ECLI:NL:GHAMS:2019:1197

• Datum uitspraak: 9 april 2019
• Publicatiedatum: 10 april 2019
• Zaaknummer: 200.227.485/02
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Verzet
• Rechters: E.K. Veldhuijzen van Zanten; C.C. Meijer; E.A. Minderhoud
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurrechtelijke geschil over buitengerechtelijke ontbinding van huurovereenkomst en ontruiming na sluitingsbevel burgemeester

In deze zaak gaat het om een huurrechtelijk geschil tussen de Organisatie voor Bewindvoering & Insolventie Nederland B.V. (hierna: OBIN), vertegenwoordigd door [X], en Woonstichting Lieven de Key. De zaak betreft een verzetprocedure tegen een eerder verstekarrest van het Gerechtshof Amsterdam, waarin de huurovereenkomst tussen [X] en Lieven de Key buitengerechtelijk was ontbonden op grond van een sluitingsbevel van de burgemeester van Amsterdam, vanwege de aanwezigheid van verdovende middelen en wapens in de huurwoning van [X]. Het hof heeft op 9 april 2019 geoordeeld dat de huurovereenkomst rechtsgeldig was ontbonden en dat de gevorderde ontruiming toewijsbaar was. Het verzet van [X] werd ongegrond verklaard en het verstekarrest werd bekrachtigd.

De feiten van de zaak zijn als volgt: [X] huurde sinds 14 april 2010 een sociale huurwoning van Lieven de Key. Op 11 april 2016 constateerde de politie dat er wapens en drugs in de woning aanwezig waren. De burgemeester besloot op 29 april 2016 de woning te sluiten voor drie maanden. Lieven de Key ontbond de huurovereenkomst per 10 juni 2016, maar [X] heeft de woning tot 21 juli 2016 weer betrokken. In eerste aanleg oordeelde de kantonrechter dat de ontbinding onaanvaardbaar was, maar Lieven de Key ging in beroep. Het hof vernietigde het vonnis van de kantonrechter en verklaarde de ontbinding van de huurovereenkomst per 11 mei 2016 rechtsgeldig.

Het hof overwoog dat de belangen van Lieven de Key bij de ontbinding en ontruiming zwaarder wogen dan de persoonlijke belangen van [X]. Het hof concludeerde dat de ontbinding niet in strijd was met de redelijkheid en billijkheid en dat er geen sprake was van misbruik van bevoegdheid. De aanwezigheid van wapens en drugs in de woning vormde een ernstige bedreiging voor de openbare orde en veiligheid. Het hof bekrachtigde het verstekarrest en veroordeelde [X] in de proceskosten van de oppositie.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.227.485/02

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 5633196 CV EXPL 17-727

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 9 april 2019

inzake

ORGANISATIE VOOR BEWINDVOERING & INSOLVENTIE NEDERLAND B.V., h.o.d.n. OBIN ,

in haar hoedanigheid van bewindvoerder van
[X] ,

gevestigd te Culemborg,

opposante,

advocaat: mr. E.B. van de Loo te Amsterdam,

tegen

WOONSTICHTING LIEVEN DE KEY,

gevestigd te Amsterdam,

geopposeerde,

advocaat: mr. E. van der Hoeden te Laren.

1. Het geding in hoger beroep in oppositie

Partijen worden hierna Lieven de Key en [X] genoemd.

Bij dagvaarding van 1 juni 2018 is [X] in verzet gekomen van het arrest van dit hof van 24 april 2018, in deze zaak onder zaaknummer 200.227.485/01 bij verstek gewezen tussen hem als geïntimeerde en Lieven de Key als appellante (hierna: het verstekarrest).

Lieven de Key heeft vervolgens een incidentele vordering tot uitvoerbaarverklaring bij voorraad ingesteld. [X] heeft daarop een conclusie van antwoord in het incident genomen. De incidentele vordering is vervolgens door Lieven de Key met wederzijds goedvinden ingetrokken.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 24 januari 2019 doen bepleiten door hun voornoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[X] heeft geconcludeerd, samengevat en naar het hof begrijpt, dat het hof het verstekarrest zal vernietigen en alsnog het vonnis van de kantonrechter van 2 oktober 2017, waarvan beroep, zal bekrachtigen, met beslissing over de proceskosten, met nakosten.

