Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.245.517/01 SKG
zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam : C/13/652276/KG ZA 18-837
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 14 september 2018
inzake
1.[appellante sub 1] ,
wonend te [woonplaats] ,
2.
[appellante sub 2],
[appellante sub 2],
wonend te [woonplaats] ,
appellanten in principaal hoger beroep,
geïntimeerden in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep,
advocaat: mr. R.K. Uppal te Amsterdam,
tegen
WONINGSTICHTING LIEVEN DE KEY,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde in principaal hoger beroep,
appellante in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep,
advocaat: mr. E. van der Hoeden te Amstelveen.
Partijen worden hierna [appellante sub 1] en [appellante sub 2] , gezamenlijk: [appellanten] , en Lieven de Key genoemd.
1.Het geding in hoger beroep
[appellanten] zijn bij dagvaarding van 5 september 2018 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Amsterdam van 31 augustus 2018, in kort geding gewezen tussen Lieven de Key als eiseres en onder anderen [appellanten] als gedaagden. De appeldagvaarding bevat de grieven. De appeldagvaarding bevat de grieven. [appellanten] hebben een memorie overeenkomstig deze appeldagvaarding ingediend. [appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vordering van Lieven de Key zal afwijzen, althans een langere ontruimingstermijn zal bepalen, met beslissing over de proceskosten.
Ter zitting van het hof van 10 september 2018 heeft Lieven de Key geantwoord, harerzijds voorwaardelijk incidenteel hoger beroep ingesteld, producties overgelegd en geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen, met beslissing over de proceskosten.
Partijen hebben voorts hun standpunten nader doen toelichten door hun hiervoor vermelde advocaten. Mr. Uppal heeft zich bediend van pleitnotities die aan het hof zijn overgelegd. Van de zijde van [appellanten] zijn nog producties in het geding gebracht.
Vervolgens is arrest gevraagd.
2.Feiten
De voorzieningenrechter heeft in het vonnis onder 2.1 tot en met 2.6 de feiten opgesomd die hij bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Die feiten zijn de volgende.
2.1
Lieven de Key is sinds 20 april 2018 eigenares van de bedrijfsruimte aan de
[adres] , een voormalige broodjeszaak (hierna: het pand).
2.2
Op enig moment na april 2018 is het pand gekraakt. Bewoners van het pand zijn
thans (in ieder geval): [appellante sub 1] en [appellante sub 2] .
2.3
Tussen [X] , een medewerker van Lieven de Key (hierna: [X] ), en (de advocaat van) [appellanten] is in juni 2018 contact geweest, waarbij onder meer de mogelijkheid aan de orde is geweest dat met [appellanten] een gebruiksovereenkomst zou worden gesloten.
2.4
Bij overeenkomst van 2 augustus 2018 heeft Lieven de Key het pand in (tijdelijk) gebruik gegeven aan de leegstandsbeheerder FMT Beheer B.V. met ingang van het moment waarop het zal zijn ontruimd door de krakers.
2.5
Bij brief van 2 augustus 2018 heeft Lieven de Key de bewoners van het
pand verzocht dit uiterlijk op 8 augustus 2018 leeg aan haar op te leveren, bij gebreke waarvan in kort geding ontruiming zou worden gevorderd.
2.6
Het pand is niet ontruimd.
3.Beoordeling
3.1
Bij de inleidende dagvaarding van 6 augustus 2018 heeft Lieven de Key gevorderd dat “zij die verblijven in het pand [adres] ” in kort geding worden veroordeeld tot ontruiming van het pand binnen twee dagen na betekening van het te wijzen vonnis, met bepaling dat dat vonnis tot een jaar na de uitspraak kan worden tenuitvoergelegd tegen een ieder die zich in het pand bevindt. Zij heeft aan deze vordering het volgende ten grondslag gelegd. Lieven de Key heeft het pand gekocht om op termijn tot herontwikkeling over te gaan en wenst in de tussentijd het pand tijdelijk te verhuren. Zij wordt in die voorgenomen tijdelijke verhuur belemmerd door de aanwezigheid van de krakers, die niet toestaan dat potentiële huurders het pand bezichtigen. Lieven de Key is met FMT Beheer B.V. overeengekomen dat die laatste het pand onmiddellijk na de ontruiming tijdelijk in gebruik zal nemen. Op grond van een en ander stelt Lieven de Key een spoedeisend belang te hebben bij ontruiming van het pand door de krakers.
