ECLI:NL:GHAMS:2018:2738

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer: 200.220.876/01

zaaknummer/rolnummer rechtbank Noord-Holland: 5561582 \ CV EXPL 16-9982

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 31 juli 2018

inzake

[appellante],

wonend te [woonplaats 1] , gemeente [gemeente] ,

appellante in de hoofdzaak,

eiseres in het incident,

advocaat: mr. M.M. Kroone te Alkmaar,

tegen

1.[geïntimeerde sub 1] ,

2.
[geïntimeerde sub 2],

beiden wonend te [woonplaats 2] , gemeente [gemeente] ,

geïntimeerden in de hoofdzaak,

verweerders in het incident,

advocaat: mr. W. Lever te Leiden.

Partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerden] genoemd.

1.Het verloop van het geding in hoger beroep

[appellante] is bij dagvaarding van 3 augustus 2017 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Noord-Holland, sectie kanton, locatie Alkmaar (verder: de kantonrechter) van 24 mei 2017, in deze zaak onder bovengenoemd zaaknummer/rolnummer gewezen tussen [geïntimeerden] als eisers en [appellante] als gedaagde. De dagvaarding bevat de grieven alsmede een incidentele vordering tot schorsing van de executie van het vonnis waarvan beroep op de voet van artikel 351 Rv.

[appellante] heeft vervolgens geconcludeerd overeenkomstig de eis als vervat in voornoemde dagvaarding en producties in het geding gebracht.

[geïntimeerden] hebben een conclusie van antwoord in het incident ingediend.

Daarna is arrest gevraagd in het incident.

Bij arrest van 17 oktober 2017 is de incidentele vordering van [geïntimeerden] afgewezen en is de beslissing met betrekking tot de proceskosten in het incident aangehouden tot het eindarrest in de hoofdzaak.

[geïntimeerden] hebben vervolgens een memorie van antwoord in de hoofdzaak ingediend.

Ten slotte is arrest gevraagd in de hoofdzaak.

[appellante] heeft in de hoofdzaak geconcludeerd dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en de vorderingen van [geïntimeerden] alsnog zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten, inclusief nakosten en wettelijke rente.

[geïntimeerden] hebben in de hoofdzaak geconcludeerd dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen, met beslissing over de proceskosten, inclusief nakosten en wettelijke rente.

2.De feiten

De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep onder 2.1 tot en met 2.3 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Omdat die feiten tussen partijen niet in geschil zijn, zal ook het hof daarvan uitgaan.

3.De beoordeling

3.1.

Het gaat in deze zaak om het volgende.

( i) [geïntimeerden] zijn eigenaar van de woning aan de [adres] (verder: de woning).

(ii) Op 3 juli 2014 hebben [geïntimeerden] met betrekking tot de woning met [appellante] een ‘Tijdelijke Huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur (7:232 lid 2 BW) (Tijdelijke Huurovereenkomst Korte Duur)’ (verder: de huurovereenkomst) gesloten. De huurprijs bedraagt € 1.300,= per maand, exclusief overige maandelijkse vaste lasten. De huurovereenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd, ingaande 15 juli 2014 voor de duur van vijf jaar, en eindigt van rechtswege op 15 juli 2019.

(iii) In de huurovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen:

“(…)

In aanmerking nemende dat:

 Verhuurder eigenaar is van het pand gelegen aan [adres] (“Hierna: woonhuis”);

 Verhuurder het Woonhuis, nu Verhuurder het Woonhuis niet zelf bewoont en de woonruimte in de stille verkoop staat, wenst te verhuren op basis van een tijdelijke huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur;

 Dat verhuurder voornemens is het woonhuis te verkopen, danwel op een gegeven moment zelf te bewonen en dat het voor Verhuurder uiterst van belang is dat het woonhuis op elk gegeven moment, met inachtneming van de beschreven opzegtermijnen weer tot beschikking van Verhuurder kan komen en dat Huurder zich hier uitdrukkelijk van bewust is en dit uitdrukkelijk accepteert;

