ECLI:NL:GHAMS:2019:2222

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer: 200.222.806/01

zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland: C/15/232065 / HA ZA 15-631

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 2 juli 2019

van

B&S VASTINVEST B.V.,

gevestigd te Laren,

appellante,

advocaat: mr. G.T.J. Hoff te Haarlem,

PARAMOUNT INVESTMENTS C.V.,

gevestigd te Amsterdam,

DRIESSEN VASTGOED B.V.,

gevestigd te Limmen,

[X] HOLDING B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

ML/X INVESTMENTS B.V.,

gevestigd te Bergen, Noord-Holland,

D.V.B. BEHEER B.V.,

gevestigd te Bergen, Noord-Holland,

gevoegde partijen aan de zijde van appellante,

advocaat: mr. J.R. Gal te Amsterdam,

tegen

MULTI NETHERLANDS B.V.

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

advocaat: mr. T.E. Hovius te Amsterdam.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna respectievelijk Vastinvest, Paramount c.s. en Multi genoemd.

Het hof heeft op 24 april 2018 een tussenarrest gewezen. Voor het verloop van de procedure tot die datum wordt verwezen naar dat arrest.

Daarna hebben partijen de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven van Paramount c.s.;

- memorie van antwoord.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 17 april 2019 doen bepleiten, Vastinvest door mr. Hoff voornoemd, Paramount c.s. door mr. Gal voornoemd en Multi door mr. W. den Harder, advocaat te Amsterdam, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.

Ten slotte is arrest gevraagd.

Vastinvest en Paramount c.s. hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen van Multi zal afwijzen, met – uitvoerbaar bij voorraad – beslissing over de proceskosten, met nakosten en rente. Vastinvest heeft bovendien geconcludeerd tot veroordeling van Multi tot terugbetaling aan Vastinvest van al hetgeen door Vastinvest op grond van het vonnis is of zal zijn betaald, met rente, eveneens uitvoerbaar bij voorraad.

Multi heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis, met veroordeling – uitvoerbaar bij voorraad – van Vastinvest en Paramount c.s. in de kosten van het hoger beroep, de incidenten in hoger beroep daaronder begrepen, met nakosten en rente.

Alle partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Feiten

De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2 (2.1 t/m 2.10) de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.

2.1.

De rechtsvoorganger van Multi heeft een bedrijfscomplex te Lijnden (hierna: het bedrijfscomplex) ontwikkeld en heeft dat met ingang van 1 juni 2003 voor een initiële periode van tien jaar verhuurd aan Fiat Auto Nederland B.V. (hierna: Fiat).

2.2.

Op 28 april 2005 heeft Multi (die toen nog AM Vastgoed B.V. heette) het bedrijfscomplex in verhuurde staat verkocht aan Vastinvest (die toen nog Observer Real Estate Investment Fund B.V. heette) voor een bedrag van € 9.800.000 exclusief btw.

2.3.

Artikel 2 van de koopovereenkomst bepaalt, voor zover van belang:

Verkoper garandeert:

( ...) d.

1. Het verkochte is heden verhuurd aan Fiat (...) voor een huurprijs van EUR 896.557,16 exclusief omzetbelasting en servicekosten per jaar. Huurder betaalt voorts–
overeenkomstig het bepaalde in artikel 9.2 en 9.5 van de huurovereenkomst d.d. 8 maart 2002 alsmede de daarbij behorende allonges–
gedurende een periode van 10 jaar, gerekend vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst een huuropslag van EUR 92.488,28 exclusief omzetbelasting per jaar (...)

5. Ten behoeve van verhuurder zijn de volgende bankgaranties gesteld:

- een bankgarantie met nummer 02/06/219 ten belope van EUR 291.056,46, vervaldatum 24 mei 2003, verlengd tot 24 mei 2005 ;

- een bankgarantie met nummer 02/06/220 ten belope van EUR 188.999,45, vervaldatum 24 mei 2003, verlengd tot 24 mei 2005;

( ...)

