ECLI:NL:GHAMS:2019:16

• Datum uitspraak: 8 januari 2019
• Publicatiedatum: 9 januari 2019
• Zaaknummer: 200.226.724/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: E.K. Veldhuijzen van Zanten; R.J.M. Smit; D.J. van der Kwaak
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 2 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep over ontbinding huurovereenkomst wegens slecht huurderschap en dringend eigen gebruik

De zaak betreft een geschil over een huurovereenkomst van een woonruimte die sinds 1978 wordt verhuurd. De verhuurder vorderde primair ontbinding van de huurovereenkomst wegens slecht huurderschap en subsidiair beëindiging wegens dringend eigen gebruik in verband met renovatie. De kantonrechter oordeelde dat onvoldoende was gesteld dat de huurders zich niet als goede huurders hadden gedragen en dat renovatie met voortzetting van de huurovereenkomst mogelijk was. Tevens was er geen wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten.

De verhuurder ging in hoger beroep, maar het hof onderschreef het oordeel van de kantonrechter volledig. Het hof stelde vast dat de rapporten niet aantonen dat de woning de bron was van ongedierte en dat de huurders niet tekortgeschoten zijn. Ook de weigering van de huurders om in te stemmen met een renovatievoorstel ex artikel 7:220 lid 2 BW kan niet worden aangemerkt als slecht huurderschap. Daarnaast was het renovatievoorstel niet concreet en ontbrak passende vervangende woonruimte.

Het hof concludeerde dat de verhuurder onvoldoende concreet en onderbouwd had gesteld dat er sprake was van wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten. Het bewijsaanbod van de verhuurder werd als niet ter zake dienend gepasseerd. Het hoger beroep faalde en het vonnis van de kantonrechter werd bekrachtigd. De verhuurder werd veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep.

Uitkomst: Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter en wijst de vorderingen tot ontbinding en beëindiging van de huurovereenkomst af.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer: 200.226.724/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam: 5737299 CV EXPL 17-459

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 8 januari 2019

inzake

[appellant] ,

wonend te [woonplaats ] ,

appellant,

advocaat: mr. J.F.M. Verheij te Amsterdam,

tegen

1. [geïntimeerde sub 1] ,

2.
[geïntimeerde sub 2] ,

beiden wonend te [woonplaats ] ,

geïntimeerden,

advocaat: mr. M.I. L’Ghdas te Amsterdam.

Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerden] genoemd.

1. Het verloop van het geding in hoger beroep

[appellant] is bij dagvaarding van 2 oktober 2017 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (verder: de kantonrechter) van 14 augustus 2017, in deze zaak onder bovengenoemd zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerden] als opposanten en [appellant] als geopposeerde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven;

- memorie van antwoord;

- akte uitlating zijdens [appellant] ;

- akte antwoord zijdens [geïntimeerden]

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en zijn vorderingen zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten, inclusief nakosten en wettelijke rente.

[geïntimeerden] hebben geconcludeerd dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen, met beslissing over de proceskosten.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2. De feiten

De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep onder 1.1 tot en met 1.10 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Omdat die feiten tussen partijen niet in geschil zijn, zal ook het hof daarvan uitgaan.

3. De beoordeling

3.1.

Het gaat in deze zaak om het volgende.

( i) [geïntimeerden] huren sinds 1978 de woning, met bergruimte op zolder, gelegen aan de [adres 1] (verder: de woning), laatstelijk tegen een huurprijs van € 66,86 per maand. De woning omvat 46 m2 en wordt bewoond door [geïntimeerden] en hun twee aldaar geboren kinderen.

(ii) In het begin van de jaren negentig van de vorige eeuw is [appellant] eigenaar geworden van het gehele pand, bestaande uit een souterrain, beletage en drie verdiepingen, aan de [adres 1] (verder: het pand).

(iii) In 2015 heeft [X] , eigenaar van het pand aan de [adres 2] , [appellant] doen dagvaarden in kort geding. Bij vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Amsterdam van 22 juli 2015 is [appellant] veroordeeld uitvoering te geven aan een zogenoemd Plan van Aanpak, door het verstrekken van een opdracht aan het bedrijf Bedwants Bestrijders en door bestrijdingswerkzaamheden te laten uitvoeren tegen de kakkerlakkenplaag in het pand.

(iv) [appellant] heeft na dit vonnis JP Vastgoed Advies opdracht gegeven om ten aanzien van de woning een bouwkundige opname te doen ten behoeve van het uitvoeren van de werkzaamheden. Daarop heeft JP Vastgoed Advies een rapport uitgebracht, inclusief foto’s, waarin onder meer is vermeld:

“(…) Ten tijde van ons aangekondigde bezoek, werd ons mede gedeeld dat wij niet in de kasten mochten komen omdat de man des huizes niet aanwezig was. Er is toen direct door ons aangegeven dat een gedetailleerd onderzoek niet mogelijk was daar niet alles kon worden onderzocht.

