ECLI:NL:GHAMS:2018:3433 - Gerechtshof Amsterdam - Gerechtshof bevestigt klacht gegrond tegen notaris wegens...

Uitspraak

beslissing

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht

zaaknummer : 200.232.706/01 NOT

nummer eerste aanleg : C/05/325450/KL RK 17-120

beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 18 september 2018

inzake

[naam] ,

gevestigd te [plaats] ,

appellante,

vertegenwoordigd door haar bestuurder [naam] ,

tegen

[naam] ,

notaris te [plaats] ,

geïntimeerde.

1.Het geding in hoger beroep

1.1.

Appellante (hierna: klaagster) heeft op 29 januari 2018 een beroepschrift - met bijlagen - bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden (hierna: de kamer) van 10 januari 2018 (ECLI:NL:TNORARL:2018:1). De kamer heeft in de bestreden beslissing de klacht van klaagster tegen geïntimeerde (hierna: de notaris) ongegrond verklaard.

1.2.

De notaris heeft op 20 april 2018 nadere producties in het geding gebracht.

1.3.

De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 17 mei 2018. [naam] (hierna: [bestuurder] ) en de notaris zijn verschenen en hebben het woord gevoerd; [bestuurder] aan de hand van een aan het hof overgelegde pleitnota.

2.Stukken van het geding

Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.

3.Feiten

3.1.

Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben geen bezwaar gemaakt tegen de vaststelling van de feiten door de kamer, zodat ook het hof van die feiten uitgaat.

3.2.

Waar nodig aangevuld met andere feiten die in dit geding zijn gebleken, gaat het in deze zaak - kort gezegd - om het volgende.

3.2.1.

Op 20 juni 2016 heeft de notaris in opdracht van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [naam] (hierna: [X] ) een registerverklaring koop opgesteld en ondertekend (hierna: de registerverklaring koop). Daarin wordt, voor zover hier van belang, het volgende vermeld:

“[…]

Koopovereenkomst

Volgens verklaring van:

1. de naamloze vennootschap (naar Belgisch recht):[Y], maatschappelijk adres te […] (België) […];

hierna te noemen: ‘verkoper’;

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid:[klaagster], destijds kantoorhoudende te [postcode] [plaats] , [adres] , […];

hierna te noemen eigenaar;

3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid:[X], […];

hierna te noemen: ‘koper’.

is tussen hen een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het hierna te omschrijven registergoed. Van deze koopovereenkomst blijkt uit een door verkoper en koper ondertekende onderhandse akte - hierna aan te duiden met: ‘koopakte’ - , waarvan een (afschrift/uittreksel) aan deze verklaring is gehecht.

Omschrijving registergoed

De omschrijving van het hiervoor bedoelde registergoed is:

-- het bouwterrein en gronden aan de [adres] te [plaats] , […].

Koopprijs

Volgens de koopakte bedraagt de koopprijs van het registergoed tweehonderdzestigduizend euro (€ 260.000,00).

Verklaring artikel 7:3 lid 6 Burgerlijk Pro Wetboek

Onder de koopakte is een door mij, notaris, ondertekende en gedateerde verklaring in de zin van artikel 7:3 lid 6 Burgerlijk Pro Wetboek opgenomen.

Verklaring artikel 37 lid 1 sub b Kadasterwet Pro

De koopakte toont genoegzaam aan dat het in te schrijven feit zich inderdaad heeft voorgedaan.

[…]

Verzoek tot inschrijving

In verband met het vorenstaande verzoek ik, notaris, namens verkoper/koper/partijen een afschrift van deze verklaring in de openbare registers op grond van artikel 7:3 Burgerlijk Pro Wetboek (en / of) artikel 10 lid 3 Wet Pro voorkeursrecht gemeenten) en in verband met artikel 3:17 Burgerlijk Pro Wetboek in te schrijven.

Woonplaatskeuze

Terzake van de uitvoering van deze overeenkomst, ook voor fiscale gevolgen, wordt woonplaats gekozen ten kantore van de bewaarder van deze akte.

[…]”

3.2.2.

Aan de registerverklaring koop zijn afschriften gehecht van uittreksels van het proces‑verbaal van veiling (inzet en afslag) van 11 oktober 2011, opgesteld door [notaris Z] , notaris in de gemeente [plaats] , en van een akte van gunning van 12 oktober 2011, verleden voor [notaris Z] . Uit die stukken blijkt onder meer dat [Y] als hypotheek- en pandhouder van het in de registerverklaring vermelde registergoed (hierna: het registergoed) het recht van parate executie heeft uitgeoefend, alsmede dat dit registergoed - ten overstaan van [notaris Z] - in het openbaar is verkocht en gegund aan [X] voor een bedrag van € 260.000,-.