3.2
Van de in het pand aanwezige krakers hebben [appellante sub 1] en [appellante sub 2] in eerste aanleg verweer gevoerd. Zij hebben bestreden dat Lieven de Key een voldoende spoedeisend belang heeft bij de gevorderde ontruiming. De plannen tot herontwikkeling zijn niet concreet gemaakt en de met de leegstandsbeheerder gesloten overeenkomst heeft geen betrekking op feitelijk gebruik van het pand door een concreet individu, wat het gevaar van ongerechtvaardigde leegstand in het leven roept. Onder de gegeven omstandigheden heeft Lieven de Key een verwaarloosbaar belang bij ontruiming, dat het in de belangenafweging moet afleggen tegen het woonbelang van [appellanten] , die netjes voor het pand zorgen en alle vormen van bezichtiging toestaan, aldus [appellanten] Subsidiair hebben zij bepleit dat Lieven de Key moet worden veroordeeld in de kosten van het geding omdat zij is overgegaan tot dagvaarding voordat de gestelde termijn voor vrijwillige ontruiming was verstreken.
3.3
Bij het bestreden vonnis heeft de voorzieningenrechter de vordering tot ontruiming toegewezen en de zogenoemde ‘anti-herkraaktermijn’ gesteld op een half jaar. De kosten van het geding zijn gecompenseerd.
3.4
Tegen de toewijzing van de ontruimingsvordering en de gronden waarop die berust, komen [appellanten] op met vier grieven. De eerste drie grieven zien op het door de voorzieningenrechter aangenomen spoedeisende belang, de vierde op de ontruimingstermijn.
3.5
Lieven de Key heeft door middel van het door haar overgelegde besluit van 3 april 2018 van de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties voldoende aannemelijk gemaakt dat zij het pand heeft aangekocht om dat op termijn te slopen en in plaats daarvan sociale huurwoningen te bouwen, zulks overeenkomstig haar doelstelling als toegelaten instelling van volkshuisvesting. Ter zitting in hoger beroep heeft Lieven de Key uiteengezet dat in de directe omgeving van het pand andere bedrijfspanden staan, die door haar zijn verhuurd en waarvan het gebruik met het oog op de nieuwbouwplannen moet worden beëindigd. Zij verwacht daarmee over ongeveer drie jaar zo ver te zijn dat met de woningbouw kan worden begonnen. Het hof is voldoende overtuigd geraakt van het reële en serieuze karakter van deze plannen.
3.6
In de periode tot de aanvang van de bouwwerkzaamheden wil Lieven de Key het pand als bedrijfsruimte verhuren. Ten bewijze van dat voornemen heeft zij in hoger beroep een print van haar website overgelegd, waaruit blijkt dat het pand te huur wordt aangeboden. Ter zitting in hoger beroep heeft Lieven de Key verklaard dat zij vier potentiële gegadigden heeft voor de tijdelijke huur van het pand als bedrijfsruimte. Hoewel met betrekking tot deze kandidaten door Lieven de Key geen bewijsstukken zijn overgelegd, heeft het hof geen reden te twijfelen aan het waarheidsgehalte van de gedetailleerde mededelingen daarover van Lieven de Key. Met de potentiële gegadigden zullen bezichtigingen worden gepland, zodra het pand is ontruimd. Lieven de Key plant geen bezichtigingen zolang de krakers nog in het pand verblijven, omdat zij verwacht dat de krakers daaraan geen medewerking zullen verlenen. Het komt het hof voor dat deze vrees gerechtvaardigd is. Weliswaar hebben [appellanten] op vragen van het hof verklaard bereid te zijn alle medewerking te verlenen, maar de stelling van Lieven de Key dat [X] het pand niet verder mocht betreden dan de ingang en ook anderen tot nu toe de toegang is ontzegd, is door hen onvoldoende betwist. Onder deze omstandigheden is het een gerechtvaardigde wens van Lieven de Key het pand, totdat dat tijdelijk wordt verhuurd, in gebruik te geven aan een leegstandsbeheerder, die gebruikscontracten kan sluiten met personen die zich van de aanvang af coöperatief opstellen en die contractueel tot de benodigde medewerking zijn gehouden. Dat dergelijke personen zullen kunnen worden gevonden is voldoende aannemelijk gemaakt met de overlegging van e-mails van enige geïnteresseerden.
3.7
Hetgeen hiervoor werd overwogen leidt het hof tot de conclusie dat Lieven de Key haar spoedeisende belang bij de gevorderde ontruiming voldoende aannemelijk heeft gemaakt. In dit verband verdient opmerking dat Lieven de Key nog maar zeer kort eigenares van het pand was toen dat werd gekraakt. Zij heeft dus ook nog niet de gelegenheid gehad te bewijzen dat het haar ernst is met het tegengaan van ongerechtvaardigde leegstand of, beter gezegd: op geen enkele manier is nog gebleken dat werkelijk het gevaar bestaat dat Lieven de Key het pand ongerechtvaardigd leeg zal laten staan. De omstandigheid dat Lieven de Key het pand tijdelijk bestemt als bedrijfsruimte en niet als woonruimte brengt het hof niet tot een ander oordeel, omdat, daargelaten dat ook dat een (zeer) zinvol gebruik van het pand is, het pand nu eenmaal bouwkundig een bedrijfspand is en tot op heden ook de publiekrechtelijke bestemming van bedrijfsruimte heeft.