 Dat Huurder zich er uitdrukkelijk van bewust is en uitdrukkelijk accepteert dat de te sluiten huurovereenkomst tijdelijk van aard is en naar zijn aard van korte duur en dat aangezien het onzeker is wanneer het woonhuis daadwerkelijk wordt verkocht, waardoor de tijdelijke huur op elk moment kan eindigen (met inachtneming van een opzegtermijn van Verhuurder 3 maanden en Huurder van 1 maand) en dat Huurder op elk moment verplicht kan worden gesteld het woonhuis binnen 3 maanden te ontruimen en te verlaten;

 Dat Verhuurder duidelijk heeft medegedeeld en dat Huurder zich er uitdrukkelijk van bewust is en uitdrukkelijk accepteert dat onder welke omstandigheden dan ook,
Huurder nimmer beroep kan doen op huurbescherming, huurprijsbescherming en/of ontruimingsbescherming;

(…)”

(iv) Bij brief van 29 september 2016 is de huurovereenkomst door (de advocaat van) [geïntimeerden] opgezegd tegen 1 januari 2017, met het verzoek en, voor zoveel nodig, de sommatie aan [appellante] om de woning uiterlijk op 31 december 2016 te ontruimen. [appellante] heeft hieraan geen gevolg gegeven.

3.2.

[geïntimeerden] hebben in eerste aanleg gevorderd, kort gezegd,
primairde huurovereenkomst te ontbinden en [appellante] – op straffe van verbeurte van een dwangsom – te veroordelen tot ontruiming van de woning binnen zeven dagen na betekening van het vonnis,
subsidiair[appellante] – op straffe van verbeurte van een dwangsom – te veroordelen tot ontruiming van de woning uiterlijk op 31 december 2016 en
meer subsidiairde datum van het einde van de huurovereenkomst vast te stellen op 15 juli 2019 en [appellante] – op straffe van verbeurte van een dwangsom – te veroordelen tot ontruiming van de woning uiterlijk op 14 juli 2019, in alle gevallen met veroordeling van [appellante] in de proceskosten (met wettelijke rente). Zij hebben daartoe primair gesteld, kort gezegd, dat [appellante] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, nu zij de woning in strijd met de huurovereenkomst mede in gebruik geeft aan [X] , de woning bedrijfsmatig gebruikt en overlast aan omwonenden veroorzaakt. Subsidiair stellen zij dat zij met [appellante] een tijdelijke huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur hebben gesloten en dat zij de huurovereenkomst rechtsgeldig tegen 1 januari 2017 hebben opgezegd. Ten slotte vorderen zij, voor het geval dat de huuropzegging tegen 1 januari 2017 niet rechtsgeldig is en aan [appellante] wel een beroep op huurbescherming toekomt, meer subsidiair vaststelling van het tijdstip van beëindiging van de huurovereenkomst op 15 juli 2019. [appellante] heeft tegen deze vordering verweer gevoerd.

3.3.

De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep, kort gezegd, als volgt overwogen. Aan het primair gevorderde moet worden voorbijgegaan, omdat de gestelde tekortkomingen, gelet op de gemotiveerde betwisting ervan, niet aannemelijk zijn geworden. Wat betreft het subsidiair gevorderde staat vast dat partijen voor ogen stond een tijdelijke huurovereenkomst aan te gaan en dat daarnaast aan partijen bekend was dat de woonruimte van [geïntimeerden] boven het café een beperkte omvang had en kennelijk als tijdelijke huisvesting was bedoeld. Voorts staat op grond van de huurovereenkomst vast dat [geïntimeerden] deze met een opzegtermijn van drie maanden konden opzeggen, dat de woning was gestoffeerd en dat het ging om een vaste huurprijs zonder indexering. Dit alles duidt erop dat het de bedoeling van partijen was een tijdelijke huurovereenkomst te sluiten met een maximale huurtermijn van vijf jaar. Het vorenstaande betekent dat als uitgangspunt bij de verdere beoordeling dient dat partijen ook binnen een termijn van vijf jaar de huurovereenkomst uiteraard in goed overleg kunnen beëindigen, wat tot een belangenafweging leidt. [geïntimeerden] hebben, nu hun café inmiddels rendabel is geworden en zij weer in de woning willen gaan wonen, gelet op hun huidige huisvestingssituatie belang bij een kwalitatief goede woonruimte met voldoende afstand tot het werk. Daar staat tegenover dat [appellante] geen specifieke feiten en omstandigheden naar voren heeft gebracht waaruit blijkt dat zij belang heeft bij voortzetting van de huur. De redelijkheid en billijkheid brengen dan ook mee dat de huurovereenkomst tussen partijen dient te worden beëindigd, aldus (nog steeds) de kantonrechter. Op grond van een en ander heeft de kantonrechter bepaald dat de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen op 1 november 2017 of zoveel eerder als partijen daartoe besluiten, [appellante] – op straffe van verbeurte van een dwangsom – veroordeeld tot ontruiming van de woning, de proceskosten gecompenseerd en het meer of anders gevorderde afgewezen.