3.2.3.

Op 21 juni 2016 is de registerverklaring koop ingeschreven in het openbare register (Onroerende Zaken [nummer] ) van het Kadaster.

3.2.4.

Op 16 december 2018 heeft klaagster contact opgenomen met het notariskantoor over de registerverklaring koop. Op 19 december 2016 heeft klaagster de notaris telefonisch gesproken en te kennen gegeven dat zij doorhaling van de registerverklaring koop wenste, omdat de termijn van zes maanden als bedoeld in artikel 7:3 lid 1 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) zou verstrijken op 20 december 2016. Tevens heeft klaagster toen met de notaris afgesproken dat de notaris contact met [X] zou opnemen over haar verzoek tot doorhaling van de registerverklaring koop.

3.2.5.

In haar e‑mailberichten van 21 december 2016, 22 december 2016 en 2 januari 2017 heeft klaagster de notaris dringend verzocht met spoed voor doorhaling zorg te dragen.

3.2.6.

[X] heeft begin 2017 negatief gereageerd op de vraag van de notaris of de registerverklaring kon worden doorgehaald.

4.Standpunt van klaagster

De klacht valt uiteen in de volgende vier onderdelen:

1.
Verkeerd adres in registerverklaring koopDe notaris heeft in de registerverklaring koop een onjuist vestigingsadres van klaagster vermeld. Van een notaris mag worden verwacht dat hij ter controle van

tevoren het handelsregister van de Kamer van Koophandel raadpleegt.

2.
Niet geïnformeerd en niet gehoord over registerverklaring koopKlaagster had als direct belanghebbende van tevoren door de notaris op de hoogte moeten worden gebracht van het opstellen en inschrijven van de registerverklaring koop en tevens had klaagster daarover moeten worden gehoord. Door klaagster volledig te negeren, heeft de notaris niet aan zijn onderzoeksplicht voldaan.

3.
Niet gereageerd op verzoeken om contact op te nemenNadat klaagster met de notaris op 19 december 2016 had afgesproken dat de notaris bij [X] zou nagaan of bezwaar bestond tegen doorhaling van de registerverklaring koop, heeft de notaris ondanks diverse rappels van klaagster niets meer van zich laten horen.

4.
Verwijzing naar niet-bestaande koopakteIn de registerverklaring koop wordt verwezen naar een koopakte die aan de verklaring is gehecht. Uit navraag bij het notariskantoor bleek klaagster echter dat deze koopakte niet in het dossier zat en dat deze ook niet heeft bestaan.

5.Standpunt van de notaris

De notaris heeft verweer gevoerd. Het standpunt van de notaris wordt, voor zover relevant, hieronder besproken.

6.Beoordeling

6.1.

Voor zover de notaris ter zitting in hoger beroep heeft aangevoerd dat klaagster geen belang heeft bij haar klacht, overweegt het hof als volgt.

Op grond van het bepaalde in artikel 99 lid 1 Wet Pro op het Notarisambt (Wna) kan een ieder die daarbij enig redelijk belang heeft, een klacht indienen. Het begrip ‘enig redelijk belang’ moet ruim worden opgevat. Het kan een rechtstreeks belang zijn, maar ook een direct of afgeleid belang. Het belang kan onder meer volgen uit betrokkenheid bij een specifieke zaak of betrekking hebben op handhaving van de beroepsnormen en -regels voor het notariaat.

Klaagster is bij deze zaak betrokken als geëxecuteerde en wordt tevens vermeld in de door de notaris opgestelde registerverklaring koop, zoals hiervoor onder 3.2.1 weergegeven. Daarin wordt vermeld dat het de verklaring van onder andere klaagster weergeeft en dat onder andere klaagster woonplaats kiest op het kantoor van de notaris ter zake “van de uitvoering van deze overeenkomst”. Klaagster heeft dan ook belang bij indiening van haar klacht.

Klachtonderdeel 1: verkeerd adres in registerverklaring koop

6.2.

De kamer heeft in de bestreden beslissing ten aanzien van dit klachtonderdeel overwogen dat de notaris weliswaar de adresgegevens van klaagster op hun juistheid had moeten controleren, maar dat het te ver voert om deze omissie als klachtwaardig aan te merken, mede gelet op het feit dat klaagster door het nalaten van de notaris niet in haar belangen is geschaad en de notaris er blijkens zijn verweer lering uit heeft getrokken. De kamer heeft dit klachtonderdeel ongegrond verklaard.

6.3.

