Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer: 200.217.213/01
zaaknummer/rolnummer rechtbank Noord-Holland: 4728831 CV EXPL 16 -208
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 31 juli 2018
inzake
[appellante],
wonend te [woonplaats 1] ,
appellante,
advocaat: mr. M.J.E.J. Coenraad te `s-Gravenhage,
tegen
[geïntimeerde],
wonend te [woonplaats 2] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. R. Vos te Haarlem.
Partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerde] genoemd.
1.Het verloop van het geding in hoger beroep
[appellante] is bij dagvaarding van 6 maart 2017 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Noord-Holland, sectie kanton, locatie Haarlem (verder: de kantonrechter) van 7 december 2016, in deze zaak onder bovengenoemd zaaknummer/rolnummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser in conventie, verweerder in reconventie en [appellante] als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, met productie;
- akte overlegging proces- en productieoverzicht zijdens [geïntimeerde] .
Partijen hebben de zaak ter zitting van 17 mei 2018 doen bepleiten, beiden door hun voornoemde advocaat aan de hand van pleitnotities die zij daarbij in het geding hebben gebracht. Tevens is aan [geïntimeerde] akte verleend van het in het geding brengen van nadere producties.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis waarvan beroep zal vernietigen voor zover daarbij de vordering van [geïntimeerde] in conventie is toegewezen en haar vordering in reconventie is afgewezen en, kort gezegd, haar vordering in reconventie zal toewijzen en het toegewezen deel van de vordering van [geïntimeerde] in conventie zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen, met beslissing over de proceskosten, inclusief nakosten en wettelijke rente.
[appellante] heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.
2.De feiten
De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep onder 2.1 tot en met 2.10 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Omdat die feiten tussen partijen niet in geschil zijn, zal ook het hof daarvan uitgaan.
3.De beoordeling
3.1.
Het gaat in deze zaak om het volgende.
( i) [appellante] is al vele jaren huurster en bewoonster van woonruimte aan de [adres 1] (verder: het gehuurde). Het gehuurde bestond tot 1982 alleen uit een bovenwoning op 1-hoog, nummer [adres 1] . In dat jaar hebben de toenmalige verhuurder ( [X] BV) en de gemeente Zandvoort toestemming aan [appellante] verleend om het naastgelegen pand op nummer [adres 2] , bestaande uit een parterre en bovenverdieping, dat zij toen ook al in huur had, te verhelen met de bovenwoning op nummer [adres 1] . Huisnummer [adres 1] heeft sindsdien op de samengevoegde woningen betrekking. De woningen zijn op 1-hoog via een doorgang met elkaar verbonden en hebben vanaf de straat elk nog een eigen ingang.
(ii) Het gehuurde is, evenals de omliggende woningen, gebouwd in 1918. De huurprijs bedraagt (laatstelijk) € 457,83 per maand.
(iii) De oorspronkelijke bovenwoning op 1-hoog bestaat uit een woonkamer, keuken, badkamer, toilet, vier slaapkamers en een balkon/terras. [appellante] woont in dit deel van het gehuurde. Het andere gedeelte (voorheen de woning op nummer [adres 2] ) bestaat uit twee slaapkamers, keuken en wat sanitair. [appellante] gebruikt dit deel voor het bieden van logies aan badgasten.
(iv) [geïntimeerde] exploiteert bedrijfsmatig onroerend goed en is sedert 1987 de eigenaar en verhuurder van het gehuurde. Hij is tevens eigenaar van de bovenwoning aan de [adres 3] en de benedenwoning aan de [adres 4] . Deze woningen zijn momenteel niet verhuurd. [geïntimeerde] wil het gehele cluster van woningen renoveren. De benedenwoning op nummer 14 wordt nu gebruikt voor opslag van bouwmaterialen. De woning op nummer [adres 3] is kaal gestript en staat leeg.
( v) In juni 2014 heeft [appellante] de Huurcommissie verzocht de huurprijs tijdelijk te verlagen vanwege onderhoudsgebreken. De geldende huurprijs bedroeg toen € 429,48 per maand. De Huurcommissie heeft bij uitspraak van 10 oktober 2014 overwogen dat de maximaal redelijke huurprijs € 819,81 bedraagt en dat sprake was van een gebrek, bestaande uit een ernstig klemmend raam in de erker van de woonkamer op 1-hoog. Om die reden is beslist dat de geldende huurprijs moest worden gehandhaafd, zolang het gebrek niet was verholpen. [geïntimeerde] heeft het gebrek laten herstellen.