Lieven de Key heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het verstekarrest.

[X] heeft bewijs van zijn stellingen aangeboden.

2. Beoordeling van het verzet

2.1.

Nu [X] de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1. tot en met 2.8. van het verstekarrest niet ter discussie heeft gesteld, gaat het hof uit van deze feiten, aangevuld met hetgeen overigens nog is komen vast te staan.

a. [X] staat sinds 4 maart 2010 onder bewind bij OBIN.

b. [X] huurt met ingang van 14 april 2010 van Lieven de Key de sociale huurwoning aan de [adres] . De huurprijs bedraagt met ingang van de laatste bekende huurprijswijziging € 494,40 per maand.

c. Op 11 april 2016 heeft de politie geconstateerd dat in de woning van [X] wapens en drugs aanwezig waren. Op 28 april 2016 heeft een verbalisant van de politie Amsterdam een proces-verbaal opgemaakt waarin is opgenomen:

“ De woning was als woning in gebruik

In de woning sprake was van een:

- Drugshandel/bezit, meerdere zakjes alsmede grote zak met daarin substantie lijkende op cocaïne.

-
Wapenbezit/handel, twee automatische vuurwapens, patroonhouders met munitie.”

d. Op 29 april 2016 heeft de Burgemeester van Amsterdam besloten het gehuurde onmiddellijk te sluiten voor een periode van drie maanden, ingaande op 4 mei 2016. Dit besluit is genomen op grond van de artikelen 13b van de Opiumwet, 125 van de Gemeentewet, 174a van de Gemeentewet en 5:31 lid 1 van de Algemene wet bestuursrecht. In de woning zijn blijkens het bevel tot sluiting de volgende goederen aangetroffen:

“- In de gangkast 2 automatische machinegeweren;

- In één van de machinegeweren zat een magazijn/houder met munitie;

- In een kamer 1 magazijn/houder met munitie;

- In een kamer 2 magazijn/houders met munitie;

- In de kelderbox behorende bij de woning zijn twee grote dozen met verpakkingsmateriaal aangetroffen, namelijk lege ongebruikte conservenblikjes met deksel (ongeveer 400 stuks). Deze blikken kunnen mogelijk worden gebruikt voor de verpakking van verdovende middelen.

Verder zijn in de woning ook verdovende middelen aangetroffen:

- 1 plastic draagtas waarin 1 plastic zak met 754 gram 4-methyl-N-ethylcathinon;

- 1 plastic zakje met 0,74 gram cocaïne;

- 1 plastic zakje met 2,15 gram metamfetamine;

- 1 plastic zakje met 4,09 gram cocaïne.

En middelen die vaak worden gebruikt bij het maken en of versnijden van (hard)drugs:

- 1 plastic zakje met 23,0 gram fenacetine;

- 1 plastic zakje met 2-fenylacentonitril;”

e. [X] heeft geen bezwaar gemaakt tegen het bevel tot sluiting van de woning van de burgemeester van Amsterdam van 29 april 2016.

f. Op 11 mei 2016 heeft Lieven de Key [X] een brief gestuurd waarin de huurovereenkomst buitengerechtelijk werd ontbonden per 10 juni 2016 en [X] werd verzocht om binnen één maand het gehuurde leeg, ontruimd en in goede staat op te leveren en de sleutels in te leveren. [X] is tot 13 juni 2016 de tijd gegeven dit te doen.

g. Op 27 mei 2016 heeft Lieven de Key [X] een brief gestuurd waarin zij stelt dat de huurovereenkomst per 11 mei 2016 buitengerechtelijk is ontbonden en dat [X] de woning uiterlijk op 13 juni 2016 dient op te leveren.

h. Nadat [X] , die in verband met voornoemde feiten op 11 april 2016 was aangehouden, op 21 juli 2016 in vrijheid was gesteld heeft hij weer zijn intrek in de woning genomen.

i. [X] is op 3 augustus 2016 door de meervoudige strafkamer van de rechtbank Amsterdam vrijgesproken van het aanwezig hebben van wapens in de door hem gehuurde woning. Zijn zoon is wel veroordeeld voor dat feit.