2.4.

Artikel 7 van de koopovereenkomst bepaalt, voor zover van belang:

In de koopprijs is begrepen een vergoeding van driehonderd duizend euro (EUR 300.000,-) exclusief omzetbelasting ter zake van door verkoper ten behoeve van huurder verrichte inbouwwerkzaamheden aan het verkochte.

Na beëindiging van de huurovereenkomst (doordat de contractuele looptijd is verstreken of doordat huurder gebruik maakt van de break-optie per 1 juni 2008) zal koper aan verkoper een aanvullende vergoeding betalen van éénhonderd achtentachtig duizend negenhonderd negenennegentig euro en vijfenveertig eurocent (EUR 188.999,45) exclusief omzetbelasting. Tot zekerheid voor de nakoming van deze nabetaling zal koper de rechten uit hoofde van de bankgarantie met nummer 02/06/220 (ten belope van EUR 188.999,45) aan verkoper cederen.

2.5.

Fiat en Vastinvest hebben voor 31 mei 2013, het einde van de initiële huurperiode van tien jaar, afspraken gemaakt voor de voortzetting van de huurovereenkomst nadien.

2.6.

Multi heeft Vastinvest bij brief van 10 maart 2014 gesommeerd om binnen 30 dagen over te gaan tot betaling van de in artikel 7 van de koopovereenkomst overeengekomen aanvullende vergoeding van € 188.999,45 exclusief btw. Vastinvest heeft aan die sommatie niet voldaan.

De relevante bepalingen uit de huurovereenkomst met Fiat

2.7.

De rechtsvoorganger van Multi en Fiat hebben de hierboven onder 2.1 bedoelde huurovereenkomst in maart 2002 ondertekend en hebben in maart 2003 en juni 2003 nog twee allonges bij de huurovereenkomst ondertekend. De artikelen 9.2 en 9.3 van de huurovereenkomst luiden
:

9.2

Opleveringsniveau

( )

Naast het standaard opleveringsniveau zal de verhuurder ten behoeve van huurder de navolgende huurders specifieke aanpassingen, de zogenaamde inbouwwerkzaamheden aan het gehuurde doen.

- vloerbedekking

- bekabeling (…)

- scheidingswanden

- bedrijfsrestaurant/kantine met keuken (…)

- afscheiding met klap/schuifdeuren.

De totale kosten voor deze inbouwwerkzaamheden zijn begroot op circa € 661.157,77
exclusief b.t.w. en 10% coördinatievergoeding, berekend over de directe kosten (lonen, materialen en bestanddelen).

Bovenvermelde extra investeringen zal verhuurder doorberekenen aan huurder middels een opslag op de huurprijs door middel van een annuïteitenberekening, waarbij de rente7 %
is en de afschrijvingsperiode 10 jaar. De definitieve opslag op de huur zal door middel van nacalculatie bepaald worden. De opslag geldt aldus voor de duur van 10 (tien) jaar. De datum van oplevering van de inbouwwerkzaamheden zal zijn 1 juni 2003.

(...)

9.3

Bijdrage

Verhuurder zal aan huurder een éénmalig bedrag ter beschikking stellen van € 270.000,- te vermeerderen met btw. Verhuurder zal dit bedrag voldoen na ontvangst van de door huurder getekende huurovereenkomst en de door huurder afgegeven bankgaranties als bedoeld in 7.1 en 7.2. Voorts zal voor rekening van verhuurder de opleidingsruimte op de eerste verdieping (bedrijfsruimte) worden voorzien van systeemplafond met verlichting en koeling en verwarming (...)

2.8.

