Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.219.324/01
zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 5439920/CV EXPL 16-9384
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 6 november 2018
inzake
[X] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] , gemeente [gemeente] ,
appellante,
advocaat: mr. B.P. van Overeem te Amsterdam,
tegen
Ellen Johanna [geïntimeerde] -VOS,
wonend te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. D.J.A. van den Berg te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [X] en [geïntimeerde] genoemd.
[X] is bij dagvaarding van 11 juli 2017 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland van 12 april 2017, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [X] als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, tevens akte vermeerdering van eis;
- memorie van antwoord, met producties;
- akte uitlating productie, tevens akte vermindering van eis, zijdens [X] .
Ten slotte is arrest gevraagd.
[X] heeft, na vermeerdering en vermindering van eis, geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog voor recht zal verklaren dat de huurovereenkomst van partijen is geëindigd per 1 augustus 2017 en - uitvoerbaar bij voorraad - [geïntimeerde] zal veroordelen tot betaling van € 55.039,20 aan onbetaalde huurtermijnen (berekend tot en met 31 juli 2017), vermeerderd met de wettelijke handelsrente, € 1.388,83 aan buitengerechtelijke incassokosten en € 1.740,= aan kosten Nuon, met beslissing over de proceskosten.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en afwijzing van hetgeen in hoger beroep bij wege van eisvermeerdering nog is gevorderd, met beslissing over de proceskosten.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.6 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Zij behelzen, voor zover in hoger beroep van belang, het volgende.
2.1
[geïntimeerde] heeft met ingang van 1 augustus 2001 van [X] een bedrijfspand in Haarlem gehuurd voor een huurprijs van (laatstelijk) € 3.400,86 per maand. De huurovereenkomst gold aanvankelijk voor een termijn van vijf jaar, welke termijn twee maal met vijf jaar is verlengd. Vanaf 1 augustus 2016 zou de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd gaan gelden.
2.2
Bij brief van 18 maart 2016 heeft [geïntimeerde] de huurovereenkomst opgezegd met ingang van de eerstvolgende expiratiedatum.
2.3
Bij brief van 14 april 2016 heeft mr. M.J. Heule (hierna: Heule) namens [X] aan
[geïntimeerde] bericht dat de huurperiode tot 1 augustus 2021 liep. In deze brief staat voorts:
Wel wil ik u de mogelijkheid bieden om een alternatieve (gelijkwaardige) huurder voor te stellen of om schriftelijk een bod voor afkoop te doen.
2.4
Bij brief van 10 mei 2016 heeft Heule namens [X] aan [geïntimeerde] onder meer het volgende geschreven:
In voornoemde brief heb ik u de mogelijkheid geboden om een alternatieve (gelijkwaardige) huurder voor te stellen of een schriftelijk bod voor afkoop te doen. Tot op heden heb ik echter geen reactie van u ontvangen.
Bij dezen geef ik u voor de laatste maal de mogelijkheid tot bovenstaand. Udient binnen een termijn van 14 dageneen voorstel voor een alternatieve huurder te doen dan wel een schriftelijk bod voor afkoop. Mocht ik na het verstrijken van de termijn van 14 dagen geen reactie van u hebben vernomen, dan bent u verschuldigd de nieuwe huurtermijn met bijbehorende betalingsverplichtingen, aan te gaan.
2.5
[geïntimeerde] heeft [X] in contact gebracht met een geïnteresseerde partij, de vennootschap onder firma de Groene Juffers (hierna: de Groene Juffers). Er hebben onderhandelingen plaatsgevonden tussen [X] en de Groene Juffers. Die hebben niet tot een huurovereenkomst geleid.
2.6
[geïntimeerde] heeft sinds 1 augustus 2016 geen gebruik meer gemaakt van het pand en heeft de sleutels van het pand per aangetekende brief naar [X] gestuurd.
