Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.235.627/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 6073466 CV EXPL 17-13788
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 30 april 2019
inzake
SHORT STAY GROUP AMSTERDAM B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
appellante,
tevens incidenteel geïntimeerde,
advocaat: mr. K.J.T.M. Hehenkamp te Amsterdam,
tegen
ERAS INVESTMENTS B.V.,
gevestigd te Helvoirt,
geïntimeerde,
tevens incidenteel appellante,
advocaat: mr. L.R.G.M. Spronken te 's-Hertogenbosch.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna Short Stay Group en Eras genoemd.
Short Stay Group is bij dagvaarding van 7 maart 2018 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 11 december 2017, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Eras als eiseres en Short Stay Group als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel;
- memorie van antwoord in incidenteel appel.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 12 februari 2019 doen bepleiten, Short Stay Group door mr. Hehenkamp voornoemd en mr. M.H.J. van Riessen, advocaat te Amsterdam, en Eras door mr. Spronken voornoemd, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Ten slotte is arrest gevraagd.
Short Stay Group heeft in het principale appel geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, (naar het hof begrijpt:) de vorderingen van Eras integraal zal afwijzen en - uitvoerbaar bij voorraad - Eras zal veroordelen tot terugbetaling aan Short Stay Group van hetgeen waartoe Short Stay Group is veroordeeld bij het bestreden vonnis, zijnde € 36.084,92 aan hoofdsom en € 4.621,26 aan kosten, beide bedragen te vermeerderen met rente, en tot betaling van de kosten van het geding in beide instanties. In het incidentele appel heeft Short Stay Group geconcludeerd tot afwijzing van alle vorderingen van Eras.
Eras heeft in het principale appel geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van Short Stay Group en in het incidentele appel geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - opnieuw rechtdoende, alsnog de vorderingen zoals opgenomen in de inleidende dagvaarding integraal zal toewijzen, een en ander onder de mededeling dat Short Stay Group heeft voldaan aan het vonnis in eerste aanleg door betaling van een bedrag van € 41.656,80, met veroordeling van Short Stay Group in de kosten van zowel het principale als incidentele appel, met nakosten en rente.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.16 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Die feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, zijn de feiten de volgende.
2.1.
Met ingang van 1 oktober 2009 heeft de vennootschap onder firma Amsterdam Apartment Services VOF, aanvankelijk onderdeel van en thans in rechte opgevolgd door Short Stay Group, van Eras gehuurd vier gemeubileerde appartementen te Amsterdam (hierna: de appartementen). De appartementen waren in 2007 samengevoegd uit een zestal destijds bestaande appartementen. Voor deze samenvoeging is geen vergunning verleend.
2.2.
De desbetreffende huurovereenkomst tussen partijen bevat onder meer de volgende bepalingen:
1. Het gehuurde, bestemming
1.1
Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de gemeubileerde woonruimten, hierna ‘het gehuurde’ genoemd, gelegen aan de [adres] (4 woningen) te [plaats] , welke woonruimten nader bekend zijn bij partijen.
1.2
Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt ten behoeve van verhuur als ‘short stay’-woonruimte.
(…)
10. Bijzondere bepalingen
10.1
Partijen zijn ermee bekend dat onzekerheid bestaat met betrekking tot de vraag of de wijze waarop huurder het gehuurde wenst te gebruiken (verhuur van woonruimte in de vorm van ‘short stay’, inhoudende dat het gehuurde tegen betaling voor korte duur (vanaf 3 dagen) aan individuen of kleine groepen in gebruik wordt gegeven) op grond van de geldende regelgeving is resp. zal worden toegestaan. In verband daarmee komen zij overeen dat, indien de gemeente Amsterdam het gebruik van het gehuurde in de vorm van ‘short stay’ niet toestaat of op relevante wijze beperkt, deze overeenkomst door elk van hen tussentijds kan worden beëindigd, mits met inachtneming van een opzegtermijn van één maand.
2.3. (
Vrijwel) direct na aanvang van de huurovereenkomst is Short Stay Group de appartementen gaan onderverhuren.
2.4.
Op 1 januari 2010 is de Regionale huisvestingsverordening Stadsregio Amsterdam 2010 (hierna: de Huisvestingsverordening) in werking getreden. Deze luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
Artikel 1 definities
(…)
r. Onttrekkingsvergunning: de vergunning als bedoeld in artikel 30, eerste lid van de wet.
(…)
v. Short stay: het structureel aanbieden van een zelfstandige woonruimte voor tijdelijke bewoning aan één huishouden voor een aaneensluitende periode van tenminste één week en maximaal zes maanden.
(…)
aa. Wet: de Huisvestingswet
(…)
hoofdstuk 3 wijziging van de woonruimtevoorraad
afdeling I onttrekking, samenvoeging en omzetting
Paragraaf 1 Werkingsgebied
Artikel 27 Werkingsgebied
(…)
3. Als woonruimte als bedoeld in artikel 30 van de wet, wordt in de gemeente Amsterdam aangewezen alle woonruimte ongeacht huur- of koopprijs.
(…)
Artikel 28 Reikwijdte vergunningplicht
Het is verboden om woonruimte aangewezen in artikel 27, derde tot en met zesde lid zonder vergunning aan bestemming tot bewoning te onttrekken, met andere woonruimte samen te voegen of van zelfstandig in onzelfstandige woonruimte om te zetten.
(…)
Paragraaf 4 Tijdelijke onttrekking voor short stay (kort wonen)
Artikel 39 Vergunning voor short stay
1.
Burgemeester en wethouders kunnen in verband met short stay een vergunning verlenen wegens de tijdelijke onttrekking aan de bestemming tot bewoning van zelfstandige woonruimte voor een periode van maximaal 10 jaar.
Burgemeester en wethouders kunnen in verband met short stay een vergunning verlenen wegens de tijdelijke onttrekking aan de bestemming tot bewoning van zelfstandige woonruimte voor een periode van maximaal 10 jaar.