(vi) De gemachtigde van [geïntimeerde] heeft [appellante] bij aangetekende brief van 18 juni 2015 (verder: de brief van 18 juni 2015) meegedeeld dat [geïntimeerde] het noodzakelijk acht alle panden aan de [adres 4] en [adres 3] (waaronder het gehuurde) te renoveren, omdat deze in zeer verouderde staat verkeren en een structurele discrepantie bestaat tussen de exploitatie en het rendement. In de brief staat verder (kort weergegeven) het volgende. Aan [appellante] wordt een ‘redelijk aanbod en voorstel’ gedaan, dat erop neerkomt dat zij per 1 januari 2017 een geheel gerenoveerde woning op de eerste verdieping van de [adres 1] zal verkrijgen voor een huurprijs van € 695,= per maand. De renovatie zal ongeveer een half jaar duren en onder meer bestaan uit vervanging van alle installaties en hoogwaardige isolatie. Tijdens de renovatie zal [appellante] kunnen verblijven in de eveneens gerenoveerde woning aan de [adres 3] . Als de renovatie is voltooid zal [appellante] kunnen terugkeren naar de woning op nummer [adres 1] . Het gehuurde zal echter niet meer dezelfde omvang hebben, omdat het voormalige adres [adres 2] daarvan geen onderdeel meer zal uitmaken. [appellante] zal een bijdrage in haar verhuis- en inrichtingskosten van € 5.857,= ontvangen. Het voordeel voor haar is dat zij een geheel gerenoveerde woning met een huurprijs op basis van het woningwaarderingsstelsel onder de huurprijsgrens wordt aangeboden. Voor [geïntimeerde] is van belang dat niet langer sprake zal zijn van een huurprijs die te laag is in relatie tot het woningwaarderingsstelsel en dat projectmatig meerdere panden kunnen worden gerenoveerd. De brief eindigt als volgt:
“
Opzegging; dringend eigen gebruik
Opzegging; dringend eigen gebruik
Voor zover u van het redelijk aanbod en voorstel geen gebruik mocht willen maken, wordt hierbij thans reeds de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik van de verhuurder opgezegd (...) tegen 1 januari 2017. De noodzakelijke renovatie is niet door te voeren zonder beëindiging van de huurovereenkomst in ieder geval wat de omvang van de woning betreft. Met betrekking tot de belangenafweging in het kader van deze opzegging wordt gewezen op de belangen als genoemd in het redelijk aanbod. In het kader van de opzegging (...) wordt u als vervangende woonruimte [adres 3] aangeboden. In uw belang is dat u slechts één keer hoeft te verhuizen, en wel naar een (zeer) vergelijkbare woning op dezelfde, gerenoveerde locatie. Dit betreft alsdan de vervangende woonruimte, tegen een (kale) huurprijs van € 695,= als hierboven eveneens omschreven. U ontvangt ook de genoemde verhuiskostenvergoeding. (...)”
(vii) [appellante] heeft het aanbod en voorstel niet aanvaard en evenmin ingestemd met de opzegging van de huurovereenkomst.
(viii) Bij kort geding vonnis van 18 augustus 2015 heeft de kantonrechter te Haarlem een door [appellante] tegen [geïntimeerde] ingestelde vordering tot uitvoering van diverse onderhouds- en herstelwerkzaamheden afgewezen, onder meer op grond van de overweging dat, gelet op de aangekondigde renovatie, niet aannemelijk is geworden dat uitvoering van de verlangde werkzaamheden in dit stadium opportuun is.
(ix) [appellante] heeft in november 2015 wederom een verzoek tot huurverlaging wegens onderhoudsgebreken bij de Huurcommissie ingediend. Bij uitspraak van 9 mei 2016 heeft de Huurcommissie geoordeeld dat de klachten
“(…) niet ernstig genoeg zijn voor het uitspreken van een tijdelijke huurverlaging.”
( x) Volgens een op 30 mei 2016 in opdracht van [geïntimeerde] door E. Beckman (verder: Beckman) van Buro Beckman verrichte bouwkundige inspectie van de panden aan de [adres 5] t/m [adres 4] (verder: het rapport Beckman) is de stalen balk in de voorgevel, die dient als latei ter ondersteuning van de bovenwoningen, over de gehele breedte door ernstige roestvorming aangetast, waardoor scheuren in de voorgevel zijn ontstaan. Dit euvel kan, aldus Beckman, op termijn leiden tot verzakking van de bovenwoningen. Beckman acht een totale renovatie van alle panden noodzakelijk.
3.2.
