Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.219.189/01
zaaknummer rechtbank Noord-Holland : C/15/241617/ HA ZA 16-224
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 29 januari 2019
inzake
VERENIGING VAN EIGENAARS HUESMOLEN III,
gevestigd te Hoorn,
appellante,
tevens geïntimeerde in voorwaardelijk incidenteel appel,
advocaat: mr. M. van der Meulen te Rosmalen,
tegen
[geïntimeerde],
wonend te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
tevens appellant in het voorwaardelijk incidenteel appel,
advocaat: mr. J.W. Bloem te Zaandam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna Huesmolen III en [geïntimeerde] genoemd.
Huesmolen III is bij dagvaarding van 23 juni 2017 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Noord-Holland, locatie Alkmaar, van 29 maart 2017, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Huesmolen III als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.
Bij arrest van dit hof van 25 juli 2017 is een comparitie van partijen bevolen. Deze comparitie heeft op 2 november 2017 plaatsgevonden. Van de zitting is proces-verbaal opgemaakt dat zich bij de processtukken bevindt.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, tevens houdende wijziging van eis;
- memorie van antwoord, tevens (voorwaardelijk) incidenteel appel;
- memorie van antwoord in (voorwaardelijk) incidenteel appel.
Ten slotte is arrest gevraagd.
Huesmolen III heeft in het principaal appel geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - zijn in hoger beroep gewijzigde vorderingen zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten en in het voorwaardelijk incidenteel appel tot verwerping van dat appel, met beslissing over de proceskosten.
[geïntimeerde] heeft zowel in het principaal appel als in het voorwaardelijk incidenteel geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad verklaarde - beslissing over de proceskosten.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
2.1
De rechtbank heeft in het bestreden onder 2.1 tot en met 2.6 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten, voor zover in hoger beroep nog van belang, neer op het volgende.
2.1.1.
[geïntimeerde] is eigenaar van het appartementsrecht gelegen aan op het adres [adres 1] . Dit appartementsrecht is kadastraal aangeduid als gemeente [gemeente] , sectie [sectie] nummer [nummer] appartementsindex A4 (hierna: de winkelruimte). Als eigenaar van de winkelruimte is [geïntimeerde] lid van Huesmolen III.
2.1.2.
De winkelruimte maakt deel uit van winkelcentrum De Huesmolen (hierna: het winkelcentrum). Een deel van de in het winkelcentrum gelegen winkels/ bedrijfsruimten maakt deel uit van het complex Huesmolen III. De overige winkels/ bedrijfsruimten van het winkelcentrum maken deel uit van de complexen Huesmolen I en Huesmolen II met bijbehorende verenigingen van eigenaars (respectievelijk Huesmolen I en Huesmolen II).
2.1.3.
Tot Huesmolen III behoren de Appartementindexen A1, A2, A3 en A4. Uit de splitsingsakte van Huesmolen III blijkt dat binnen Huesmolen III het stemrecht en de gemeenschappelijke kosten als volgt zijn verdeeld:
stemmen kosten passage overige kosten
Index A1 32 stemmen 44/100ste deel 32/100ste deel
Index A2 19 stemmen 26/100ste deel 19/100ste deel
Index A3 7 stemmen 9/100ste deel 7/100ste deel
Index A4 42 stemmen 21/100ste deel 42/100ste deel
2.1.4.
Door ondersplitsing van Appartementsindex A1 is de Vereniging van Eigenaars Vershoorn (Vershoorn) lid van Huesmolen III. Van Vershoorn zijn de volgende appartementseigenaren lid: Vonlex Vastgoed B.V. (Vonlex) (Index A5 en A6), Lidl Nederland GmbH (Index A7) en [X] (Index A8).
2.1.5.
Dwars door het winkelcentrum lag een gracht. Deze gracht was eigendom van de gemeente Hoorn en aan beide zijden van de gracht staan winkels. De Verenigingen van Eigenaars Huesmolen I, II en III hebben plannen gemaakt om die gracht te dempen, waardoor het winkelcentrum aantrekkelijker voor publiek wordt. Die plannen zijn inmiddels uitgevoerd.
2.1.6.
Op 17 februari 2014 is een algemene ledenvergadering van Huesmolen III gehouden, tegelijk met de algemene ledenvergaderingen van de VvE’s Huesmolen I, Huesmolen II en Vershoorn. In de (gecombineerde) notulen staat over de besluitvorming van de algemene ledenvergadering Huesmolen III, voor zover relevant, het volgende vermeld:
7. Besluitvorming tot het heffen van een extra bijdrage t.b.v. het dempen van de gracht alsmede het verwerven van de grond inclusief toekomstig onderhoud.
(…)
Stemming fase III incl. Vershoorn: De aanwezigen namens fase III en Vershoorn zijn unaniem voor derhalve 100% van de aanwezigen is voor. Derhalve is het voorstel goedgekeurd.
