ECLI:NL:GHAMS:2018:3031

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.223.712/01

rolnummer rechtbank Amsterdam : CV 16-13914

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 21 augustus 2018

inzake

WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,

gevestigd te Amsterdam,

appellante,

advocaat: mr. J.A. Tuinman te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde],

wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. M.E. Zweers te Amsterdam.

De partijen worden hierna Eigen Haard en [geïntimeerde] genoemd.

1.Het geding in hoger beroep

Eigen Haard is bij dagvaarding van 19 september 2017 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 20 juni 2017, onder bovenvermeld rolnummer gewezen tussen haar als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven;

- memorie van antwoord.

Partijen hebben de zaak op 7 juni 2018 doen bepleiten door hun hiervoor genoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Eigen Haard heeft bij deze gelegenheid nog producties in het geding gebracht.

Ten slotte is arrest gevraagd.

Eigen Haard heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog primair Burgers op de grond dat hem geen (beroep op) huurbescherming toekomt, zal veroordelen om de woning aan het adres [adres] uiterlijk een week na betekening van het te wijzen arrest met al de zijnen en het zijne te ontruimen en ontruimd te houden, dan wel subsidiair het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst tussen partijen eindigt en tevens het tijdstip van ontruiming zal vaststellen, met beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten en met rente, en [geïntimeerde] zal veroordelen tot terugbetaling van hetgeen hij uit hoofde van het bestreden vonnis heeft ontvangen.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder het kopje “De feiten” de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Die feiten komen neer op het volgende.

a. Eigen Haard heeft met ingang van 6 maart 2012 aan [geïntimeerde] een woning verhuurd aan de [adres] (hierna: de woning). [geïntimeerde] is geboren [in] 1989 en thans dus ruim 29 jaar oud.

b. De huurovereenkomst draagt als titel “Tijdelijke huurovereenkomst Jongerenhuisvesting”. De achtergrond van dit type contract is dat in 2006 tussen de gemeente Amsterdam en de Amsterdamse federatie van Woningcorporaties afspraken zijn gemaakt over de jongerenhuisvesting in de gemeente Amsterdam. Hiervoor zijn door de woningcorporaties in totaal 800 en door Eigen Haard enige honderden goedkope woningen beschikbaar gesteld aan jongeren tussen 18 en 23 jaar oud. In de uitvoerige inleiding van de huurovereenkomst is verwezen naar deze afspraken en is benadrukt dat het voor het kunnen (blijven) huisvesten van jongeren noodzakelijk is dat de woning, nadat de huurder 26 jaar oud is geworden en dus eigenlijk geen “jongere” meer is, opnieuw aan een jongere kan worden verhuurd.

c. Onder het kopje “Over welke uitgangspunten zijn huurder en verhuurder het eens?” is in de huurovereenkomst (onder meer) het volgende opgenomen:

“11. De woning die huurder huurt is speciaal bestemd voor jongeren. Dat betekent concreet dat jongeren die op de datum van selectie van de nieuwe huurder 18 tot 23 jaar oud zijn de woning kunnen huren tot ze 26 jaar en zes maanden oud zijn;

12. Deze overeenkomst wordt aangegaan voor ten hoogste de periode tot zes maanden

nadat huurder 26 jaar oud is geworden. Voor deze manier van verhuren is gekozen, omdat er in Amsterdam veel jongeren zijn die problemen hebben met het vinden van passende woonruimte;

13. Het is daarom van groot belang dat huurder tijdig naar andere woonruimte op zoek gaat (ruimschoots voordat het 26e levensjaar bereikt wordt);

14. Het tijdelijke karakter van deze jongerenwoning brengt mee dat inschrijfduur bij WoningNet van huurder verder aangroeit (…);

15. Als de huurtermijn is verstreken dient huurder de woning aan verhuurder op te leveren, zodat verhuurder de woning opnieuw kan verhuren aan een persoon die jonger is dan 23 jaar;