[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg
in conventiegevorderd, kort gezegd,
primairdat de kantonrechter de huurovereenkomst per 1 januari 2017 zal beëindigen en [appellante] zal gebieden – op straffe van verbeurte van een dwangsom – de gerenoveerde woning aan de [adres 3] op basis van een nieuwe huurovereenkomst te betrekken tegen een (kale) huurprijs van € 550,= per maand,
subsidiairdat de kantonrechter voor recht zal verklaren dat [geïntimeerde] aan [appellante] een redelijk voorstel heeft gedaan en [appellante] zal gebieden – op straffe van verbeurte van een dwangsom – om (i) tijdelijk de gerenoveerde woning aan de [adres 3] te betrekken en (ii) vervolgens terug te keren naar de (dan) gerenoveerde woning aan de [adres 1] tegen een (kale) huurprijs van € 695,= per maand, en dat de kantonrechter in beide gevallen zal bepalen dat [geïntimeerde] aan [appellante] een verhuiskostenvergoeding ex artikel 7:275 lid 4 BW dient te betalen en [appellante] zal veroordelen in de proceskosten. Hij heeft daartoe, kort gezegd, het volgende gesteld. Het gehele, in eigendom aan [geïntimeerde] toebehorende cluster van woningen aan de [adres 5] - [adres 4] verkeert in sterk verouderde staat en moet ingrijpend worden gerenoveerd. De bouwkundige noodzaak daartoe blijkt voldoende uit het rapport Beckman. Na de renovatie zal [appellante] de beschikking krijgen over een kwalitatief hoogwaardige woning aan hetzij de [adres 3] , hetzij de [adres 1] . De exploitatie is nu structureel verlieslijdend, terwijl renovatie zal leiden tot een positief exploitatieresultaat. Aan de primaire vordering ligt ten grondslag dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik bestaande in een renovatie die, in elk geval wat betreft de omvang van het gehuurde, niet mogelijk is zonder beëindiging van de huurovereenkomst. Voor [appellante] is de gerenoveerde woning op nummer [adres 3] als passende andere woonruimte beschikbaar, waarvan de maximale huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel (verder: het wws) € 811,02 zal zijn maar door [appellante] kan worden gehuurd voor € 550,= per maand, waarmee de huur – rekening houdend met huurtoeslag – zal uitkomen op € 279,= per maand, terwijl de energiekosten lager zullen zijn. Aan de subsidiaire vordering ligt ten grondslag dat aan [appellante] een redelijk voorstel als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW is gedaan. In de nieuwe situatie zal het gehuurde weliswaar kleiner zijn, omdat de woning op nummer [adres 2] daarvan geen deel meer zal uitmaken, maar [appellante] is alleenstaand en heeft niet onderbouwd waarom de huidige omvang van het gehuurde moet worden gehandhaafd. De maximaal redelijke huurprijs volgens het wws zal € 904,09 (= 182 punten) zijn, terwijl voor [appellante] de huurprijs na renovatie € 695,= per maand zal bedragen, waarbij de netto huur van de woning op nummer [adres 1] , rekening houdend met huurtoeslag, zal uitkomen op € 357,= per maand, met lagere energiekosten, aldus (nog steeds) [geïntimeerde] . [appellante] heeft tegen deze vordering verweer gevoerd en van haar kant
in reconventiegevorderd, kort gezegd, dat de kantonrechter [geïntimeerde] zal veroordelen – op straffe van verbeurte van een dwangsom –
primairtot herstel van de lekkages en kapotte deur en van alle overige gebreken en
subsidiairtot herstel van alle bij conclusie van antwoord tevens eis in reconventie genoemde gebreken, voorts voor recht zal verklaren dat [geïntimeerde] verantwoordelijk is voor het herstel van de gebreken en ten slotte [geïntimeerde] zal veroordelen in de proceskosten. Zij heeft daartoe, kort gezegd, gesteld dat zij [geïntimeerde] al diverse malen heeft aangeschreven tot herstel van achterstallig onderhoud, maar dat [geïntimeerde] daartoe niet is overgegaan, terwijl de gebreken het woongenot aantasten. [geïntimeerde] heeft tegen deze vordering verweer gevoerd.
in conventiegevorderd, kort gezegd,
primairdat de kantonrechter de huurovereenkomst per 1 januari 2017 zal beëindigen en [appellante] zal gebieden – op straffe van verbeurte van een dwangsom – de gerenoveerde woning aan de [adres 3] op basis van een nieuwe huurovereenkomst te betrekken tegen een (kale) huurprijs van € 550,= per maand,
subsidiairdat de kantonrechter voor recht zal verklaren dat [geïntimeerde] aan [appellante] een redelijk voorstel heeft gedaan en [appellante] zal gebieden – op straffe van verbeurte van een dwangsom – om (i) tijdelijk de gerenoveerde woning aan de [adres 3] te betrekken en (ii) vervolgens terug te keren naar de (dan) gerenoveerde woning aan de [adres 1] tegen een (kale) huurprijs van € 695,= per maand, en dat de kantonrechter in beide gevallen zal bepalen dat [geïntimeerde] aan [appellante] een verhuiskostenvergoeding ex artikel 7:275 lid 4 BW dient te betalen en [appellante] zal veroordelen in de proceskosten. Hij heeft daartoe, kort gezegd, het volgende gesteld. Het gehele, in eigendom aan [geïntimeerde] toebehorende cluster van woningen aan de [adres 5] - [adres 4] verkeert in sterk verouderde staat en moet ingrijpend worden gerenoveerd. De bouwkundige noodzaak daartoe blijkt voldoende uit het rapport Beckman. Na de renovatie zal [appellante] de beschikking krijgen over een kwalitatief hoogwaardige woning aan hetzij de [adres 3] , hetzij