Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.239.796/01
zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 5908870 / CV EXPL 17-3779
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 8 oktober 2019
inzake
1.[appellant sub 1],
2.
[appellant sub 2],
[appellant sub 2],
beiden wonend te [woonplaats],
appellanten,
advocaat: mr. D.E. Poppema te Amsterdam,
tegen
WONINGKEUR GROEP B.V.,
gevestigd te Hendrik-Ido-Ambacht,
geïntimeerde,
advocaat: mr. D.A. van Poorten te Velsen-Zuid.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellanten] c.s. en Woningkeur genoemd.
[appellanten] c.s. zijn bij dagvaarding van 27 februari 2018 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter) van 29 november 2017, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [appellanten] c.s. als eisers en Woningkeur als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, met een productie.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 22 augustus 2019 doen bepleiten door hun voornoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellanten] c.s. hebben onder verwijzing naar de appeldagvaarding geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en – uitvoerbaar bij voorraad – alsnog hun vorderingen zal toewijzen, met dien verstande dat in plaats van het in eerste aanleg primair gevorderde bedrag van € 17.004,49 wordt gevorderd een bedrag van € 16.068,80, met beslissing over de proceskosten.
Woningkeur heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met
– uitvoerbaar bij voorraad – beslissing over de proceskosten, met rente.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.9 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. In het kader van
grief 1hebben [appellanten] c.s. aangevoerd dat deze feitenopsomming op essentiële onderdelen onvolledig is. De juistheid van de door de kantonrechter vastgestelde feiten is hiermee echter niet bestreden en deze feiten dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Voor zover in de toelichting op de grief aangevoerde aanvullende feiten relevant zijn en vast staan, zal het hof daarmee bij de beoordeling van het geschil rekening houden. De feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, luiden als volgt.
grief 1hebben [appellanten] c.s. aangevoerd dat deze feitenopsomming op essentiële onderdelen onvolledig is. De juistheid van de door de kantonrechter vastgestelde feiten is hiermee echter niet bestreden en deze feiten dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Voor zover in de toelichting op de grief aangevoerde aanvullende feiten relevant zijn en vast staan, zal het hof daarmee bij de beoordeling van het geschil rekening houden. De feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, luiden als volgt.
2.1.
[appellanten] c.s. waren begin 2016 voornemens om een woning te kopen aan [adres] (hierna: de woning). Op 30 maart 2016 heeft op verzoek van [appellanten] c.s. een bouwkundige keuring van de woning plaatsgevonden door Woningkeur. [appellanten] c.s. hebben het daarvan opgemaakte rapport op 31 maart 2016 ontvangen.
2.2.
In het rapport is onder meer opgenomen dat de staat van dakpannen/dakbedekking onvoldoende is, net als de nokvorsten en de dakpannen in de goot. De onderdelen betreffende bemossing/vervuiling respectievelijk herschikken pannen zijn aangemerkt als voldoende. De rest van de onderdelen in het derde hoofdstuk ‘Daken, schoorsteen’ hebben de kwalificatie ‘goed’. Met betrekking tot de post ‘Daken, schoorsteen’ zijn de zogeheten directkosten in het rapport begroot op € 193,= en de zogeheten termijnkosten op € 1.860,=.
2.3.
In het rapport staat in de leeswijzer opgenomen:
Toelichting op kostenberekeningen in het rapport.
De kosten zijn ingedeeld in drie categorieën:
Directkosten: Kosten die direct moeten worden gemaakt ter voorkoming van verdere schade of vervolgschade.
Termijnkosten: Niet reguliere kosten die op termijn van 5 jaar kunnen optreden in het onderhoud van de woning.
Verbeterkosten: Kosten die samenhangen met verbeteringen die u aan een woning wilt aanbrengen.
Belangrijk informatie m.b.t. kostenberekeningen.
* afzonderlijk vermeld (direct noodzakelijk; op termijn noodzakelijk; verbetering);
* gebaseerd op aannemersprijzen inclusief arbeid (geen doe het zelf werkzaamheden);
* vermeld inclusief btw.
* slechts bedoeld ter indicatie.
