Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.199.389/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 3386618 CV EXPL 14-25540
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 28 augustus 2018
inzake
[appellant],
wonend te [woonplaats] ,
appellant in principaal appel,
tevens geïntimeerde in incidenteel appel,
advocaat: mr. J.A. Tuinman te Amsterdam,
tegen
AMSTERDAM INN B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde in principaal appel,
tevens appellante in incidenteel appel,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellant] en Centre Hotel genoemd.
[appellant] is bij dagvaarding van 19 augustus 2016 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 23 mei 2016, gewezen tussen [appellant] als eiser in conventie, tevens verweerder in reconventie en Centre Hotel als gedaagde in conventie, tevens eiseres in reconventie.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel tevens houdende wijziging van eis, met producties;
- memorie van antwoord in incidenteel appel, met producties.
[appellant] heeft in principaal appel geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen voor zover daarbij zijn vorderingen zijn afgewezen en alsnog, uitvoerbaar bij voorraad, die vorderingen zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten en met rente. In incidenteel appel heeft hij geconcludeerd tot verwerping daarvan, met beslissing over de proceskosten.
Centre Hotel heeft in hoger beroep haar eis gewijzigd en in principaal appel geconcludeerd tot verwerping daarvan en in incidenteel appel tot vernietiging van het bestreden vonnis voor zover daarbij haar vorderingen zijn afgewezen en toewijzing van die vorderingen, zoals in hoger beroep gewijzigd, met beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten, een en ander uitvoerbaar bij voorraad.
Beide partijen hebben bewijs van hun stellingen aangeboden.
Ten slotte is arrest gevraagd.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1. tot 1.18. de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Met zijn eerste grief in principaal appel bestrijdt [appellant] de juistheid van de door de kantonrechter genoemde huurprijs van het pand [adres 1] . Volgens [appellant] bedroeg die huur niet € 2.300,-- maar ongeveer € 3.200,-- per maand. Centre Hotel heeft de juistheid van dit bedrag niet betwist, terwijl die wordt bevestigd door de inhoud van het door Centre Hotel overgelegde arrest van dit hof van 22 mei 2012. Het hof zal dan ook daarvan uitgaan. Voor het overige zijn de door de kantonrechter vastgestelde feiten niet in geschil.
Het gaat in dit geding om het volgende.
2.1.
Sinds 2002 is [appellant] eigenaar van het pand gelegen aan de [adres 2] .
2.2.
In dit pand heeft [appellant] van maart 2002 tot maart 2006 een hotel met 24 kamers gedreven.
2.3.
In maart 2006 heeft [appellant] de onderneming verkocht aan Hotel De Lantaerne Leidsekade B.V. en het pand aan deze vennootschap verhuurd. Van genoemde vennootschap (hierna: De Lantaerne) is [X] bestuurder.
2.4.
Blijkens de schriftelijke huurovereenkomst is de huur aangegaan voor de duur van 5 jaar, ingaande 1 maart 2006, met voortzetting van de huurovereenkomst voor steeds weer 5 jaar.
2.5.
Bij schriftelijke overeenkomst tussen [appellant] , De Lantaerne en Centre Hotel van 21 april 2009 is Centre Hotel als huurder van het gehuurde in de plaats van De Lantaerne gesteld.
2.6.
De overeengekomen huur bedroeg in mei 2016 € 248.706,96 per jaar.
2.7.
Bij brief van 20 februari 2014 heeft [appellant] de huur opgezegd tegen 28 februari 2016 (de datum op welke de huurovereenkomst 10 jaar heeft geduurd). Hij heeft daarbij kort gezegd de volgende gronden aangevoerd: slechte bedrijfsvoering door Centre Hotel, belangenafweging en (voorwaardelijk) dringend eigen gebruik.
2.8.
In februari 2014 is Centre Hotel een procedure begonnen bij de kantonrechter te Amsterdam, om te komen tot verlaging van de huurprijs.
2.9.