de [adres 1] . De exploitatie is nu structureel verlieslijdend, terwijl renovatie zal leiden tot een positief exploitatieresultaat. Aan de primaire vordering ligt ten grondslag dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik bestaande in een renovatie die, in elk geval wat betreft de omvang van het gehuurde, niet mogelijk is zonder beëindiging van de huurovereenkomst. Voor [appellante] is de gerenoveerde woning op nummer [adres 3] als passende andere woonruimte beschikbaar, waarvan de maximale huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel (verder: het wws) € 811,02 zal zijn maar door [appellante] kan worden gehuurd voor € 550,= per maand, waarmee de huur – rekening houdend met huurtoeslag – zal uitkomen op € 279,= per maand, terwijl de energiekosten lager zullen zijn. Aan de subsidiaire vordering ligt ten grondslag dat aan [appellante] een redelijk voorstel als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW is gedaan. In de nieuwe situatie zal het gehuurde weliswaar kleiner zijn, omdat de woning op nummer [adres 2] daarvan geen deel meer zal uitmaken, maar [appellante] is alleenstaand en heeft niet onderbouwd waarom de huidige omvang van het gehuurde moet worden gehandhaafd. De maximaal redelijke huurprijs volgens het wws zal € 904,09 (= 182 punten) zijn, terwijl voor [appellante] de huurprijs na renovatie € 695,= per maand zal bedragen, waarbij de netto huur van de woning op nummer [adres 1] , rekening houdend met huurtoeslag, zal uitkomen op € 357,= per maand, met lagere energiekosten, aldus (nog steeds) [geïntimeerde] . [appellante] heeft tegen deze vordering verweer gevoerd en van haar kant
in reconventiegevorderd, kort gezegd, dat de kantonrechter [geïntimeerde] zal veroordelen – op straffe van verbeurte van een dwangsom –
primairtot herstel van de lekkages en kapotte deur en van alle overige gebreken en
subsidiairtot herstel van alle bij conclusie van antwoord tevens eis in reconventie genoemde gebreken, voorts voor recht zal verklaren dat [geïntimeerde] verantwoordelijk is voor het herstel van de gebreken en ten slotte [geïntimeerde] zal veroordelen in de proceskosten. Zij heeft daartoe, kort gezegd, gesteld dat zij [geïntimeerde] al diverse malen heeft aangeschreven tot herstel van achterstallig onderhoud, maar dat [geïntimeerde] daartoe niet is overgegaan, terwijl de gebreken het woongenot aantasten. [geïntimeerde] heeft tegen deze vordering verweer gevoerd.
3.3.
De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep, kort gezegd,
in conventiehet volgende overwogen. Uit het rapport Beckman blijkt genoegzaam dat de in eigendom aan [geïntimeerde] toebehorende panden in zeer verouderde staat verkeren en dat in constructief opzicht op termijn gevaar bestaat voor verzakking van de voorgevel. Er is onmiskenbaar sprake van achterstallig onderhoud, maar tevens is duidelijk dat de panden, waaronder het gehuurde, niet (meer) voldoen aan de huidige bouw-, isolatie-, verwarmings- en (brand)veiligheidsnormen. Daarom is op zichzelf begrijpelijk dat [geïntimeerde] het geraden acht het benodigde onderhoud te combineren met een grootschalige renovatie teneinde het behoud en de waarde van de panden op langere termijn te waarborgen. De bouwkundige noodzaak is voldoende gebleken. Aan de
primairevordering tot huurbeëindiging op grond van dringend eigen gebruik wegens renovatie van het gehuurde als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 aanhef en onder c jº lid 3 aanhef en onder a BW ligt de stelling ten grondslag dat de huurovereenkomst met betrekking tot [adres 1] niet kan worden voortgezet, omdat de omvang van het gehuurde wordt verkleind door de beoogde afscheiding van de woning op (voormalig) nummer [adres 2] . Het begrip ‘voortzetting van de huurovereenkomst’ wordt blijkens de wetsgeschiedenis van artikel 7:220 BW echter ruim uitgelegd, en nu [appellante] het af te scheiden deel niet (meer) als woonruimte gebruikt en niet is gesteld dat zij dat in de toekomst nog zal gaan doen, valt niet goed in te zien dat de enkele verdwijning van dat deel is aan te merken als een dermate ingrijpende wijziging dat de huurovereenkomst niet kan worden voortgezet. De huurovereenkomst kan in zoverre dus, zij het aangepast aan de nieuwe situatie, in stand blijven. Een en ander betekent dat de beoogde nieuwe situatie niet een dringende noodzaak tot huurbeëindiging meebrengt, zodat de primaire vordering moet worden afgewezen. Met betrekking tot de
subsidiairevordering geldt dat als partijen het niet eens zijn over de redelijkheid van een renovatievoorstel als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW, dit door de rechter kan worden getoetst. Het renovatieplan is thans wel in voldoende mate geconcretiseerd. Het gehuurde is na renovatie wat grootte, indeling en voorzieningen betreft passend voor [appellante] , waaraan niet kan afdoen dat het gehuurde wordt verkleind, nu die omstandigheid het woonbelang van [appellante] niet aantast. De voorgestelde huurprijs van € 695,= per maand is objectief gezien redelijk, terwijl dit bedrag ook voor [appellante] binnen de marges van het redelijke valt. De conclusie is dat het voorstel tot renovatie van het gehuurde als redelijk is aan te merken, zodat de subsidiair gevorderde verklaring voor recht toewijsbaar is. Voor het overige zal de subsidiaire vordering echter moeten worden afgewezen, omdat de in artikel 7:220 lid 1 BW bedoelde gedoogplicht van de huurder uitsluitend ziet op het gedogen van de renovatiewerkzaamheden, maar niet meebrengt dat de huurder kan worden verplicht een renovatievoorstel, ook al is dat redelijk bevonden, te aanvaarden en in dat verband – op straffe van verbeurte van een dwangsom – kan worden gedwongen een door de verhuurder aangewezen wisselwoning te betrekken, terug te keren naar de gerenoveerde woning en een huurprijsverhoging te dulden, aldus (nog steeds) de kantonrechter. De kantonrechter heeft