De notaris heeft ter zitting in hoger beroep verklaard dat hij het vestigingsadres van klaagster heeft overgenomen uit het proces‑verbaal van veiling van [notaris Z] en dat hij de juistheid daarvan niet heeft gecontroleerd alvorens dit adres in de registerverklaring koop te vermelden. Volgens de notaris levert dit echter geen tuchtrechtelijk verwijtbaar feit op, te meer omdat het niet gaat om een akte van levering.

6.4.

Het hof verenigt zich met dit oordeel van de kamer en de daaraan ten grondslag liggende motivering en neemt dit oordeel over. In hoger beroep zijn geen feiten of omstandigheden naar voren gebracht die tot een ander oordeel moeten leiden. Het hof voegt hieraan toe dat het doel van een registerverklaring koop is dat voor een ieder die de openbare registers van het Kadaster raadpleegt, kenbaar is dat sprake is van een koop van een registergoed en daarvoor (gedurende zes maanden) de beschermende werking van artikel 7:3 lid 3 BW Pro geldt. Het vermelden van een onjuist adres van klaagster, die in de onderhavige registerverklaring koop vermeld wordt als eigenaar van het registergoed, staat aan dat doel niet in de weg.

Klachtonderdeel 2: niet geïnformeerd en niet gehoord over registerverklaring koop

6.5.

De kamer heeft ten aanzien van dit klachtonderdeel in rechtsoverweging 4.7 van de bestreden beslissing overwogen dat [X] de notaris de opdracht heeft gegeven om een eerder door [X] gesloten koop in de openbare registers te laten inschrijven en dat dit een eenzijdig recht van een koper van een registergoed is. Een beoordeling van de vraag of deze inschrijving al dan niet zou moeten plaatsvinden in verband met de belangen van klaagster, komt de notaris bij deze opdracht niet toe. Het horen van betrokkenen noch het verrichten van enig onderzoek zou zinvol zijn geweest, aangezien dit niet tot een andere handelwijze van de notaris had kunnen leiden, aldus de kamer.

6.6.

Het hof verenigt zich met voormelde overweging van de kamer en neemt deze motivering over.

Met betrekking tot het verwijt van klaagster dat de notaris haar niet voorafgaand aan de inschrijving van de registerverklaring koop hierover heeft geïnformeerd, overweegt het hof het volgende. Nu het opstellen en inschrijven van een registerverklaring koop op verzoek van de koper plaatsvindt, bestaat voor een notaris geen plicht om de verkoper of anderen daarover te informeren. De notaris was dan ook niet gehouden klaagster te informeren over de inschrijving van voormelde registerverklaring koop. Feiten of omstandigheden die dat in dit geval anders zouden maken, zijn niet gebleken.

De kamer heeft dit klachtonderdeel terecht ongegrond verklaard.

Klachtonderdeel 3: niet gereageerd op verzoeken om contact op te nemen

6.7.

De notaris heeft aangevoerd dat hij begin 2017 met klaagster heeft gebeld en haar toen heeft medegedeeld dat [X] geen doorhaling wenste van de inschrijving van de registerverklaring koop in het openbare register van het Kadaster. Daarna heeft hij nog een aantal keren telefonisch gesproken met klaagster, aldus de notaris.

6.8.

In het licht van deze uitdrukkelijke betwisting door de notaris is het verwijt van klaagster dat de notaris na 19 december 2016 niets meer van zich heeft laat horen en aldus niet gereageerd zou hebben op zijn verzoeken om contact op te nemen, naar het oordeel van het hof niet komen vast te staan. De kamer heeft dit klachtonderdeel terecht ongegrond verklaard.

Klachtonderdeel 4: verwijzing naar niet-bestaande koopakte

6.9.

In de registerverklaring koop, zoals hiervoor onder 3.2.1 weergegeven, wordt verwezen naar een koopakte en vermeld dat een afschrift/uittreksel van die koopakte aan de registerverklaring koop is gehecht.

De notaris heeft aangevoerd dat met de term “koopakte” in dit geval de uittreksels uit het proces‑verbaal van veiling (inzet en afslag) van 11 oktober 2011 en de akte van gunning van

12 oktober 2011 zijn bedoeld en dat een afschrift daarvan aan de registerverklaring koop is gehecht die zich in de kluis op het notariskantoor bevindt.

6.10.