* indien mogelijk en economisch verantwoord, geraamd op basis van herstel en niet op basis van complete vervanging.
* vastgesteld met als uitgangspunt dat de aannemer achter elkaar kan doorwerken.
* gebaseerd op landelijk gemiddelde prijzen uit diverse officiële databanken voor bouwkosten.
* gebaseerd op gemiddeld luxe niveau, basisuitvoering en omvatten materiaal en arbeid.
Overige opmerkingen m.b.t. kostencalculaties en vervolgonderzoek.
Er kan bij de detailinformatie worden verwezen naar vervolgonderzoek om risico’s uit te sluiten. Kosten van stut, sloop, steigerwerk en van ver- en/of gevolgschade zijn niet opgenomen. Genoemde bedragen zijn indicaties, hieraan kunnen geen rechten worden ontleend. Voor een prijsberekening wordt geadviseerd een gespecificeerde offerte te vragen. U dient nog rekening te houden met uitgaven t.a.v. zelfwerkzaamheden, niet begrote onderdelen en regulier onderhoud.
Van het rapport maakt voorts deel uit een bijlage getiteld Bijlage: Algemene informatie bouwkundige inspectie. Daarin staat onder meer het volgende:
Doel bouwkundige inspectie
Een bouwkundige inspectie geeft een duidelijk, onafhankelijk beeld van de staat en kwaliteit van de aan te kopen woning en opstallen. Daarbij wordt een raming gemaakt van noodzakelijke verbeteringsmaatregelen op korte termijn. Het doel van de inspectie is het verkrijgen van inzicht in de onderhoudstoestand van het object en de eventueel voorkomende gebreken en/of tekortkomingen door middel van een visuele inspectie, dit in relatie tot de in het bouwjaar geldende eisen, bouwaard en bouwwijze. Voornoemde visuele inspectie is een momentopname. Uitsluitend zichtbare gebreken of tekortkomingen worden gesignaleerd en gerapporteerd. Verborgen gebreken worden tijdens deze inspectie niet geconstateerd, een vermoeden hiervan zal echter worden aangegeven.
Het rapport heeft niet de bedoeling anders en/of meer te zijn dan een indicatie voor eventueel te verwachten kosten zoals aangegeven. Dit sluit echter niet uit dat zich met betrekking tot het geïnspecteerde object gebreken kunnen voordoen, met de daarbij behorende kosten van reparatie en/of onderhoud welke niet gesignaleerd zijn. Het rapport dient niet te worden gezien als een garantie m.b.t. het te verwachten onderhoud en de daarmee gemoeid zijnde kosten.
Het doel evenals de aard en wijze van de visuele inspectie brengt met zich mee dat specialistische onderzoeken niet worden uitgevoerd, er geen metingen worden verricht, er geen berekeningen worden uitgevoerd en er geen onderdelen worden verwijderd, verschoven, opgetild, opgegraven etc. om achterliggende constructies en of installaties te kunnen beoordelen. Kortom er vinden geen destructieve onderzoeken plaats. (…)
2.4.
[appellanten] c.s. hebben de woning gekocht voor € 590.000,= en in juni 2016 heeft de overdracht van de woning plaatsgevonden.
2.5.
[appellanten] c.s. hebben Tol Sodastraal Techniek (hierna: TST) de opdracht gegeven de dakpannen te reinigen en te impregneren en daarnaast de kapotte dakpannen te vervangen. TST heeft de werkzaamheden in september 2016 uitgevoerd. Op 3 oktober 2016 heeft TST een factuur gestuurd aan [appellanten] c.s. ter hoogte van € 1.445,95.
2.6.
Op 20 november 2016 woedde er een storm. Door die storm is op één plek een aantal dakpannen van het dak gewaaid. Op drie andere plekken ontstonden lekkages.
2.7.
[appellanten] c.s. hebben twee bedrijven een offerte gevraagd voor herstel van het dak. Beide bedrijven hebben geconstateerd dat het dak volledig moet worden hersteld.
2.8.
Bij brief van 5 januari 2017 hebben [appellanten] c.s. Woningkeur geschreven dat zij te kort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst en aansprakelijk wordt gesteld voor de gevolgschade.
2.9.
