ECLI:NL:GHAMS:2018:2847

• Datum uitspraak: 7 augustus 2018
• Publicatiedatum: 13 augustus 2018
• Zaaknummer: 200.233.078/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep kort geding
• Rechters: E.K. Veldhuijzen van Zanten; D.J. van der Kwaak; M.J. Schaepman-de Bruijne
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huur woonruimte. Ontbinding en ontruiming wegens hennepkwekerij. Toepassing artikel 7:219 BW.

In deze zaak gaat het om een hoger beroep in een kort geding dat is aangespannen door Woningstichting Rochdale tegen twee huurders, [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2], wegens de aanwezigheid van een hennepkwekerij in de huurwoning. De kantonrechter had eerder de ontruimingsvordering van Rochdale voorwaardelijk toegewezen, wat betekent dat de huurders de woning mochten behouden zolang zij gedurende een jaar geen inbreuk maakten op de huurovereenkomst. Rochdale is in hoger beroep gegaan, omdat zij van mening is dat de tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst een onvoorwaardelijke ontbinding rechtvaardigt.

De feiten zijn als volgt: de huurders huren sinds 29 mei 2002 de woning van Rochdale. In september 2017 heeft de politie een hennepkwekerij aangetroffen in de woning, wat leidde tot de sommaties van Rochdale om de huurovereenkomst op te zeggen. De huurders hebben betoogd dat zij niet op de hoogte waren van de hennepkwekerij, maar het hof oordeelt dat zij tekort zijn geschoten in hun verplichtingen als huurders. Het hof stelt vast dat de aanwezigheid van een professionele hennepkwekerij in de woning een ernstige tekortkoming is die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

Het hof vernietigt het eerdere vonnis van de kantonrechter en wijst de ontruimingsvordering van Rochdale onvoorwaardelijk toe. De huurders worden veroordeeld om de woning binnen twee maanden te ontruimen en worden hoofdelijk in de proceskosten veroordeeld. Het hof benadrukt dat het belang van Rochdale bij een snelle ontruiming groot is, gezien haar beleid tegen hennepteelt en de negatieve impact daarvan op de buurt.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.233.078/01 KG

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 6480284 KK EXPL 17-1244

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 7 augustus 2018

inzake

WONINGSTICHTING ROCHDALE ,

gevestigd te Amsterdam,

appellante,

advocaat: mr. R.N.E. Visser te Amsterdam,

tegen

1. [geïntimeerde sub 1] ,

wonend te [woonplaats] ,

advocaat: mr. T. den Haan te Amsterdam,

2.
[geïntimeerde sub 2] ,

zonder bekende woon- of verblijfplaats in Nederland,

niet verschenen,

geïntimeerden.

1. Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna Rochdale en [geïntimeerden] - afzonderlijk: [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] - genoemd.

Rochdale is bij dagvaarding van 2 februari 2018 in hoger beroep gekomen van een vonnis in kort geding van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 5 januari 2018, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Rochdale als eiseres en [geïntimeerden] als gedaagden. In de appeldagvaarding zijn de grieven tegen dit vonnis opgenomen. Tevens is daarbij een productie overgelegd.

Tegen [geïntimeerde sub 2] is verstek verleend.

[geïntimeerde sub 1] heeft een memorie van antwoord, met bijlagen, ingediend.

Ten slotte is arrest gevraagd.

Rochdale heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en haar vorderingen alsnog zal toewijzen, met hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] in de (na)kosten van het geding in beide instanties.

[geïntimeerde sub 1] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen.

2. Feiten

2.1.

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis, onder 1.1 tot en met 1.10, een aantal feiten tot uitgangspunt genomen. Daaromtrent bestaat geen geschil, zodat deze feiten ook het hof tot uitgangspunt dienen. Waar nodig aangevuld met andere feiten die zijn gebleken uit de niet (voldoende) weersproken stellingen van partijen, komen de feiten neer op het volgende.

2.1.1.

[geïntimeerden] huren met ingang van 29 mei 2002 van (de rechtsvoorgangster van) Rochdale op grond van een schriftelijke huurovereenkomst de woning aan het [adres] (hierna: het gehuurde).

2.1.2.

Ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst waren [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] met elkaar gehuwd. Het huwelijk is op 12 februari 2010 ontbonden.

2.1.3.

[geïntimeerde sub 2] is blijkens de Basisregistratie Personen per 5 december 2009 uit Nederland vertrokken en naar Suriname geëmigreerd.