De door de kantonrechter al eerder benoemde deskundige, de Bedrijfshuuradviescommissie (BHAC), heeft in haar rapport van 20 december 2013 een huurprijs geadviseerd van € 80.086,38 (exclusief btw) ingaande 13 september 2012.
2.10.
Bij vonnis van 30 maart 2015 heeft de kantonrechter te Amsterdam de huurprijs van het gehuurde als volgt vastgesteld:
Per 13 september 2012 op € 212.865,18
Per 13 september 2013 op € 180.698,88
Per 13 september 2014 op € 148.532,58
Per 13 september 2015 op € 116.698,88
Per 13 september 2016 op € 84.200,--
(bedragen steeds per jaar en exclusief btw)
2.11.
Tegen genoemd vonnis heeft [appellant] bij dagvaarding van 23 april 2015 hoger beroep ingesteld. Dit hoger beroep is thans bij dit hof aanhangig onder zaaknummer 200.169.440/01.
2.12.
Blijkens de onder 2.5. genoemde overeenkomst huurde [appellant] destijds van [Y] het pand gelegen aan de [adres 1] , in welk pand [appellant] ook een hotel exploiteerde; aan [appellant] werden aan dat adres 6 kamers verhuurd. Feitelijk werd in beide panden ( [adres 2] en [adres 1] ) één hotelonderneming gedreven, aanvankelijk door [appellant] , vervolgens (met ingang van april 2006) door De Lantaerne en daarna (met ingang van 2009) door Centre Hotel.
2.13.
Feitelijk heeft Centre Hotel, op grond van afspraken tussen partijen en De Lantaerne van 2006 en 2012, als indeplaatsgestelde huurder geopereerd ten aanzien van het pand [adres 1] . Voor dit gebruik betaalde Centre Hotel een huur van ongeveer € 3.200,-- per maand.
2.14.
Artikel 2 van de onder 1.5. genoemde overeenkomst luidt als volgt:
“2. [appellant] zal de door de [Y] ingezette procedures waarin hij is gedagvaard naar beste weten en kunnen voortzetten. Wanneer [Y] in het gelijk wordt gesteld in een of meer van de procedures die [Y] is gestart tegen [appellant] en of een der andere partijen zullen De Lantaerne en/of Centre Hotel [appellant] niet aansprakelijk houden voor eventuele schade als gevolg van deze uitkomst, van welke aard ook. [appellant] zal zo mogelijk tegen een veroordelend vonnis in hoger beroep gaan tenzij dat in redelijkheid niet van hem gevergd kan worden.”
2.15.
Bij vonnis van de kantonrechter te Amsterdam van 11 april 2008 is de Lantaerne in de plaats gesteld van [appellant] ten aanzien van het pand aan de [adres 1] .
2.16.
Tegen het onder 2.15 genoemde vonnis heeft [Y] hoger beroep ingesteld.
2.17.
Na een tweede tussenarrest van het gerechtshof Amsterdam van 22 mei 2012 hebben [Y] en [appellant] ten overstaan van het gerechtshof een vaststellingsovereenkomst gesloten, die kort gezegd inhield dat het pand [adres 1] door [appellant] per uiterlijk 31 juli 2012 leeg moest worden opgeleverd en dat [appellant] aan [Y] een bedrag van € 100.000,-- betaalde.
2.18.
Centre Hotel heeft tegen [Y] een kort geding gestart bij de voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam, ter voorkoming van ontruiming. Tijdens de zitting op 30 juni 2012 zijn Centre Hotel en [Y] overeengekomen dat Centre Hotel [adres 1] uiterlijk per 1 december 2012 zal verlaten, hetgeen ook daadwerkelijk is geschied.
3.Beoordeling
3.1.
In deze procedure vordert [appellant] , kort gezegd, beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming.