16. Als huurder de opleveringsverplichtingen niet tijdig nakomt, handelt huurder in strijd met de gemaakte afspraken en met de wet onder meer artikel 7:232 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek;

17. Huurder en verhuurder vinden het niet acceptabel als huurder een beroep op huurbescherming zou doen als de huurperiode eindigt: huurder realiseert zich dat [hij daar]door een woning in handen zou proberen te houden, die speciaal bestemd is voor het huisvesten van jongeren, wat met zich meebrengt dat huurder jongeren die om huisvesting verlegen zitten benadeelt en dat verhuurder wordt belemmerd in het nakomen van de afspraken over het huisvesten van jongeren;

18. Huurder onderschrijft dat wegens de bij de uitvoering van de overeenkomst in acht te nemen redelijkheid en billijkheid een dergelijk beroep onaanvaardbaar zou zijn;

d. Onder het kopje “Ingangsdatum en einddatum huurcontract” is opgenomen dat de overeenkomst in ieder geval zal eindigen zes maanden na de maand waarin de huurder 26 jaar oud is geworden, hier op 30 september 2015, dat de huurder de woning op deze einddatum zal opleveren en dat wanneer niet aan die opleveringsverplichting wordt voldaan, Eigen Haard in kort geding ontruiming zal vorderen. Verder is in dit artikel bepaald dat de huurder geen beroep zal doen op enige ontruimings- of huurbescherming en dat zo’n beroep in strijd is met het jongerenhuisvestingsbeleid en de wet. Herhaald is dat een beroep op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Onder hetzelfde kopje is vermeld dat de verhuurder bij niet voldoen aan de opleveringsverplichting ook kan kiezen voor opzegging op grond van dringend eigen gebruik (artikel 7:274 lid 1 onder c BW). De wettelijke “campuscontract-regeling” is van overeenkomstig toepassing verklaard.

e. Bij brief van 5 juni 2015 heeft Eigen Haard [geïntimeerde] bericht dat de huurovereenkomst in beginsel zou eindigen op 30 september 2015. Indien [geïntimeerde] de huurovereenkomst niet zelf zou opzeggen, zou Eigen Haard tijdig een opzegging sturen.

f. Bij brief van 15 februari 2016 heeft Eigen Haard de huurovereenkomst voor de woning opgezegd per 29 februari 2016. Als reden is opgegeven dat de overeenkomst naar zijn aard van korte duur is als bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW. Verder is verwezen naar de vermelding in de huurovereenkomst van de artikelen 6:2 BW en 6: 248 BW. Een beroep op huurbescherming zou wegens de bij de uitvoering van de overeenkomst in acht te nemen redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. Verder is vermeld: “Als u de woning niet uiterlijk op de afgesproken datum heeft ontruimd, kunnen wij er ook voor kiezen de huurovereenkomst op te zeggen op grond van “dingend eigen gebruik” (artikel 7:274, lid 1, onder c.). Wij beroepen ons daar nu al op. Dat is mogelijk omdat wij als verhuurder het jongerenhuisvestingsbeleid dienen uit te voeren”.

g. [geïntimeerde] heeft niet gereageerd op deze brief.

h. Op 30 maart 2016 heeft de toenmalige advocaat van Eigen Haard [geïntimeerde] geschreven dat hij de opdracht had gekregen om een dagvaarding tot ontruiming uit te brengen.

i. [geïntimeerde] heeft de woning niet ontruimd en een beroep op huurbescherming gedaan.

3.Beoordeling

3.1

In dit geding vordert Eigen Haard primair dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld de woning te ontruimen en subsidiair dat de datum zal worden bepaald waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen en de datum van ontruiming zal worden vastgesteld. Aan de primaire vordering heeft Eigen Haard ten grondslag dat de huurovereenkomst betrekking heeft op een gebruik van de woning dat naar zijn aard van korte duur is (artikel 7:232 lid 2 BW), althans het beroep op huurbescherming onder de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Aan de subsidiaire vorderingen heeft zij ten grondslag gelegd dat zij de woning dringend nodig heeft om die aan een jongere te verhuren.