3.Beoordeling
3.1
In eerste aanleg heeft [X] , voor zover in hoger beroep van belang, hetzelfde gevorderd als thans in hoger beroep, zij het dat de gevorderde huurachterstand was berekend tot en met maart 2017. Aan haar vorderingen heeft [X] ten grondslag gelegd dat de huurovereenkomst eerst na het verstrijken van de laatste termijn van vijf jaar met inachtneming van de contractuele opzegtermijn van een jaar kon worden opgezegd, zodat de huurovereenkomst doorliep tot 1 augustus 2017. [geïntimeerde] heeft zich tegen de vorderingen van [X] verweerd met het betoog dat de huurovereenkomst in onderling overleg is beëindigd per 1 augustus 2016, doordat [geïntimeerde] gebruik gemaakt heeft van de door [X] geboden mogelijkheid een alternatieve gelijkwaardige huurder voor te stellen. Dat [X] met de Groene Juffers geen huurovereenkomst heeft gesloten doet daaraan niet af, aldus [geïntimeerde] , die voorts heeft betoogd dat [X] zich in de onderhandelingen met de Groene Juffers onredelijk heeft opgesteld, zodat zij zich hoe dan ook niet op het mislopen van die onderhandelingen mag beroepen. Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vorderingen van [X] afgewezen op grond van de overweging, zakelijk weergegeven, dat [geïntimeerde] onder de gegeven omstandigheden, waaronder het feit dat in de brief van 10 mei 2016 geen melding is gemaakt van een aanvullende voorwaarde van daadwerkelijke totstandkoming van een huurovereenkomst, heeft mogen begrijpen dat het enkele aandragen van een alternatieve gelijkwaardige huurder voldoende was om de huurovereenkomst te doen eindigen per 1 augustus 2016.
3.2
De grief van [X] houdt in dat de kantonrechter aldus het door haar gedane aanbod op een onbegrijpelijke manier heeft uitgelegd. [X] acht het evident dat zij slechts bereid was de huurovereenkomst eerder te beëindigen als er een alternatieve huurder was en niet slechts een kandidaat. Zou het anders zijn, dan had [geïntimeerde] zelfs een stroman kunnen inzetten die zich voordeed als kandidaat. Dat het noemen van een naam niet voldoende was, blijkt ook uit het feit dat als alternatief was aangeboden om de huurovereenkomst te beëindigen door middel van het betalen van een afkoopsom door [geïntimeerde] , aldus nog steeds [X] .
3.3
Tussen partijen is, door het aanbod van [X] in de brieven van 14 april 2016 en 10 mei 2016 en de aanvaarding van dat aanbod door [geïntimeerde] die is gelegen in het voordragen van de Groene Juffers als huurkandidaat, een voorwaardelijke huurbeëindigingsovereenkomst tot stand gekomen. Over de uitleg van (de voorwaarde in) die overeenkomst verschillen partijen van mening. Bij de uitleg van een overeenkomst komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
3.4
Op zichzelf is het terecht dat de kantonrechter bij de uitleg van de voorwaarde betekenis heeft toegekend aan de omstandigheid dat de opsteller van de brieven van 14 april 2016 en 10 mei 2016 juridische deskundigheid bezat en [geïntimeerde] niet. Naar het oordeel van het hof is echter ook zonder enige juridische deskundigheid te begrijpen dat een verhuurder niet bereid is een vordering in de orde van grootte als die in dit geding aan de orde is, op te geven in ruil voor enkel de mogelijkheid om met een nieuwe partij over het sluiten van een huurovereenkomst te overleggen. [geïntimeerde] heeft ook met alleen gezond verstand moeten begrijpen dat de huurovereenkomst slechts zou eindigen als met de voorgedragen kandidaat ook daadwerkelijk een nieuwe huurovereenkomst tot stand kwam. Ook het feit dat als alternatief werd aangeboden dat een afkoopsom zou worden betaald (volgens [geïntimeerde] zelf ter hoogte van € 200.000,=), wees sterk in die richting. In zoverre is de grief terecht voorgedragen.