In opdracht van [appellanten] c.s. heeft EMN op 16 december 2016 onderzoek gedaan naar de reële herstelmogelijkheden en (herstel)kosten van het dak en heeft zij het rapport van Woningkeur beoordeeld. Het daarvan opgemaakte rapport dateert van 25 januari 2017.
3.Beoordeling
3.1.
[appellanten] c.s. hebben in eerste aanleg gevorderd dat Woningkeur wordt veroordeeld tot betaling van primair € 17.004,49 (in appel € 16.068,80), subsidiair € 14.622,85, meer subsidiair een in goede justitie te bepalen bedrag, met rente en met buitengerechtelijke kosten. [appellanten] c.s. hebben daaraan, kort gezegd, ten grondslag gelegd dat Woningkeur tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst omdat zij niet heeft geconstateerd dat binnen vijf jaar het gehele dak moest worden gerenoveerd, dan wel alle dakpannen moesten worden vervangen en de door [appellanten] c.s. in verband met het dak te maken kosten onjuist heeft ingeschat. Daardoor hebben [appellanten] de extra kostenpost van € 14.622,85 niet in de onderhandelingen met de verkoper mee kunnen nemen en waren de werkzaamheden van TST ten bedrage van € 1.445,95 nutteloos.
3.2.
De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen en [appellanten] c.s. belast met de kosten van het geding. Daartoe is het volgende overwogen.
Uit het rapport van Woningkeur blijkt dat het doel van het rapport is te beoordelen wat de bouwkundige kwaliteit is van de woning. Bij de beoordeling of werkzaamheden moeten worden verricht en voor welke prijs, wordt er, indien mogelijk en economisch verantwoord, geraamd op basis van herstel en niet op basis van vervanging. Ook volgt uit het rapport dat een visuele inspectie plaatsvindt en geen destructief onderzoek. In het rapport van Woningkeur staat dat bepaalde delen van het dak voldoende dan wel onvoldoende zijn en dat directe kosten of termijn kosten gemoeid zullen zijn met herstel van het dak in de huidige staat. Gelet hierop hadden [appellanten] c.s. een onderzoeksplicht. In het rapport van Woningkeur staat hierover vermeld:
Omdat verkopers voor zichtbare gebreken dus niet aansprakelijk gehouden worden dient koper dus actief onderzoek en navraag te doen bij derden wat de herstelkosten voor deze onderdelen zullen bedragen. De visuele inspectie van inspectiebureaus geven slechts een indicatie gebaseerd op eenheidsprijzen welke zijn uitgegeven door erkende bedrijven.Woningkeur is niet tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst. Zij heeft te kennen gegeven dat het dak gebreken vertoonde. Dat vervolgens na een storm aan het licht is gekomen dat het dak vervangen moet worden, nog los van de vraag of de staat van het dak na het onderzoek van Woningkeur is verslechterd, maakt niet dat Woningkeur is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst. Zij diende immers een visuele inspectie te doen en heeft dat ook gedaan. Daarbij heeft zij geconstateerd dat er gebreken aan het dak waren. Woningkeur heeft [appellanten] c.s. in het rapport ook gewezen op hun onderzoeksplicht. Gelet op hetgeen partijen zijn overeengekomen, is Woningkeur haar verplichtingen die voortvloeiden uit de overeenkomst nagekomen.
Omdat verkopers voor zichtbare gebreken dus niet aansprakelijk gehouden worden dient koper dus actief onderzoek en navraag te doen bij derden wat de herstelkosten voor deze onderdelen zullen bedragen. De visuele inspectie van inspectiebureaus geven slechts een indicatie gebaseerd op eenheidsprijzen welke zijn uitgegeven door erkende bedrijven.Woningkeur is niet tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst. Zij heeft te kennen gegeven dat het dak gebreken vertoonde. Dat vervolgens na een storm aan het licht is gekomen dat het dak vervangen moet worden, nog los van de vraag of de staat van het dak na het onderzoek van Woningkeur is verslechterd, maakt niet dat Woningkeur is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst. Zij diende immers een visuele inspectie te doen en heeft dat ook gedaan. Daarbij heeft zij geconstateerd dat er gebreken aan het dak waren. Woningkeur heeft [appellanten] c.s. in het rapport ook gewezen op hun onderzoeksplicht. Gelet op hetgeen partijen zijn overeengekomen, is Woningkeur haar verplichtingen die voortvloeiden uit de overeenkomst nagekomen.