2.
De vergunning wordt slechts verleend indien de woonruimte geschikt blijft voor bewoning.
De vergunning wordt slechts verleend indien de woonruimte geschikt blijft voor bewoning.
Artikel 40 In de aanvraag op te nemen gegevens en bescheiden
In afwijking van (…) bevat de aanvraag de volgende gegevens en bescheiden:
(…)
d. uittreksel uit het kadaster ten bewijze dat de aanvrager eigenaar is en een kopie van een geldig identiteitsbewijs van de eigenaar.
(…)
hoofdstuk 4 verdere bepalingen
(…)
Paragraaf 3 Handhaving en toezicht
Artikel 59 Handelen in strijd met onttrekkingsvergunning
Hij die handelt in strijd met enig aan de vergunning als bedoeld in artikel 30 van de wet verbonden voorschrift, wordt geacht zonder vergunning te hebben gehandeld.
Artikel 60 Bestuurlijke boete
1.
Burgemeester en wethouders kunnen een bestuurlijke boete opleggen bij overtreding van artikel 7 en artikel 30 van de wet.
Burgemeester en wethouders kunnen een bestuurlijke boete opleggen bij overtreding van artikel 7 en artikel 30 van de wet.
(…)
2.5.
Bij e-mail van 11 november 2010 heeft Short Stay Group aan Eras onder meer geschreven:
Hebben jullie de short stay vergunning voor de bovenste twee appartementen aan de [adres] al binnen? Ik heb destijds alles voorbereid en het aan jullie gegeven maar nog niks gehoord. Zou je me een kopie van de vergunning kunnen sturen? We hebben het namelijk nodig voor het aanmelden van de toeristenbelasting.
2.6.
Bij e-mail van 19 mei 2012 heeft [A] namens Eras onder meer het volgende geantwoord:
Zie bijgaande brief. Ik dacht dat via jullie een vergunning was aangevraagd. Ik ben het uit het oog verloren. Wat kunnen we doen?
2.7.
Op 22 augustus 2012 hebben inspecteurs van de gemeente Amsterdam de appartementen geïnspecteerd. Blijkens hun verslag van bevindingen hebben zij onder meer geconstateerd dat zes woonruimten waren samengevoegd tot vier woonruimten en dat er sterke aanwijzingen waren dat de woonruimten als hotelkamers in gebruik waren genomen. Partijen hebben vervolgens de huurovereenkomst beëindigd.
2.8.
Bij besluit van 9 oktober 2013 (hierna: het primaire besluit) heeft de Gemeente Amsterdam, Stadsdeel Oost aan Eras een boete opgelegd en ingevorderd van € 72.000,= (6 x € 12.000,=). Dit besluit bevat onder meer de volgende overwegingen:
Beschikking over het opleggen en het invorderen van de bestuurlijke boete inzake de woningen: [adres]
(…)
Bovengenoemde woningen moeten conform de regels van de Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Amsterdam 2010 (hierna te noemen: de Huisvestingsverordening worden aangemerkt als aangewezen woningen als bedoeld in artikel 30 van de Huisvestingswet. Dit betekent dat het verboden is om de woonruimte zonder vergunning aan de bestemming tot bewoning te onttrekken.
Aanleiding
Naar aanleiding van een melding (…) hebben wij de zes woningen (…) in onderzoek genomen. Tijdens dit onderzoek is gecontroleerd of de woonruimten in overeenstemming met de Huisvestingswet worden bewoond of gebruikt.
Constatering
(…) Tijdens dit onderzoek is geconstateerd dat de woningen zijn samengevoegd tot vier appartementen en tevens allen werden geëxploiteerd als hotel. (…)
Voor het onttrekken van de zes woningen aan de bestemming tot bewoning is geen vergunning verleend. Op grond van de constateringen (…) stellen wij daarom vast dat de woningen op 22 augustus 2012 illegaal aan de woningvoorraad waren onttrokken ten behoeve van de exploitatie van een hotel.
(…)
Wettelijk kader
Ingevolge artikel 30 lid 1 onder a van de Huisvestingswet is het verboden een woonruimte die behoort tot een (…) aangewezen categorie, zonder vergunning (…) aan de bestemming tot bewoning te onttrekken.
(…)
Voor het onttrekken van de zes woningen aan de bestemming tot bewoning is geen vergunning verleend.
Overtreden voorschrift
Uit de resultaten van het onderzoek stellen wij vast dat u de woonruimte (…) in strijd met het bepaalde in artikel 30 lid 1 sub a van de Huisvestingswet en artikel 28 van de Huisvestingsverordening, zonder vergunning aan de bestemming tot bewoning heeft onttrokken doordat u deze woningen als hotel heeft geëxploiteerd. Voor de woningonttrekking c.q. exploitatie van een hotel is nooit een vergunning verleend.
(…)
Toerekening/overtreder
(…) Gelet op het vorenstaande merken wij Eras (…) aan als overtreder van de vastgestelde overtredingen, waarbij in strijd wordt gehandeld met artikel 30 lid 1 onder a van de Huisvestingswet.
Zienswijze en cautie
(…)
Ad. 6
De beschikking tot het opleggen van de bestuurlijke boete betreft het illegale hotelgebruikvan de woningen (het onttrekken van de bestemming tot bewoning). (…) .
Beslissing
(…)
Wij merken u Eras (…) aan als overtreder van het bepaalde in artikel 30 lid 1 sub a van de Huisvestingswet.
2.9.