Het hof is van oordeel dat de onjuiste vermelding door de notaris van de term “koopakte” in de registerverklaring koop een wezenlijke juridische fout betreft. Vaststaat dat er geen koopakte is. Er bestaan uitsluitend (afschriften van) uittreksels van het proces‑verbaal van veiling (inzet en afslag) en de akte van gunning. Die stukken worden echter niet in de registerverklaring koop vermeld. Vanwege deze onjuiste vermelding wordt uit de registerverklaring koop niet kenbaar dat in dit geval sprake is van een veilingkoop, terwijl klaagster als geëxecuteerde hierbij is betrokken. Bovendien blijkt uit het vorenstaande en is desgevraagd nog eens door klaagster ter zitting bevestigd, dat klaagster de notaris in het geheel niet heeft verzocht om mede namens haar een afschrift van de verklaring in te schrijven in de openbare registers, zoals wel in de registerverklaring wordt vermeld. Het hof acht deze fouten dan ook tuchtrechtelijk verwijtbaar. Anders dan de kamer zal het hof dit klachtonderdeel gegrond verklaren.

6.11.

Naar het oordeel van het hof dient de notaris voor het gegrond verklaarde klachtonderdeel een maatregel te worden opgelegd. Gelet op het voorgaande heeft de notaris onvoldoende zorgvuldigheid betracht bij het opstellen en ondertekenen van de registerverklaring koop, waardoor door toedoen van de notaris in de openbare registers een feitelijk onjuiste akte is ingeschreven. De notaris heeft aldus niet gehandeld zoals een zorgvuldig notaris betaamt. Het hof acht de maatregel van waarschuwing passend en geboden en zal de notaris deze maatregel opleggen.

6.12.

Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan buiten beschouwing blijven omdat het niet van belang is voor de beslissing in deze zaak.

Griffierecht en kostenveroordeling

6.13.

Per 1 januari 2018 is de Wet op het notarisambt (Wna) gewijzigd (Wet doorberekening kosten toezicht en tuchtrecht juridische beroepen). In verband met deze wijziging van de Wna heeft dit hof per 1 januari 2018 de Tijdelijke richtlijn kostenveroordeling notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer Gerechtshof Amsterdam (Staatscourant 2017, nr. 75085; hierna: de richtlijn) vastgesteld, die geldt voor beroepschriften die vanaf die datum bij het hof worden ingediend.

Het beroepschrift in deze zaak is ingediend na 1 januari 2018 (op 29 januari 2018), derhalve na de wijziging van de Wna.

6.14.

Nu het hof de klacht gedeeltelijk gegrond verklaart, stelt het hof vast dat de notaris op grond van de artikelen 99 lid 5 Wna jo. 107 lid 3 Wna het door klaagster betaalde griffierecht in hoger beroep aan haar dient te vergoeden.

6.15.

Nu het hof de notaris tevens een maatregel oplegt, zal het hof de notaris op grond van de artikelen 103b lid 1 Wna jo. 107 lid 3 Wna jo. de richtlijn veroordelen in de volgende kosten in hoger beroep:

- € 50,- kosten van klaagster;

- € 3.000,- kosten van behandeling van de klacht door het hof.

Er zijn geen bijzondere omstandigheden gebleken die aanleiding geven tot een andere beslissing.

6.16.

De notaris dient de kosten van klaagster in hoger beroep binnen vier weken na deze uitspraak aan klaagster te voldoen, hetgeen kan geschieden door betaling op een daartoe door klaagster aan de notaris opgegeven rekeningnummer.

6.17.

De notaris dient de kosten van behandeling van de klacht in hoger beroep door het hof te voldoen aan het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak (LDCR), waarbij de in de artikelen 103b lid 3 Wna jo. 107 lid 3 Wna bepaalde termijn en de wijze waarop de kosten moeten worden voldaan door het LDCR per brief aan de notaris zullen worden meegedeeld.

6.18.

Het hiervoor overwogene leidt tot de volgende beslissing.

7.Beslissing

Het hof:

- vernietigt de bestreden beslissing voor zover het klachtonderdeel 4 betreft;

en, in zoverre opnieuw beslissende:

- verklaart klachtonderdeel 4 gegrond;

- legt ter zake daarvan aan de notaris de maatregel van waarschuwing op;

- bevestigt de bestreden beslissing voor het overige;

- veroordeelt de notaris tot betaling aan klaagster van haar kosten in hoger beroep, bestaande uit € 50,- aan griffierecht en € 50,- aan kosten klaagster, derhalve in totaal € 100,-, binnen vier weken na heden;

- veroordeelt de notaris tot betaling van de kosten van behandeling van de klacht in hoger beroep door het hof (€ 3.000,-) aan het LDCR op de wijze en binnen de termijn als door het LDCR aan de notaris meegedeeld.

Deze beslissing is gegeven door mrs. J.H. Lieber, J.W.M. Tromp en A.H.N. Stollenwerck en in het openbaar uitgesproken op 18 september 2018 door de rolraadsheer.