Centre Hotel vordert na wijziging van eis in hoger beroep, zakelijk weergegeven, onder meer dat de huurprijs wordt verminderd (primair) met 50% en (subsidiair) met een nader te bepalen bedrag en daarnaast vordert Centre Hotel voorwaardelijk een nader te bepalen huurprijsvermindering, verklaring voor recht dat [appellant] wanprestatie dan wel een onrechtmatige daad heeft gepleegd in verband met gebreken aan het gehuurde, nader op te maken vergoeding van schade vanwege het verhelpen van deze gebreken en exploitatieschade, alsmede, in verband met de beëindiging van de huurovereenkomst van het pand aan de [adres 1] , veroordeling van [appellant] tot vergoeding van goodwill en verhuis- en inrichtingskosten en bepaling dat [appellant] € 4.000.000,-- verschuldigd is indien na beëindiging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik achteraf blijkt dat de wil om het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig is geweest.
De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellant] en Centre Hotel afgewezen.
Incidenteel appel
3.2.
Met grief I in het incidenteel appel komt Centre Hotel op tegen het oordeel van kantonrechter dat [appellant] jegens Centre Hotel niet is tekortgeschoten in verband met de beëindiging van de huurovereenkomst voor het pand [adres 1] .
Het hof stelt voorop dat – zoals [appellant] terecht aanvoert – ten tijde van de beëindiging van de huurovereenkomst [appellant] het gehuurde al lang niet meer zelf exploiteerde, zodat een vordering tot indeplaatsstelling van welke partij dan ook (waarvoor immers is vereist dat de huurder de onderneming die hij zelf drijft, overdraagt aan de in de plaats te stellen huurder) geen succes kon hebben, terwijl bovendien kennelijk duidelijk was dat [Y] met een indeplaatsstelling ook niet onverplicht wilde instemmen. Het hof leidt uit artikel 2 van de indeplaatsstellingsovereenkomst af dat partijen dit probleem bij het aangaan van deze overeenkomst ook hebben onderkend. Een en ander brengt mee dat [appellant] geen mogelijkheid had een beëindiging af te wenden. Dat Centre Hotel bij het totstandkomen van de beëindigingsovereenkomst tijdens een comparitie bij dit hof aanwezig was en kennelijk noch bij die gelegenheid, noch kort daarna, bij [appellant] bezwaar maakte, wijst erop dat Centre Hotel zich daarvan destijds ook bewust was. Dit betekent dat van [appellant] destijds in redelijkheid niet kon worden gevergd af te zien van de hem voorgestelde minnelijke regeling en alsnog een oordeel van het hof af te wachten en daartegen vervolgens cassatie in te stellen. Zonder verdere toelichting, die ontbreekt, is onduidelijk waarom het handelen van [appellant] niettemin een wanprestatie of onrechtmatig handelen zou opleveren jegens Centre Hotel. De grief stuit hierop af.
3.3.
Met grief II in het incidenteel appel betoogt Centre Hotel dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat niet is gebleken dat het gehuurde zo ernstig verzakt is dat de door Centre Hotel gestelde verbouwing niet door kon gaan. Uit het rapport waarnaar Centre Hotel verwijst kan hoogstens worden afgeleid dat in het gehuurde een naad aanwezig is die vermoedelijk een gevolg is van verzakking of zetting van het pand. Uit het rapport blijkt niet, zoals de kantonrechter ook overwoog, dat deze zetting of verzakking zo ernstig was dat Centre Hotel de ruimte niet kon opknappen en gebruiken. Ook overigens heeft Centre Hotel haar stellingen hieromtrent onvoldoende onderbouwd. De grief faalt.
3.4.
Grief III in het incidenteel appel is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat de vordering van Centre Hotel tot huurprijsvermindering en de daaraan door Centre Hotel gekoppelde vorderingen tot partiële ontbinding en tot vergoeding van schade moeten worden afgewezen.
3.5.