De huurovereenkomst met bijbehorende allonges geeft Fiat het recht om de huurovereenkomst na vijf jaar te beëindigen, derhalve per 31 mei 2008, door opzegging met inachtneming van een termijn van ten minste twaalf maanden. Deze beëindigingsmogelijkheid wordt in de huurovereenkomst de break-optie genoemd en is geregeld in artikel 9.5 van de huurovereenkomst. Artikel 9.5 bepaalt voorts, voor zover van belang:

Indien huurder gebruik maakt van haar break-optie is zij aan verhuurder een direct opeisbare beëindigingsvergoeding verschuldigd van € 158.823,07 exclusief btw (…). Dit bedrag dient gelijktijdig met de laatste huurbetaling aan verhuurder te worden overgemaakt. (…)

Huurder is verplicht het totale verschil op de afschrijving tussen 5 en 10 jaar op de investeringen in de inbouwwerkzaamheden als bedoeld in 9.2 aan verhuurder terug te betalen, waarbij het voornoemde verschil netto contant wordt gemaakt naar de datum van gebruikmaking van de breakoptie.”

De huurovereenkomst bepaalt voorts (in artikel 7.2) dat Fiat voor de beëindigingsvergoeding van € 158.823,07, te vermeerderen met btw, een bankgarantie dient af te geven aan verhuurder, die komt te vervallen als Fiat geen gebruik maakt van de break-optie. Dit heeft Fiat ook gedaan: zij heeft een bankgarantie d.d. 24 mei 2002 voor een bedrag van € 188.999,45 aan (de rechtsvoorganger van) Multi afgegeven. Deze bankgarantie houdt garantstelling in “
voor al hetgeen huurder ingevolge de (…) huurovereenkomst (…) verschuldigd zal worden”.

In de tweede allonge is de beëindigingsvergoeding bij gebruikmaking van de break-optie verhoogd tot € 250.000 exclusief btw.

Totstandkoming koopovereenkomst

2.9.

Aan de totstandkoming van de in 2.2 vermelde koopovereenkomst zijn onderhandelingen voorafgegaan. Bij brief van 18 maart 2005 heeft de makelaar van Multi aan de makelaar van Vastinvest het volgende geschreven:

Refererend aan uw schrijven d.d. 1 maart jl. en het persoonlijk onderhoud d.d. 9 maart jl., is het ons een genoegen u hierbij de verkoop van het aan bovengenoemd adres gelegen object aan uw cliënt te bevestigen. (...) Oplevering: In huidige staat, verhuurd aan Fiat Auto Nederland BV( ...) Annuïteit: De lening op basis van annuïteiten ten behoeve van de inbouwwerkzaamheden wordt door koper overgenomen. Per datum transport wordt hiervoor een bedrag voldaan van € 300.000,- te vermeerderen met BTW. Op het moment dat Fiat gebruik maakt van de breakoptie of na ommekomst van de contractuele looptijd, zal een nabetaling volgen van € 188.999,45 te vermeerderen met BTW; (...)

In antwoord hierop heeft [X] (hierna: [X] ), de toenmalige bestuurder van Vastinvest, bij brief van 22 maart 2005 aan de makelaar van Multi geschreven, voor zover van belang:

Annuïteit

Koper neemt de vordering op Fiat Nederland BV over voor 50% van het openstaande bedrag. Dit bedrag werd tijdens voornoemd gesprek geschat € 600.000,-. Derhalve zou het € 300.000,- gaan bedragen. Na ommekomst van de contractuele looptijd zou een nabetaling plaatsvinden van € 150.000,-. Verkoper krijgt de bankgarantie die door Fiat is afgegeven ad € 188.999,45 gecedeerd als zekerheid voor het nakomen van deze betaling.

De makelaar van Multi heeft hierop bij brief van 24 maart 2005 als volgt gereageerd:

(... )Annuïteitenlening

Naar onze mening is uiteindelijk overeengekomen dat na ommekomst van de contractuele looptijd een nabetaling zal volgen gelijk aan het bedrag van de bankgarantie ad € 188.999,45 te vermeerderen met BTW. De heer [Y] zal hieromtrent volgende week rechtstreeks met u in contact treden.

2.10.