3.2

De kantonrechter heeft de vorderingen van Eigen Haard, die door [geïntimeerde] waren weersproken, afgewezen en Eigen Haard in de kosten van het geding veroordeeld. Eigen Haard komt daartegen op met drie grieven.

3.3.1

Grief Ibestrijdt het oordeel van de kantonrechter dat het jongerencontract niet onder het bereik van artikel 7:232 lid 2 BW valt. Eigen Haard voert aan dat de woning onderdeel uitmaakt van een bijzondere categorie goedkope woonruimte uit haar sociale woningvoorraad, die wat betreft oppervlakte en voorzieningen naar haar aard met name geschikt is voor starters. Om deze reden is de woning door de gemeente geoormerkt om in het vervolg uitsluitend dienst te doen als jongerenwoning. In de huurovereenkomst is ook duidelijk vermeld dat de woning bestemd is om gedurende een beperkte tijd door een jongere te worden bewoond.

3.3.2

De grief heeft geen succes. Bij beantwoording van de vraag of de huur een gebruik betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is, moet worden gelet op de aard van de woning, de aard van het gebruik en op hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan. Hierbij geldt dat artikel 7:232 lid 2 BW restrictief moet worden uitgelegd.

3.3.3

De aard van de woning wijst niet op een gebruik van korte duur. De woning is weliswaar niet al te groot, maar is, ook wat betreft het voorzieningenniveau, onbetwist geschikt om langdurig te worden bewoond, ook door een niet-meer-jongere. Dat is in de praktijk ook wel gebleken, want [geïntimeerde] woont er inmiddels al bijna 6,5 jaar. In de overeenkomst is een gebruik gedurende 3,5 jaar voorzien en ook dat wijst niet op een kort gebruik. Ook is de aard van het gebruik niet bijzonder; de woning was bestemd als hoofdverblijf van een volwassene en wordt zo ook gebruikt. Dat Eigen Haard de woning weer wil verhuren aan een jongere, dat de woning daartoe ook (onder meer publiekrechtelijk) is bestemd en dat partijen uitdrukkelijk zijn overeengekomen dat dat zou gebeuren nadat [geïntimeerde] de leeftijd van 26 jaar en zes maanden had bereikt, rechtvaardigt evenmin de slotsom dat het gebruik van de woning door [geïntimeerde] naar zijn aard van korte duur is. Het hof merkt in dit verband nog op dat aan de omstandigheid dat [geïntimeerde] , door ondertekening van de huurovereenkomst, heeft geaccordeerd dat artikel 7:232 lid 2 BW op de huurovereenkomst van toepassing is, geen betekenis toekomt. De huurbeschermingsregels zijn van dwingend recht en de toepasselijkheid van artikel 7:232 lid 2 BW staat dan ook niet ter vrije bepaling van partijen; het gaat erom of het gebruik dat partijen zijn overeengekomen in werkelijkheid naar zijn aard van korte duur is.

3.4.1

Grief 2is gericht tegen de afwijzing van de op artikel 7:274 lid 1 aanhef en onder c BW gebaseerde vordering van Eigen Haard tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen partijen eindigt.

3.4.2

[geïntimeerde] heeft zich voor alles tegen dit beroep op dringend eigen gebruik verweerd met het betoog dat Eigen Haard in de brief van 15 februari 2016 onvoldoende duidelijk op deze grond heeft opgezegd. Op grond van de gebruikte formulering heeft hij mogen verwachten dat nog een opzegging wegens dringend eigen gebruik zou volgen als hij niet op de “afgesproken datum” had ontruimd, aldus [geïntimeerde] . Dit betoog wordt verworpen. Hoewel de formulering “Als u de woning niet (…) heeft ontruimd” enigszins ongelukkig is gekozen, maakt de daarop volgende zin “Wij beroepen ons daar nu al op” voldoende duidelijk dat het Eigen Haard erom te doen was bij reeds die brief op grond van dringend eigen gebruik op te zeggen voor het geval [geïntimeerde] op het genoemde tijdstip de woning niet zou ontruimen.