2.1.4.

Thans staat [geïntimeerde sub 1] met haar twee dochters - beiden geboren [in] 2002 - als woonachtig geregistreerd op het adres van het gehuurde.

2.1.5.

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden voor zelfstandige woonruimte van 1 juli 2000 van de rechtsvoorgangster van Rochdale (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing.

2.1.6.

In artikel 9 van de algemene voorwaarden is, voor zover thans van belang, het volgende bepaald:

“1. Huurder zal het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming van woonruimte gebruiken.

2.
2. Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben.

3.
3. Huurder zal ervoor zorgdragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt.

Huurder is aansprakelijk voor alle gedragingen van anderen die zich met zijn goedvinden in de directe omgeving van het gehuurde bevinden.

(…)

5.
5. Huurder dient verhuurder schriftelijk te verzoeken om toestemming tot het onderverhuren of in gebruik geven van (een gedeelte van) het gehuurde aan derden. (…).”

2.1.7.

Uit het proces-verbaal van de politie Amsterdam, district Amsterdam-Oost, basisteam Zuidoost-Bijlmermeer van 11 oktober 2017 blijkt dat de politie op

18 september 2017 in het gehuurde een hennepkwekerij heeft aangetroffen. Verbalisant verklaart in dit proces-verbaal - onder meer - het volgende:

“ De woning niet als woning in gebruik

De collega’s zagen dat er in de woning sprake was van een:

- hennepkwekerij

Aantal kamers woning : 4

Kweekruimte : 3 slaapkamers met een zogenaamde henneptent

Aantal hennepplanten : 86

Aantal assimilatielampen : 5

Diefstal van energie : Nee

Er zijn geen personen aangetroffen.

De collega’s zagen eveneens dat de woning niet als woning in gebruik was: bij het betreden

van de woning werd een lege woonkamer aangetroffen met daarin enkel een paar stoelen om

op te zitten. In de overige “slaapkamers” stonden in elke kamer een henneptent en geen bed.

(…)”

2.1.8.

Rochdale heeft [geïntimeerden] bij brief van 26 september 2017 gesommeerd de huurovereenkomst op te zeggen.

2.1.9.

Bij brief van 16 oktober 2017 heeft de gemachtigde van [geïntimeerde sub 1] aan Rochdale te kennen gegeven dat [geïntimeerde sub 1] zich niet kan vinden in een huuropzegging, dat zij destijds om medische redenen in het buitenland was, dat zij haar neef heeft gevraagd om op de woning te letten en dat deze misbruik van haar heeft gemaakt.

2.1.10.

Bij handgeschreven brief van 23 oktober 2017 heeft [X] (hierna: [X] ) verklaard dat hij verantwoordelijk is voor de in het gehuurde aangetroffen hennepkwekerij, dat [geïntimeerde sub 1] niet op de hoogte was van wat er tijdens haar afwezigheid in het gehuurde gebeurde en dat hij misbruik heeft gemaakt van haar afwezigheid en vertrouwen.

2.1.11.

De officier van justitie heeft [geïntimeerde sub 1] bij brief van 30 november 2017 bericht dat de zaak tegen haar is geseponeerd wegens onvoldoende bewijs; niet is gebleken van haar betrokkenheid bij de hennepkwekerij.

3. Beoordeling

3.1.

Bij inleidende dagvaarding van 28 november 2017 heeft Rochdale [geïntimeerden] in kort geding gedagvaard en gevorderd, kort gezegd, dat zij zullen worden veroordeeld om het gehuurde binnen vijf dagen na betekening van het vonnis te ontruimen, op straffe van verbeurte van een dwangsom.

3.2.

De kantonrechter heeft de ontruimingsvordering van Rochdale bij het bestreden vonnis voorwaardelijk toegewezen. Bepaald is dat Rochdale aan de veroordeling tot ontruiming geen rechten kan ontlenen, indien [geïntimeerden] gedurende een jaar, te rekenen vanaf de vonnisdatum, geen inbreuk maken op enige bepaling uit hoofde van de huurovereenkomst. Verder heeft de kantonrechter [geïntimeerden] hoofdelijk veroordeeld in de (na)kosten van het geding, het meer of anders gevorderde afgewezen en de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

3.3.

