Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer: 200.241.079/01 KG
zaaknummer rechtbank Amsterdam: 6825978 KK EXPL 18-337
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 26 maart 2019
inzake
[appellante],
wonend te [woonplaats] ,
appellante,
advocaat: mr. S.J.M. Jaasma te Amsterdam,
tegen
WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde,
advocaat: mr. M.G. Blokziel te Almere.
Partijen worden hierna [appellante] en Eigen Haard genoemd.
1.Het geding in hoger beroep
[appellante] is bij dagvaarding van 13 juni 2018 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 30 mei 2018, in kort geding gewezen tussen Eigen Haard als eiseres en [appellante] als gedaagde.
[appellante] heeft daarna een memorie van grieven, met productie, ingediend en Eigen Haard een memorie van antwoord.
[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vordering van Eigen Haard zal afwijzen en zal bepalen dat Eigen Haard een andere huurwoning in Amsterdam Nieuw-West aan [appellante] en haar dochter [A] ter beschikking dient te stellen, met beslissing over de proceskosten.
Eigen Haard heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen en de vordering van [appellante] zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten.
Ten slotte is arrest gevraagd.
2.De feiten
De kantonrechter heeft in het vonnis onder 1.1 tot en met 1.8 de feiten opgesomd die zij bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Waar nodig aangevuld met andere feiten die volgen uit niet weersproken stellingen van partijen dan wel de niet (voldoende) bestreden inhoud van producties waarnaar zij ter staving van hun stellingen verwijzen, zijn die feiten de volgende.
a. Tussen [appellante] en Eigen Haard bestaat sinds 3 november 2011 een huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] (hierna: de woning). De huurprijs bedroeg ten tijde van de procedure in eerste aanleg € 670,74 per maand. De woning is een sociale huurwoning van 70 m2 met drie slaapkamers.
b. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Voorwaarden Woonruimte van 1 oktober 2008 van toepassing. Artikel 10 van deze algemene voorwaarden bepaalt onder meer:
“1. Huurder gebruikt het gehuurde als een goed huurder overeenkomstig de bestemming woonruimte. (…)
(…)
2. Huurder bewoont het gehuurde gedurende de huurtijd bij voortduring zelf en heeft er zijn hoofdverblijf. (…)
(…)
7. Het is huurder verboden het gehuurde, al dan niet tijdelijk, in zijn geheel onder te verhuren of aan derden in gebruik af te staan. (…)
8. Het is huurder verboden om een gedeelte van het gehuurde onder te verhuren of in gebruik te geven aan derden tenzij de verhuurder hiervoor schriftelijk toestemming heeft gegeven.”
c. Op 22 januari 2018 is er na een bezoek aan de woning door de politie te Amsterdam, Dienst Regionale Recherche, Afdeling Vreemdelingenpolitie, Migratiecriminaliteit en Mensenhandel proces-verbaal opgemaakt. Daaruit blijkt, kort gezegd, dat er een onderzoek door medewerkers van het Team Mensenhandel, in hun hoedanigheid van toezichthouder prostitutiebedrijven, is verricht, waarbij is gebleken dat de woning werd gebruikt als bordeel. Er zijn tijdens een bezoek van de politie drie vrouwen in de woning aangetroffen, van wie twee hebben verklaard als prostituee te werken. Een van deze vrouwen heeft voorts verklaard per dag € 90,- aan huur voor de woning te betalen aan een man. De slaapkamers waren blijkens dit proces-verbaal alle ingericht als zogenoemde afwerkplek. Ook wordt er in dit proces-verbaal melding van gemaakt dat tijdens de aanwezigheid van genoemde medewerkers een man aanbelde die te kennen gaf een seksafspraak te hebben die hij had gemaakt via de website [website] Deze man heeft een print van de desbetreffende advertentie getoond en verklaard, zo is verder in dit proces-verbaal opgenomen, een maand eerder ook een seksafspraak te hebben gehad in de woning.
d. Bij brieven van 14 februari 2018 en 22 februari 2018 heeft Eigen Haard [appellante] uitgenodigd voor een gesprek op het kantoor van Eigen Haard. [appellante] heeft niet op deze uitnodigingen gereageerd. Eigen Haard heeft vervolgens telefonisch contact gezocht met [appellante] . Een vrouw, die later een dochter van [appellante] bleek te zijn, heeft zich aan de telefoon van [appellante] voorgedaan als [appellante] en meegedeeld dat zij een weekendje weg was geweest en daarom de brieven niet had gezien. Vervolgens is een afspraak gemaakt voor een gesprek op het kantoor van Eigen Haard op 6 maart 2018.