Begin april 2005 heeft Allen & Overy in opdracht van Vastinvest het concept voor de koopovereenkomst opgesteld. In dat kader heeft Allen & Overy bij e-mail van 5 april 2005 aan de makelaar van Multi geschreven:

3. Annuïteitenlening

Op basis van waarvan omzetbelasting verschuldigd zou zijn over de koopsom en de nabetaling is niet duidelijk; hierover wordt nog fiscaal advies ingewonnen.

In het eerste concept voor de koopovereenkomst d.d. 8 april 2005 wordt de afbetalingsverplichting van Fiat uit hoofde van artikel 9.2 van de huurovereenkomst een 10-jarige annuïteitenlening genoemd, waarover in artikel 7 het volgende is opgenomen:

“Verkoper verkoopt aan koper de lening voor een koopprijs van (…) EUR 300.000,-- • [te vermeerderen met omzetbelasting]; levering van de lening vindt plaats op de leveringsdatum.

Na beëindiging van de lening (doordat de contractuele looptijd is verstreken of doordat de huurder gebruik maakt van de break-optie per •[1 juni] 2008 zal koper aan verkoper een nabetaling (…) doen van (…) EUR 188.999,45, •[te vermeerderen met omzetbelasting].”

2.11.

In het vierde en laatste concept van de koopovereenkomst wordt niet meer gesproken van een annuïteitenlening maar luidt artikel 7 als hiervoor in 2.4 aangehaald, met bepaling dat de genoemde bedragen exclusief omzetbelasting zijn.

3.Beoordeling

3.1.

Multi vordert in deze procedure, voor zover in appel nog van belang, veroordeling van Vastinvest tot betaling van € 188.999,45, te vermeerderen met de verschuldigde btw en tezamen te vermeerderen met de wettelijke handelsrente. Zij grondt deze vordering op artikel 7 van de koopovereenkomst. Daarnaast vordert zij betaling van € 2.664,99 wegens buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente. De rechtbank heeft deze vorderingen toegewezen. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komen Vastinvest en Paramount c.s. met hun grieven op.

3.2.

Multi stelt dat het hof de grieven van Paramount c.s. buiten beschouwing moet laten omdat Paramount c.s. daarmee buiten hun procesrechtelijke mogelijkheden als gevoegde partijen aan de zijde van Vastinvest zijn getreden. Paramount c.s. zijn als gevoegde partijen toegelaten bij tussenarrest van 24 april 2018, toen Vastinvest haar memorie van grieven al had genomen. Volgens Multi brengt dat mee dat Paramount c.s. geen nieuwe grieven mogen introduceren. Zij beroept zich op analogische toepassing van HR 14 maart 2008, ECLI:NL:HR:2008:BC6692, rov. 3.3.

3.3.

De principiële vraag die Multi hiermee aan de orde stelt, behoeft geen beantwoording aangezien niet kan worden gezegd dat Paramount c.s. in hun memorie van grieven nieuwe grieven hebben geïntroduceerd. Zij hebben daarin slechts de grieven van Vastinvest op onderdelen nader uitgewerkt.

3.4.

Vastinvest en Paramount c.s. bestrijden in appel de uitleg die de rechtbank aan artikel 7 van de koopovereenkomst heeft gegeven. Zij betogen dat de tekst van deze bepaling op een vergissing berust en dat partijen bedoeld hebben overeen te komen dat de nabetaling van € 188.999,45 uitsluitend door Vastinvest aan Multi verschuldigd zou zijn als Fiat gebruik zou maken van haar break-optie, dat wil zeggen de huurovereenkomst per 1 juni 2008 zou beëindigen, en – anders dan het artikel bepaalt – niet ook bij het verstrijken van de contractuele looptijd van de huurovereenkomst. Voorts is volgens hen bij vergissing vermeld dat genoemd bedrag exclusief btw is. Bedoeld is dat het genoemde bedrag inclusief btw is.

3.5.

