Uitspraak
beslissing
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht
zaaknummer : 200.232.368/01 NOT
nummer eerste aanleg : C/05/325152/KL RK 17-112
beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 11 september 2018
inzake
[naam],
wonend te [plaats],
appellant,
tegen
mr. [naam],
notaris te [plaats],
geïntimeerde,
gemachtigde: mr. [naam].
1.Het geding in hoger beroep
1.1.
Appellant (hierna: klager) heeft op 26 januari 2018 een beroepschrift - met bijlagen - bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden (hierna: de kamer) van 11 januari 2018 (ECLI:NL:TNORARL:2018:2). De kamer heeft in de bestreden beslissing de klacht van klager tegen geïntimeerde (hierna: de notaris) op alle onderdelen ongegrond verklaard
.
.
1.2.
De notaris heeft op 5 april 2018 een verweerschrift - met bijlagen - bij het hof ingediend.
1.3.
De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 28 juni 2018. Klager en de notaris, vergezeld van [naam], een kantoorgenoot van zijn gemachtigde, zijn verschenen en hebben het woord gevoerd; klager aan de hand van een pleitnota. Na het voordragen van deze pleitnota, die overigens alleen aan de (gemachtigde van de) notaris is overhandigd, heeft klager de zaal verlaten en derhalve niet meer gereageerd op hetgeen de (gemachtigde van de) notaris nog heeft aangevoerd.
2.Stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.
3.Feiten
3.1.
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat.
3.2.
Kort gezegd en voor zover hier van belang gaat het in deze zaak om het volgende.
3.2.1.
Klager, verkoper van een lidmaatschapsrecht van de Vereniging Serviceflat “[naam]” te [plaats] (hierna: de vereniging), heeft op 8 juni 2017 een schriftelijke koopovereenkomst met een koper gesloten. Deze koopovereenkomst heeft klager zelf opgesteld. Diezelfde dag hebben klager en de koper de koopovereenkomst afgegeven op het kantoor van de notaris.
3.2.2.
Op 14 juli 2017 heeft de notaris een conceptakte van levering en een conceptnota van afrekening naar klager gestuurd. Op de conceptnota van afrekening staan de posten ‘waarborgsom [de vereniging]’ en ‘dossierkosten’ opgenomen.
3.2.3.
Per e-mail van 15 juli 2017 heeft klager aan de notaris, voor zover hier van belang, medegedeeld:
“1. De post “waarborgsom [de vereniging]” is voor mij onduidelijk. Waar slaat die post op en wat houdt deze in? Voor mij is een waarborgsom iets wat mogelijk kan worden ingehouden maar wat later, als er is voldaan aan datgene waarvoor de waarborgsom is ingesteld, wordt teruggegeven. Wordt deze waarborgsom aan de [de vereniging] afgedragen en zo ja, wanneer kan ik daar dan aanspraak op doen? Op welke grond, bijvoorbeeld op welk artikel in de Statuten van de Vereniging, is deze waarborgsom gebaseerd? Ook zou ik gaarne willen weten waarop de hoogte van het bedrag is gebaseerd.
2. Ook begrijp ik de post “dossierkosten” niet. Onder het kopje “Bedingen” en specifiek artikel 1 in Pro de akte staat dat alle kosten van overdracht zijn voor rekening van de koper. Dit zijn kosten en c.q. voor rekening van de koper. Evenals de in rekening gebrachte BTW.”
3.2.4.
Bij e-mail van 17 juli 2017 heeft een medewerkster van de notaris, voor zover hier van belang, aan klager geantwoord:
“De hoogte van de waarborgsom wordt door De [de vereniging] aan ons opgegeven. In de akte van levering op pagina 4 staat hierover opgenomen “zijnde de waarborgsom van het aandeel van verkoper in een eventueel tekort op de exploitatierekening over het afgelopen jaar en de thans verstreken maanden van het lopende jaar, over welk bedrag na vaststelling van de betreffende jaarstukken een herrekening zal plaatsvinden”. Voor nadere informatie hierover verzoek ik u contact met De [de vereniging] op te nemen.
Onder reguliere “kosten koper” vallen normaal gesproken alleen de kosten betrekking hebbende op het opstellen van de leveringsakte. Dossierkosten hebben betrekking op de controle of u bevoegd bent om te leveren en zijn normaal gesproken voor rekening van de partij die dit betreft. Indien u van mening bent dat het tussen koper en u de afspraak is dat deze kosten ook voor rekening van koper komen dan ontvang ik hiervan graag van koper een bevestiging.”
3.2.5.
Bij e-mail van 17 juli 2017 heeft klager aan de medewerkster van de notaris te kennen gegeven dat hij bezwaar maakt tegen de waarborgsom en de hoogte daarvan. Voorts heeft hij medegedeeld dat hij de koper niet gaat lastigvallen over de dossierkosten ad € 23,60, maar dat naar zijn mening niet wordt gehandeld conform de koopovereenkomst.