e. Dit gesprek heeft plaatsgevonden tussen [appellante] , vergezeld van haar dochters [B] en [A] , en [C] en [D] , beiden medewerkers woonfraude van Eigen Haard. Van dit gesprek is een verslag gemaakt. Daarin is onder meer vermeld dat [appellante] niet kon vertellen waar zij op 22 januari 2018 was en er geen verklaring voor had dat er die dag drie vrouwen in de woning zijn aangetroffen.
f. Nadat Eigen Haard [appellante] bij brief van 8 maart 2018 had verzocht de huurovereenkomst op te zeggen, heeft er op verzoek van [appellante] op 14 maart 2018 nog een gesprek plaatsgevonden tussen [appellante] en Eigen Haard, waarbij dochter [B] aanwezig was. Ook hiervan is een gespreksverslag. Uit dit verslag blijkt dat [B] op 14 maart 2018 heeft verklaard dat [appellante] tijdens het gesprek op 6 maart 2018 niet alles heeft verteld en dat [appellante] vanaf 1 februari 2018 tot 5 maart 2018 in Spanje verbleef om een ziek familielid te helpen. Zij is heen met de auto gereisd en terug met het vliegtuig, ten bewijze waarvan zij een vliegticket heeft getoond. Van de heenreis op 1 februari 2018 is geen bewijs. [A] , die achttien jaar oud is en bij [appellante] in de woning woonde, verbleef in die periode niet in de woning. [appellante] heeft voorts verklaard niet te weten wie de sleutel van de woning heeft gebruikt. [B] heeft nog naar voren gebracht wel duizend procent zeker te weten dat [appellante] niet in de woning aanwezig was en niet wist wie er in de woning waren.
g. De voormalige advocaat van [appellante] heeft Eigen Haard bij brief van 23 maart 2018 onder meer bericht dat [appellante] niet voornemens was de huurovereenkomst op te zeggen, dat zij betwist de woning te hebben onderverhuurd en dat zij tijdens haar verblijf in het buitenland de sleutel bij haar dochter [B] heeft achtergelaten. Bij deze brief zijn verklaringen van [B] en [A] gevoegd. In de verklaring van [B] is vermeld dat zij de sleutel aan een derde heeft gegeven omdat deze derde tijdelijk geen slaapplek had. [A] heeft verklaard in de desbetreffende periode weg te zijn geweest in verband met een stage.
3.De beoordeling
3.1
Eigen Haard heeft, kort gezegd, in eerste aanleg ontruiming van de woning gevorderd. Zij heeft daartoe onder meer aangevoerd dat [appellante] voormelde bepalingen uit de algemene voorwaarden heeft overtreden. De kantonrechter heeft de gevorderde ontruiming van de woning toegewezen en [appellante] in de proceskosten, met nakosten, veroordeeld. De woning is inmiddels ook ontruimd. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellante] met vier grieven op. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. De reactie daarop van Eigen Haard zal daarbij worden betrokken, voor zover dat aan de orde zal zijn.
3.2
[appellante] heeft bij haar grieven naar voren gebracht dat [B] tijdens haar verblijf bij haar vriendin in Spanje op de woning zou letten. [A] verbleef in verband met een stage in Limburg zolang bij een andere zus. Een vriend van [B] had tijdelijk geen woning. Hij heeft [B] gevraagd of hij tijdens de afwezigheid van [appellante] in haar woning mocht verblijven. [B] heeft hierin toegestemd. [appellante] was hiervan niet op de hoogte en zou hiervoor ook geen toestemming hebben gegeven. Naar later is gebleken heeft deze vriend, of zijn vriendin, de woning in gebruik gegeven aan vrouwen die daar als sekswerker zouden hebben gewerkt. Van dit laatste had [appellante] evenmin kennis. [appellante] had ook verder niets te maken met de verweten gedragingen. Zij kon en hoefde die niet te verwachten. Deze gedragingen kunnen haar dan ook niet worden aangerekend. [appellante] ontkent dat zij onvoldoende toezicht heeft uitgeoefend. [appellante] betoogt voorts dat het feit dat er sekswerkers in de woning verbleven weliswaar een strijdig gebruik van de woning met de bestemming is, maar dat dit slechts eenmalig, op één dag is geconstateerd. Een anders luidende verklaring van een bezoeker geeft onvoldoende reden om aan te nemen dat het om een langere periode zou zijn gegaan. De huismeester van het woningencomplex noch de buren hebben er melding van gemaakt dat er sekswerkers actief zouden zijn, terwijl het komen en gaan van klanten toch opgevallen zou moeten zijn. Het geconstateerde vormt daarmee onvoldoende grond voor de vaststelling dat [appellante] is te kort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Voor zover in dat verband wel een tekortkoming van [appellante] zou kunnen worden vastgesteld, is deze tekortkoming niet van dien aard dat deze ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, laat staan dat in dit kort geding op basis daarvan reeds ontruiming kon worden uitgesproken. [appellante] huurde reeds dertig jaar zonder enig probleem van Eigen Haard. Voor zover van de zijde van [appellante] tegenstrijdig is verklaard tegen Eigen Haard, is dit gedaan vanuit paniek. De zaak verdient het om beter uitgezocht te worden dan in deze kort gedingprocedure mogelijk is, aldus nog steeds [appellante] .
