Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.238.868/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 6252936 CV EXPL 17-19546
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 23 april 2019
inzake
[appellant],
wonend te [woonplaats] ,
appellant,
eiser in het incident,
advocaat: mr. C.L. Berkel te Veenendaal,
tegen
[geïntimeerde],
wonend te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
verweerder in het incident,
advocaat: mr. R.H.W. van Ewijk te Amsterdam.
1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna weer [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.
Het hof heeft in deze zaak op 28 augustus 2018 een incidenteel arrest gewezen. Voor het verloop van het geding in hoger beroep tot die datum wordt verwezen naar dat arrest. Bij dat arrest heeft het hof de incidentele vordering van [appellant] tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis afgewezen en de beslissing over de kosten van het incident aangehouden tot het eindarrest in de hoofdzaak.
[geïntimeerde] heeft vervolgens een memorie van antwoord, met een productie, ingediend.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog zal afwijzen en [geïntimeerde] zal veroordelen de executie van het vonnis en de gevolgen daarvan ongedaan te maken en [appellant] het gehuurde weer in gebruik te geven, met beslissing over de proceskosten.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten.
[appellant] heeft in hoger beroep bewijs van zijn stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.5 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Met grief 1 wijst [appellant] erop dat het genoemde jaar van totstandkoming en ingang van de huurovereenkomst onjuist is. Het hof zal dit verbeteren. Voor het overige zijn de vastgestelde feiten in hoger beroep niet in geschil en dienen zij derhalve ook het hof als uitgangspunt. Het gaat daarbij om het volgende.
2.1
[appellant] heeft met ingang van 15 april 2002 gehuurd, zoals in huurovereenkomst geformuleerd, “de winkel, met bijbehorende dienstwoning op de eerste woonlaag van het perceel [adres] ” (hierna: het gehuurde).
2.2
In de schriftelijke huurovereenkomst, op 12 april 2002 opgemaakt tussen [X]
& [Y] B.V. als onmiddellijk vertegenwoordiger van de toenmalige eigenaar en [appellant] , is in artikel 7 lid 1 bepaald dat het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als kantoorruimte en het huurder niet is toegestaan een andere bestemming aan het gehuurde te geven. In artikel 9 lid 1, eerste volzin, is bepaald dat huurder het gehuurde als goed huurder en overeenkomstig de in artikel 7 opgenomen bestemming zal gebruiken. Artikel 10 lid 1 van de huurovereenkomst houdt een verbod in voor de huurder om het gehuurde, behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder, geheel of gedeeltelijk aan derden in huur, onderhuur of gebruik te geven. In de artikelen 11 en 12 is bepaald dat het de huurder niet is toegestaan iets aan het gehuurde aan te brengen, te veranderen of daarvan weg te breken respectievelijk reclame of aanduidingen aan te brengen. In artikel 21 lid 2 van de huurovereenkomst is bepaald dat indien en voor zover in enige bepaling van de overeenkomst de toestemming van de verhuurder wordt vereist, deze alleen dan geacht wordt te zijn verleend indien deze schriftelijk is verstrekt.
2.3
[geïntimeerde] is in 2011 eigenaar van het gehuurde geworden en daarmee tevens de verhuurder.
2.4
Bij brief van 14 juni 2017 heeft de advocaat van [geïntimeerde] aan [appellant] geschreven dat deze in strijd met de onder 2.2. vermelde bepalingen van de huurovereenkomst handelt. Voort is [appellant] in die brief gesommeerd uiterlijk op 21 juni 2017 schriftelijk en ongeclausuleerd aan de advocaat van [geïntimeerde] te bevestigen dat hij de huurovereenkomst per 31 juli 2017 opzegt, dat [appellant] en lce & More het gebruik van het gehuurde uiterlijk op 1 juli 2017 zullen hebben gestaakt, dat [appellant] het gehuurde uiterlijk op 31 juli 2017 zal hebben ontruimd en dat op die datum de huur tijdig en volledig zal zijn voldaan.
2.5
[appellant] heeft aan deze sommatie niet voldaan.
