ECLI:NL:GHAMS:2019:2904

• Datum uitspraak: 6 augustus 2019
• Publicatiedatum: 7 augustus 2019
• Zaaknummer: 200.258.512/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep kort geding
• Rechters: R.J.M. Smit; E.K. Veldhuijzen van Zanten; E.A. Minderhoud
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep kort geding over verhuur van woningen in de Haarlemmerpoort

In deze zaak gaat het om een hoger beroep in kort geding dat is ingesteld door [appellant] tegen Stadsherstel Amsterdam N.V. De vordering van [appellant] betreft het aanbieden van een door Stadsherstel gerealiseerde woning in de Haarlemmerpoort, of subsidiair, een verbod om twee in de Haarlemmerpoort gemaakte woningen aan derden te verhuren totdat er een uitspraak in de bodemprocedure is gedaan. De kantonrechter had eerder de vorderingen van [appellant] afgewezen, en [appellant] is in hoger beroep gekomen. Het hof heeft de feiten die door de kantonrechter zijn vastgesteld als uitgangspunt genomen, en deze zijn niet in geschil. Het hof overweegt dat de vorderingen van [appellant] niet toewijsbaar zijn, zelfs niet als de grieven gegrond zijn. Het hof verenigt zich met de beoordeling van de kantonrechter en bekrachtigt het bestreden vonnis. Tevens wordt overwogen dat de vorderingen van [appellant] niet kunnen worden toegewezen omdat de woningen inmiddels zijn gerealiseerd en verhuurd, en er geen bodemprocedure is ingesteld door [appellant]. Het hof verwijst [appellant] in de kosten van het hoger beroep.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer: 200.258.512/01 SKG

zaaknummer rechtbank Amsterdam: 7534977 KK EXPL 19-171

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 6 augustus 2019

inzake

[appellant] ,

wonend te [woonplaats] ,

appellant,

advocaat: mr. E. Swart te Amsterdam,

t e g e n

STADSHERSTEL AMSTERDAM N.V. ,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

advocaat: mr. G.J.A. Wiekart te Amsterdam.

1. Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en Stadsherstel genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 20 april 2019 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 1 april 2019, in kort geding onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellant] als eiser en Stadsherstel als gedaagde. De dagvaarding bevat de grieven.

Nadat [appellant] op de eerst dienende dag overeenkomstig voormeld exploot van grieven had gediend, heeft Stadsherstel een memorie van antwoord, met een productie, ingediend.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, kort gezegd, zijn vorderingen, zoals in appel gewijzigd, zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.

Stadsherstel heeft geconcludeerd tot, kort gezegd, bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten.

2. De feiten

De kantonrechter heeft onder 1.1 tot en met 1.9 het bestreden vonnis een aantal feiten opgesomd waarvan zij bij de beoordeling is uitgegaan. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof tot uitgangspunt.

3. De beoordeling

3.1.

In deze zaak gaat het om het volgende.

( a) [appellant] is voormalig huurder van de (zelfstandige) woning op het toenmalige adres [adres] . Hij huurde deze woning vanaf 2005 van stichting Ymere (verder: Ymere). Het betrof een woning op de begane grond van circa 50m2, welke deel uit maakte van het complex Haarlemmerpoort (verder: de Haarlemmerpoort).

( b) Ymere wenste de Haarlemmerpoort te renoveren. Sinds 2010 is er overleg geweest over deze renovatieplannen. Ymere heeft in 2013 haar projectplan, bestaande uit een voorlopig ontwerp en een sociaal plan, aan de bewoners van de Haarlemmerpoort voorgelegd.

( c) In genoemd sociaal plan is vermeld dat op de begane grond bedrijfsruimte komt en op de verdiepingen (eerste, tweede en derde verdieping) zes zelfstandige huurwoningen komen, waarvan maximaal vijf sociale huurwoningen. De toenmalige bewoners, onder wie [appellant] , is aangeboden om na de renovatie terug te keren naar een van de vijf nieuw te realiseren huurwoningen in de Haarlemmerpoort. Bij de vaststelling van de huurprijs zal rekening worden gehouden met het inkomen van de terug te keren huurders, in die zin dat bij een inkomen onder € 50.000,00 de huurprijs wordt afgegrendeld op de grens van een sociale huurwoning. Bij een inkomen boven € 50.000,00 geldt een vrije sectorprijs. Omdat er minder woningen komen dan er in 2013 waren, kan niet iedereen terugkeren. In het sociaal plan is neergelegd hoe er, in geval van meerdere geïnteresseerden per woning, wordt bepaald wie voorrang heeft op die woning. Het voorlopig ontwerp van 2013 gaat uit van zes woningen van iets meer dan 100m2. Tijdens een huisbezoek wordt ieders voorkeur vastgelegd.