2.1.7.
De algemene ledenvergadering van de VvE’s Huesmolen I en Huesmolen II hebben die dag eenzelfde besluit genomen.
2.1.8.
Naar aanleiding van het besluit van 17 februari 2014 heeft Huesmolen III aan [geïntimeerde] , naast de reguliere bijdragen, een bedrag van € 47.801,07 gefactureerd. [geïntimeerde] heeft dat bedrag onbetaald gelaten.
3.Beoordeling
3.1
In het geding in eerste aanleg heeft Huesmolen III, voor zover in hoger beroep nog van belang, primair gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot betaling van het bedrag aan extra bijdrage van € 47.801,07 omdat volgens Huesmolen III in de vergadering van 17 februari 2014 daartoe is besloten. Subsidiair heeft Huesmolen III gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot betaling van € 56.47,35, zijnde het bedrag dat [geïntimeerde] moet betalen overeenkomstig de in de splitsingsakte opgenomen verdeelsleutel. De rechtbank heeft deze vorderingen afgewezen omdat (kortweg) het besluit dat daaraan beweerdelijk ten grondslag lag, in strijd is met het splitsingsreglement.
3.2
Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt Huesmolen III met haar grieven op. In hoger beroep heeft Huesmolen III haar vordering in zoverre gewijzigd dat zij thans primair het bedrag vordert dat [geïntimeerde] moet betalen overeenkomstig de verdeelsleutel in de splitsingsakte (€ 56.047,35), met wettelijke rente en subsidiair het bedrag waartoe volgens Huesmolen III in de vergadering van 17 februari 2014 is besloten (€ 47.801,11), met wettelijke rente.
3.3
Met haar grieven voert Huesmolen III in de kern aan dat door de algemene ledenvergadering van Huesmolen III is besloten om tezamen € 110.286,00 exclusief btw te betalen als bijdrage voor de financiering van de totale extra kosten van het plan tot demping van de gracht. Hoewel, volgens Huesmolen III, in de vergadering een besluit is genomen tot een van het splitsingsreglement afwijkende (voor [geïntimeerde] gunstiger) kostenverdeling is [geïntimeerde] , ook als dat besluit nietig zou zijn wegens strijd met het splitsingsreglement, in ieder geval gehouden tot betaling van de volgens de verdeelsleutel van het splitsingsreglement verschuldigde bijdrage. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
3.4
[geïntimeerde] heeft zowel in eerste aanleg als in hoger beroep betwist dat het totaalbedrag waarop het besluit betrekking had € 110.286,00 bedroeg. Nu de vorderingen van Huesmolen III zijn gebaseerd op het bestaan van een besluit om dat totaalbedrag bij te dragen, dient deze grondslag van haar vorderingen te worden beoordeeld. In dat verband is allereerst van belang dat uit de tekst van de notulen weliswaar volgt dat unaniem is besloten een extra bijdrage te heffen, maar dat het bedrag van die bijdrage niet in de notulen staat vermeld. De vergaderstukken zullen daarom uitsluitsel moeten bieden.
3.4.1.
Huesmolen III en [geïntimeerde] hebben in dat verband een uitnodiging van 28 januari 2014 aan (een lid van) Huesmolen II voor de algemene ledenvergadering van 17 februari 2014 in het geding gebracht. Als bijlage is de agenda bijgevoegd. Als agendapunt 7 staat daarop vermeld: “
Besluitvorming tot het heffen van een extra bijdrage t.b.v het dempen van de gracht, alsmede het verwerven van de rond inclusief toekomstig onderhoud (bijlage financiële recapitulatie)”.[geïntimeerde] heeft ook een uitnodiging en agenda voor Huesmolen I en van Huesmolen III in het geding gebracht. Deze zijn alle van dezelfde datum en woordelijk gelijkluidend aan de uitnodiging voor Huesmolen I, met dien verstande dat bij laatstgenoemde - kennelijk als gevolg van een foutieve nummering - het bewuste agendapunt niet 7 maar 8 is.
Besluitvorming tot het heffen van een extra bijdrage t.b.v het dempen van de gracht, alsmede het verwerven van de rond inclusief toekomstig onderhoud (bijlage financiële recapitulatie)”.[geïntimeerde] heeft ook een uitnodiging en agenda voor Huesmolen I en van Huesmolen III in het geding gebracht. Deze zijn alle van dezelfde datum en woordelijk gelijkluidend aan de uitnodiging voor Huesmolen I, met dien verstande dat bij laatstgenoemde - kennelijk als gevolg van een foutieve nummering - het bewuste agendapunt niet 7 maar 8 is.
3.4.2.