3.4.3

Tussen partijen is - terecht - niet in geschil dat huisvesters van jongeren ook na 1 juli 2016 in voorkomend geval nog gebruik kunnen maken van de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik, mits wordt voldaan aan de vereisten van artikel 7:274 lid 1 aanhef en onder c BW. Het belang bijzondere kwetsbare groepen zoals jongeren te kunnen huisvesten is te beschouwen als een eigen belang van Eigen Haard als toegelaten instelling van volkshuisvesting. Uit het experiment en het in dat kader oormerken van enige honderden van haar woningen als jongerenwoningen blijkt ook dat Eigen Haard zich dat belang aantrekt als haar eigen belang. De onderhavige woning is zo’n jongerenwoning en het belang van Eigen Haard de woning te kunnen gebruiken voor het doel waartoe deze door haar en de gemeente is bestemd en daarvoor niet een niet-geoormerkte woning uit haar bestand te hoeven gebruiken - ten koste van gewone woningzoekenden - is voldoende dringend.

3.4.4

[geïntimeerde] heeft aangevoerd dat voor hem geen passende vervangende woonruimte beschikbaar is. Uit de beantwoording van de ter zitting gestelde vragen heeft gegeven is het hof echter gebleken dat [geïntimeerde] bij WoningNet, het kanaal bij uitstek voor het zoeken van een vervangende sociale huurwoning, alleen zoekt in de oude wijken Noord, Zuid, Centrum, Oost en West. Het is evident dat hij daarmee zijn kansen op een andere woning ernstig vermindert. [geïntimeerde] wekt de indruk te vinden dat hij als geboren Amsterdammer van “binnen de ring” recht heeft op een woning in dat beperkte zoekgebied. Zijn wens is volkomen begrijpelijk, maar “andere passende woonruimte” als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 onder c BW is ook een woning die zich bevindt buiten “de ring” (bijvoorbeeld de Westelijke Tuinsteden of Zuidoost) of zelfs in een van de buurgemeenten die vallen onder WoningNet regio Amsterdam. [geïntimeerde] heeft onvoldoende gemotiveerd weersproken dat hij in die wijken en gemeenten met zijn inschrijfduur van meer dan tien jaar binnen korte tijd een woning zou kunnen krijgen als hij op dat aanbod zou reageren. Aan het vereiste van de aanwezigheid van andere passende woonruimte wordt dus voldaan.

3.4.5

Jongeren die meededen aan het Amsterdamse experiment met jongerenhuisvesting werd in feite de mogelijkheid geboden de wachttijd voor een reguliere sociale huurwoning door te brengen in een speciale jongerenwoning. Zo is dat bij [geïntimeerde] ook uitgepakt; met zijn inmiddels opgebouwde inschrijfduur kan [geïntimeerde] nu zelf een andere woning vinden. Hij is door zijn deelname aan het experiment dus niet in een slechtere positie geraakt dan waarin hij zonder dat experiment had verkeerd. Gelet op de considerans van de huurovereenkomst moet [geïntimeerde] zich van de beoogde tijdelijkheid van zijn verblijf in de gehuurde woning ook terdege bewust zijn geweest. Deze omstandigheden in aanmerking genomen is het hof van oordeel dat het belang van Eigen Haard weer de beschikking te krijgen over de woning om die aan een jongere te verhuren, zo dringend is, dat van haar niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst met [geïntimeerde] nog langer voortduurt. Grief 2 slaagt derhalve.