3.Beoordeling
3.1
In eerste aanleg heeft [geïntimeerde] gevorderd dat de huurovereenkomst tussen partijen wordt ontbonden en [appellant] wordt veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. Aan deze vorderingen heeft hij ten grondslag gelegd dat [appellant] in strijd met artikel 7:214 BW en de artikelen 7, 9 en 10 van de huurovereenkomst de bestemming van het gehuurde heeft gewijzigd in die van horecagelegenheid en het gehuurde aan derden (zijn zoon en [naam] BV) in gebruik heeft gegeven en voorts in strijd met de artikelen 11 en 12 van de huurovereenkomst reclame-uitingen heeft aangebracht aan de gevel van het gehuurde en het gehuurde ingrijpend heeft gewijzigd. [appellant] heeft de vorderingen weersproken
3.2
Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vorderingen van [geïntimeerde] toegewezen. Zij heeft daartoe overwogen dat [appellant] zonder toestemming van [geïntimeerde] een andere dan de overeengekomen bestemming aan het gehuurde heeft gegeven, de gevelbekleding van het gehuurde heeft gewijzigd en aan de gevel een uithangbord in de vorm van een ijsco en een lichtbak met de tekst “chicken heaven/ice& more” heeft aangebracht en dat dat toerekenbare tekortkomingen zijn in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. De overige gestelde tekortkomingen heeft de kantonrechter onbehandeld gelaten.
3.3
De door [appellant] in hoger beroep aangevoerde grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling, nu zij in onderlinge samenhang ertoe strekken te betogen dat de door [geïntimeerde] gestelde tekortkomingen zich niet hebben voorgedaan en in ieder geval niet de ontbinding van de huurovereenkomst, met haar gevolgen, rechtvaardigen.
3.4
Met betrekking tot de gestelde bestemmingswijziging en fysieke wijzigingen aan het gehuurde heeft [appellant] het volgende aangevoerd. Bij aanvang van de huurovereenkomst heeft [appellant] in het gehuurde zijn uitzendbureau gevestigd. Met medeweten en toestemming van de toenmalige eigenaar is hij later daarin een computerwinkel gaan exploiteren, wat de situatie was toen [geïntimeerde] in 2011 eigenaar werd. Door na de computerwinkel in het gehuurde een broodjeswinkel/ijssalon te beginnen heeft [appellant] de bestemming dus niet gewijzigd, alleen het productaanbod. Met dat laatste en de daartoe benodigde opknapbeurt van het gehuurde heeft [geïntimeerde] zich mondeling akkoord verklaard, onder de voorwaarde dat [appellant] de kosten van de aanpassing voor zijn rekening zou nemen. De broodjeswinkel/ijssalon (zonder alcoholvergunning) is niet te beschouwen als een horecagelegenheid, maar valt onder de bestemming detailhandel. Volgens [appellant] speelt [geïntimeerde] vals spel door eerst mondeling toestemming te geven voor de overstap naar een broodjeswinkel/ijssalon en vervolgens te proberen met een beroep op het ontbreken van schriftelijke toestemming het gehuurde leeg ter beschikking te krijgen. [appellant] heeft notariële verklaringen overgelegd van hemzelf en zijn zoon, waarin is vermeld dat [appellant] in het bijzijn van zijn zoon in een gesprek eind april 2017 voor de deur van het gehuurde aan [geïntimeerde] heeft medegedeeld dat hij wilde stoppen met de computerwinkel, voornemens was een afhaalwinkel te beginnen en daartoe het gehuurde zou gaan opknappen, onder meer door het aanbrengen van een nieuwe gevelbekleding en nieuwe vloeren en plafonds. [geïntimeerde] was volgens de verklaringen akkoord gegaan met de plannen, als de huur maar netjes zou worden betaald. Tijdens de verbouwing zou [geïntimeerde] regelmatig langs het gehuurde hebben gelopen en hebben gegroet, maar na de opening van de nieuwe zaak lag er opeens een sommatiebrief.
3.5
Uit de door [geïntimeerde] in eerste aanleg overgelegde foto’s blijkt dat het gehuurde na de doorgevoerde wijzigingen was voorzien van diverse tafels en stoelen, die lijken bestemd te zijn voor het serveren van de verkochte etenswaren aan zittende gasten. [appellant] heeft niets gesteld waaruit blijkt dat die indruk onjuist is, zodat de conclusie moet zijn dat [appellant] het gehuurde heeft ingericht als een horecagelegenheid in de vorm van een lunchroom annex ijssalon. Dat hij voor een dergelijke ingrijpende wijziging van de bestemming ten opzichte van het eerdere gebruik als winkel en kantoorruimte, (al dan niet schriftelijke) toestemming had van [geïntimeerde] , blijkt niet uit de stellingen van [appellant] en evenmin uit de verklaringen die hij als bewijs heeft overgelegd. Met juistheid heeft de kantonrechter derhalve overwogen dat [appellant] door de bestemmingswijziging in strijd heeft gehandeld met zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.