Beide partijen hebben voorts een document getiteld
“financiële recapitulatie tbv agendapunt 8 van de BALV dd 17 februari 2014 VVV De Huesmolen (winkels)”in het geding gebracht. Dat document bevat de volgende passage:
“financiële recapitulatie tbv agendapunt 8 van de BALV dd 17 februari 2014 VVV De Huesmolen (winkels)”in het geding gebracht. Dat document bevat de volgende passage:
Verdeling:
Fase I 30,64% = € 202.224,=: 2980 m2 = € 67,86 per m2 winkelruimte
Fase II 52,65% = € 347.490,=: 5120m2 = € 67,87 per m2 winkelruimte
Fase III 10,12% = € 66.792,=: 984 m2 = € 67,88 per m2 winkelruimte
Vershoorn 6,59% = € 43.494,=: 641 m2 = € 67,85 per m2 winkelruimte
3.4.3.
Ook hebben beide partijen een aan Huesmolen II gerichte brief gedateerd 7 februari 2014 betreffende de algemene ledenvergadering op 17 februari 2014 in het geding gebracht. Die brief luidt:
“In navolging op de convocatie van 28 januari j.l. voor bovengenoemde vergadering verzoeken wij u met klem aanwezig te zijn danwel een machtiging (met steminstructie) te geven.
Bijgaand treft u de bijdrage per pand welke verschuldigd is na goedkeuring.
(…)”
De brief bevat een bijlage met voor elke VvE een totaalbedrag en een uitsplitsing per pand. Met betrekking tot Huesmolen III vermeldt de bijlage:
8232 - V.v.E App. rechten Gebouw De Huesmolen III te Hoorn
Kostenverdeling
Volgnr
Straat
Stemmen
60.720,00
1.001
[adres 2]
19
11.536,80
1.002
[adres 3]
7
4.250,40
1.003
[adres 1]
42
25.502,40
1.004
[adres 4]
32
19.430,40
totaal
100
60.720,00
Met betrekking tot Vershoorn vermeldt de bijlage:
8233 - V.v.E van het gebouw De Vershoorn [adres 4]
Kostenverdeling
Volgnr
Straat
Stemmen
39.540,00
1.001
[adres 4]
184,72
11.394,43
1.002
[adres 4]
142,52
8.791,33
1.003
[adres 4]
119,34
7.361,47
1.004
[adres 4]
194,42
11.992,77
totaal
100
39.540,00
3.4.4.
Huesmolen III heeft als productie 20 in eerste aanleg verschillende stukken in het geding gebracht. Daartoe behoort een document in dezelfde lay-out als de onder 3.4.3 genoemde bijlage, doch met de volgende inhoud:
8232 - V.v.E App. rechten Gebouw De Huesmolen III te Hoorn
Kostenverdeling
Volgnr
Straat
Stemmen
110.286,00
1.001
[adres 2]
19
20.954,34
1.002
[adres 3]
7
7.720,02
1.003
[adres 1]
42
46.320,12
1.004
[adres 4]
32
35.291,52
totaal
100
110.286,00
3.5
Het hof deelt het standpunt van [geïntimeerde] dat onduidelijk is wat het totaalbedrag is waarover Huesmolen III een besluit heeft genomen. Het volgende is daartoe redengevend.
3.5.1.
De financiële recapitulatie waarnaar de agenda voor de vergadering verwijst (zie 3.4.2) vermeldt voor Huesmolen III een bedrag van € 66.792,00 (en dus niet € 110.286,00), maar ervan uitgaande dat daarmee wordt bedoeld Huesmolen III zonder Vershoorn (de bijdrage van Vershoorn staat er afzonderlijk onder vermeld) valt er wel uit op te maken dat de totale kosten inclusief die van Vershoorn een totaalbedrag van € 110.286,00 opleveren. Dat gegeven volstaat echter niet voor het oordeel dat dat ook het totaalbedrag is waarover een besluit is genomen.
3.5.2.
Vast staat immers dat, in navolging van de convocatie, op 7 februari 2014 een brief is verzonden aan de leden van de VvE’s met in de bijlage informatie over de kostenverdeling per lid, waarbij er verschillende bijlagen blijken te bestaan, één met een totaalbedrag voor Huesmolen III van € 60.720,00 (productie 5 bij conclusie van antwoord) en één met een totaalbedrag voor Huesmolen III van € 110.286,00 (productie 20 Huesmolen III eerste aanleg). Op de vraag van de rechter-commissaris of het overzicht zoals blijkt uit productie 5 bij conclusie van antwoord aan [geïntimeerde] is toegezonden heeft Huesmolen III bij comparitie van partijen verklaard (zie blz. 3 proces-verbaal) dat zowel dat overzicht als de financiële recap zijn toegestuurd “
aan de leden” maar dat de bedragen zijn herzien, dat de uiteindelijke versie van de recapitulatie de basis is geweest voor de laatste staatjes, en dat de rechtbank die staatjes niet in het dossier heeft. Hieruit volgt naar het oordeel van het hof dat Huesmolen III heeft erkend dat [geïntimeerde] (als lid van de VvE) stukken toegestuurd heeft gekregen waaruit verschillende bedragen blijken. Huesmolen III heeft echter niet toegelicht of met nadere stukken onderbouwd waaruit volgt dat [geïntimeerde] desondanks moet hebben begrepen dat de besluitvorming alleen het bedrag van € 110.286,00 betrof. Gelet op het reeds in eerste aanleg gevoerde verweer van [geïntimeerde] dat het totaalbedrag waarover is besloten onduidelijk is, had die toelichting op de weg van Huesmolen III gelegen. Dat geldt temeer nu de rechter-commissaris na de comparitie van partijen in eerste aanleg concludeerde dat onduidelijk was welke stukken bij de uitnodiging voor de vergadering zaten en opriep die stukken in het geding te brengen.