2.2.

Lieven de Key heeft in eerste aanleg, samengevat, primair gevorderd [X] te veroordelen de woning te ontruimen op grond van het feit dat de huurovereenkomst krachtens artikel 7:231 lid 2 BW buitengerechtelijk is ontbonden. Subsidiair heeft Lieven de Key ontbinding van de huurovereenkomst alsmede ontruiming van de woning gevorderd op de grond dat [X] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.

2.3.

De kantonrechter heeft geoordeeld dat, gezien alle feiten en omstandigheden, het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Lieven de Key de huurovereenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden. Dat betekent dat de huurovereenkomst nog in stand is en geen ontruiming kan plaatsvinden, aldus de kantonrechter. Het primair gevorderde is daarom afgewezen. Het subsidiair gevorderde heeft de kantonrechter ook afgewezen op grond van het oordeel dat [X] niet heeft gehandeld in strijd met zijn verplichting zich als een goed huurder te gedragen. De kantonrechter heeft Lieven de Key in de proceskosten veroordeeld. Van dit vonnis is Lieven de Key in beroep gekomen bij het hof.

2.4.

Het hof heeft in het verstekarrest, samengevat, het vonnis waarvan beroep vernietigd en, opnieuw rechtdoende, voor recht verklaard dat de huurovereenkomst van partijen buitengerechtelijk is ontbonden per 11 mei 2016. Het hof heeft [X] veroordeeld om het gehuurde binnen vier weken te ontruimen en tot aan de datum van de ontruiming een gebruiksvergoeding van € 494,40 per maand te voldoen, voor zover dit niet reeds door [X] is voldaan. [X] is in de proceskosten van de eerste aanleg en het appel veroordeeld.

2.5.

Lieven de Key heeft bij grief I aangevoerd dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat bij gebruikmaking van de bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding van artikel 7:231 lid 2 BW een belangenafweging dient plaats te vinden. Volgens Lieven de Key is niet relevant of een verstoring van de openbare orde heeft plaatsgevonden, of [X] wetenschap had van de door een ander gepleegde feiten die tot de sluiting hebben geleid en of [X] een tekortkoming kan worden verweten. Volgens haar gaat het om de vraag of het gebruik van haar bevoegdheid tot ontbinding van de huurovereenkomst proportioneel is. Lieven de Key voert, zo heeft zij ter zitting in hoger beroep nader toegelicht, consequent het beleid om op te treden tegen elke huurder van wie de woning op last van de burgemeester is gesloten. Lieven de Key dient zorg te dragen voor de leefbaarheid en veiligheid van buurten en wijken waarin zij woningen bezit en verhuurt. De aanwezigheid van wapens en (hard)drugs in een woning tast deze leefbaarheid en veiligheid aan, aldus Lieven de Key.

2.6.

[X] heeft aangevoerd dat zijn belangen bij ontbinding en ontruiming van het gehuurde onevenredig worden aangetast en hij heeft daartoe gewezen op zijn persoonlijke omstandigheden. Hij is thans 65 jaar oud en heeft medische klachten (hij is hartpatiënt en hij heeft diabetes type 2). Na een eerder bewogen leven leidt hij, sinds hij de woning huurt, een stabiel bestaan. Afgezien van dit incident zijn er nooit problemen geweest en er zullen geen incidenten meer voorvallen omdat hij de sleutels van zijn zoon heeft ingenomen. Hij heeft goed contact met al zijn buren. Het verlies van de woning zal ertoe leiden dat hij dakloos wordt en dat zijn uitkering wordt stopgezet. Het tot op heden succesvolle bewind kan dan niet kan worden voortgezet en zijn schuldenlast zal toenemen. Ook kunnen zijn - uit huis geplaatste - minderjarige kinderen hem dan niet meer in zijn woning bezoeken in het kader van de getroffen omgangsregeling, zoals nu het geval is, aldus, steeds, [X] .

2.7.