3.3
Voor toewijzing van een vordering in kort geding is vereist dat de eisende partij een spoedeisend belang heeft bij toewijzing van deze vordering en dat in voldoende mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter, zo het geschil aan hem wordt voorgelegd, tot toewijzing van de vordering zal komen. Tussen partijen is niet meer in discussie dat Eigen Haard voldoende spoedeisend belang heeft bij toewijzing van haar vordering. Wel is in geschil of aan het genoemde tweede vereiste is voldaan. Naar het oordeel van het hof is ook dit het geval. In dit verband wordt overwogen dat buiten kijf staat dat de woning in strijd met het bepaalde in artikel 10 van voormelde voorwaarden in gebruik is gegeven aan derden ten behoeve van ander gebruik dan bewoning, namelijk ten behoeve van prostitutie. Met de in genoemd proces-verbaal vermelde uitlatingen van de man die tijdens het onderzoek in de woning aan de deur van de woning is gekomen en de overige in dit proces-verbaal vermelde bevindingen, zoals de verklaringen van de aangetroffen vrouwen, de inrichting van de slaapkamers en de advertentie, is vooralsnog voldoende aannemelijk geworden dat dit gebruik door derden minstens een maand heeft geduurd. Dergelijk gebruik, en ook nog door derden, vormt naar het voorlopig oordeel van het hof in meerdere opzichten een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst overeenkomstig de stellingen van Eigen Haard, te weten artikel 10 sub 1 en sub 7 van de voormelde voorwaarden. De grieven falen in zoverre.
3.4
De wet bepaalt in artikel 6:265 lid 1 BW dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De grieven falen eveneens voor zover daarbij subsidiair wordt bepleit dat dit laatste aan de orde is. [appellante] , die de woning voor langere tijd had verlaten, weerspreekt dat zij gedurende deze periode niet genoeg toezicht heeft uitgeoefend op de woning, maar heeft onvoldoende feiten of omstandigheden gesteld waaruit zou kunnen worden afgeleid dat zij gedaan heeft wat van haar kon worden gevergd om het plaatsgevonden gebruik, of beter gezegd misbruik, van de woning te voorkomen. Dat zij geen kennis van het gebeurde zou hebben gehad, doet hieraan niet af. Ook verder zijn geen feiten of omstandigheden gesteld op grond waarvan geoordeeld zou moeten worden dat de tekortkoming van bijzondere aard of geringe betekenis is als bedoeld in artikel 6:265 lid 1 BW.
3.5
Nu de grieven falen, zal het bestreden vonnis worden bekrachtigd. De in hoger beroep ingestelde vordering betreffende vervangende woonruimte is feitelijk een vordering tot schadevergoeding. Een dergelijke vordering kan slechts in hoger beroep worden ingesteld door een appellant die in eerste aanleg gedaagde partij was, indien hij in eerste aanleg ook is opgetreden als eisende partij in reconventie. [appellante] heeft in eerste aanleg geen vordering in reconventie ingediend. [appellante] zal daarom niet-ontvankelijk worden verklaard in deze vordering. Het moge duidelijk zijn, gezien de eerdere overwegingen, dat deze vordering ook overigens niet voor toewijzing in aanmerking zou zijn gekomen.
3.6
[appellante] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.
4.De beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
verklaart [appellante] niet-ontvankelijk in haar vordering dat zal worden bepaald dat Eigen Haard een andere huurwoning in Amsterdam Nieuw-West aan [appellante] en haar dochter [A] ter beschikking dient te stellen;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Eigen Haard begroot op € 726,- aan verschotten en € 1.074,- voor salaris en op € 157,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.K. Veldhuijzen van Zanten, J.C.W. Rang en C.A.H.M. ten Dam en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 26 maart 2019.