Bij beslissing op bezwaar van 24 juni 2014 zijn de bezwaren van Eras tegen het primaire besluit ongegrond verklaard. Overwogen is onder meer dat het advies van de bezwaarschriftencommissie ten grondslag ligt aan het besluit. In dat advies is onder meer overwogen:
Overtreding
(…) Het dagelijks bestuur heeft gesteld dat sprake is van de overtreding van artikel 30, eerste lid, onder a, van de Huisvestingswet en artikel 28 van de verordening, omdat de woonruimte zonder vergunning aan de bestemming tot bewoning is onttrokken, doordat de woningen als hotel/pension zijn geëxploiteerd. (…) Voorts is naar de mening van het dagelijks bestuur, zou er al sprake van short stay zijn geweest, ook voor short stay een vergunning vereist. (…)
De commissie komt gelet op het bovenstaande tot het oordeel dat geen sprake was van short stay (…) en dat, ook wanneer wel geoordeeld zou moeten worden dat sprake was van short stay, hiervoor een vergunning voor woningonttrekking vereist was. (…)
2.10.
Het hiertegen ingestelde beroep van Eras is bij uitspraak van 24 juni 2015 door de rechtbank Amsterdam ongegrond verklaard.
2.11.
Bij uitspraak van 27 juli 2016 heeft de afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) geoordeeld dat het hoger beroep van Eras tegen de uitspraak van de rechtbank van 24 juni 2015 ongegrond is en deze uitspraak bevestigd. De afdeling heeft onder meer overwogen:
4.1.(…)De rechtbank heeft derhalve met juistheid overwogen dat het college zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat artikel 30, eerste lid, aanhef en onder a, van de Huisvestingswet en artikel 28 van de Huisvestingsverordening zijn overtreden.
4.2. (…)
De rechtbank heeft met juistheid overwogen dat het college zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat zes woonruimten aan de woonruimtevoorraad zijn onttrokken en dat het dagelijks bestuur derhalve bevoegd was om zes maal het boetebedrag op te leggen.
(…)
5.1 (…)
Het overtreden van artikel 30 van de Huisvestingswet en artikel 28 van de Huisvestingsverordening door de derde kan daarom aan [appellante] worden toegerekend.
2.12.
Na vorengenoemde uitspraak van de Afdeling heeft Eras de opgelegde boete (€ 72.000,00), vermeerderd met kosten ten bedrage van € 169,83, derhalve in totaal een bedrag van € 72.169,83 -, betaald aan de Gemeente Amsterdam.
2.13.
Op 3 april 2017 heeft de voorzieningenrechter te Amsterdam aan Eras verlof verleend tot het leggen van conservatoir beslag ten laste van Short Stay Group, welk beslag op 4 april 2017 door Eras ten uitvoer is gelegd.
2.14.
Bij vonnis van de voorzieningenrechter te Amsterdam van 11 mei 2017 is de vordering van Short Stay Group tot het opheffen van de door Eras gelegde beslagen toegewezen.
3.Beoordeling
3.1.
In eerste aanleg heeft Eras gevorderd dat Short Stay Group wordt veroordeeld tot betaling van € 72.169,83 aan hoofdsom, € 9.242,51 aan (advocaat)kosten gemaakt in de bestuursrechtelijke procedures, € 1.589,12 aan buitengerechtelijke kosten en vergoeding van beslagkosten aan de zijde van Eras en proceskosten waaronder de nakosten, alles te vermeerderen met wettelijke rente. Eras heeft hiertoe gesteld dat Short Stay Group als huurster toerekenbaar tekort is geschoten in de naleving van de huurovereenkomst door de appartementen, in strijd met de gemeentelijke regels voor
short stay,aan toeristen te verhuren voor perioden korter dan zeven respectievelijk vijf dagen. Hierdoor heeft Eras schade geleden, die bestaat uit de bestuurlijke boete en alle daarmee samenhangende kosten.
short stay,aan toeristen te verhuren voor perioden korter dan zeven respectievelijk vijf dagen. Hierdoor heeft Eras schade geleden, die bestaat uit de bestuurlijke boete en alle daarmee samenhangende kosten.
3.2.
Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter Short Stay Group veroordeeld tot betaling aan Eras van 50% van de gevorderde hoofdsom (dus € 36.084,92) en 50% van de gevorderde (advocaat)kosten van de bestuursrechtelijke procedures (dus € 4.621,26 exclusief btw), beide vermeerderd met rente. Voor de overige 50% zijn de vorderingen tot betaling van de hoofdsom en de (advocaat)kosten van de bestuursrechtelijke procedures afgewezen. Ook zijn afgewezen de vorderingen tot betaling van de buitengerechtelijke kosten, de beslagkosten en de proceskosten, waaronder de nakosten. De kantonrechter heeft onder meer overwogen dat het exploiteren van de appartementen als hotel voor rekening van Short Stay Group moet komen, omdat zij de feitelijke exploitant was en had moeten weten dat haar handelwijze illegaal was. Aldus heeft Short Stay Group niet als een goed huurder gehandeld. Daarnaast heeft hij overwogen dat het ontbreken van de benodigde samenvoegings- en/of onttrekkingsvergunning voor rekening en risico van Eras moet blijven nu het de eigenaar van het gehuurde is die deze vergunningen aanvraagt. De kantonrechter is schattenderwijs ervan uitgegaan dat de hotelexploitatie en het ontbreken van de vergunningen gelijkelijk hebben bijgedragen aan het risico dat een boete zou worden opgelegd en op basis van die conclusie bepaald dat ieder van partijen 50% van de schade moet dragen. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt Short Stay Group op met twaalf grieven in principaal appel. Eras komt, op haar beurt, hiertegen op met één grief in incidenteel appel.
3.3.