Het hoger beroep van Rochdale strekt ertoe dat het hof haar ontruimings- vordering alsnog onvoorwaardelijk zal toewijzen. Daartoe heeft Rochdale drie grieven geformuleerd, inhoudende dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat de bestemming van het gehuurde niet is gewijzigd (I), dat [geïntimeerde sub 1] haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft (II) en dat de tekortkomingen in de nakoming van de huurovereen- komst - door de omstandigheden van het geval - geen (onvoorwaardelijke) ontruiming rechtvaardigen (III).

3.4.

[geïntimeerde sub 1] stelt (ook) in hoger beroep dat Rochdale geen spoedeisend belang (meer) heeft bij de gevorderde ontruiming, aangezien zij al sinds oktober 2017 weer met haar gezin in het gehuurde woont. Niet gebleken is dat er in de huidige situatie sprake is van een negatieve invloed op de buurt, het aantrekken van criminaliteit of een niet rechtmatige verdeling van de betreffende sociale huurwoning. Nu ingevolge het bestreden vonnis voortaan bij iedere tekortkoming van [geïntimeerde sub 1] direct kan worden ontruimd, wordt ook de door Rochdale gestelde signaalfunctie niet doorkruist, aldus (nog steeds) [geïntimeerde sub 1] .

3.5.

Het hof is van oordeel dat Rochdale - ook thans nog - voldoende spoedeisend belang heeft bij de gevorderde ontruiming. Niet in geschil is dat Rochdale een ‘zero tolerance’ beleid voert tegen (bedrijfsmatige) hennepteelt in haar woningen, aangezien dit een negatieve invloed heeft op de buurt en op het woongenot van haar andere huurders en omwonenden. In dat verband is Rochdale partij bij het Doorzonconvenant (productie 11 bij memorie van grieven), dat mede tot doel heeft dergelijke overlast tegen te gaan. Rochdale heeft er belang bij dit beleid zo effectief mogelijk te kunnen voeren. Het is aannemelijk dat het daarmee beoogde effect (afschrikwekkende werking en het afgeven van een signaal in de richting van medehuurders en omwonenden dat het exploiteren van een hennepkwekerij niet wordt getolereerd) eerder wordt bereikt indien de ontruiming snel plaatsvindt. Dat het gehuurde inmiddels weer normaal wordt gebruikt door [geïntimeerde sub 1] en haar kinderen, leidt, evenals de overige door [geïntimeerde sub 1] aangevoerde en hiervoor weergegeven omstandigheden, niet tot een ander oordeel.

3.6.

Uit de door [geïntimeerde sub 1] onweersproken verklaring van de verbalisant, zoals weergegeven in het proces-verbaal van 11 oktober 2017, blijkt dat op 18 september 2017 in het gehuurde 86 hennepplanten zijn aangetroffen, derhalve aanzienlijk meer dan het maximale aantal van vijf planten, bij welk aantal blijkens de Aanwijzing Opiumwet (Stcrt. 2015, 539) wordt aangenomen dat het om eigen gebruik gaat. Mede gelet op de door de verbalisant beschreven inrichting van de kweekruimtes (drie slaapkamers met een zogenoemde henneptent) en de daarin aangetroffen apparatuur (5 assimilatielampen), is naar het oordeel van het hof voldoende aannemelijk dat in het gehuurde een professionele hennepkwekerij is gehouden. Dit geldt temeer nu in het proces-verbaal wordt vermeld dat de woonkamer op een paar stoelen na leeg was, dat in geen van de drie slaapkamers een bed stond en dat het gehuurde dus niet (ook) als woning in gebruik was.

3.7.

Hoewel noch de huurovereenkomst noch de algemene voorwaarden het aanwezig hebben van een professionele hennepkwekerij in het gehuurde (met zoveel woorden) verbieden, zijn [geïntimeerden] , doordat zij een zodanige kwekerij in het gehuurde aanwezig hebben gehad, naar het voorlopig oordeel van het hof tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst. Zij hebben zich immers ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak niet als een goed huurder in de zin van artikel 7:213 van het Burgerlijk Wetboek (BW) en van artikel 9 lid 1 van de algemene voorwaarden gedragen: niet alleen is bedrijfsmatige hennepteelt bij de wet verboden, het is ook een feit van algemene bekendheid dat het hebben van een hennepkwekerij risico op (brand)gevaar en schade doet ontstaan en kan leiden tot overlast. Of een en ander zich in feite heeft voorgedaan is niet van belang.

3.8.