Zij voeren daartoe aan dat de door de rechtbank aan artikel 7 van de koopovereenkomst gegeven uitleg onlogisch is dan wel een ongebruikelijke afspraak oplevert. Zij koppelen de aanvullende vergoeding uit dit artikel aan de beëindigingsvergoeding als bedoeld in artikel 9.5 van de huurovereenkomst ter grootte van € 158.823,07 exclusief btw, die Fiat alleen hoeft te betalen aan de verhuurder bij uitoefening van de break-optie. Zij wijzen erop dat dit bedrag, vermeerderd met het destijds geldende btw-tarief van 19% gelijk is aan € 188.999,45. Tot dit bedrag diende Fiat ingevolge artikel 7.2 van de huurovereenkomst ook een bankgarantie ten gunste van de verhuurder te stellen “
voor het geval gebruik wordt gemaakt van de breakoptie”. Deze bankgarantie is conform artikel 7 van de koopovereenkomst door Vastinvest aan Multi gecedeerd tot zekerheid voor de nakoming van de verplichting van Vastinvest tot betaling van de aanvullende vergoeding aan Multi. Deze laatste verplichting moet volgens Vastinvest en Paramount c.s. dan ook worden gezien als een verplichting tot doorbetaling aan Multi van de door Fiat bij uitoefening van de break-optie aan Vastinvest te betalen beëindigingsvergoeding. Daaruit volgt dat die verplichting niet bestaat na ommekomst van de looptijd van de huurovereenkomst en voorts, dat het gaat om een bedrag van € 188.999,45 inclusief btw. Het is, zo stellen zij, niet logisch dat Multi recht zou hebben op betaling door Vastinvest als Fiat niet aan Vastinvest hoeft te betalen. De redactie van artikel 7 van de koopovereenkomst zou zijn overgenomen uit de hiervoor, in 2.9 geciteerde correspondentie, waarin partijen zich vergist zouden hebben.

3.6.

Dit betoog wordt verworpen. Het hof is met Multi van oordeel dat het geenszins onlogisch is dat de nabetalingsverplichting voor Vastinvest uit hoofde van artikel 7 van de koopovereenkomst niet alleen geldt bij gebruikmaking van de break-optie door Fiat maar ook na ommekomst van de contractuele looptijd van de huurovereenkomst. Naar tussen Multi en Paramount c.s. niet in geschil is – en door Vastinvest niet in de vereiste concrete en gemotiveerde zin is betwist – zou Fiat op grond van artikel 9.5 bij uitoefening van haar break-optie twee vergoedingen aan de verhuurder moeten betalen: een zogenoemde beëindigingsvergoeding van € 158.823,07 exclusief btw alsmede de netto contante waarde van het verschil op “de afschrijving tussen 5 en 10 jaar” op de investeringen in de inbouwwerkzaamheden als bedoeld in artikel 9.2 van de huurovereenkomst. Evenmin is in geschil dat de totale kosten van de hier bedoelde inbouwwerkzaamheden uiteindelijk bijna € 1 miljoen bedroegen, door Multi zijn betaald en op grond van artikel 9.2 van de huurovereenkomst aan Fiat zouden worden doorberekend doordat Fiat gedurende tien jaar een opslag op de kale huurprijs zou betalen. Die opslag bedroeg uiteindelijk € 92.488,28 per jaar. Ten tijde van de verkoop van het bedrijfscomplex had Multi nog slechts een relatief gering deel van haar investering in de inbouwwerkzaamheden van Fiat terugontvangen. Na de verkoop zou Vastinvest als de contractspartij van Fiat de overeengekomen opslag op de kale huur ter vergoeding van de inbouwwerkzaamheden ontvangen. Dit maakte dat hierover tussen Multi en Vastinvest moest worden afgerekend. Dit hebben zij gedaan, naar ook volgt uit de in 2.9 geciteerde correspondentie, door de waarde van de vordering op Fiat ter zake van de inbouwwerkzaamheden – die zij aanduiden als annuïteit(enlening) – te schatten op € 600.000 en af te spreken, dat Vastinvest de helft daarvan direct bij de overdracht van het bedrijfscomplex aan Multi zou betalen en dat Vastinvest nadien, na het verstrijken van de contractuele looptijd van de huurovereenkomst dan wel bij uitoefening van de break-optie door Fiat, nog een nabetaling van € 188.999,45 aan Multi zou doen. De logica achter deze twee – alternatieve – momenten voor het ontstaan van de verplichting tot het doen van de nabetaling moet worden gezocht in het feit dat Vastinvest in beginsel op die momenten de van Multi overgenomen vordering op Fiat voor de inbouwwerkzaamheden geheel zou hebben geïnd: bij uitoefening van de break-optie moest Fiat immers op grond van artikel 9.5 van de huurovereenkomst ineens met de verhuurder afrekenen over de inbouwwerkzaamheden; in het andere geval zou Vastinvest tien jaar na de ingangsdatum van de huurovereenkomst de door haar overgenomen vordering op Fiat geheel hebben geïnd. Dat partijen in deze visie ook direct bij de overdracht hadden kunnen afrekenen over de vordering voor de inbouwwerkzaamheden, zoals Vastinvest en Paramount c.s. stellen, is juist, maar maakt de getroffen regeling nog niet onaannemelijk. In de getroffen regeling werd Vastinvest tegemoet gekomen in die zin dat zij de overgenomen vordering niet geheel behoefde voor te financieren.