De grieven in het principale en incidentele appel lenen zich voor gezamenlijke bespreking. De grieven in het principale appel komen neer op het volgende. Allereerst betwist Short Stay Group dat er een causaal verband is tussen haar gedragingen en de opgelegde boete. Zij voert hiertoe aan dat de kantonrechter is uitgegaan van een onjuiste grondslag van de boete nu die blijkens het primaire besluit gelegen is in het feit dat Eras geen onttrekkingsvergunning heeft verkregen voor de appartementen. Dat Short Stay Group beweerdelijk de gemeentelijke regels voor
short stayheeft geschonden, hetgeen Short Stay Group betwist, is geen grond geweest voor het opleggen van de boete, net zomin als het ontbreken van de samenvoegvergunning. Het maakt dan ook geen verschil of Short Stay Group de appartementen voor drie, zeven of meer nachten heeft verhuurd. Was er wel een onttrekkingsvergunning verleend dan had zelfs een schending van de
short stayregels niet geleid tot het opleggen van een boete, zo stelt Short Stay Group. De Huisvestingsverordening biedt volgens haar in een dergelijk geval geen bevoegdheid tot het opleggen van een boete maar - hooguit - een (discretionaire) bevoegdheid tot het intrekken van de vergunning, dit laatste slechts na afweging van alle belangen. Er is dus geen causaal verband tussen de gestelde tekortkoming, gelegen in het (beweerdelijk) niet naleven van de
short stayregels, en de opgelegde boete. Sterker nog, zo stelt Short Stay Group, er is hoe dan ook geen tekortkoming, aangezien ook een verhuur voor perioden korter dan vijf dagen niet in strijd is met de huurovereenkomst: artikel 10.1 van de huurovereenkomst toont juist aan dat het de bedoeling was van Short Stay Group om de appartementen voor de korte verhuur van drie nachten aan toeristen te verhuren. Ook als wordt uitgegaan van de juiste grondslag van de boete (het onttrekken van woningen aan de woonruimtevoorraad zonder vergunning) kan Short Stay Group niet als overtreder worden aangemerkt, aangezien partijen hadden afgesproken dat Eras, conform de Huisvestingsverordening, de onttrekkingsvergunning zou aanvragen en Eras dit heeft nagelaten; het is deze tekortkoming van Eras geweest die tot het opleggen van de boete heeft geleid. Eras heeft hiermee zelf het risico genomen in de kraag te worden gevat. Aan Short Stay Group valt niet het verwijt te maken dat zij alles op zijn beloop zou hebben gelaten en erop toe had moeten zien dat de vergunning zou worden aangevraagd en verleend; dat zij zonder die vergunning de appartementen niet had mogen exploiteren, volgt namelijk niet uit de huurovereenkomst en ook niet uit hetgeen Short Stay Group en Eras hadden afgesproken omtrent het aanvragen van de vergunning. Ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst was immers nog niet duidelijk hoe het nieuw te ontwikkelen beleid van de gemeente aangaande
short stayeruit zou komen te zien. Bovendien heeft Short Stay Group wel degelijk navraag gedaan bij Eras naar het afgeven van de vergunning en was er voor Short Stay Group geen reden om aan te nemen dat de gemeente die niet zou verlenen. Verder bestrijdt zij het oordeel van de kantonrechter dat de boete en de (advocaat)kosten van de bestuursrechtelijke procedure voor 50% moeten worden toegerekend aan Short Stay Group en voor 50% aan Eras als ook het oordeel van de kantonrechter dat Short Stay Group wist of had moeten weten dat Eras geen samenvoegingsvergunning had aangevraagd. Short Stay Group meent dat, als zij al (gedeeltelijk) aansprakelijk is voor schade, deze hooguit betrekking kan hebben op de (vier) appartementen en niet op zes appartementen.
short stayheeft geschonden, hetgeen Short Stay Group betwist, is geen grond geweest voor het opleggen van de boete, net zomin als het ontbreken van de samenvoegvergunning. Het maakt dan ook geen verschil of Short Stay Group de appartementen voor drie, zeven of meer nachten heeft verhuurd. Was er wel een onttrekkingsvergunning verleend dan had zelfs een schending van de
short stayregels niet geleid tot het opleggen van een boete, zo stelt Short Stay Group. De Huisvestingsverordening biedt volgens haar in een dergelijk geval geen bevoegdheid tot het opleggen van een boete maar - hooguit - een (discretionaire) bevoegdheid tot het intrekken van de vergunning, dit laatste slechts na afweging van alle belangen. Er is dus geen causaal verband tussen de gestelde tekortkoming, gelegen in het (beweerdelijk) niet naleven van de
short stayregels, en de opgelegde boete. Sterker nog, zo stelt Short Stay Group, er is hoe dan ook geen tekortkoming, aangezien ook een verhuur voor perioden korter dan vijf dagen niet in strijd is met de huurovereenkomst: artikel 10.1 van de huurovereenkomst toont juist aan dat het de bedoeling was van Short Stay Group om de appartementen voor de korte verhuur van drie nachten aan toeristen te verhuren. Ook als wordt uitgegaan van de juiste grondslag van de boete (het onttrekken van woningen aan de woonruimtevoorraad zonder vergunning) kan Short Stay Group niet als overtreder worden aangemerkt, aangezien partijen hadden afgesproken dat Eras, conform de Huisvestingsverordening, de onttrekkingsvergunning zou aanvragen en Eras dit heeft nagelaten; het is deze tekortkoming van Eras geweest die tot het opleggen van de boete heeft geleid. Eras heeft hiermee zelf het risico genomen in de kraag te worden gevat. Aan Short Stay Group valt niet het verwijt te maken dat zij alles op zijn beloop zou hebben gelaten en erop toe had moeten zien dat de vergunning zou worden aangevraagd en verleend; dat zij zonder die vergunning de appartementen niet had mogen exploiteren, volgt namelijk niet uit de huurovereenkomst en ook niet uit hetgeen Short Stay Group en Eras hadden afgesproken omtrent het aanvragen van de vergunning. Ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst was immers nog niet duidelijk hoe het nieuw te ontwikkelen beleid van de gemeente aangaande
short stayeruit zou komen te zien. Bovendien heeft Short Stay Group wel degelijk navraag gedaan bij Eras naar het afgeven van de vergunning en was er voor Short Stay Group geen reden om aan te nemen dat de gemeente die niet zou verlenen. Verder bestrijdt zij het oordeel van de kantonrechter dat de boete en de (advocaat)kosten van de bestuursrechtelijke procedure voor 50% moeten worden toegerekend aan Short Stay Group en voor 50% aan Eras als ook het oordeel van de kantonrechter dat Short Stay Group wist of had moeten weten dat Eras geen samenvoegingsvergunning had aangevraagd. Short Stay Group meent dat, als zij al (gedeeltelijk) aansprakelijk is voor schade, deze hooguit betrekking kan hebben op de (vier) appartementen en niet op zes appartementen.