3.6
Uit de stellingen en de verklaringen blijkt evenmin dat [appellant] toestemming had voor het aanbrengen van reclame-uitingen aan de gevel van het gehuurde. Verder acht het hof met de overgelegde verklaringen in ieder geval niet bewezen dat [geïntimeerde] toestemming heeft gegeven voor het wijzigen van de gevelbekleding, aangezien deze wijziging in eerste aanleg nog door [appellant] werd betwist, totdat de kantonrechter hem met behulp van foto’s aantoonde dat die wijziging niet viel te ontkennen (r.o. 11 van het bestreden vonnis). Op dit punt is door [appellant] geen toereikend aanbod gedaan tot het leveren van nader bewijs, naast de reeds overgelegde en onvoldoende overtuigend geachte getuigenverklaringen, zodat het hof aan dit onderdeel van de stellingen van [appellant] voorbij gaat. In het bijzonder is niet vermeld dat en in hoeverre degenen die schriftelijk hebben verklaard als getuige nog meer en/of anders kunnen verklaren.
3.7
Voorts blijkt uit de stellingen (in eerste aanleg) van [appellant] en de overgelegde getuigenverklaringen ook niet dat [geïntimeerde] toestemming heeft gegeven het gehuurde in gebruik te geven aan een derde, namelijk [naam] BV, die de uitbater was van de lunchroom/ijssalon. [appellant] heeft in eerste aanleg betoogd dat zolang hij de huur maar betaalde het [geïntimeerde] niet regardeerde hoe hij zijn onderneming inrichtte, maar dat standpunt berust op een misvatting. [naam] BV is een van [appellant] te onderscheiden rechtspersoon. Van die rechtspersoon was [appellant] overigens blijkens de overgelegde oprichtingsakte, anders dan hij heeft gesteld, slechts indirect bestuurder en oprichter. Hoe dan ook is de terbeschikkingstelling van het gehuurde aan een besloten vennootschap een handeling waarvoor toestemming nodig is van de verhuurder, die [appellant] niet heeft gevraagd.
3.8
Hetgeen hiervoor is overwogen leidt tot de slotsom dat [appellant] in ieder geval op drie manieren heeft gehandeld in strijd met zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Het is dan aan [appellant] feiten en omstandigheden te stellen die met zich brengen dat de tekortkomingen de ontbinding van de huurovereenkomst, met haar gevolgen, niet rechtvaardigen. Daarin is hij niet geslaagd. Het hof acht, met de kantonrechter, de combinatie van overtredingen zodanig ernstig dat de sanctie van ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde op haar plaats is. Daarbij wordt mede in aanmerking genomen dat bij [geïntimeerde] klachten van omwonenden zijn binnengekomen over stankoverlast in de vorm van kook- en frituurlucht. Dat toewijzing van de vorderingen tot gevolg heeft (gehad) dat de investeringen in de lunchroom/ijssalon verloren (zijn ge)gaan, brengt het hof niet tot een ander oordeel, omdat die investeringen hoe dan ook van de aanvang af tevergeefs zijn geweest, omdat [geïntimeerde] niet kon worden verplicht voortzetting van die vorm van exploitatie te gedogen.
3.9
De vraag of de overige verwijten van [geïntimeerde] gegrond zijn kan onder deze omstandigheden onbehandeld blijven. Het door [appellant] gedane bewijsaanbod wordt, voor zover hierboven nog niet besproken, gepasseerd omdat het geen betrekking heeft op voldoende concrete stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden.
3.1
De grieven kunnen derhalve niet tot vernietiging van het bestreden vonnis leiden. Het vonnis zal worden bekrachtigd, met veroordeling van [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van het hoger beroep, inclusief die van het incident.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 27 maart 2018;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 318,= aan verschotten en € 2.148,= voor salaris;
wijst af het door [appellant] meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. H.M.M. Steenberghe, J.C.W. Rang en R.J.Q. Klomp en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 23 april 2019.