3.7.

Veeleer is het onaannemelijk om met Vastinvest en Paramount c.s. aan te nemen dat de verplichting tot betaling van de aanvullende vergoeding uit artikel 7 van de koopovereenkomst moet worden gezien als een verplichting tot doorbetaling aan Multi van de door Vastinvest bij uitoefening van de break-optie van Fiat te ontvangen beëindigingsvergoeding, nu eventuele schade als gevolg van vroegtijdige beëindiging van de huurovereenkomst door Vastinvest en niet door Multi wordt geleden. Ook indien met Vastinvest en Paramount c.s. – en anders dan Multi gemotiveerd betoogt – zou worden aangenomen dat de door Fiat te betalen beëindigingsvergoeding van € 158.823,07 bij uitoefening van de break-optie verband houdt met de door haar bij aanvang van de huurovereenkomst genoten “incentives” als vermeld in artikel 9.3 van de huurovereenkomst, ontbeert de door Vastinvest en Paramount c.s. voorgestane uitleg van artikel 7 van de koopovereenkomst logica: in economische zin valt niet goed te rechtvaardigen dat Multi alleen een vergoeding voor haar investeringen als bedoeld in artikel 9.3 van de huurovereenkomst zou ontvangen van Vastinvest als Fiat de break-optie zou uitoefenen.

3.8.

Tegen de door Vastinvest en Paramount c.s. voorgestane uitleg van artikel 7 van de koopovereenkomst pleiten bovendien de tekst van dat artikel alsmede de hiervoor, in 2.9 tot en met 2.11, weergegeven totstandkomingsgeschiedenis, meer in het bijzonder de correspondentie tussen partijen voorafgaand aan het sluiten van koopovereenkomst. Aan deze aspecten mag bij de uitleg van wat partijen zijn overeengekomen veel gewicht worden toegekend omdat Vastinvest destijds (al) een professionele vastgoedpartij was, die zich bovendien liet bijstaan door een makelaar, een fiscalist en een advocaten- en notariskantoor en dit laatste kantoor in opdracht van Vastinvest de achtereenvolgende concepten van de koopovereenkomst heeft opgesteld, die alle de uitleg van Multi ondersteunen. De stelling van Vastinvest en Paramount c.s. dat [X] zich in zijn brief van 22 maart 2005 aan de makelaar van Multi vergist heeft en deze vergissing daarna onopgemerkt is gebleven kan hen – daargelaten of die stelling juist is – niet baten, nu niet is gesteld of gebleken dat die vergissing voor Multi kenbaar was. Multi mocht er, integendeel, juist op vertrouwen dat de tekst van artikel 7, mede gelet op de totstandkomingsgeschiedenis en (economische) logica daarvan, de bedoeling van partijen juist weergaf. Dit geldt meer in het bijzonder voor de vraag of over het bedrag van de nabetaling btw verschuldigd is. Deze vraag is immers voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst uitdrukkelijk aan de orde gesteld en Multi mocht redelijkerwijs erop vertrouwen dat de vermelding die door de adviseur van Vastinvest na ingewonnen fiscaal advies in de (concepten voor de) koopovereenkomst is opgenomen correspondeerde met de wil van Vastinvest (zie 2.10 en 2.11, hiervoor).