[X] heeft vooropgesteld dat Lieven de Key in augustus 2016 is teruggekomen van de buitengerechtelijke ontbinding hetgeen blijkt uit het feit dat hij toen door Lieven de Key per brief is verzocht om de huurovereenkomst zelf op te zeggen. Door Lieven de Key is ter zitting in hoger beroep aangevoerd dat [X] hieraan niet de conclusie heeft mogen verbinden dat Lieven de Key zou afzien van verdere stappen om tot beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming te komen, doch integendeel, dat dit duidelijk maakt dat het Lieven de Key nog immer om beëindiging van de huur te doen was. Ook naar het oordeel van het hof is deze conclusie van [X] te vergaand, nu de intentie van Lieven de Key betreffende de beëindiging van de huurovereenkomst voor [X] kenbaar ongewijzigd is gebleken.

2.8.

Het hof overweegt voorts als volgt. Op grond van artikel 7:231 lid 2 BW kan een verhuurder een huurovereenkomst ontbinden op de grond dat door gedragingen in het gehuurde de openbare orde is verstoord en het gehuurde daarom op grond van artikel 174a van de Gemeentewet is gesloten en/of door gedragingen in het gehuurde in strijd met artikel 2 of 3 van de Opiumwet is gehandeld en het gehuurde op grond van artikel 13b van die wet is gesloten. De ontbinding geschiedt met toepassing van artikel 6:267 BW, door een buitengerechtelijke verklaring. De woning van [X] is ingevolge het bevel van de burgemeester van Amsterdam van 19 april 2016 in verband met dergelijke gedragingen in het gehuurde op grond van genoemde wetsartikelen gesloten. Tegen het besluit van de burgemeester heeft [X] geen bezwaar ingediend. Aangenomen moet worden dat het besluit van de burgemeester daarmee formele rechtskracht heeft gekregen, zodat van de rechtmatigheid daarvan moet worden uitgegaan. Het voorgaande betekent dat Lieven de Key bevoegd was om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. De door [X] gestelde omstandigheden dat hij niets wist van de aanwezigheid van drugs en wapens in de woning en dat zijn zoon daarvoor verantwoordelijk was, zijn in zoverre niet relevant.

2.9.

Het hof dient vervolgens te toetsen of gebruikmaking van die bevoegdheid door Lieven de Key naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (artikel 6:248 lid 2 BW) dan wel misbruik van bevoegdheid (artikel 3:13 BW) oplevert. Daarnaast dient het hof de proportionaliteit te toetsen, door de vraag te beantwoorden of, gegeven de belangen van de verhuurder bij de buitengerechtelijke ontbinding en de gevorderde ontruiming, de belangen van de huurder bij voortgezette bewoning niet onevenredig worden aangetast (artikel 8 EVRM).

2.10.

Naar het oordeel van het hof is de gebruikmaking van de bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding door Lieven de Key van de huurovereenkomst met [X] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar. Evenmin is sprake van misbruik van bevoegdheid of disproportionaliteit in voormelde zin.

2.11.

Uit het bevel tot sluiting blijkt dat in de woning twee automatische machinegeweren zijn aangetroffen, met een hoeveelheid munitie en een hoeveelheid harddrugs en versnijdingsmiddelen. In het bevel is overwogen dat de aanwezigheid van het type aangetroffen wapens in het algemeen een bedreiging voor de openbare orde meebrengt, aangezien het een feit van algemene bekendheid is dat dergelijke wapens gebruikt worden voor het plegen van liquidaties of andere strafbare feiten. Voorts is in het bevel overwogen dat de aanwezigheid van de wapens een ernstige bedreiging vormt van de veiligheid en gezondheid van mensen in de directe omgeving van de woning, onder wie, zo voegt het hof toe, andere huurders van Lieven de Key. De aanwezigheid van dergelijke wapens kan leiden tot onveiligheid voor de omwonenden vanwege de aanzuigende werking van criminele activiteiten. De burgemeester heeft in het bevel tenslotte terecht gewezen op de omstandigheid dat het in Amsterdam al drie keer was voorgekomen dat als gevolg van een persoonsverwisseling een onschuldige omwonende is doodgeschoten. Lieven de Key heeft daarnaast gewezen op haar beleid waarbij zij ook in huurrechtelijke zin optreedt in situaties waarbij ter handhaving van de openbare orde een bevel tot sluiting van een woning is gegeven.