3.5.1

Met
grief 3betoogt Eigen Haard dat het beroep van [geïntimeerde] op huurbescherming onder de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Bij de beoordeling van deze grief heeft Eigen Haard ook bij het slagen van grief 2 nog belang, omdat grief 3 betrekking heeft op haar primaire vordering, de vordering tot ontruiming wegens gebruik zonder recht of titel en de daaraan verbonden mogelijkheid tot uitvoerbaarverklaring bij voorraad.

3.5.2

In de considerans van de huurovereenkomst (punten 1 tot en met 7) is de achtergrond van het Amsterdamse experiment, die hiervoor onder 2.a is geschetst, duidelijk uiteen gezet. [geïntimeerde] kende dus de bedoelingen van het experiment en wist dat de oplevering van de woning door de huurder na het bereiken van de leeftijd van 26 jaar en zes maanden een onmisbaar onderdeel vormde van dat experiment. Zoals hiervoor reeds werd overwogen kwam [geïntimeerde] door deelname aan het experiment niet in een slechtere positie te verkeren, omdat het experiment ook inhield dat zijn inschrijfduur bij WoningNet bleef aangroeien. [geïntimeerde] heeft geprofiteerd van de hem - ten koste van reguliere woningzoekenden - verleende voorrang, maar wenst nu puntje bij paaltje komt, geen plaats te maken voor een (andere) jongere. Hij voldoet niet aan zijn in de huurovereenkomst opgenomen plicht tijdig om te zien naar andere woonruimte, althans hij stelt zich daarin zo veeleisend op dat in de komende jaren niet erop hoeft te worden gerekend dat hij daarin succesvol zal zijn. Inmiddels heeft de huurovereenkomst al bijna 6,5 jaar geduurd, aanmerkelijk langer dan was voorzien en ook aanmerkelijk langer dan de termijn die in het nieuwe, hier niet toepasselijke artikel 7:274c BW als termijn voor een jongerencontract is voorgeschreven. Van een bijzondere gebondenheid van [geïntimeerde] aan de woning of aan woonruimte in de beperkte omgeving waarin hij naar woonruimte zoekt is het hof niet gebleken. Gebleken is dat de woning na beëindiging van het gebruik door [geïntimeerde] , met gebruikmaking van artikel 7:274c BW zal worden verhuurd aan een jonge woningzoekende die, anders dan [geïntimeerde] , niet over voldoende inschrijfduur beschikt om langs de reguliere een sociale huurwoning te vinden.

3.5.3

Onder de hiervoor geschetste omstandigheden is naar het oordeel van het hof het beroep op huurbescherming van [geïntimeerde] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Ook grief 3 heeft dus succes.

Slotsom

3.6

De grieven 2 en 3 slagen. Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd en de primaire vordering van Eigen Haard zal alsnog worden toegewezen. [geïntimeerde] wordt, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeeld tot ontruiming. Het hof zal hem een betrekkelijk ruime termijn geven, omdat hij enige tijd nodig heeft een andere woning te vinden en te aanvaarden. [geïntimeerde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in beide instanties, inclusief de nakosten en met rente. Hij wordt tevens veroordeeld tot terugbetaling van al hetgeen hij op basis van het bestreden vonnis van Eigen Haard heeft ontvangen. De veroordelingen worden uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

4.Beslissing

Het hof:

vernietigt het bestreden vonnis

en opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [geïntimeerde] om de woning aan de [adres] voor 1 december 2018 te ontruimen en ter beschikking van Eigen Haard te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in art. 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van Eigen Haard begroot op € 194,75 aan verschotten en € 500,= voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 813,31 aan verschotten en € 3.222,= voor salaris en op € 157,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;

veroordeelt [geïntimeerde] tot terugbetaling aan Eigen Haard van al hetgeen Eigen Haard aan hem op grond van het vernietigde vonnis heeft betaald;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. L.A.J. Dun, J.C.W. Rang en E.K. Veldhuijzen van Zanten en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 21 augustus 2018.