3.4.

De kern van het geschil betreft de vraag of de huur van de woning door [appellante] een gebruik van woonruimte betrof dat naar zijn aard slechts van korte duur is in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW. Het hof overweegt hieromtrent als volgt.

3.5.

[geïntimeerden] , op wie te dezer zake de stelplicht en bewijslast rusten, hebben gesteld, wat door [appellante] niet, althans onvoldoende is betwist:

- dat de woning een vrijstaande villa aan het water is met een inpandige garage, vier slaapkamers en twee badkamers;

- dat zij in 2014 een café zijn begonnen in [plaats 1] en het op dat moment praktisch voor hen was om dicht bij het café te wonen;

- dat zij op de verdieping boven het café slechts beschikten over enkele zeer kleine ruimtes, te weten een slaapkamer, een badkamer alsmede een kamer met een bank en televisie, en dat het café zelf diende als woonkamer en keuken;

- dat zij de woning in de (stille) verkoop hadden gezet met het idee dat als zij een goede prijs voor hun woning konden krijgen, zij een nieuwe woning konden kopen dichterbij het café, maar dat, als dit niet zou lukken, zij de mogelijkheid wilden behouden om in hun eigen woning terug te keren;

- dat zij daarom met [appellante] , die de woning tijdelijk wilde huren, de huurovereenkomst zijn aangegaan;

- dat de met [appellante] overeengekomen huurprijs van € 1.300,= per maand net voldoende voor [geïntimeerden] was om hun hypotheeklasten en overige maandlasten van de woning te dekken en dat de huurprijs nimmer is verhoogd na aanvang van de huurovereenkomst;

- dat tijdens de huurperiode de woning met medewerking van [appellante] door diverse geïnteresseerde kopers is bezichtigd.

Deze feiten zijn, in onderling verband en samenhang met elkaar beschouwd, voldoende voor de conclusie dat het, wat [geïntimeerden] betreft, in elk geval ging om, zoals zij stellen, een tijdelijke huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur zou (moeten) zijn.

3.6.

Voor het antwoord op de vraag of dit voor [appellante] bij het aangaan van de huurovereenkomst ook duidelijk is geweest, hebben [geïntimeerden] mede verwezen naar de considerans alsmede diverse bepalingen uit de huurovereenkomst. Bij de uitleg daarvan stelt het hof voorop dat het voor de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, waarbij van belang kan zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht. Daarbij zijn telkens van beslissende betekenis alle concrete omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. Dit betekent onder meer dat de uitleg van een schriftelijk contract niet dient plaats te vinden op grond van alleen maar de taalkundige betekenis van de bewoordingen waarin het is gesteld, omdat beslissend blijft de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Hiervan uitgaande overweegt het hof als volgt.

3.7.

Dat het om een tijdelijke huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW ging, volgt niet alleen uit de kop van de overeenkomst, waar dit met zoveel woorden staat. Eenzelfde uitdrukkelijke verwijzing naar de tijdelijkheid en korte duur is terug te vinden in de tekst van artikel 2.1 (betrekking hebbend op bestemming en gebruik van het gehuurde), artikelen 3 en 8.8 (betrekking hebbend op duur en opzegging respectievelijk onder meer huurbescherming), waarin huurder erkent en accepteert dat hij nooit een beroep kan doen op onder meer huurbescherming, en artikel 13.8, waarin huurder verklaart dat verhuurder een duidelijke mondelinge toelichting heeft gegeven “op deze Tijdelijke Huurovereenkomst Korte Duur” en zich door ondertekening daarvan daarmee akkoord verklaart. Daar komt nog bij dat de bedoeling van de huurovereenkomst vóór al deze bepalingen glashelder is geformuleerd in de (reeds hiervoor (onder 3.1 sub (iii) geciteerde) considerans daarvan. Uit een en ander leidt het hof af dat ook [appellante] ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst redelijkerwijs heeft moeten begrijpen dat het in elk geval ging om een tijdelijke huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur zou zijn. Uit het feit dat tijdens de huurperiode de woning met medewerking van [appellante] door diverse geïnteresseerde kopers is bezichtigd, blijkt onder meer dat [appellante] zich ook bij de uitvoering van de huurovereenkomst dienovereenkomstig heeft gedragen.