in reconventievervolgens overwogen dat, gelet op de uitkomst van de zaak in conventie, waarbij het renovatievoorstel redelijk is bevonden, geen grond bestaat [geïntimeerde] te veroordelen tot het verrichten van onderhoudswerkzaamheden, zodat deze vordering moet worden afgewezen. Op grond hiervan heeft de kantonrechter
in conventievoor recht verklaard dat het renovatievoorstel van [geïntimeerde] aan [appellante] met betrekking tot het gehuurde redelijk is en de vordering voor het overige afgewezen,
in reconventiede vordering afgewezen en
zowel in conventie als in reconventiebepaald dat iedere partij de eigen proceskosten draagt.
in conventiehet volgende overwogen. Uit het rapport Beckman blijkt genoegzaam dat de in eigendom aan [geïntimeerde] toebehorende panden in zeer verouderde staat verkeren en dat in constructief opzicht op termijn gevaar bestaat voor verzakking van de voorgevel. Er is onmiskenbaar sprake van achterstallig onderhoud, maar tevens is duidelijk dat de panden, waaronder het gehuurde, niet (meer) voldoen aan de huidige bouw-, isolatie-, verwarmings- en (brand)veiligheidsnormen. Daarom is op zichzelf begrijpelijk dat [geïntimeerde] het geraden acht het benodigde onderhoud te combineren met een grootschalige renovatie teneinde het behoud en de waarde van de panden op langere termijn te waarborgen. De bouwkundige noodzaak is voldoende gebleken. Aan de
primairevordering tot huurbeëindiging op grond van dringend eigen gebruik wegens renovatie van het gehuurde als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 aanhef en onder c jº lid 3 aanhef en onder a BW ligt de stelling ten grondslag dat de huurovereenkomst met betrekking tot [adres 1] niet kan worden voortgezet, omdat de omvang van het gehuurde wordt verkleind door de beoogde afscheiding van de woning op (voormalig) nummer [adres 2] . Het begrip ‘voortzetting van de huurovereenkomst’ wordt blijkens de wetsgeschiedenis van artikel 7:220 BW echter ruim uitgelegd, en nu [appellante] het af te scheiden deel niet (meer) als woonruimte gebruikt en niet is gesteld dat zij dat in de toekomst nog zal gaan doen, valt niet goed in te zien dat de enkele verdwijning van dat deel is aan te merken als een dermate ingrijpende wijziging dat de huurovereenkomst niet kan worden voortgezet. De huurovereenkomst kan in zoverre dus, zij het aangepast aan de nieuwe situatie, in stand blijven. Een en ander betekent dat de beoogde nieuwe situatie niet een dringende noodzaak tot huurbeëindiging meebrengt, zodat de primaire vordering moet worden afgewezen. Met betrekking tot de
subsidiairevordering geldt dat als partijen het niet eens zijn over de redelijkheid van een renovatievoorstel als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW, dit door de rechter kan worden getoetst. Het renovatieplan is thans wel in voldoende mate geconcretiseerd. Het gehuurde is na renovatie wat grootte, indeling en voorzieningen betreft passend voor [appellante] , waaraan niet kan afdoen dat het gehuurde wordt verkleind, nu die omstandigheid het woonbelang van [appellante] niet aantast. De voorgestelde huurprijs van € 695,= per maand is objectief gezien redelijk, terwijl dit bedrag ook voor [appellante] binnen de marges van het redelijke valt. De conclusie is dat het voorstel tot renovatie van het gehuurde als redelijk is aan te merken, zodat de subsidiair gevorderde verklaring voor recht toewijsbaar is. Voor het overige zal de subsidiaire vordering echter moeten worden afgewezen, omdat de in artikel 7:220 lid 1 BW bedoelde gedoogplicht van de huurder uitsluitend ziet op het gedogen van de renovatiewerkzaamheden, maar niet meebrengt dat de huurder kan worden verplicht een renovatievoorstel, ook al is dat redelijk bevonden, te aanvaarden en in dat verband – op straffe van verbeurte van een dwangsom – kan worden gedwongen een door de verhuurder aangewezen wisselwoning te betrekken, terug te keren naar de gerenoveerde woning en een huurprijsverhoging te dulden, aldus (nog steeds) de kantonrechter. De kantonrechter heeft
in reconventievervolgens overwogen dat, gelet op de uitkomst van de zaak in conventie, waarbij het renovatievoorstel redelijk is bevonden, geen grond bestaat [geïntimeerde] te veroordelen tot het verrichten van onderhoudswerkzaamheden, zodat deze vordering moet worden afgewezen. Op grond hiervan heeft de kantonrechter
in conventievoor recht verklaard dat het renovatievoorstel van [geïntimeerde] aan [appellante] met betrekking tot het gehuurde redelijk is en de vordering voor het overige afgewezen,
in reconventiede vordering afgewezen en
zowel in conventie als in reconventiebepaald dat iedere partij de eigen proceskosten draagt.