2.12.

Tegenover deze zwaarwegende belangen van Lieven de Key staan de hierboven beschreven individuele belangen van [X] om als huurder gebruik te kunnen blijven maken van de woning. De ontruiming van de woning is weliswaar ingrijpend, maar dat [X] hierdoor in zodanige problemen zal raken dat ontruiming niet kan worden verlangd, is door hem onvoldoende geconcretiseerd en onderbouwd. Hetgeen [X] heeft aangevoerd om in het gehuurde te blijven wonen heeft hij niet zodanig met redenen omkleed dat op grond daarvan het belang van Lieven de Key bij ontruiming zou moeten wijken. Alle door [X] opgesomde belangen hangen samen met het hebben van een onderkomen. [X] heeft evenwel een vriendin, bij wie hij - naar eigen zeggen - tot onlangs grotendeels verbleef. Dat hij thans als gevolg van de ontbinding en ontruiming dakloos zou moeten blijven heeft hij niet zodanig met redenen omkleed dat op grond daarvan sprake zou zijn van een dermate onevenredigheid tussen het gerechtvaardigde belang van Lieven de Key bij uitoefening van haar bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, dat Lieven de Key in dit geval in redelijkheid niet tot die uitoefening had kunnen komen. Daarbij komt dat aan [X] ook een zekere mate van verwijtbaarheid kan worden tegengeworpen. Hij is als huurder primair verantwoordelijk voor de gedragingen die in zijn woning hebben plaatsgevonden. [X] heeft onvoldoende gecontroleerd wat er in zijn woning plaatsvond, ook wanneer aangenomen zou moeten worden dat [X] niet op de hoogte was van de aanwezigheid van de wapens, de munitie, de harddrugs en de versnijdingsmiddelen in zijn woning.

2.13.

De omstandigheid dat Lieven de Key tegen [X] kort na het bevel van de burgemeester en de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst geen kort geding tot ontruiming is aangevangen (hetgeen het hof overigens, gezien de buitengerechtelijke ontbinding ex artikel 7:231 lid 2 BW, niet zou hebben bevreemd), maar een bodemprocedure is gestart (mede) waardoor thans sprake is van een significant tijdverloop sinds het tijdstip waarop de buitengerechtelijke ontbinding is ingeroepen, leidt niet tot het oordeel dat sprake is van onevenredigheid in de zojuist bedoelde zin. Niet kan worden geoordeeld dat Lieven de Key door die keuze te maken verwijtbaar lang heeft stilgezeten.

2.14.

Bij deze uitkomst behoeft grief II, die ziet op het niet nakomen van verplichtingen uit de huurovereenkomst, geen verdere bespreking.

2.15.

De slotsom is dat grief I ook slaagt na beoordeling daarvan in verzet en dat het verzet ongegrond is. Het verstekarrest zal worden bekrachtigd. Het hof zal de desbetreffende veroordelingen voor zover daarvoor vatbaar uitvoerbaar bij voorraad verklaren, nu [X] tegen die vordering zoals bij pleidooi gedaan geen verweer heeft gevoerd en het niet in strijd is met de goede procesorde om een dergelijke vordering in dit stadium van de procedure tot ontbinding en ontruiming te doen.

2.16.

[X] heeft geen stellingen geponeerd die, indien bewezen, tot een ander oordeel dan waartoe hiervoor is gekomen, moeten leiden, zodat zijn bewijsaanbod als niet ter zake dienend wordt gepasseerd.

2.17.

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [X] in de kosten van de verzetprocedure veroordelen.

3. Beslissing

Het hof:

verklaart het verzet tegen het verstekarrest ongegrond;

bekrachtigt het verstekarrest;

veroordeelt [X] in de proceskosten van de oppositie en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de zijde van Lieven de Key gevallen, op € 2.148,00 voor salaris advocaat;

verklaart de veroordelingen uit het verstekarrest en deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.K. Veldhuijzen van Zanten, C.C. Meijer en E.A. Minderhoud en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 9 april 2019.