Het betoog van [geïntimeerde sub 1] dat [X] zich niet met haar goedvinden in het gehuurde bevond en dat artikel 7:219 BW om die reden hier niet van toepassing is, gaat niet op. [geïntimeerde sub 1] heeft (klaarblijkelijk en zonder noodzaak) haar sleutel afgegeven aan haar nicht die gedurende haar afwezigheid op het gehuurde zou passen. Dat ook [X] , de partner van deze nicht, hierdoor toegang tot het gehuurde heeft gekregen en daarin een kwekerij kon opzetten, komt op grond van het aan artikel 7:219 BW ten grondslag liggende beginsel voor risico van [geïntimeerde sub 1] . [geïntimeerde sub 1] kan zich ter zake niet disculperen door, onder verwijzing naar de sepotbeslissing en de brief van [X] , te stellen dat zij niets van de kwekerij wist. Ook indien daarvan moet worden uitgegaan, kan immers niet worden gezegd dat [geïntimeerde sub 1] voldoende toezicht heeft gehouden op het (gebruik van het) gehuurde, met als kennelijke gevolg dat een derde een hennepkwekerij in het gehuurde kon inrichten. Verder wekt het bevreemding dat [geïntimeerde sub 1] , ook na opmerkingen van Rochdale hierover in de memorie van grieven, geen enkele uitleg heeft gegeven over (de verblijfplaats van) haar destijds vijftienjarige en nog thuiswonende dochter die, terwijl [geïntimeerde sub 1] met haar andere dochter in Suriname was, in Nederland is achtergebleven. Ook heeft zij met geen woord gerept over wat er met haar meubels en overig huisraad is gebeurd en hoe zij het gehuurde na het verwijderen van de kwekerij weer bewoonbaar heeft gemaakt, hetgeen, gelet op het feit dat het gehuurde door de politie vrijwel leeg werd aangetroffen, wel voor de hand had gelegen.

3.9.

Uit artikel 6:265 lid 1 BW volgt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Op grond van het al voorgaande komt het hof tot de conclusie dat [geïntimeerde sub 1] geen omstandigheden heeft gesteld die de verwachting wettigen dat de rechter in de bodemprocedure van oordeel zal zijn dat ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is. Dat de gemeente Amsterdam, zoals [geïntimeerde sub 1] nog heeft aangevoerd, haar niet langer aanmerkt als verdachte van uitkeringsfraude omdat zij geen financieel voordeel uit de kwekerij zou hebben genoten, maakt dit niet anders. Het ligt dan ook in de rede dat de bodemrechter tot ontbinding van de huurovereenkomst zal overgaan. Dit betekent dat de vordering van Rochdale, vooruitlopend op die eventuele bodemprocedure, onvoorwaardelijk dient te worden toegewezen. Een afweging van de belangen van partijen, waaronder het woonbelang van [geïntimeerde sub 1] en haar gezin, leidt (met name gezien het hierboven onder 3.7 slot overwogene) niet tot een ander oordeel.

3.10.

De slotsom is dat het appel slaagt. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd en de door Rochdale gevorderde ontruiming zal alsnog onvoorwaardelijk worden toegewezen. Aan [geïntimeerden] zal daarbij na te noemen termijn worden gegund. [geïntimeerden] zullen, als de in het ongelijk gestelde partij, hoofdelijk in de kosten van de eerste aanleg en het hoger beroep worden veroordeeld. [geïntimeerden] zullen tevens, zoals door Rochdale gevorderd, hoofdelijk worden veroordeeld in de nakosten van het hoger beroep. Nu gesteld noch gebleken is dat die kosten daadwerkelijk zijn gemaakt, zullen [geïntimeerden] niet worden veroordeeld in de nakosten van de eerste aanleg.

4. Beslissing

Het hof:

vernietigt het bestreden vonnis en opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [geïntimeerden] om het gehuurde aan het [adres] binnen twee maanden na betekening van dit arrest te ontruimen en ter beschikking van de Rochdale te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;

veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk in de kosten van het geding in beide instanties en begroot deze kosten, voor zover op tot heden aan de zijde van Rochdale gevallen, in eerste aanleg op € 321,65 aan verschotten en € 400,- aan salaris en in hoger beroep op € 510,59 aan verschotten en € 1.074,- aan salaris, en op € 157,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt;

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.K. Veldhuijzen van Zanten, D.J. van der Kwaak en M.J. Schaepman-de Bruijne en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op

7 augustus 2018.