3.4.
Eras stelt zich primair op het standpunt dat de boete uitsluitend is opgelegd doordat Short Stay Group zich niet aan de regels voor
short stayheeft gehouden (door de appartementen te verhuren voor perioden korter dan 5/7 dagen) en dus niet wegens het ontbreken van een onttrekkingsvergunning. Subsidiair, in principaal appel, alsmede in haar grief in incidenteel appel betoogt Eras dat als al moet worden aangenomen dat de boete is opgelegd wegens het ontbreken van een onttrekkingsvergunning, dit volledig voor rekening en risico van Short Stay Group dient te komen. Immers deze laatste is overgegaan tot feitelijke exploitatie van de appartementen, in de volle wetenschap dat een dergelijke vergunning nog niet was afgegeven. Het lag ook in haar macht om aan de overtreding een einde te maken en de huurovereenkomst te beëindigen, nu deze daar voldoende gronden voor bood. Short Stay Group had regie moeten houden op het indienen van de vergunningaanvraag en moeten wachten met de exploitatie. Bovendien is er wel degelijk een causaal verband tussen de gedragingen van Short Stay Group en de opgelegde boete: doordat Short Stay Group op diverse websites, waaronder booking.com, de appartementen heeft aangeboden voor korter dan 5/7 dagen, zelfs voor één nacht, zijn de inspecteurs de onrechtmatige onttrekking op het spoor gekomen en is de boete opgelegd. Had Short Stay Group zich aan de regels voor
short staygehouden dan was de boete niet opgelegd. Short Stay Group heeft dan ook een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst begaan, althans onrechtmatig jegens Eras gehandeld, hetgeen tot schade heeft geleid. Eras is daarom van mening dat Short Stay Group aansprakelijk is voor de volledige schade, en niet slechts voor 50%. Tot slot vindt Eras dat de gevolgen van het ontbreken van de samenvoegingsvergunning, te weten dat er een boete is opgelegd voor zes woningen en niet voor vier, voor rekening van Short Stay Group dienen te komen. Short Stay Group heeft immers dezelfde hoeveelheid vierkante meters kunnen onderverhuren als de oppervlakte van de voorheen samengevoegde zes appartementen, aldus nog steeds Eras.
short stayheeft gehouden (door de appartementen te verhuren voor perioden korter dan 5/7 dagen) en dus niet wegens het ontbreken van een onttrekkingsvergunning. Subsidiair, in principaal appel, alsmede in haar grief in incidenteel appel betoogt Eras dat als al moet worden aangenomen dat de boete is opgelegd wegens het ontbreken van een onttrekkingsvergunning, dit volledig voor rekening en risico van Short Stay Group dient te komen. Immers deze laatste is overgegaan tot feitelijke exploitatie van de appartementen, in de volle wetenschap dat een dergelijke vergunning nog niet was afgegeven. Het lag ook in haar macht om aan de overtreding een einde te maken en de huurovereenkomst te beëindigen, nu deze daar voldoende gronden voor bood. Short Stay Group had regie moeten houden op het indienen van de vergunningaanvraag en moeten wachten met de exploitatie. Bovendien is er wel degelijk een causaal verband tussen de gedragingen van Short Stay Group en de opgelegde boete: doordat Short Stay Group op diverse websites, waaronder booking.com, de appartementen heeft aangeboden voor korter dan 5/7 dagen, zelfs voor één nacht, zijn de inspecteurs de onrechtmatige onttrekking op het spoor gekomen en is de boete opgelegd. Had Short Stay Group zich aan de regels voor
short staygehouden dan was de boete niet opgelegd. Short Stay Group heeft dan ook een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst begaan, althans onrechtmatig jegens Eras gehandeld, hetgeen tot schade heeft geleid. Eras is daarom van mening dat Short Stay Group aansprakelijk is voor de volledige schade, en niet slechts voor 50%. Tot slot vindt Eras dat de gevolgen van het ontbreken van de samenvoegingsvergunning, te weten dat er een boete is opgelegd voor zes woningen en niet voor vier, voor rekening van Short Stay Group dienen te komen. Short Stay Group heeft immers dezelfde hoeveelheid vierkante meters kunnen onderverhuren als de oppervlakte van de voorheen samengevoegde zes appartementen, aldus nog steeds Eras.
3.5.
Ingevolge artikel 30 lid 1 sub a respectievelijk sub b van de ten tijde van de relevante feiten geldende Huisvestingswet was het verboden een woonruimte die behoorde tot een door de gemeenteraad in de Huisvestingsverordening daartoe met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad aangewezen categorie en die gelegen was in een in de Huisvestingsverordening aangewezen wijk, zonder vergunning van burgemeester en wethouders aan de bestemming tot bewoning te onttrekken respectievelijk met andere woonruimte samen te voegen.
3.6.