De rechtbank heeft aan haar oordeel ten grondslag gelegd dat Centre Hotel onvoldoende heeft onderbouwd dat aan het gehuurde dusdanig ernstige gebreken kleefden, dat het huurgenot zodanig is geschaad dat de huurprijs zou moeten worden verlaagd en schade zou moeten worden vergoed. In hoger beroep heeft Centre Hotel opnieuw verwezen naar ernstige lekkages in de badkamers en naar verzakking in het souterrain. Centre Hotel heeft echter ook in hoger beroep haar stellingen niet voldoende onderbouwd, terwijl [appellant] deze stellingen in hoger beroep opnieuw gemotiveerd heeft betwist. Met name ontbreekt enig inzicht in de aard van de gebreken, het moment van ontstaan daarvan, de vraag of daarvan destijds mededeling is gedaan aan [appellant] en op welk moment daarna [appellant] in verzuim zou zijn geraakt ten aanzien van zijn herstelplicht. Waarom de vermeende gebreken een huurvermindering zouden rechtvaardigen heeft Centre Hotel evenmin voldoende specifiek toegelicht. Centre Hotel stelt aldus niet alleen onvoldoende om ten aanzien van de individuele klachten vast te stellen of sprake is van een gebrek, maar ook om vast te stellen of [appellant] geacht moet worden bij het aangaan van de huurovereenkomst met het gebrek bekend te zijn geweest. Dit klemt te meer, omdat bekendheid of behoren bekend te zijn met een gebrek een voorwaarde is voor zowel toepassing van artikel 7:208 BW, als voor het buiten toepassing laten van de uitsluiting van aansprakelijkheid die ligt besloten in de huurovereenkomst en in de overeenkomst van 21 april 2009. Centre Hotel heeft aldus niet aan haar stelplicht voldaan en het hof kan daardoor niet vaststellen of aanleiding bestaat tot huurprijsvermindering of vergoeding van schade. Voor zover naast huurprijsvermindering al plaats is voor partiële ontbinding die tot vermindering van de huurprijs leidt (mogelijk heeft Centre Hotel hier de praktijk van partiële ontbinding onder het huurrecht van voor 2003 verward met de praktijk die uit de in dat jaar ingevoerde wettelijke regeling van artikel 7:207 voortvloeit), heeft Centre Hotel daartoe om de eerder genoemde redenen onvoldoende gesteld.
De grief faalt.
3.6.
Grief IV in het incidenteel appel heeft geen zelfstandige betekenis.
Principaal appel
3.7.
Met de tweede grief in het principaal appel komt [appellant] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] misbruik van bevoegdheid maakt door de huurovereenkomst op te zeggen op grond van dringend eigen gebruik. De kantonrechter heeft aan dat oordeel ten grondslag gelegd dat zich uitzonderlijke omstandigheden voordoen, waaronder met name dat [appellant] tegen een veel hogere huurprijs dan de marktconforme huurprijs had verhuurd, zodat – zo begrijpt het hof – [appellant] daarmee jarenlang van een hoge huurprijs heeft kunnen profiteren en bewust het risico heeft aanvaard, althans kon weten, dat na herziening een aanzienlijke verlaging zou (kunnen) volgen.
3.8.
Het hof kan het beroep op dringend eigen gebruik pas beoordelen nadat op het hoger beroep in de huurprijsprocedure zal zijn beslist. Aan de hand van de hoogte van de huurprijs die bij die beslissing wordt vastgesteld, zal moeten worden beoordeeld of een beroep op dringend eigen gebruik kan worden gedaan. Het hof overweegt reeds nu dat indien de huurprijs opnieuw op € 84.200,- zal worden vastgesteld, het beroep op dringend eigen gebruik in ieder geval slaagt. [appellant] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat hij in dat geval een veel beter rendement uit zijn pand kan halen door daarin zelf een hotel uit te baten, zoals hij eerder ook heeft gedaan. Misbruik van recht acht het hof onder deze omstandigheden niet aanwezig. Centre Hotel heeft in 2009 kennelijk gemeend een goede zaak te doen door zich voor de geldende huurprijs en onder de hiervoor genoemde onzekerheden met betrekking tot [adres 1] , in de plaats van De Lantaerne te laten stellen. Van profiteren van een te hoge huur door [appellant] , zoals Centre Hotel het noemt, kan dan niet worden gesproken. Zoals hiervoor reeds werd overwogen kan Centre Hotel [appellant] ook geen verwijt maken van het feit dat zij drie jaar later het pand [adres 1] heeft moeten ontruimen, waardoor het gehuurde financieel minder aantrekkelijk voor haar werd. Overigens verdient nog opmerking dat het enkele feit dat de systematiek van artikel 7:303 BW een lagere huurprijs oplevert, nog niet de conclusie rechtvaardigt dat de oorspronkelijke huurprijs niet marktconform was.