3.8
[appellanten] hebben zich beroepen op het hun toekomende huisrecht. Naar het oordeel van het hof kan onder de hiervoor geschetste omstandigheden de toewijzing van de vordering tot ontruiming jegens [appellanten] , die zonder recht of titel verblijven in het aan Lieven de Key als eigenares toebehorende pand, niet als een disproportionele inbreuk op het huisrecht van [appellanten] worden beschouwd.
Hieraan doet niet af dat [appellanten] stellen geen ander dak boven hun hoofd te hebben en menen dat kraken voor hen de enige optie is.
3.9
Alles bijeengenomen acht het hof het dermate waarschijnlijk dat de bodemrechter, indien tot oordelen geroepen, de vordering tot ontruiming jegens [appellanten] zal toewijzen, dat van Lieven de Key, gegeven haar belang bij het ter beschikking krijgen van het pand, niet kan worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. De eerste drie grieven in het principale appel zijn dus tevergeefs voorgedragen.
3.1
De door de voorzieningenrechter gegeven ontruimingstermijn van twee dagen na de betekening van het vonnis acht het hof echter te kort. De daartegen gerichte grief van [appellanten] slaagt. De ontruimingstermijn zal worden bepaald op een week na de betekening van dit arrest.
3.11
Met het slagen van de vierde principale grief is voldaan aan de voorwaarde waaronder de incidentele grief is ingesteld. Met deze grief bestrijdt Lieven de Key de compensatie van de gedingkosten in eerste aanleg. Ook deze grief slaagt. Als de krakers het pand zouden hebben ontruimd binnen de termijn die Lieven de Key had gesteld in de brief van 2 augustus j.l., zou het oordeel moeten zijn geweest dat de gedingkosten nodeloos waren aangewend respectievelijk veroorzaakt. Die situatie deed zich echter niet voor; er is gedagvaard tegen een datum die was gelegen na het einde van de bij de brief gegeven termijn en toen die datum aanbrak, verbleven de krakers nog steeds in het pand. Het hof acht hoogst onaannemelijk dat het pand wél zou zijn ontruimd als de dagvaarding niet was uitgebracht. De datum waarop is gedagvaard geeft dus geen aanleiding tot compensatie van de kosten van het geding in eerste aanleiding. Hetzelfde geldt voor de omstandigheid dat in hoger beroep een langere ontruimingstermijn zal worden bepaald. Als de overwegend in het ongelijk gestelde partij dienen [appellanten] de kosten van het geding in eerste aanleg te dragen, evenals die van het hoger beroep.
3.12
Ten behoeve van de leesbaarheid zal het hof, hoewel alleen de ontruimingstermijn en de proceskostenbeslissing worden aangepast, het hele vonnis tussen Lieven de Key en [appellanten] vernietigen en jegens [appellanten] een geheel nieuwe veroordeling formuleren. Voor de duidelijkheid: voor zover het vonnis van 31 augustus 2018 is gewezen tussen Lieven de Key en alle andere personen die verblijven in het pand, is het niet aan het oordeel van het hof onderworpen, zodat dit arrest geen betrekking heeft op dat (deel van het) vonnis.
4.Beslissing
Het hof:
rechtdoende in principaal en incidenteel appel:
vernietigt het vonnis van de voorzieningenrechter van 31 augustus 2018 voor zover tussen Lieven de Key en [appellanten] gewezen;
en opnieuw rechtdoende:
veroordeelt [appellanten] om binnen een week na betekening van dit arrest de bedrijfsruimte aan de [adres] met al de hunnen en het hunne te ontruimen, te verlaten en ter vrije en algehele beschikking van Lieven de Key te stellen;
bepaalt dat deze veroordeling tot ontruiming bij herkraak tot zes maanden na 31 augustus 2018 ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die ten tijde van de tenuitvoerlegging zich in het pand bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer zich dat voordoet;
veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van Lieven de Key begroot op € 626,-- aan verschotten en € 980,-- voor salaris en in principaal en incidenteel hoger beroep tot op heden op € 726,-- aan verschotten en € 2.148,-- voor salaris;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, J.C.W. Rang en M.M. Korsten-Krijnen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 14 september 2018.