Partijen zijn verdeeld over de vraag of Short Stay Group jegens Eras toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst althans onrechtmatig heeft gehandeld en zo ja, in hoeverre dat handelen heeft geleid tot de gestelde schade. Om deze vragen, in het licht van de gestelde schade (die voortvloeit uit de opgelegde boete), te kunnen beantwoorden moet onderscheid worden gemaakt tussen drie in de wetgeving neergelegde verboden: (i) het in artikel 30 lid 1 sub a van de Huisvestingswet (en artikel 28 van de Huisvestingsverordening) neergelegde verbod om, kort gezegd, zonder onttrekkingsvergunning woonruimte te onttrekken aan de bestemming tot bewoning, (ii) het in artikel 30 lid 1 sub b van de Huisvestingswet (en artikel 28 van de Huisvestingsverordening) neergelegde verbod om, kort gezegd, zonder samenvoegvergunning woonruimte met andere woonruimte samen te voegen en (iii) het krachtens artikel 59 van de Huisvestingsverordening geldende verbod om voorwaarden die verbonden zijn aan een onttrekkingsvergunning (dan wel samenvoegvergunning) te schenden.
3.7.
Wat betreft het eerste verbod gold ten tijde van de relevante feiten krachtens artikel 39 van de Huisvestingsverordening de bevoegdheid van burgemeester en wethouders om een
bijzondereonttrekkingsvergunning te verlenen, te weten een vergunning voor het tijdelijk onttrekken van woonruimte aan de bestemming tot bewoning wegens
short stay(kort wonen). Krachtens artikel 1 van de Huisvestingsverordening diende deze tijdelijke bewoning een aaneensluitende periode van tenminste een week (en maximaal zes maanden) te zijn. Krachtens artikel 40 van de Huisvestingsverordening diende een
short stayvergunning, net zoals de gewone onttrekkingsvergunning, te worden aangevraagd door de eigenaar van de woonruimte.
bijzondereonttrekkingsvergunning te verlenen, te weten een vergunning voor het tijdelijk onttrekken van woonruimte aan de bestemming tot bewoning wegens
short stay(kort wonen). Krachtens artikel 1 van de Huisvestingsverordening diende deze tijdelijke bewoning een aaneensluitende periode van tenminste een week (en maximaal zes maanden) te zijn. Krachtens artikel 40 van de Huisvestingsverordening diende een
short stayvergunning, net zoals de gewone onttrekkingsvergunning, te worden aangevraagd door de eigenaar van de woonruimte.
3.8.
Tegenover de stelling van Eras dat Short Stay Group ter comparitie in eerste aanleg heeft erkend dat zij de appartementen in 2012 voor perioden van minder dan vijf dagen heeft verhuurd (van welk feit ook de kantonrechter is uitgegaan) heeft Short Stay Group zich in hoger beroep beperkt tot een blote betwisting, zonder deze te motiveren. Het hof gaat dan ook, net als de kantonrechter, ervan uit dat Short Stay Group, de
short stayregels heeft geschonden. Echter, uit de vele hiervoor geciteerde overwegingen van zowel het primaire besluit (zie 2.8), (het advies ten behoeve van) de beslissing op bezwaar (zie 2.9) en de uitspraak van de Afdeling (zie 2.11) blijkt zonneklaar dat de boete niet is opgelegd wegens strijd met de (bijzondere) gemeentelijke regels voor
short stay, maar wegens het overtreden van artikel 30 van de Huisvestingswet en artikel 28 van de Huisvestingsverordening, te weten het onttrekken van zes woonruimten aan de woonruimtevoorraad zonder onttrekkingsvergunning. Zoals met name uit het primaire besluit blijkt, is een dergelijke onttrekkingsvergunning ook vereist als de woningen voor
short stayworden verhuurd. Aan deze conclusie kan niet afdoen het door Eras in het geding gebrachte e-mailbericht, dat afkomstig zou zijn van een ambtenaar van Stadsdeel Oost ( [B] ), gedateerd ruim een jaar nadat de Afdeling zijn uitspraak heeft gedaan, waarin is geschreven dat de boete is opgelegd
omdat gebleken is dat de appartementen voor minder dan 5 nachten werden verhuurd aan toeristen. Deze interpretatie, aangenomen al dat dit een uitlating is van [B] , staat haaks op de bewoordingen van het primaire besluit en de beslissing op bezwaar alsmede de uitleg die de Afdeling daaraan heeft gegeven.
short stayregels heeft geschonden. Echter, uit de vele hiervoor geciteerde overwegingen van zowel het primaire besluit (zie 2.8), (het advies ten behoeve van) de beslissing op bezwaar (zie 2.9) en de uitspraak van de Afdeling (zie 2.11) blijkt zonneklaar dat de boete niet is opgelegd wegens strijd met de (bijzondere) gemeentelijke regels voor
short stay, maar wegens het overtreden van artikel 30 van de Huisvestingswet en artikel 28 van de Huisvestingsverordening, te weten het onttrekken van zes woonruimten aan de woonruimtevoorraad zonder onttrekkingsvergunning. Zoals met name uit het primaire besluit blijkt, is een dergelijke onttrekkingsvergunning ook vereist als de woningen voor
short stayworden verhuurd. Aan deze conclusie kan niet afdoen het door Eras in het geding gebrachte e-mailbericht, dat afkomstig zou zijn van een ambtenaar van Stadsdeel Oost ( [B] ), gedateerd ruim een jaar nadat de Afdeling zijn uitspraak heeft gedaan, waarin is geschreven dat de boete is opgelegd
omdat gebleken is dat de appartementen voor minder dan 5 nachten werden verhuurd aan toeristen. Deze interpretatie, aangenomen al dat dit een uitlating is van [B] , staat haaks op de bewoordingen van het primaire besluit en de beslissing op bezwaar alsmede de uitleg die de Afdeling daaraan heeft gegeven.
3.9.