3.3.
Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komen [appellanten] c.s. met hun grieven op.
3.4.
Voor zover [appellanten] c.s. in het kader van
grief 2hebben gesteld dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat zij een onderzoeksplicht jegens Woningkeur hadden, berust dit op een verkeerde lezing van het vonnis. De kantonrechter heeft slechts de op [appellanten] c.s. rustende onderzoeksplicht jegens de verkoper betrokken in zijn overwegingen over de vraag of Woningkeur jegens [appellanten] c.s. is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst. Dat blijkt ook uit het door de kantonrechter opgenomen citaat uit het rapport. De grief kan niet leiden tot vernietiging van het bestreden vonnis.
grief 2hebben gesteld dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat zij een onderzoeksplicht jegens Woningkeur hadden, berust dit op een verkeerde lezing van het vonnis. De kantonrechter heeft slechts de op [appellanten] c.s. rustende onderzoeksplicht jegens de verkoper betrokken in zijn overwegingen over de vraag of Woningkeur jegens [appellanten] c.s. is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst. Dat blijkt ook uit het door de kantonrechter opgenomen citaat uit het rapport. De grief kan niet leiden tot vernietiging van het bestreden vonnis.
3.5.
De
grieven 3 en 4lenen zich voor gezamenlijke behandeling. In de kern hebben [appellanten] c.s. gesteld dat Woningkeur niet heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht. [appellanten] c.s. mochten verwachten dat Woningkeur in haar rapport een reëel beeld zou schetsen van de bouwtechnische staat van de woning en daarmee van het dak van de woning. Op grond van de deskundigheid en specifieke kennis van Woningkeur van de onderhavige buurt en panden in de omgeving, had zij bedacht moeten zijn op eventuele grotere gebreken aan het dak. Woningkeur heeft geen reëel beeld gegeven van de bouwtechnische staat van het dak, terwijl dat wel kenbaar was of had kunnen zijn bij de visuele inspectie. Volgens EMN had Woningkeur kunnen en moeten oordelen dat het gehele dak zich in zeer matige tot slechte staat bevond. [appellanten] c.s. mochten tevens erop vertrouwen dat alle relevante kosten met betrekking tot het dak zouden worden verwerkt in het rapport. Dat is niet gebeurd. Zo heeft Woningkeur bij twee van de vier onvoldoende geachte onderdelen geen enkele kosteninschatting gemaakt en het ontbreken daarvan niet gemotiveerd. De daadwerkelijke kosten van € 14.622,85 voor de vervanging van het dak zijn door EMN als redelijk aangemerkt en zijn zodanig hoog dat de kostenraming met betrekking tot het dak in het rapport van Woningkeur (directkosten € 193,= en termijnkosten € 1.860,=) niet als reële schatting kan worden aangemerkt, aldus [appellanten] c.s.
grieven 3 en 4lenen zich voor gezamenlijke behandeling. In de kern hebben [appellanten] c.s. gesteld dat Woningkeur niet heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht. [appellanten] c.s. mochten verwachten dat Woningkeur in haar rapport een reëel beeld zou schetsen van de bouwtechnische staat van de woning en daarmee van het dak van de woning. Op grond van de deskundigheid en specifieke kennis van Woningkeur van de onderhavige buurt en panden in de omgeving, had zij bedacht moeten zijn op eventuele grotere gebreken aan het dak. Woningkeur heeft geen reëel beeld gegeven van de bouwtechnische staat van het dak, terwijl dat wel kenbaar was of had kunnen zijn bij de visuele inspectie. Volgens EMN had Woningkeur kunnen en moeten oordelen dat het gehele dak zich in zeer matige tot slechte staat bevond. [appellanten] c.s. mochten tevens erop vertrouwen dat alle relevante kosten met betrekking tot het dak zouden worden verwerkt in het rapport. Dat is niet gebeurd. Zo heeft Woningkeur bij twee van de vier onvoldoende geachte onderdelen geen enkele kosteninschatting gemaakt en het ontbreken daarvan niet gemotiveerd. De daadwerkelijke kosten van € 14.622,85 voor de vervanging van het dak zijn door EMN als redelijk aangemerkt en zijn zodanig hoog dat de kostenraming met betrekking tot het dak in het rapport van Woningkeur (directkosten € 193,= en termijnkosten € 1.860,=) niet als reële schatting kan worden aangemerkt, aldus [appellanten] c.s.