3.8.

De conclusie uit al het voorgaande is dat de vraag of de huur van de woning door [appellante] een gebruik van woonruimte betrof dat naar zijn aard slechts van korte duur is in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW, bevestigend moet worden beantwoord. Dit betekent dat voor zover [appellante] (met haar eerste grief) betoogt dat het oordeel van de kantonrechter in strijd is met diverse bepalingen van dwingend recht – waaronder met name artikel 7:271 BW en artikel 7:274 BW – haar betoog moet worden verworpen, omdat de toepasselijkheid van artikel 7:232 lid 2 BW meebrengt dat afdeling 5 van Boek 7 BW, waarin de door [appellante] genoemde bepalingen zijn opgenomen, niet van toepassing is. Voorts betekent dit dat het [geïntimeerden] in beginsel vrijstond de huurovereenkomst ingevolge artikel 8.2 jº artikel 8.4 met een opzegtermijn van drie maanden op te zeggen, zoals zij bij brief van 29 september 2016 hebben gedaan, zodat de huurovereenkomst in beginsel per 1 januari 2017 is geëindigd. Voor zover [appellante] (met haar tweede grief) – kennelijk naar aanleiding van rechtsoverwegingen 5.5 en 5.6 van het bestreden vonnis – heeft willen betogen dat een opzegging als door [geïntimeerden] gedaan slechts rechtsgeldig is indien een belangenafweging meebrengt dat de belangen van [geïntimeerden] zwaarder wegen dan die van haar en dat daarvan in het onderhavige geval geen sprake is, volgt het hof haar daarin niet. Een dergelijke regel ligt, behoudens bijzondere omstandigheden die niet door [appellante] zijn gesteld, niet in artikel 6:248 lid 1 BW, waarnaar zij – kennelijk wederom in navolging van rechtsoverwegingen 5.5 en 5.6 van het bestreden vonnis – verwijst, besloten. Daarbij tekent het hof aan dat [geïntimeerden] , die in eerste aanleg naar artikel 6:248 BW hebben verwezen, daarbij geen beroep hebben gedaan op het eerste, maar – geheel subsidiair – op het tweede lid daarvan. Ten slotte overweegt het hof, geheel ten overvloede, dat [appellante] overigens de concreet door [geïntimeerden] onderbouwde noodzaak voor hen om uit de krappe ruimte boven het café te verhuizen naar de woning, onvoldoende heeft betwist, en evenmin voldoende heeft gesteld dat zij voor de huur die zij tot 1 november 2017 heeft betaald in of in de omgeving van [plaats 2] geen andere passende woonruimte heeft kunnen vinden.

3.9.

Uit het voorgaande volgt dat
grief 1en
grief 2tevergeefs zijn voorgesteld.

3.10.

[appellante] heeft geen feiten gesteld die, indien bewezen, tot andere oordelen dan hiervoor gegeven leiden, zodat haar bewijsaanbod – dat bovendien onvoldoende is gespecificeerd – als niet ter zake dienend wordt gepasseerd.

3.11.

De slotsom luidt dat het appel faalt, dat het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd en dat [appellante] als de in het ongelijk gestelde partij zal worden veroordeeld in de proceskosten van het geding in hoger beroep, die van het incident daaronder begrepen.

4.De beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellante] in de proceskosten van het geding in hoger beroep, die van het incident daaronder begrepen, en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van [geïntimeerden] gevallen, op € 313,= voor verschotten, op € 2.148,= voor salaris en op € 157,= voor nasalaris van de advocaat, te vermeerderen met € 82,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot in geval betekening van dit arrest plaatsvindt, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf veertien dagen na betekening van dit arrest tot de dag van voldoening;

verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.K. Veldhuijzen van Zanten, D.J. van der Kwaak en M.J. Schaepman-de Bruijne en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 31 juli 2018.