijkheid dat de woonruimte weliswaar na het ondertekenen van de huurovereenkomsten is opgeknapt, maar dat deze niet direct door [geïntimeerde] in gebruik is genomen en later nog een keer is opgeknapt en toen door [geïntimeerde] in gebruik is genomen. De mededeling van de getuige dat hij
op een later momentvoor [geïntimeerde] laminaat heeft gelegd, gevolgd door de mededeling dat
vervolgens[geïntimeerde] de woning
zelfis gaan bewonen, laat in elk geval ruimte voor een andere gang van zaken. De verklaring van de getuige [getuige D] acht het hof niet alleen weinig overtuigend omdat zij een nicht van [geïntimeerde] is, maar ook omdat het hof deze verklaring inconsistent acht, en wel om de volgende reden. De getuige [getuige D] is haar verklaring begonnen met de mededeling dat zij naast een nicht ook een goede vriendin is van [geïntimeerde] , dat zij elkaar bijna dagelijks zien en dat zij van kleins af aan beste vriendinnen van elkaar zijn en heel veel dingen samen doen. Later, op de vraag van de advocaat van [appellant] waar [geïntimeerde] woonde voordat zij de woning waar het hier om gaat betrok, heeft zij echter verklaard dat zij dat niet precies wist, dat zij ervan uitging dat [geïntimeerde] toen bij haar ouders woonde en dat dit in Slotermeer was, maar dat zij het exacte adres niet wist, terwijl zij op de vervolgvraag of het ging om een eengezinswoning of een appartement het antwoord schuldig moest blijven.
op een later momentvoor [geïntimeerde] laminaat heeft gelegd, gevolgd door de mededeling dat
vervolgens[geïntimeerde] de woning
zelfis gaan bewonen, laat in elk geval ruimte voor een andere gang van zaken. De verklaring van de getuige [getuige D] acht het hof niet alleen weinig overtuigend omdat zij een nicht van [geïntimeerde] is, maar ook omdat het hof deze verklaring inconsistent acht, en wel om de volgende reden. De getuige [getuige D] is haar verklaring begonnen met de mededeling dat zij naast een nicht ook een goede vriendin is van [geïntimeerde] , dat zij elkaar bijna dagelijks zien en dat zij van kleins af aan beste vriendinnen van elkaar zijn en heel veel dingen samen doen. Later, op de vraag van de advocaat van [appellant] waar [geïntimeerde] woonde voordat zij de woning waar het hier om gaat betrok, heeft zij echter verklaard dat zij dat niet precies wist, dat zij ervan uitging dat [geïntimeerde] toen bij haar ouders woonde en dat dit in Slotermeer was, maar dat zij het exacte adres niet wist, terwijl zij op de vervolgvraag of het ging om een eengezinswoning of een appartement het antwoord schuldig moest blijven.
2.9.
Uit al het voorgaande, in onderling verband en samenhang beschouwd, concludeert het hof dat [appellant] is geslaagd in het bewijs van de stelling dat [geïntimeerde] de ten processe bedoelde woning – tot ongeveer medio 2017, toen [appellant] de onderhavige procedure begon – nooit zelf heeft bewoond en in strijd met de huurovereenkomst deze stelselmatig heeft (onder)verhuurd aan diverse personen.
2.10.
Die conclusie brengt het volgende mee. Artikel 10.9 van de huurovereenkomst tussen [appellant] en [geïntimeerde] inzake de woonruimte aan de [adres] te Amsterdam van 8 februari 2016 – met als ingangsdatum 1 februari 2016 – bevat een verbod voor huurder tot illegale onderverhuur van die woonruimte. In artikel 1.1 van de bij die overeenkomst behorende algemene bepalingen is onder meer bepaald dat huurder het gehuurde – gedurende de gehele duur van de overeenkomst – daadwerkelijk, behoorlijk en
zelfdient te gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming, terwijl volgens artikel 1.3 van diezelfde algemene bepalingen huurder – zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder – onder meer niet bevoegd is het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan. Nu het hof bewezen acht dat [geïntimeerde] de ten processe bedoelde woning – tot ongeveer medio 2017, toen [appellant] de onderhavige procedure begon – nooit zelf heeft bewoond en in strijd met de huurovereenkomst deze stelselmatig heeft (onder)verhuurd aan diverse personen, staat daarmee vast dat [geïntimeerde] gedurende ongeveer anderhalf jaar (immers vanaf 1 februari 2016) in strijd heeft gehandeld met voornoemde artikelen en aldus zodanig is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst dat dit de ontbinding daarvan en de ontruiming van de woonruimte rechtvaardigt, zodat de vordering van [appellant] op dit punt dient te worden toegewezen. Dit betekent dat
grief 3slaagt.
zelfdient te gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming, terwijl volgens artikel 1.3 van diezelfde algemene bepalingen huurder – zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder – onder meer niet bevoegd is het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan. Nu het hof bewezen acht dat [geïntimeerde] de ten processe bedoelde woning – tot ongeveer medio 2017, toen [appellant] de onderhavige procedure begon – nooit zelf heeft bewoond en in strijd met de huurovereenkomst deze stelselmatig heeft (onder)verhuurd aan diverse personen, staat daarmee vast dat [geïntimeerde] gedurende ongeveer anderhalf jaar (immers vanaf 1 februari 2016) in strijd heeft gehandeld met voornoemde artikelen en aldus zodanig is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst dat dit de ontbinding daarvan en de ontruiming van de woonruimte rechtvaardigt, zodat de vordering van [appellant] op dit punt dient te worden toegewezen. Dit betekent dat
grief 3slaagt.
2.11.
[geïntimeerde] heeft voor het overige geen stellingen geponeerd die, indien bewezen, tot een ander oordeel moeten leiden, zodat haar bewijsaanbod – dat op zichzelf al onvoldoende is gespecificeerd – als niet ter zake dienend wordt gepasseerd.
2.12.
De slotsom luidt dat het appel slaagt, zodat het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd voor zover [geïntimeerde] daarbij is ontheven van de in het verstekvonnis van 29 augustus 2016 jegens haar uitgesproken veroordelingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, en voor het overige zal worden bekrachtigd. [geïntimeerde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het geding in hoger beroep.
3.De beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 10 februari 2017 waarvan beroep voor zover daarbij (in het dictum onder I) [geïntimeerde] is ontheven van de in het verstekvonnis van 29 augustus 2016 jegens haar uitgesproken veroordelingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde,
en in zoverre opnieuw recht doende:
- ontbindt de huurovereenkomst tussen [appellant] en [geïntimeerde] met betrekking tot de woonruimte aan [adres] te Amsterdam van 8 februari 2016;
- veroordeelt [geïntimeerde] om de woonruimte aan [adres] te Amsterdam met alle zich daarin vanwege haar bevindende personen en zaken te ontruimen en te verlaten en onder afgifte van de sleutels en wat daartoe verder behoort ter vrije en algehele beschikking van [appellant] te stellen;
bekrachtigt dit vonnis voor het overige;
veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van [appellant] gevallen, op € 403,42 voor verschotten, op € 3.222,00 voor salaris advocaat en op € 157,00 voor nasalaris van de advocaat, te vermeerderen met € 82,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot in geval betekening van dit arrest plaatsvindt;
verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. D.J. van der Kwaak, J.C. Toorman en J.E. Molenaar en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 22 oktober 2019.