3.5
Daarmee komt het hof toe aan het subsidiaire verweer van [geïntimeerde] , dat inhoudt dat [X] geen aanspraak kan maken op betaling van de huurpenningen vanaf 1 augustus 2016 wegens haar opstelling in de onderhandelingen met de Groene Juffers. Door in die onderhandelingen condities te willen bedingen die voor de nieuwe huurder aanzienlijk slechter en bovendien ongebruikelijk waren, heeft [X] in strijd gehandeld met de goede trouw die zij jegens [geïntimeerde] in acht diende te nemen, aldus [geïntimeerde] . Zij heeft in dit verband gewezen op de artikelen 14.2, 14.3, 14.5, 14.6 en 14.7 in het aan de Groene Juffers aangeboden concepthuurcontract. Ten behoeve van de comparitie in eerste aanleg heeft [X] een e-mailbericht van 15 juli 2016 overgelegd waarin zij aan de Groene Juffers onder meer heeft voorgesteld de bepalingen 14.5 en 14.6 van het concept te laten vervallen. Deze tegemoetkoming is kennelijk voor de Groene Juffers niet voldoende geweest, want die is vervolgens afgehaakt.
3.6
De bepalingen 14.2 en 14.3 van het concept zijn redelijke voorschriften die erop zijn gericht overlast voor de buren te beperken. Met het intrekken van de boetebepaling in artikel 14.5 en het automatische verval van de optie tot verlenging in artikel 14.6 hebben 14.2 en 14.3 ieder belastend karakter verloren. Artikel 14.7 is echter in het concept blijven staan: de verplichting voor [Y] , de partner van een van beide vennoten van de Groene Juffers, zich persoonlijk garant te stellen voor de huurbetaling. In de e-mail van 15 juli 2016 is uitdrukkelijk vermeld dat [X] vasthield aan deze voorwaarde. [X] was echter jegens [geïntimeerde] gehouden zich in de onderhandelingen met de kandidaat-huurder overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid te gedragen. Dit betekent in het onderhavige geval dat zij de kandidaat-huurder ongeveer dezelfde huurvoorwaarden diende aan te bieden als die tot dan toe voor [geïntimeerde] golden. Zonder nadere toelichting, die door [X] niet is gegeven, valt niet in te zien waarom [X] meende aanspraak te kunnen maken op een borgstelling van een andere persoon dan de voorgedragen kandidaat-huurder. In dit kader is van belang dat die kandidaat de rechtsvorm heeft van een vennootschap onder firma, die, anders dan de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid, al in (hoofdelijke) persoonlijke aansprakelijkheid van de vennoten voorziet.
3.7
Gelet op het voorgaande kan [X] zich in redelijkheid niet jegens [geïntimeerde] beroepen op het ontbreken van overeenstemming met de Groene Juffers, omdat dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Geoordeeld moet worden alsof wel een nieuwe huurovereenkomst tot stand is gekomen, zodat [X] geen aanspraak kan maken op huurbetaling over de periode vanaf 1 augustus 2016.
3.8
In hoger beroep heeft [X] haar eis met € 5.871,14 vermeerderd op de grond dat [geïntimeerde] de huurpenningen van november 2012 en april 2013 niet zou hebben betaald. [geïntimeerde] heeft ten verwere aangevoerd dat zij die huurtermijnen al heeft betaald en deze stelling met bewijsstukken onderbouwd. In het licht van die onderbouwing heeft [X] de stelling van [geïntimeerde] onvoldoende gemotiveerd betwist.
3.9
De grief van [X] faalt. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd en de vermeerderde eis zal worden afgewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [X] worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
wijst af het door [X] voor het eerst in hoger beroep gevorderde;
veroordeelt [X] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 716,= aan verschotten en € 1.391,= voor salaris.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, C.A.H.M. ten Dam en R.J.Q. Klomp en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 6 november 2018.