Nu vaststaat dat de boete is opgelegd wegens (i) het onttrekken van woonruimte (ii) zonder daartoe verleende vergunning moet worden nagegaan wie die verboden gedraging in wezen heeft gepleegd. Nu niet in geschil is dat Eras, als eigenaar, de vergunning had moeten aanvragen en dit - naar zij stelt uit nonchalance - heeft nagelaten moet de verboden gedraging in ieder geval aan Eras zelf worden toegerekend. Tegelijk valt niet te ontkennen dat de handeling bestaande in het
onttrekken van woonruimte aan de woonruimtevoorraaddoor partijen
gezamenlijkis verricht. Het is immers Short Stay Group geweest die de vier appartementen feitelijk heeft verhuurd aan toeristen en daarmee de feitelijke onttrekking heeft bewerkstelligd. Daarbij komt dat Short Stay Group zich blijkens artikel 10.1 van de huurovereenkomst ervan bewust was dat een vergunning was vereist voor deze vorm van onttrekking en dat de Amsterdamse regels daarvoor in ontwikkeling waren.
onttrekken van woonruimte aan de woonruimtevoorraaddoor partijen
gezamenlijkis verricht. Het is immers Short Stay Group geweest die de vier appartementen feitelijk heeft verhuurd aan toeristen en daarmee de feitelijke onttrekking heeft bewerkstelligd. Daarbij komt dat Short Stay Group zich blijkens artikel 10.1 van de huurovereenkomst ervan bewust was dat een vergunning was vereist voor deze vorm van onttrekking en dat de Amsterdamse regels daarvoor in ontwikkeling waren.
3.10.
Goed huurderschap bracht voor Short Stay Groep de verplichting mee zich te onthouden van een met de wet strijdige wijze van gebruik van het gehuurde. Die verplichting blijkt ook uit artikel 10.1 van de huurovereenkomst, dat tot uitdrukking brengt dat een verbod van de kant van de Gemeente de grond deed ontvallen aan de huurovereenkomst, wat impliceert dat het niet de bedoeling was dat in strijd met de gemeentelijke regels zou worden gehandeld. Door toch zonder vergunning het gehuurde voor
short stayte verhuren, is Short Stay Group dus toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en, in beginsel, aansprakelijk voor de schade die Eras als gevolg daarvan lijdt.
short stayte verhuren, is Short Stay Group dus toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en, in beginsel, aansprakelijk voor de schade die Eras als gevolg daarvan lijdt.
3.11.
Hetgeen hiervoor (3.9.) is overwogen over de toerekenbaarheid van de verboden handeling aan Eras zelf, betekent evenwel dat aan Short Stay Group een beroep op eigen schuld van Eras toekomt: de gestelde schade is immers mede een gevolg van een omstandigheid (het nalaten van het aanvragen van de onttrekkingsvergunning) die aan Eras kan worden toegerekend. Voor de bepaling van de omvang van de eigen schuld weegt, aan de andere kant, mee dat Short Stay Group zeer goed op de hoogte moet zijn geweest van het Amsterdamse vergunningenregime inzake woningonttrekking en in het bijzonder de plaatselijke
short stayregels. Dit blijkt uit het ter zitting naar voren gebrachte feit dat een vertegenwoordiger van Short Stay Group ( [C] ) in 2009/2010 actief heeft gelobbyd om een kortere minimumperiode voor
short stayin de nieuwe regels te laten opnemen. Ook blijkt dit uit het feit dat haar hele verdienmodel (ter zitting door Short Stay Group aangeduid als
miljoenen business) is gebaseerd op het verhuren van woningen op basis van
short stay,zoals overigens ook haar bedrijfsnaam aantoont
.Zij was, naar ter zitting niet is weersproken, ook degene die met het idee is gekomen de desbetreffende woningen voor
short stayaan te wenden. Voorts heeft Short Stay Group niet gemotiveerd betwist dat zij ten tijde van de inspectie wist dan wel had moeten weten dat er geen onttrekkingsvergunning was verleend aan Eras. De stelling van Short Stay Group dat Eras haar in de waan zou hebben gelaten dat de vergunning zou zijn aangevraagd is op geen enkele wijze toegelicht. Integendeel: ter zitting heeft Short Stay Group gesteld dat een medewerker van haar ( [D] ) regelmatig telefonisch contact heeft gehouden met Eras over de vereiste onttrekkingsvergunning.
short stayregels. Dit blijkt uit het ter zitting naar voren gebrachte feit dat een vertegenwoordiger van Short Stay Group ( [C] ) in 2009/2010 actief heeft gelobbyd om een kortere minimumperiode voor
short stayin de nieuwe regels te laten opnemen. Ook blijkt dit uit het feit dat haar hele verdienmodel (ter zitting door Short Stay Group aangeduid als
miljoenen business) is gebaseerd op het verhuren van woningen op basis van
short stay,zoals overigens ook haar bedrijfsnaam aantoont
.Zij was, naar ter zitting niet is weersproken, ook degene die met het idee is gekomen de desbetreffende woningen voor
short stayaan te wenden. Voorts heeft Short Stay Group niet gemotiveerd betwist dat zij ten tijde van de inspectie wist dan wel had moeten weten dat er geen onttrekkingsvergunning was verleend aan Eras. De stelling van Short Stay Group dat Eras haar in de waan zou hebben gelaten dat de vergunning zou zijn aangevraagd is op geen enkele wijze toegelicht. Integendeel: ter zitting heeft Short Stay Group gesteld dat een medewerker van haar ( [D] ) regelmatig telefonisch contact heeft gehouden met Eras over de vereiste onttrekkingsvergunning.
3.12.
Gelet op het voorgaande is het hof van oordeel dat de schade die is voortgevloeid uit de onttrekking van woonruimte zonder daartoe verleende vergunning gelijkelijk dient te worden gedragen door Eras en Short Stay Group.
3.13.