Daarnaast werd onderzoek van de woonruimte bemoeilijkt omdat de woning in velerlei opzichten meer een opslag ruimte van allerhande zaken is. (…)

Naast het onderhoud aan het casco, dient er in de woning dusdanig veel onderhoud uitgevoerd te worden dat de enige manier van aanpak is om de woning (tijdelijk) te ontruimen het gehele appartement te renoveren waarna het opnieuw voor bewoning geschikt is. (…)

Wij nemen geen verantwoording voor de verdere gang van zaken maar wijzen er op dat bewoning op deze manier naar onze mening niet verantwoord is.”

( v) Naar aanleiding van dit rapport en het genoemde vonnis in kort geding heeft [appellant] overleg gevoerd met [geïntimeerden]

(vi) Op 16 april 2016 is onderzoek gedaan door AAB-Rodentia met betrekking tot de vraag of na de bestrijding in 2015 nog ongedierte aanwezig is in het pand. Daarbij is vastgesteld dat geen kakkerlakken en/of bedwantsen meer in het pand zaten.

(vii) Bij brief van 18 juli 2016 heeft [appellant] de huurovereenkomst met [geïntimeerden] per 1 januari 2017 opgezegd vanwege slecht huurderschap en/of dringend eigen gebruik van de woning ten behoeve van renovatie. Hij heeft daarbij ten aanzien van de beëindiging gesteld dat renovatie alleen mogelijk is als de woning volledig wordt ontruimd en dat een wanverhouding bestaat tussen de exploitatiekosten van de woning en de huuropbrengsten. [geïntimeerden] hebben niet ingestemd met beëindiging van de huur.

(viii) Bij dagvaarding van 4 oktober 2016 heeft [appellant] gevorderd dat de kantonrechter primair de huurovereenkomst zal ontbinden op grond van slecht huurderschap en subsidiair deze zal beëindigen op grond van slecht huurderschap en/of dringend eigen gebruik vanwege renovatie.

(ix) Bij verstekvonnis van 30 december 2016 (verder: het verstekvonnis) is de huurovereenkomst tussen partijen ontbonden en zijn [geïntimeerden] veroordeeld tot ontruiming van de woning. Nadat dit vonnis hun op 11 januari 2017 was betekend, zijn [geïntimeerden] daartegen bij dagvaarding van 8 februari 2017 in verzet gekomen.

( x) Op 6 februari 2017 heeft de brandweer in het kader van een routinecontrole de woning gecontroleerd op brandveiligheid en deze als brandveilig aangemerkt.

3.2.

[geïntimeerden] hebben in eerste aanleg gevorderd, kort gezegd, primair het verstekvonnis te vernietigen en de vorderingen van [appellant] alsnog af te wijzen, subsidiair hun een terme de grâce te verlenen en meer subsidiair hun een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten toe te kennen. Zij hebben daartoe, kort gezegd, allereerst gesteld dat zij niet zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen als huurders, zodat geen grond bestaat voor ontbinding of beëindiging van de huurovereenkomst. Voorts hebben zij gesteld dat geen sprake is van zodanig dringend eigen gebruik dat van [appellant] niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet. Bovendien hebben zij gesteld dat [appellant] geen passende vervangende woonruimte heeft aangeboden en dat een belangenafweging in hun voordeel uitvalt. [appellant] heeft tegen deze vordering verweer gevoerd.

3.3.

De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep, kort gezegd en voor zover thans nog relevant, het volgende overwogen. [appellant] heeft, gelet op het gemotiveerde verweer van [geïntimeerden] , onvoldoende gesteld om te kunnen concluderen dat [geïntimeerden] zich niet als goed huurders hebben gedragen en zodanig zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen als huurders dat dit ontbinding dan wel beëindiging van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Voor zover [appellant] , voorts, stelt dat de huurovereenkomst dient te worden beëindigd op grond van dringend eigen gebruik wegens renovatie, heeft [appellant] , gelet op de door [geïntimeerden] getoonde bereidheid om de woning gedurende de renovatie te ontruimen, onvoldoende gesteld om aan te nemen dat niet kan worden gerenoveerd met voortzetting van de huurovereenkomst. Voor zover [appellant] ten slotte stelt dat een wanverhouding bestaat tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, moet worden geconcludeerd dat de feiten en omstandigheden die aan deze stelling ten grondslag worden gelegd niet de conclusie wettigen dat een wanverhouding bestaat waardoor voortzetting van de huurovereenkomst met [geïntimeerden] niet van [appellant] kan worden gevergd, aldus (nog steeds) de kantonrechter. Op grond hiervan heeft de kantonrechter het verzet gegrond verklaard en het verstekvonnis vernietigd, de vorderingen van [appellant] afgewezen en [appellant] veroordeeld in de proceskosten, inclusief de nakosten.