3.6.
[appellanten] c.s. hebben ter staving van hun stellingen onder meer gewezen op hoofdstuk 3 van het rapport van Woningkeur, getiteld ‘Daken, schoorsteen’.
Zeven onderdelen in dat hoofdstuk betreffen het onderwerp Hoofddak/Hoofddaken.
Het gaat daarbij, voor zover van belang, om de volgende onderdelen en opmerkingen:
dakpannen / dakbedekking
Resultaat:Onvoldoende
Info & Tips: In de loop der jaren verzamelt zich onder de pannen vuil en nestmateriaal.
Dit verhindert de ventilatie en kan verrotting van het dakbeschot of panlatten veroorzaken. Veel dakpannen moeten op enig moment herlegd worden om de ventilatie te waarborgen.
gebreken aan de dakpannen
Resultaat:Onvoldoende
Toelichting: Er zijn gebreken en/of breuken aan de pannen. Dit kan lekkage veroorzaken. De gebreken dienen te worden hersteld c.q. de pannen dienen te worden vervangen.
Kosten: Direct € 108,00
bemossing / vervuiling
Resultaat:Voldoende
Toelichting: Het dak is vervuild. Mosgroei en/of andere vervuiling is aanwezig. Vanzelf is dit geen ideale situatie om het dak in een goede conditie te behouden. De technische levensduur wordt verkort door deze vervuiling. Geadviseerd wordt het vuil te verwijderen.
Kosten: Termijn € 160,00
Let op!Na verwijdering kunnen alsnog andere gebreken zichtbaar worden. Over het algemeen is mosgroei wel een indicatie dat de pannen of bitumen sowieso niet in een optimale conditie verkeren en/of enigszins poreus zijn. Vuil wordt vastgehouden, waardoor mosgroei ontstaat.
nokvorsten liggen los of breuk
Resultaat:Onvoldoende
Toelichting: Er (is) zijn breuken in de nokvorst(en) of deze liggen los en/of er zijn gebreken aan de bevestiging waarneembaar. De bevestiging en de breuken in de nokvorsten dienen te worden hersteld. Vooralsnog wordt ermee gerekend dat hergebruik van bestaande nokvorsten niet mogelijk is. Bij voorkeur moeten de nokvorsten professioneel hersteld/vervangen worden door het aanbrengen van een ondervorst en geen gebruik te maken van specie of flexim of ander afdichtmateriaal.
Kosten: Termijn € 950,00
dakpannen hangen te ver in de goot
Resultaat:Onvoldoende
Toelichting: De pannen hangen te ver in de goot of de waterlijn eindigt niet optimaal. Bij hevige regenval is er een risico aanwezig dat regenwater niet in de goot maar net buiten de goot terechtkomt. Dit zal dan weer zorgen voor wateroverlast. Het is niet zeker dat dit ook daadwerkelijk aan de orde is. Dit zal in de praktijk bij hevige regenval blijken, de huidige bewoner zal wellicht meer informatie hierover kunnen verstrekken. Indien het gebrek overlast veroorzaakt kunnen de pannen eventueel worden ingekort.
waar nodig de dakpannen herschikken
Resultaat:Voldoende
Toelichting: De dekking van het pannendak is niet optimaal en vormt een verhoogd risico op lekkage, zeker bij slagregen of stuifsneeuw. Naast het reguliere onderhoud adviseren we per direct het dak te controleren op gebreken, daar waar nodig een pan te vervangen en/of qua dekking corrigeren (inboeten).
Kosten: Direct € 85,00
overige dakbedekking
Resultaat:Goed
Toelichting: De dakbedekking verkeert in voldoende conditie.