3.9.

De overige argumenten die Vastinvest en Paramount c.s. aanvoeren ter ondersteuning van de door hen verdedigde uitleg van artikel 7 van de koopovereenkomst vormen in het licht van het voorgaande een onvoldoende onderbouwing daarvan. Dit geldt met name voor het feit dat de bankgarantie ter grootte van € 188.999,45 die Fiat ten behoeve van de verhuurder had doen stellen door Vastinvest ingevolge de koopovereenkomst aan Multi gecedeerd diende te worden tot zekerheid voor de nakoming van de nabetaling. Die bankgarantie – waarvan het bedrag vastlag – was immers een zekerheid die Vastinvest zonder kosten of moeite aan Multi kon verstrekken. Aan Vastinvest en Paramount c.s. kan worden toegegeven dat het wel opmerkelijk is dat het bedrag van de nabetaling exclusief btw gelijk is aan het bedrag van de bankgarantie, en met hen moet worden aangenomen dat partijen het bedrag van de nabetaling oorspronkelijk hebben afgestemd op de hoogte van de bankgarantie. Dit is echter geen voldoende onderbouwing van hun standpunt dat de verplichting tot het doen van de nabetaling niets anders is dan de verplichting tot doorbetaling van de beëindigingsvergoeding die Fiat bij uitoefening van haar break-optie diende te betalen. Hierbij is in aanmerking genomen, naast hetgeen in 3.6 tot en met 3.8 is overwogen, dat ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst de door Fiat te betalen beëindigingsvergoeding niet langer € 188.999,45 (inclusief btw) bedroeg. De beëindigingsvergoeding was bij de tweede allonge, in juni 2003, immers verhoogd tot € 250.000 exclusief btw (zie hierboven, in 2.8). Bovendien is de congruentie tussen de nabetaling en de oorspronkelijk in de huurovereenkomst vastgelegde, door Fiat te betalen beëindigingsvergoeding expliciet doorbroken door de in april 2005 gemaakte afspraak over de btw over de nabetaling. Voorts geldt dat het standpunt van Vastinvest en Paramount c.s. impliceert dat Vastinvest de vordering van Multi op Fiat voor de inbouwwerkzaamheden, waarvan de omvang door Multi werd gegarandeerd in artikel 2.d onder 1 van de koopovereenkomst en destijds werd geschat op € 600.000, voor een bedrag van (slechts) € 300.000 zou hebben overgenomen. Vastinvest en Paramount c.s. hebben daarvoor ter zitting in hoger beroep desgevraagd geen aannemelijke verklaring kunnen geven. Aannemelijker moet dan ook worden geacht dat die vordering is overgenomen tegen betaling van een bedrag ineens van € 300.000, te vermeerderen met een nabetaling van € 188.999,45. Tot slot verdient opmerking dat de bankgarantie blijkens de tekst ervan niet slechts gold tot zekerheid van de verplichting van Fiat tot het betalen van de beëindigingsvergoeding, maar tot zekerheid voor de nakoming van alle verplichtingen van Fiat uit de huurovereenkomst.

3.10.

Het standpunt van Vastinvest en Paramount c.s. dat de tekst van artikel 7 van de koopovereenkomst op een vergissing berust, is gelet op het voorgaande onvoldoende feitelijk onderbouwd en wordt derhalve verworpen. Aan bewijslevering wordt niet toegekomen.