Het hof verwerpt de stelling van Eras dat de gestelde schade geacht moet worden volledig een gevolg te zijn van het handelen van Short Stay Group, omdat deze de regels die gelden voor
short stayheeft overtreden, zodat ook zonder het nalaten van Eras (het niet aanvragen en niet beschikken over de intrekkingsvergunning) de gestelde schade zou zijn ingetreden. Weliswaar wordt krachtens artikel 59 van de Huisvestingsverordening het handelen in strijd met een onttrekkingsvergunning (waaronder ook valt: de bijzondere onttrekkingsvergunning voor
short stay) aangemerkt als een handelen zonder vergunning en
kan, gelet op artikel 60 van de Huisvestingsverordening, ook om die reden een bestuurlijke boete worden opgelegd. Evenwel staat op voorhand niet vast of en op welke wijze burgemeester en wethouders van deze (discretionaire) bevoegdheid gebruik hadden gemaakt ingeval Eras wel een intrekkingsvergunning had aangevraagd en verkregen.
short stayheeft overtreden, zodat ook zonder het nalaten van Eras (het niet aanvragen en niet beschikken over de intrekkingsvergunning) de gestelde schade zou zijn ingetreden. Weliswaar wordt krachtens artikel 59 van de Huisvestingsverordening het handelen in strijd met een onttrekkingsvergunning (waaronder ook valt: de bijzondere onttrekkingsvergunning voor
short stay) aangemerkt als een handelen zonder vergunning en
kan, gelet op artikel 60 van de Huisvestingsverordening, ook om die reden een bestuurlijke boete worden opgelegd. Evenwel staat op voorhand niet vast of en op welke wijze burgemeester en wethouders van deze (discretionaire) bevoegdheid gebruik hadden gemaakt ingeval Eras wel een intrekkingsvergunning had aangevraagd en verkregen.
3.14.
Het betoog van Short Stay Group dat zij niet aansprakelijk is voor de schade die voortvloeit uit het feit dat de boete ziet op twee extra appartementen, bovenop de vier appartementen die zij huurde (en onderverhuurde), acht het hof juist. Het is immers een (andere) gedraging van Eras geweest, te weten het niet aanvragen en beschikken over een samenvoegvergunning, die ertoe heeft geleid dat de boete werd gerelateerd aan zes woningen in plaats van vier. Had Eras wel over de samenvoegvergunning beschikt, dan was de boete 1/3 lager geweest. Aan deze (andere) gedraging van Eras heeft Short Stay Group op geen enkele wijze deelgenomen. Aangezien de feitelijke samenvoeging al in 2007 heeft plaatsgevonden, ruim voor het ingaan van de huurovereenkomst, kan niet worden geoordeeld dat Short Stay Group zich van deze onrechtmatige situatie bewust was of had moeten zijn. De hieruit voortvloeiende schade kan dus niet aan Short Stay Group worden toegerekend. In zoverre slagen de hierop betrekking hebbende grieven van Short Stay Group. Het bestreden vonnis zal op dit punt worden vernietigd.
3.15.
Uit hetgeen hiervoor is overwogen vloeit voort dat Eras Short Stay Group kan aanspreken voor de helft van de door haar met betrekking tot de vier verhuurde appartementen geleden schade, te weten in de eerste plaats de helft van (4 x € 12.000,00 =) € 48.000,00, dus een bedrag van € 24.000,00 alsmede, in de tweede plaats, de helft van de explootkosten (€ 169,83) te weten € 84,92. Nu het Eras valt aan te rekenen dat zij geen samenvoegingsvergunning heeft aangevraagd komen de boetes voor de twee overige appartementen (2 x € 12.000,00 =) € 24.000,00 geheel voor haar eigen rekening.
3.16.
Tot slot stelt het hof vast dat, in principaal appel, Short Stay Group niet heeft bestreden dat de door Eras gestelde (advocaat)kosten (€ 9.242,51) zijn gemaakt in de bestuursrechtelijke procedure. Gesteld noch gebleken is dat deze kosten zijn beïnvloed door het feit dat de boete op meer appartementen betrekking had dan op het aantal dat Short Stay Group (onderver)huurde. Nu deze kosten in het bestreden vonnis (eveneens) voor 50% zijn toegewezen, leidt het (deels geslaagde) principaal appel van Short Stay Group niet tot een vernietiging op dit punt en zal het vonnis in zoverre worden bekrachtigd. Nu in incidenteel appel Eras geen grieven heeft aangevoerd tegen de afwijzing in het bestreden vonnis van de door haar gevorderde buitengerechtelijke kosten en beslagkosten, zal het vonnis ook in zoverre worden bekrachtigd.
3.17.
De grieven van Short Stay Group in principaal appel slagen gedeeltelijk en falen voor het overige. De grief van Eras in incidenteel appel faalt. Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd wat betreft punt I, eerste gedachtestreepje en voor het overige worden bekrachtigd.
3.18.
Nu partijen in het principaal appel over en weer in het ongelijk zijn gesteld, worden de proceskosten aldus gecompenseerd dat iedere partij de eigen kosten draagt van zowel het geding in eerste aanleg als het principaal appel. Eras zal als in het incidenteel appel in ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in incidenteel appel.
4.Beslissing
Het hof:
rechtdoende in principaal en incidenteel appel:
vernietigt het bestreden vonnis waar het betreft de veroordeling onder het eerste gedachtestreepje onder punt I. van het dictum;
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
veroordeelt Short Stay Group tot betaling aan Eras van € 24.084,92 aan hoofdsom, vermeerderd met wettelijke rente daarover vanaf de dag waarop Eras dit bedrag aan de Gemeente Amsterdam heeft betaald tot de voldoening;
bekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige;
veroordeelt Eras tot terugbetaling aan Short Stay Group van hetgeen die ter voldoening aan het bestreden vonnis meer heeft betaald dan hetgeen zij op grond van dit arrest verschuldigd is, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de betaling tot de terugbetaling;
bepaalt dat ieder der partijen de eigen proceskosten in principaal appel draagt;
veroordeelt Eras in de kosten van het geding in incidenteel hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Short Stay Group op € 2.938,50 voor salaris;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mr. C.A.H.M. ten Dam, mr. J.C.W. Rang en mr. E.K. Veldhuijzen van Zanten en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 30 april 2019.