De overige twaalf onderdelen in het hoofdstuk ‘Daken, schoorsteen’ zijn goed bevonden, evenals het onderdeel Dakconstructie in hoofdstuk 2 van het rapport. Geen van deze onderdelen ziet op de dakpannen, dakbedekking en nokvorsten.
3.7.
In hun memorie van grieven hebben [appellanten] c.s. het bij herhaling over (de gebreken aan) het dak van de woning en (de kosten verbonden aan) de vervanging van dat dak. Woningkeur heeft erop gewezen dat het in deze procedure echter slechts gaat om (gestelde) gebreken aan de dakpannen en de nokvorsten en de met de vervanging daarvan gemoeide kosten. [appellanten] c.s. hebben dit niet weersproken en zij hebben ook niet gesteld dat het gevorderde bedrag van € 14.622,85 meer omvat dan de vervanging van de dakpannen en de nokvorsten op het dak van de woning, met de daarvoor benodigde materialen en de daarmee verband houdende werkzaamheden.
3.8.
De opdracht van [appellanten] c.s. aan Woningkeur zag op het verrichten van een keuring van de woning in het kader van een voorgenomen koop van die woning. Dat die opdracht meer omvatte dan de in zo’n geval gebruikelijke standaard bouwtechnische keuring is niet althans niet voldoende concreet gesteld. [appellanten] c.s. hebben niet weersproken dat de uitgevoerde keuring door Woningkeur ongeveer anderhalf uur heeft geduurd en dat zij daarvoor € 300,= waren verschuldigd. Het onderzoek van de woning vond plaats op 30 maart 2016. De volgende dag beschikten [appellanten] c.s. reeds over het daarvan opgemaakte rapport. Deze omstandigheden wijzen ook op een standaard bouwtechnische keuring.
3.9.
Zoals onder meer de leeswijzer in het rapport en de bijlage bij het rapport duidelijk maken strekt het onderzoek ertoe inzicht te verkrijgen in de onderhoudstoestand van de woning en eventueel voorkomende gebreken/tekortkomingen door middel van een visuele inspectie. Het gaat om een momentopname. Het rapport geeft slechts een indicatie van eventuele kosten en kan niet worden gezien als een garantie met betrekking tot het te verwachten onderhoud en daarmee gemoeide kosten.
3.10.
Uit de hiervoor onder 3.6 weergegeven opmerkingen over de dakpannen en de nokvorsten blijkt dat de toestand daarvan ten tijde van het onderzoek door Woningkeur bepaald niet rooskleurig was. Zo blijkt dat veel dakpannen ‘op enig moment herlegd’ moesten worden en dat dakpannen gebreken en/of breuken vertoonden, die lekkage konden veroorzaken, waardoor herstel dan wel vervanging daarvan nodig was. Het dak was vervuild en in dat verband werd ervoor gewaarschuwd dat na verwijdering van de bemossing/vervuiling alsnog andere gebreken zichtbaar konden worden en dat de mosgroei een indicatie was dat pannen niet in optimale conditie verkeerden en/of enigszins poreus waren. De bevestiging van en aanwezige breuken in de nokvorsten dienden professioneel te worden hersteld of nokvorsten dienden te worden vervangen. Ten slotte werd vermeld dat de dekking van het pannendak niet optimaal was en zeker bij slagregen of stuifsneeuw een verhoogd risico op lekkage vormde. Daarbij werd expliciet geadviseerd naast het reguliere onderhoud ‘per direct het dak te controleren op gebreken’.
3.11.