( d) Op 7 april 2016 is een omgevingsvergunning aan Ymere verleend.

( e) Op 4 juli 2016 heeft Ymere een huisbezoek afgelegd aan [appellant] . Bij die gelegenheid heeft [appellant] als zijn woonwensen te kennen gegeven “woning met hoog plafond” en “2 a 3 kamer woning”. Het hoefde niet per se een voor een rolstoel geschikte woning te zijn ( [appellant] heeft progressieve ms).

( f) Ymere heeft de Haarlemmerpoort aan Stadsherstel verkocht. In de akte van levering van 9 mei 2018 is het volgende vermeld:

“ Garantie van Koper [Stadsherstel; hof]
jegens Verkoper [Ymere; hof]
.

1. Koper garandeert jegens Verkoper en de huurders die het recht hebben om een gerenoveerde woning in het Verkochte (de Poort) te huren, dat hij binnen twee (2) jaar na heden, de werkzaamheden in lijn met het vergunde plan zal hebben afgerond.

2. Koper garandeert jegens Verkoper en de huurders die daarop aanspraak maken dat hij alle verplichtingen voortvloeiende uit het sociaal plan (…) jegens Verkoper en de huurders die daarop aanspraak maken, volledig overneemt, nakomt en als zijn eigen verplichtingen aanvaardt. (…)

3 (…)

4. Verkoper is ermee bekend dat Koper plannen heeft om het aantal woningen in het Verkochte te verhogen. Dit is echter voor rekening en risico van Koper en dit laat onverlet de garanties van Koper zoals neergelegd in de leden 1 en 2.”

( g) Op 16 november 2018 is een omgevingsvergunning verleend aan Stadsherstel voor het bouwen in afwijking van de aanvankelijk aan Ymere verleende vergunning, waarbij de afwijking onder meer bestaat uit het wijzigen van de eerste en derde verdieping van de Haarlemmerpoort, waarbij niet vier grotere maar acht kleinere woningen worden gerealiseerd.

( h) In de eerste aanleg van dit kort geding heeft [appellant] een aantal voorlopige voorzieningen gevraagd die in essentie dezelfde zijn als die welke hierna onder 3.3.4 zullen worden weergegeven. Bij het bestreden vonnis heeft de rechtbank de gevraagde voorzieningen geweigerd en [appellant] in de proceskosten verwezen.

3.2.

[appellant] komt in dit appel met vier grieven op tegen de afwijzing van zijn vorderingen en de gronden waarop die afwijzing berust.

3.3.

Alvorens de grieven te beoordelen, overweegt het hof het volgende.

3.3.1.

Op 4 juli 2019 heeft de advocaat van [appellant] , mede namens Stadsherstel, het hof een e-mail gestuurd met de volgende inhoud:

“In opgemelde zaak is op de rol van 28 mei 2019 gefourneerd voor arrest in spoedappel. Er is vervolgens een datum voor arrest bepaald (27 augustus 2019). Inmiddels worden de woningen op de eerste etage aan de noordzijde (de woningen waarop [appellant] aanspraak maakt) van de Haarlemmerpoort door geïntimeerde aan derden te huur aangeboden. Geïntimeerde heeft (…) laten weten al deze week kandidaat-huurders te selecteren en de woningen per 1 september 2019 te gaan verhuren. Om te voorkomen dat na het op 27 augustus 2019 wijzen van arrest een complexe situatie van botsende aanspraken op deze woningen ontstaat, verzoek ik u mede namens geïntimeerde om te bezien of het mogelijk is om bij vervroeging arrest te wijzen. Een kopie van dit schrijven zond ik eveneens aan mr. Wiekart.”

3.3.2.