3.9
Indien in het hoger beroep van de huurprijsprocedure (de zaak met nummer 200.169.440/01) een andere huurprijs wordt vastgesteld, zal het hof mogelijk tot een andere beoordeling komen ten aanzien van het dringend eigen gebruik en het beroep op misbruik van recht.
3.10.
Een en ander brengt het hof er toe een comparitie te gelasten. Deze comparitie zal gelijktijdig plaatsvinden met de comparitie in de zaak met zaaknummer 200.169.440/01 tussen deze zelfde partijen, die betrekking heeft op hetzelfde gehuurde. De comparitie zal tevens worden benut voor het beproeven van een schikking in beide zaken
.Voor Centre Hotel is daar in de onderhavige zaak mogelijk aanleiding toe omdat niet valt uit te sluiten dat het alsnog tot beëindiging van de huurovereenkomst komt. Voor [appellant] is daar in de onderhavige zaak mogelijk aanleiding toe omdat een andere huurprijsvaststelling kan meebrengen dat dringend eigen gebruik in hoger beroep niet aanwezig geacht wordt. Een comparitie biedt de mogelijkheid om twee schikkingsrichtingen te onderzoeken: beëindiging van de huurovereenkomst tegenover een door [appellant] aan Centre Hotel te betalen beëindigingsvergoeding en voortzetting van de huurovereenkomst tegen hogere prijs dan door de kantonrechter is bepaald.
.Voor Centre Hotel is daar in de onderhavige zaak mogelijk aanleiding toe omdat niet valt uit te sluiten dat het alsnog tot beëindiging van de huurovereenkomst komt. Voor [appellant] is daar in de onderhavige zaak mogelijk aanleiding toe omdat een andere huurprijsvaststelling kan meebrengen dat dringend eigen gebruik in hoger beroep niet aanwezig geacht wordt. Een comparitie biedt de mogelijkheid om twee schikkingsrichtingen te onderzoeken: beëindiging van de huurovereenkomst tegenover een door [appellant] aan Centre Hotel te betalen beëindigingsvergoeding en voortzetting van de huurovereenkomst tegen hogere prijs dan door de kantonrechter is bepaald.
3.11
Ook de beoordeling van de derde grief in principaal appel, die de huurbeëindiging op grond van een belangenafweging betreft, wordt aangehouden tot na de comparitie.
4.Beslissing
Het hof:
bepaalt dat partijen in persoon respectievelijk, voor zover partijen rechtspersoon zijn, vertegenwoordigd door iemand die van de zaak op de hoogte is en bevoegd is (door schriftelijke machtiging of anderszins) tot het aangaan van een schikking, tezamen met hun advocaten, tot het hiervoor onder 3.10. omschreven doel zullen verschijnen ten overstaan van dit hof;
bepaalt dat de advocaat van [appellant]
uiterlijk op 11 september 2018 schriftelijk en onder opgave van de verhinderdata van alle voornoemde betrokkenen in de periode van oktober tot en met december 2018 aan het (enquêtebureau van het) hof dient te verzoeken een datum te bepalen;
uiterlijk op 11 september 2018 schriftelijk en onder opgave van de verhinderdata van alle voornoemde betrokkenen in de periode van oktober tot en met december 2018 aan het (enquêtebureau van het) hof dient te verzoeken een datum te bepalen;
verzoekt partijen, voor het geval zij zich ter comparitie willen bedienen van (nog niet in de procedure overgelegde) schriftelijke bewijsstukken, deze uiterlijk twee weken voor de comparitiedatum toe te zenden aan het hof, onder gelijktijdige toezending van een afschrift aan de wederpartij;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, J.C.W. Rang en A.E. Oderkerk en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 28 augustus 2018.