aan de leden” maar dat de bedragen zijn herzien, dat de uiteindelijke versie van de recapitulatie de basis is geweest voor de laatste staatjes, en dat de rechtbank die staatjes niet in het dossier heeft. Hieruit volgt naar het oordeel van het hof dat Huesmolen III heeft erkend dat [geïntimeerde] (als lid van de VvE) stukken toegestuurd heeft gekregen waaruit verschillende bedragen blijken. Huesmolen III heeft echter niet toegelicht of met nadere stukken onderbouwd waaruit volgt dat [geïntimeerde] desondanks moet hebben begrepen dat de besluitvorming alleen het bedrag van € 110.286,00 betrof. Gelet op het reeds in eerste aanleg gevoerde verweer van [geïntimeerde] dat het totaalbedrag waarover is besloten onduidelijk is, had die toelichting op de weg van Huesmolen III gelegen. Dat geldt temeer nu de rechter-commissaris na de comparitie van partijen in eerste aanleg concludeerde dat onduidelijk was welke stukken bij de uitnodiging voor de vergadering zaten en opriep die stukken in het geding te brengen.
3.5.3.
Tegen de stukken die Huesmolen III vervolgens heeft ingebracht (in het bijzonder de producties 19 en 20) heeft [geïntimeerde] diverse bezwaren geformuleerd met de strekking dat die niet alle als vergaderstuk aan de leden zijn gezonden. Dat betreft volgens hem in het bijzonder het onder 3.4.4 genoemde document met een staatje kostenverdeling, dat hem (in tegenstelling tot het hem wel bekende onder 3.4.3 genoemde document) onbekend is en dat naar zijn zeggen niet bij de vergaderstukken was gevoegd. Hierop is Huesmolen III in hoger beroep niet meer ingegaan. De onduidelijkheid die de door Huesmolen III in het geding gebrachte vergaderstukken meebrengen had Huesmolen III, zeker in hoger beroep, echter moeten ophelderen door op zijn minst uiteen te zetten hoe de precieze gang van zaken is geweest met betrekking tot de verstrekking van de inhoudelijk verschillende vergaderstukken.
3.5.4.
Nu die opheldering niet is verschaft kan het hof niet vaststellen dat in de VvE- vergadering van Huesmolen III van 17 februari 2014 een besluit is genomen tot betaling van een extra bijdrage van € 110.286,00 en overigens ook niet, dat tot enig ander bedrag is besloten. Daarmee ontbreekt de grondslag voor de vorderingen van Huesmolen III. Op dat oordeel stuit grief III in het principaal appel af.
3.6
Nu de vorderingen van Huesmolen III reeds stranden bij gebreke van duidelijkheid over het totaalbedrag, kan het antwoord op de vraag welke verdeelsleutel vervolgens had moeten worden toegepast in het midden blijven. De grieven I en II die op die verdeelsleutel betrekking hebben falen daarom. Het bewijsaanbod van Huesmolen III ter zake die verdeelsleutel wordt daarom, als niet ter zake dienend, gepasseerd.
3.7
Nu de grieven falen is de voorwaarde waaronder het incidenteel appel is ingesteld niet vervuld. Bij behandeling van dat appel bestaat derhalve geen belang zodat dat achterwege zal blijven. Het hof zal daarin ook geen kostenveroordeling uitspreken.
3.8
Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. Huesmolen III zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de (geliquideerde) kosten van het geding in principaal appel. Voor een veroordeling tot betaling van de volledige proceskosten bestaat geen aanleiding aangezien niet is voldaan aan de hoge drempel (te weten die van misbruik van procesrecht), die geldt voor een uitzondering op het regime van de artikelen 237-240 Rv.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt Huesmolen III in de kosten van het geding in principaal hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 716,- aan verschotten en € 3.918,- voor salaris.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, C.C. Meijer en H.M.M. Steenbergen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 29 januari 2019.