Uit voormelde e-mail volgt dat de twee door Stadsherstel beoogde woningen op de eerste verdieping van de Haarlemmerpoort gereed zijn en aan derden te huur worden aangeboden, waarbij 1 september a.s. als mogelijke aanvangsdatum wordt gehanteerd.

3.3.3.

In appel vordert [appellant] dat het hof, primair, Stadsherstel zal bevelen, samengevat, [appellant] de woning op de eerste etage van de Haarlemmerpoort (noordzijde), “gerealiseerd conform het oorspronkelijk aan Ymere op 18 november 2916 vergunde plan” aan te bieden tegen een huurprijs van € 607,46, subsidiair, Stadsherstel zal verbieden de woningen aan de noordzijde van de eerste etage te verhuren “tot in de bodemprocedure een uitspraak over zijn aanspraak op deze ruimtes zal zijn gedaan”, een en ander op straffe van de verbeurte van een dwangsom.

3.3.4.

De primaire vordering berust op de veronderstelling dat de oorspronkelijk voorziene en door [appellant] beoogde woning op de eerste verdieping van het gebouw feitelijk zal worden gerealiseerd. [appellant] vordert namelijk dat die gerealiseerde woning hem wordt aangeboden tegen een huurprijs van € 607,46 per maand. Reeds omdat op grond van de onder 3.3.1 geciteerde e-mail vaststaat dat die woning niet is gerealiseerd (er zijn op de eerste verdieping kleinere woningen gemaakt), kan deze vordering niet worden toegewezen. Stadsherstel kan immers niet worden veroordeeld tot het onmogelijke. Hierbij wordt nog opgemerkt dat het hof de onderhavige vordering, mede in aanmerking genomen dat de bouw van deze woningen in eerste aanleg al in een ver gevorderd stadium was (in de bewoordingen van de advocaat van Stadsherstel in de pleitnota "op een haar na gereed"), niet tevens aldus leest dat zij mede inhoudt dat Stadsherstel zou moeten worden bevolen de door [appellant] beoogde woning op de eerste verdieping alsnog te realiseren. Overigens is voldoende aannemelijk dat de realisering van de door [appellant] gewenste woning thans slechts mogelijk zal zijn tegen buitenproportioneel hoge kosten. Het hof zou tegen die achtergrond geen aanleiding zien een dergelijke vordering in het kader van een te treffen voorlopige voorziening in kort geding toe te wijzen.

3.3.5.

De subsidiaire vordering strekt tot een verbod aan Stadsherstel om, kort gezegd, de twee woningen op de eerste verdieping te realiseren en te verhuren "tot een uitspraak over de bodemprocedure zal zijn gedaan". De vordering tot een verbod tot het realiseren van de twee woningen woning stuit al af op grond van het feit dat die woningen inmiddels gereed zijn. Daar komt nog het volgende bij, wat ook geldt ten aanzien van het gevorderde verbod tot verhuur van die woningen. Blijkens de bewoordingen "tot een uitspraak over de bodemprocedure zal zijn gedaan" in het petitum beoogt [appellant] met zijn onderhavige vordering een voorziening voor de duur van "de bodemprocedure". Niet gesteld of gebleken is echter dat [appellant] daadwerkelijk een bodemprocedure tegen Stadsherstel heeft ingesteld. Stadsherstel heeft juist gesteld dat [appellant] een dergelijke procedure, voor zover zij weet, niet is aangevangen. Bij deze stand van zaken is ook deze vordering niet toewijsbaar.

3.3.6.

De slotsom is dat een eventueel slagen van een of meer grieven niet tot vernietiging van het bestreden vonnis en alsnog toewijzing van de vordering van [appellant] zou kunnen leiden. Om die reden zal dat vonnis worden bekrachtigd.

3.4.

Ten overvloede overweegt het hof dat het gronden waarop de kantonrechter in het bestreden vonnis tot een afwijzing van de vorderingen van [appellant] is gekomen onderschrijft en tot de zijne maakt.

3.5.

[appellant] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van het hoger beroep worden verwezen.

4. De beslissing

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis;

verwijst [appellant] in de kosten van het appel, aan de zijde van Stadsherstel gevallen en tot op heden begroot op € 741,00 voor verschotten en € 1.074,00 voor salaris van de advocaat;

verklaart dit arrest ten aanzien van deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, E.K. Veldhuijzen van Zanten en E.A. Minderhoud en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 6 augustus 2019.