3.4.
De eerste grief van [appellante] is blijkens de daarop gegeven toelichting gericht tegen rechtsoverweging 6 van het bestreden vonnis. In die rechtsoverweging wordt echter slechts het verweer van [geïntimeerde] tegen de vordering in reconventie van [appellante] weergegeven, zodat de grief, nu daarin niet wordt aangevoerd dat de kantonrechter dat verweer onjuist heeft weergegeven, in zoverre faalt. Uit de verdere toelichting op deze eerste grief begrijpt het hof echter, zoals ook [geïntimeerde] kennelijk heeft gedaan, dat de grief in feite is gericht tegen de afwijzing door de kantonrechter van de vordering in reconventie tot herstel van de (nader omschreven) gebreken alsmede de verklaring voor recht dat [geïntimeerde] daarvoor aansprakelijk is. Aan die afwijzing heeft de kantonrechter ten grondslag gelegd dat, gelet op de uitkomst van de zaak in conventie, waarbij het renovatievoorstel redelijk is bevonden, geen grond bestaat [geïntimeerde] te veroordelen tot het verrichten van onderhoudswerkzaamheden, welk oordeel het hof, indien het renovatievoorstel inderdaad redelijk is, onderschrijft, omdat in dat geval herstel van afzonderlijke gebreken niet meer aan de orde is. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat [appellante] geen grief heeft gericht tegen het (in rechtsoverweging 7.1 vervatte) oordeel van de kantonrechter dat de desbetreffende panden in zeer verouderde staat verkeren, dat in constructief opzicht op termijn gevaar bestaat voor verzakking van de voorgevel, dat onmiskenbaar sprake is van achterstallig onderhoud, maar tevens duidelijk is dat de panden, waaronder het gehuurde, niet (meer) voldoen aan de huidige bouw-, isolatie-, verwarmings- en (brand)veiligheidsnormen en dat daarom op zichzelf begrijpelijk is dat [geïntimeerde] het geraden acht het benodigde onderhoud te combineren met een grootschalige renovatie teneinde het behoud en de waarde van de panden op langere termijn te waarborgen, waarvoor de bouwkundige noodzaak is gebleken. Daarin ligt overigens besloten dat het plan dat [geïntimeerde] heeft met de panden, zoals hij zelf ook uitvoerig en op dat punt onweersproken heeft toegelicht – door uiteen te zetten dat en waarom verbeteringen door verandering en toevoeging (onder meer het vernieuwen van ramen en kozijnen, isolatie, badkamer, vloeren, muren en plafonds, keuken en installaties) noodzakelijk zijn en hoe dat zal gaan plaatsvinden –, een renovatie behelst en niet enkel herstel van gebreken omvat. Het voorgaande betekent dat als het renovatievoorstel redelijk is, waaromtrent het hof hierna zal oordelen,
grief 1ook voor het overige faalt.
grief 1ook voor het overige faalt.
3.5.
Met haar vijfde grief bestrijdt [appellante] het oordeel van de kantonrechter dat het renovatieplan van [geïntimeerde] voldoende concreet is. Het hof overweegt hieromtrent, net als de kantonrechter, dat de brief van 18 juni 2015 onvoldoende duidelijk maakt wat de renovatie precies zal gaan inhouden, maar dat [geïntimeerde] nadien (tijdens de procedure) het renovatieplan voldoende gedetailleerd heeft beschreven en aanvullende stukken heeft overgelegd waarvan [appellante] de inhoud niet althans onvoldoende heeft betwist, zoals het rapport Beckman, nauwkeuriger tekeningen van de beoogde nieuwe indeling van de woning op nummer [adres 1] en die op nummer [adres 3] , diverse puntentellingen van beide (wat betreft de woning op nummer [adres 1] vóór en na renovatie) met een berekening van de huurlasten, de kwaliteit van renovatie met een berekening van het energielabel, een offerte van de aannemer, waarin een precieze omschrijving van de omvang van de renovatie wordt gegeven, en een exploitatiebegroting van de desbetreffende panden (zie met name de brief van [geïntimeerde] aan de kantonrechter van 7 juni 2016 met bijlagen alsmede de akte aanvullende gegevens van 17 augustus 2016 met daarbij behorende producties). Een en ander wettigt het oordeel dat het renovatieplan thans wel in voldoende mate is geconcretiseerd. Wat [appellante] hiertegen in hoger beroep heeft aangevoerd, kan aan die conclusie niet afdoen. Het vorenstaande brengt mee dat
grief 5moet worden verworpen.
grief 5moet worden verworpen.