3.11.

Vastinvest voert in appel voorts aan dat de contractuele looptijd van de huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7 van de koopovereenkomst nog niet is verstreken, omdat Fiat en Vastinvest de huurovereenkomst op 1 april 2012, derhalve voor het aflopen daarvan, hebben verlengd tot 1 april 2018. Het hof oordeelt met Multi dat het voor de hand ligt dat partijen bij het sluiten van de koopovereenkomst zijn uitgegaan van de toen geldende looptijd van de huurovereenkomst en dus de (initiële) looptijd van tien jaar op het oog hebben gehad. Een argument hiervoor is te vinden in artikel 2.d onder 1 van de koopovereenkomst, waar Multi aan Vastinvest garandeert dat Fiat bovenop de reguliere huurprijs jaarlijks het bedrag van € 92
.488,28 dient te betalen gedurende een periode van tien jaar, gerekend vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst. Ook de tekst van artikel 7 van de eerste conceptkoopovereenkomst, waarin wordt gesproken over de 10-jarige annuïteitenlening, wijst daarop. Daarop wijst ook hetgeen hiervoor, in 3.6 is overwogen. In de lezing van Vastinvest zou zij het in haar macht hebben de verschuldigdheid van de nabetaling steeds uit te stellen door met Fiat een verlenging van de huurovereenkomst overeen te komen. Dat ligt niet voor de hand. Nu Vastinvest haar lezing van artikel 7 in het geheel niet heeft gemotiveerd, moet met Multi worden aangenomen dat partijen bedoeld hebben overeen te komen dat de nabetaling in ieder geval verschuldigd zou zijn na ommekomst van de initiële looptijd van de huurovereenkomst, derhalve per 1 juni 2013.

3.12.

Vastinvest grieft verder tegen de door de rechtbank aangenomen ingangsdatum van de wettelijke rente onder verwijzing naar haar in eerste aanleg ingenomen standpunt dienaangaande. Die grief kan niet slagen omdat niet (voldoende kenbaar en gemotiveerd) wordt opgekomen tegen de vaststelling van de rechtbank dat de (in 2.6 vermelde) brief van Multi van 10 maart 2014 als een ingebrekestelling moet worden beschouwd en de (impliciete) vaststelling van de rechtbank dat Vastinvest 30 dagen nadien in verzuim is geraakt.

3.13.

Tegen de veroordeling tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten tot een bedrag van € 2.664,99 voert Vastinvest aan dat Multi slechts een enkele sommatiebrief d.d. 5 juni 2015 heeft verstuurd. Nog daargelaten dat die stelling, gelet op de als productie 10 bij dagvaarding in het geding gebrachte brieven van Multi niet juist is, heeft te gelden dat voor de verschuldigdheid van de vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten door niet-consumenten voldoende is dat daadwerkelijk incassowerkzaamheden zijn verricht, zodat in beginsel een enkele brief voldoende is (vgl. Hoge Raad van 13 juni 2014
ECLI:NL:HR:2014:1405, rov. 3.5 en 3.6).

3.14.

De slotsom is dat alle grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. Vastinvest en Paramount c.s. zullen als in het ongelijk gestelde partijen worden verwezen in de kosten van het geding in appel, de kosten van het incident daaronder begrepen.

4.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt Vastinvest en Paramount c.s. in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Multi begroot op € 5.200,- aan verschotten en € 15.676,- voor salaris en op € 157,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval niet binnen veertien dagen aan deze veroordeling wordt voldaan en alsdan betekening van dit arrest plaatsvindt; alle bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.E. van Tuyll van Serooskerken-Röell, A.C. Faber en A.P. Schoonbrood-Wessels en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 2 juli 2019.

Uitleg koopovereenkomst betreffende verhuurd onroerend goed met betrekking tot de huurovereenkomst

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

1.Het geding in hoger beroep

2.Feiten

3.Beoordeling

4.Beslissing