3.2.6.
Tussen 17 juli 2017 en 31 juli 2017 hebben klager en de medewerkster(s) van de notaris zowel telefonisch als per e-mail nog meerdere malen contact met elkaar gehad over onder meer de waarborgsom.
3.2.7.
Op 31 juli 2017 heeft de notaris op zijn kantoor de akte van levering gepasseerd in het bijzijn van klager en de koper. Klager heeft hierbij de nota van afrekening voor akkoord ondertekend.
4.Standpunt van klager
4.1.
Klager beklaagt zich over de wijze waarop de notaris hem heeft bejegend tijdens het passeren van de akte van levering op 31 juli 2017.
Zo heeft de notaris onvolwassen gereageerd op het moment dat klager aangaf nog een tweetal vragen te hebben over de nota van afrekening en zette hij klager, figuurlijk gezien, het mes op de keel door te dreigen met het niet laten doorgaan van het ondertekenen van de akte van levering. De notaris had geen gevoel voor de situatie en de mogelijke consequenties, aldus klager.
De onder a. tot en met f. aangevoerde punten (zie 3.1.1 van de bestreden beslissing) dienen volgens klager slechts als achtergrondinformatie/advies en betreffen dan ook, anders dan de kamer heeft gemeend, geen klacht(onderdelen). Ook de stelling over de onrechtmatigheid van de waarborgsom (zie 3.1.2 van de bestreden beslissing) dient volgens klager slechts te gelden ter onderbouwing van zijn (bejegenings)klacht.
4.2.
In hoger beroep beklaagt klager zich nog over de wijze waarop de notaris zich heeft gedragen tijdens de zitting bij de kamer op 17 november 2017.
5.Standpunt van de notaris
De notaris heeft verweer gevoerd. Het standpunt van de notaris wordt, voor zover relevant, hieronder besproken.
6.Beoordeling
Inhoud klacht
6.1.
Hoewel het hof het begrijpelijk acht dat de kamer de klacht van klager ruim heeft opgevat, kan uit de stukken van klager alsmede uit het verhandelde ter zitting (zowel in eerste aanleg als in hoger beroep) genoegzaam worden afgeleid dat klager inderdaad bedoeld heeft enkel te klagen over de wijze waarop de notaris hem heeft bejegend tijdens het passeren van de akte van levering op 31 juli 2017. Het hof zal derhalve uitgaan van de klacht zoals hiervoor onder 4.1. omschreven.
6.2.
Ten aanzien van de klacht van klager zoals hierboven onder 4.2. vermeld, overweegt het hof als volgt. Op grond van het bepaalde in artikel 107 lid 4 van Pro de Wet op het notarisambt (hierna: Wna) dient het hof een aan hem voorgelegde zaak opnieuw in volle omvang te behandelen. In die procedure is voor de behandeling van een in hoger beroep nieuw geformuleerde klacht geen plaats. Klager zal daarom in zijn nieuwe klacht niet-ontvankelijk worden verklaard.
Het passeren van de leveringsakte - bejegening
6.3.
Klager heeft ten aanzien van de omstandigheden ten tijde van het passeren van de akte van levering het volgende aangevoerd. Op 31 juli 2017 heeft de notaris klager en de koper verzocht de nota van afrekening voor akkoord te ondertekenen. Klager heeft daarop te kennen gegeven nog een tweetal vragen te hebben over die nota, waarop de notaris antwoordde dat ‘vragen niet meer mochten worden gesteld’ en dat er ‘maar gewoon moest worden getekend’. Klager had dit nog nooit meegemaakt en deelde de notaris, zonder overigens kwaad te worden, mee dat hij hierover een klacht zou indienen. Hierop verliet de notaris de kamer met de mededeling dat in dat geval geen overdracht zou plaatsvinden. Op het moment dat de notaris weer terugkwam, heeft klager aan de notaris meegedeeld dat koper die ochtend al was verhuisd en dat bij klager en de koper geen reden was om de overdracht niet te laten doorgaan. Klager herhaalde zijn voornemen tot het indienen van een klacht. Wederom verliet de notaris de kamer zonder daarbij overigens iets te zeggen. Bij terugkomst deelde de notaris mee dat hij telefonisch contact had gehad met de voorzitter van de vereniging. Om welke reden de notaris dit contact had gelegd, is klager niet duidelijk geworden. Klager en de koper hebben vervolgens de nota van afrekening en de akte van levering ondertekend. Ter zitting in hoger beroep heeft klager verklaard dat de vragen die hij destijds aan de notaris wilde stellen betrekking hadden op de (hoogte van de) waarborgsom en de dossierkosten.
6.4.