3.4.

De eerste grief richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] onvoldoende heeft gesteld om te kunnen concluderen dat [geïntimeerden] zich niet als goed huurders hebben gedragen. Het hof overweegt hieromtrent echter dat het de daarop betrekking rechtsoverweging (7) uit het bestreden vonnis volledig onderschrijft en tot de zijne maakt. Daaraan voegt het hof nog toe dat ook [appellant] expliciet erkent dat uit de overgelegde rapporten niet volgt dat de woning van [geïntimeerden] de bron is van de bedwantsen en de kakkerlakken en in hoger beroep evenmin betwist dat de afgelopen jaren geen onderhoud aan het pand is gepleegd. Voor zover [appellant] stelt dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat gedurende de afgelopen veertig jaar geen andere omwonenden dan [X] hebben geklaagd over [geïntimeerden] , omdat zowel de gemeente als [appellant] dat ook heeft gedaan, mist zijn betoog feitelijke grondslag, omdat de gemeente en [appellant] geen andere omwonenden zijn. Al met al oordeelt ook het hof dat de feiten en omstandigheden in het onderhavige geval niet – ook niet in onderling verband en samenhang bezien – de conclusie wettigen dat [geïntimeerden] zich niet als goed huurders in de zin van artikel 7:213 BW hebben gedragen. Dit betekent dat
grief 1 faalt.

3.5.

Met de tweede grief wordt betoogd – zo begrijpt het hof althans deze grief – dat [geïntimeerden] zich niet als goed huurders gedragen door het door [appellant] gedane renovatievoorstel niet te aanvaarden. Daarmee doelt [appellant] klaarblijkelijk op het door hem bij memorie van grieven (onder 12) weergegeven voorstel dat hij naar zijn zeggen heeft gedaan naar aanleiding van een in het bestreden vonnis opgenomen rechtsoverweging (11, tweede zin) ten overvloede en dat een voorstel is in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW, dus een voorstel waarbij de verhuurder
met voortzetting van de huurovereenkomst wil overgaan tot renovatie. Met dit betoog miskent [appellant] evenwel dat de verplichting die is vervat in artikel 7:213 BW een verplichting is ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak, zodat de weigering in te gaan op een voorstel ex artikel 7:220 lid 2 BW geen schending van deze verplichting kan opleveren. Daar komt nog bij dat het voorstel van [appellant] ex artikel 7:220 lid 2 BW blijkens de inhoud ervan niet wordt gedaan in het kader van de door [appellant] (naast ontbinding) gevorderde beëindiging van de huurovereenkomst, maar [appellant] naast ontbinding van de huurovereenkomst en beëindiging ervan geen vordering tot nakoming van een redelijk renovatievoorstel op de voet van artikel 7:220 lid 2 BW heeft ingesteld. Daaraan voegt het hof ten slotte nog toe dat voor zover het bedoelde voorstel van [appellant] niettemin (mede) zou moeten worden begrepen als een voorstel in het kader van artikel 7:274 lid 1 aanhef en sub c j▫ lid 3 aanhef en sub a BW, dit renovatievoorstel evenmin tot beëindiging van de huurovereenkomst kan leiden, omdat het hof in dat geval dit voorstel, zoals door [appellant] geamendeerd (zie akte uitlating in hoger beroep onder 6), onvoldoende concreet en geen redelijk renovatievoorstel acht, reeds omdat daarin iedere verwijzing naar voor [geïntimeerden] te verkrijgen andere passende woonruimte ontbreekt. Uit een en ander volgt dat ook
grief 2 moet worden verworpen.

3.6.

De derde grief bestrijdt het oordeel van de kantonrechter dat geen wanverhouding bestaat tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten die meebrengt dat voortzetting van de huurovereenkomst met [geïntimeerden] niet van [appellant] kan worden gevergd. Het hof overweegt hieromtrent dat het de aan dit oordeel door de kantonrechter in het bestreden vonnis ten grondslag gelegde rechtsoverweging (10), waartegen [appellant] in hoger beroep onvoldoende concreet en onderbouwd heeft gegriefd, volledig onderschrijft en tot de zijne maakt. De conclusie is dat
grief 3 evenmin terecht is voorgesteld.

3.7.

[appellant] heeft geen stellingen geponeerd die, indien bewezen, tot andere oordelen dan hiervoor gegeven leiden, zodat zijn bewijsaanbod als niet ter zake dienend wordt gepasseerd.

3.8.

De slotsom luidt dat het appel faalt, dat het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd en dat [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij zal worden veroordeeld in de proceskosten van het geding in hoger beroep.

4. De beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van [geïntimeerden] gevallen, op € 318,= voor verschotten en op € 1.074,= voor salaris advocaat;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.K. Veldhuijzen van Zanten, R.J.M. Smit en D.J. van der Kwaak en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 8 januari 2019.