3.6.
De tweede, derde en vierde grief bestrijden de oordelen van de kantonrechter die zijn gegeven in het kader van de vraag of de beoogde nieuwe situatie een dringende noodzaak tot huurbeëindiging meebrengt als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 aanhef en onder c jº lid 3 aanhef en onder a BW, omdat renovatie zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is, een vraag die door de kantonrechter ontkennend is beantwoord. In zoverre heeft [appellante] dan ook geen belang bij bespreking van deze grieven. Nu de kantonrechter bij beantwoording van de vraag of het renovatievoorstel redelijk is in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW echter (in rechtsoverweging 7.9) expliciet verwijst naar de overwegingen waarop de derde en vierde grief betrekking hebben (respectievelijk rechtsoverwegingen 7.4 en 7.5), zal het hof deze grieven in dat kader, waarin zij wel voor [appellante] relevant (kunnen) zijn, meenemen en, nu het hof daartoe aanleiding ziet, gezamenlijk behandelen met de zesde, zevende en achtste grief, die eveneens op de al dan niet redelijkheid van het renovatievoorstel betrekking hebben. Omtrent die vraag, te weten of het renovatievoorstel redelijk is, overweegt het hof als volgt.
3.7.
Het hof stelt voorop dat vaststaat dat de panden, waaronder het gehuurde, niet (meer) voldoen aan de huidige bouw-, isolatie-, verwarmings- en (brand)veiligheidsnormen en dat [geïntimeerde] daarom een gerechtvaardigd belang heeft om het benodigde onderhoud te combineren met een grootschalige renovatie teneinde het behoud en de waarde van de panden op langere termijn te waarborgen (waarvoor de bouwkundige noodzaak is gebleken). Dat belang weegt zwaar, evenals de voor [geïntimeerde] te verwachten rendementsverbetering: de exploitatie van de desbetreffende panden is, naar vaststaat, al jarenlang verlieslijdend (het exploitatietekort bedraagt € 3.309,48 per jaar), terwijl renovatie zal leiden tot een positief exploitatieresultaat van € 28.220,= per jaar. Deze belangen van [geïntimeerde] rechtvaardigen de renovatie, ook indien wordt gelet op het belang van [appellante] bij handhaving van de omvang van het gehuurde, dat thans bestaat uit de woning op nummer [adres 1] en de woning op (voormalig) nummer [adres 2] en na renovatie uitsluitend de woning op nummer [adres 1] zal omvatten. Daarbij geldt dat het enkele feit dat de omvang van het gehuurde na renovatie kleiner zal zijn dan thans het geval is, op zichzelf niet eraan in de weg staat dat de huurovereenkomst wordt voortgezet, zoals ook de kantonrechter al heeft overwogen. In het kader van de beoordeling daarvan moeten alle omstandigheden van het geval in aanmerking worden genomen. Vaststaat dat [appellante] zelf uitsluitend de woning op nummer [adres 1] bewoont en dat zij de woning op (voormalig) nummer [adres 2] gebruikt voor verhuur aan badgasten in de zomer, waarmee zij – zoals zij ter comparitie van partijen in eerste aanleg heeft verklaard – een bedrag van € 300,= tot € 500,= per seizoen verdient. Weliswaar heeft zij daaraan in hoger beroep toegevoegd dat zij dit gedeelte ook gebruikt om daar familie en vrienden te laten logeren, maar zonder nadere toelichting, die ontbreekt, heeft zij daarmee niet aannemelijk gemaakt waarom zij voor dat doel niet kan volstaan met alleen de woning op nummer [adres 1] , waarin zij over vier slaapkamers beschikt. Het hof onderschrijft dan ook de conclusie van de kantonrechter dat, nu [appellante] het af te scheiden deel niet (meer) als woonruimte gebruikt en niet is gesteld dat zij dat in de toekomst nog zal gaan doen, niet goed valt in te zien dat de enkele verdwijning van dat deel is aan te merken als een dermate ingrijpende wijziging dat de huurovereenkomst niet kan worden voortgezet, dat het deel dat verdwijnt immers geen woonfunctie heeft, dat [appellante] daaruit weliswaar wat inkomen genereert, maar dit volgens haar eigen zeggen minimaal is, dat dit betekent dat er geen beletsel is [appellante] na renovatie te laten terugkeren in de woning op nummer [adres 1] , dat de huurovereenkomst dus in zoverre, zij het aangepast aan de nieuwe situatie, in stand kan blijven en dat het gehuurde dan wat grootte, indeling en voorzieningen betreft als passend moet worden beschouwd, waarbij mede in aanmerking wordt genomen dat [appellante] met grote nadruk heeft verklaard niet te willen verhuizen. Daaraan dient echter nog het volgende te worden toegevoegd. Als niet althans onvoldoende gemotiveerd betwist staat vast dat het gehuurde in de huidige omvang na renovatie een huurprijs wettigt van € 1.338,18 per maand (zie productie E.13 van [geïntimeerde] ). Tevens staat echter vast (zie, op dit punt niet bestreden, rechtsoverweging 7.11 van het vonnis van de kantonrechter) dat het netto maandinkomen van [appellante] , bestaande uit AOW en pensioen, € 1.141,57 per maand bedraagt en dat [appellante] zelf al heeft aangevoerd dat zij een huurprijs van € 695,= per maand niet kan betalen (zie ook rechtsoverweging 7.11 van het vonnis van de kantonrechter). Niettemin is die laatste, door [geïntimeerde] voor het gehuurde – minus de woning op (voormalig) nummer [adres 2] – na renovatie voorgestelde huurprijs zowel objectief gezien als voor [appellante] zelf, rekening houdend met de (in dat geval) te ontvangen huurtoeslag (per saldo neerkomend op een huurprijs van € 357,= per maand), wèl redelijk, zoals de kantonrechter heeft geoordeeld in rechtsoverwegingen 7.10 en 7.11, die het hof volledig onderschrijft en tot de zijne maakt. Daarmee krijgt [appellante] de beschikking over een geheel gerenoveerde woning beduidend onder de huurprijsgrens op grond van het wws op dezelfde locatie als thans, waarbij het wooncomfort aanzienlijk omhoog en de energiekosten – naar [geïntimeerde] heeft gesteld en [appellante] onvoldoende heeft weersproken – aanzienlijk omlaag gaan en waarbij [appellante] gedurende de renovatie van het gehuurde tijdelijk op nagenoeg dezelfde locatie – te weten in de (op dat moment al gerenoveerde) woning op nummer [adres 3] en, met inachtneming van de daarvoor te verkrijgen huurtoeslag, tegen een redelijke huurprijs van € 279,= per maand – kan blijven wonen. In dit laatste ligt overigens besloten dat het hof uitsluit dat het praktisch mogelijk en werkbaar is dat [appellante] gedurende de renovatie in het gehuurde blijft wonen. [appellante] zal een bijdrage in haar verhuis- en inrichtingskosten van (inmiddels) € 5.993,= ontvangen.
3.8.
Voor zover [appellante] ten slotte heeft gesteld dat het vigerende bestemmingsplan en/of gemeentelijke regelgeving aan effectuering van het renovatieplan in de weg staan, heeft zij dit verweer, gelet op de mate waarin [geïntimeerde] zijn stellingen op deze punten heeft onderbouwd, onvoldoende gemotiveerd, zodat het hof dit passeert.
3.9.
Uit al het voorgaande, in onderling verband en samenhang met elkaar beschouwd, volgt de conclusie dat het voorstel tot renovatie van het gehuurde zoals in de brief van 18 juni 2015 (met name onder de koppen ‘Redelijk aanbod’ en ‘Redelijk voorstel’) gedaan en nader gepreciseerd in de bijlagen bij de brief van [geïntimeerde] aan de kantonrechter van 7 juni 2016 alsmede in de akte aanvullende gegevens van 17 augustus 2016 met daarbij behorende producties, als redelijk is aan te merken en dat dus ook
grief 2,
grief 3,
grief 4,
grief 6,
grief 7en
grief 8tevergeefs zijn voorgesteld.
grief 2,
grief 3,
grief 4,
grief 6,
grief 7en
grief 8tevergeefs zijn voorgesteld.
3.10.
[appellante] heeft geen stellingen geponeerd die, indien bewezen, tot andere oordelen dan hiervoor gegeven leiden, zodat haar bewijsaanbod als niet ter zake dienend wordt gepasseerd.
3.11.
De slotsom luidt dat het appel faalt, dat het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd en dat [appellante] als de in het ongelijk gestelde partij zal worden veroordeeld in de proceskosten van het geding in hoger beroep.
4.De beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellante] in de proceskosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van [geïntimeerde] gevallen, op € 313,= voor verschotten, op € 3.222,= voor salaris advocaat en op € 157,= voor nasalaris van de advocaat, te vermeerderen met € 82,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot in geval betekening van dit arrest plaatsvindt, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente erover vanaf veertien dagen na betekening van dit arrest tot de dag der voldoening;
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.E. Molenaar, D.J. van der Kwaak en E.K. Veldhuijzen van Zanten en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 31 juli 2018.