De notaris herkent zich niet in de stelling dat hij klager onheus heeft bejegend op 31 juli 2017. Naar de mening van de notaris is het klager geweest die zich tijdens het passeren van de akte van levering buitengewoon onredelijk heeft opgesteld. Klager stelde zich, nadat de notaris aan klager en de koper had verzocht de nota van afrekening voor akkoord te ondertekenen, direct op het standpunt dat de notaris een onrechtmatige daad zou plegen als hij de waarborgsom zou handhaven op de nota van afrekening. Hij dreigde zelfs met het indienen van een klacht. De notaris heeft toen geprobeerd klager de situatie omtrent de waarborgsom (wederom) uit te leggen, doch tevergeefs. Klager was kwaad en niet voor rede vatbaar. De notaris heeft toen de kamer verlaten en aan klager en de koper medegedeeld dat hij, gelet op de ontstane impasse, contact ging opnemen met de vereniging. Bij terugkomst heeft de notaris aan de aanwezigen meegedeeld dat hij de voorzitter van de vereniging telefonisch had gesproken en dat die hem meedeelde dat, indien klager de waarborgsom niet wilde voldoen, de vereniging geen medewerking zou verlenen aan de overdracht van het lidmaatschapsrecht. Teneinde de gemoederen te laten bedaren - klager werd wederom kwaad - heeft de notaris opnieuw de kamer verlaten. Bij terugkomst leek de lucht geklaard en zijn de stukken ondertekend. In hoger beroep heeft de notaris nog een stuk van de (destijds fungerend) voorzitter van de vereniging van 21 maart 2018 in het geding gebracht (productie 1 bij zijn verweerschrift), waarin volgens de notaris het bovenstaande over het telefonisch contact en de gedane mededeling van de voorzitter wordt bevestigd.
6.5.
Het hof constateert dat het relaas van klager enerzijds en de weergave van de notaris anderzijds over de gang van zaken tijdens het passeren van de akte van levering sterk van elkaar afwijken. Naar het oordeel van het hof heeft klager echter, tegenover de gemotiveerde betwisting door de notaris, onvoldoende aangevoerd ter onderbouwing van de door hem gestelde bejegening door de notaris. Daarbij kan – naar het oordeel van het hof – ondanks de uiteenlopende betogen, worden aangenomen dat op 31 juli 2017 door klager is gesproken over de nota van afrekening, meer in het bijzonder over de kwestie van de waarborgsom; anders valt niet in te zien waarom de notaris daarover is gaan bellen met de (voorzitter van de) vereniging. Uit het vorengaande volgt dat klager niet aan zijn stelplicht heeft voldaan, nu hij geen genoegzame feiten en omstandigheden heeft gesteld, die het oordeel kunnen rechtvaardigen dat hij niet in de gelegenheid is gesteld vragen te stellen/datgene naar voren te brengen wat hij (nog) belangrijk vond en dat de notaris onvolwassen heeft gereageerd. Aldus is er ook geen ruimte voor een bewijsopdracht. De klacht van klager faalt op dit punt.
6.6.
Het voorgaande geldt evenzeer voor de stelling dat de notaris klager ‘het mes op de keel’ heeft gezet door te dreigen met het niet laten doorgaan van het ondertekenen van de akte van levering. Ook op dit punt heeft klager een voldoende concretisering van deze stelling achterwege gelaten, hetgeen van hem had mogen worden verwacht.
6.7.
Dat klager dreigde met een klacht, terwijl de notaris in het voortraject alles eraan had gedaan om klager zo goed als mogelijk te informeren over de te betalen waarborgsom, heeft wellicht eraan bijgedragen dat de notaris zich ten tijde van het passeren van de akte van levering mogelijkerwijs wat stellig jegens klager heeft opgesteld. Deze handelwijze kan in de gegeven omstandigheden echter niet een gegrond tuchtrechtelijk verwijt rechtvaardigen.
6.8.
Het voorgaande betekent dat de klacht, zoals hiervoor onder 4.1. omschreven, ongegrond is. Omwille van de duidelijkheid zal het hof de beslissing van de kamer in haar geheel vernietigen en een nieuwe beslissing geven.
6.9.
Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan buiten beschouwing blijven omdat het niet van belang is voor de beslissing in deze zaak.
6.10.
Het hiervoor overwogene leidt tot de volgende beslissing.
7.Beslissing
Het hof:
- verklaart klager niet-ontvankelijk in de in hoger beroep nieuw geformuleerde klacht;
- vernietigt de bestreden beslissing;
en, opnieuw beslissende:
- verklaart de klacht van klager ongegrond.
Deze beslissing is gegeven door mrs. A.D.R.M. Boumans, A.R. Sturhoofd en B.J.M. Gehlen en in het openbaar uitgesproken op 11 september 2018 door de rolraadsheer.