Ook een ondeskundige consument, zoals [appellanten] c.s. zichzelf omschrijven, had zich op grond van deze opmerkingen in het rapport van Woningkeur kunnen en moeten realiseren dat het rapport geen volledig beeld gaf van de staat van het dak, voor zover het ging om de dakpannen en de nokvorsten, en van de kosten die zouden zijn verbonden aan onderhoud en herstel daarvan op korte (binnen één jaar) en middellange termijn (binnen vijf jaar) en dat, om een volledige beeld daarvan te krijgen, nader onderzoek nodig was. [appellanten] c.s. hadden dat onderzoek kunnen (laten) doen voorafgaand aan de beslissing de woning te kopen. Dat zij dat niet hebben gedaan, komt voor hun rekening. Daaraan doet, mede gelet op de toelichting in de leeswijzer en de bijlage bij het rapport over de aard van het onderzoek en de betekenis van de kostenberekeningen, niet af dat ter zake van de gesignaleerde gebreken aan de dakpannen en de nokvorsten (slechts) een bedrag aan directkosten en termijnkosten was verbonden van in totaal € 2.053,=. Dit geldt te meer omdat in het rapport – naast het genoemde advies om het dak verder te laten controleren – ervoor wordt gewaarschuwd dat na verwijdering van mosgroei en vervuiling andere gebreken aan het licht konden komen. De omstandigheid dat de overige onderdelen in het hoofdstuk ‘Daken, schoorsteen’ en de dakconstructie in hoofdstuk 2 goed zijn bevonden, leidt evenmin tot een ander oordeel, juist omdat de opmerkingen over de dakpannen en de nokvorsten duidelijk waren en ook in de context van de beoordeling van de overige onderdelen van het dak voor zich spraken. [appellanten] c.s. hebben dan ook niet gerechtvaardigd erop mogen vertrouwen dat het rapport van Woningkeur een volledig beeld gaf van de staat van het dak, voor zover het de dakpannen en de nokvorsten betrof.
3.12.
Ongeveer vijf maanden nadat Woningkeur haar onderzoek had verricht hebben [appellanten] c.s. TST opdracht gegeven de dakpannen te reinigen en te impregneren en kapotte dakpannen te vervangen. Die werkzaamheden zijn in september 2016 verricht en op 3 oktober 2016 gefactureerd. [appellanten] c.s. hebben niet betwist dat de reiniging van de dakpannen is gebeurd met een zogenoemde Sodastraal (een werkwijze die ook in de naam van TST is verwerkt). Daarna heeft het in ieder geval op 20 november 2016 gestormd, waarbij dakpannen van het dak zijn gewaaid en op diverse plekken lekkages zijn ontstaan. Vervolgens heeft EMN op 16 december 2016, in opdracht van [appellanten] c.s., het dak onderzocht en daarvan op 25 januari 2017 schriftelijk rapport uitgebracht. EMN heeft geconcludeerd dat Woningkeur had moeten adviseren om alle dakpannen direct, dan wel binnen vijf jaar te vervangen.
3.13.
Gelet op het tijdsverloop tussen de onderzoeken van Woningkeur en EMN en op de omstandigheden dat in de tussenliggende periode (i) het dak met Sodastraal is gereinigd (hetgeen zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet kan aangemerkt als het opvolgen van het advies van Woningkeur om de aanwezige vervuiling/bemossing te ‘verwijderen’) en (ii) een storm heeft gewoed, kan het rapport van EMN niet tot de conclusie leiden dat Woningkeur bij haar onderzoek niet heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mocht worden verwacht.
Niet aannemelijk is immers dat de dakpannen en de nokvorsten tijdens het onderzoek van EMN medio december 2016 nog in dezelfde, althans vergelijkbare, staat verkeerden als Woningkeur eind maart 2016 heeft gezien.
3.14.
De conclusie is dan ook dat de kantonrechter terecht tot het oordeel is gekomen dat Woningkeur niet is tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de overeenkomst. De grieven 3 en 4 falen dus. De vorderingen van [appellanten] c.s. stuiten reeds hierop af. Alle andere weren van Woningkeur kunnen onbehandeld blijven.
3.15.
[appellanten] c.s. hebben weliswaar bewijs aangeboden, maar geen feiten of omstandigheden aangevoerd die, indien bewezen, tot een andere beoordeling van het geschil kunnen leiden. Dat bewijsaanbod wordt daarom gepasseerd.
3.16.
De grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd.
[appellanten] c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in appel.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Woningkeur begroot op € 1.978,= aan verschotten en € 3.222,= voor salaris van de advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover indien niet binnen veertien dagen na dit arrest aan de kostenveroordeling is voldaan;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, R.J.M. Smit en C. Uriot en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 8 oktober 2019.