Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.227.859/01 SKG
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 6306485 KK EXPL 17-954
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 17 juli 2018
inzake
WONINGSTICHTING ROCHDALE,
gevestigd te Amsterdam,
appellante,
advocaat: mr. R.N.E. Visser te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde],
wonend te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. M. Zwennes te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna Rochdale en [geïntimeerde] genoemd.
Rochdale is bij dagvaarding van 17 november 2017 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 25 oktober 2017, in kort geding gewezen tussen Rochdale als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde. De appeldagvaarding (met producties) bevat de grieven.
Op de eerst dienende dag is tegen [geïntimeerde] verstek verleend.
Ter rolle van 20 februari 2018 heeft [geïntimeerde] het verstek gezuiverd.
Vervolgens heeft [geïntimeerde] een memorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel appel ingediend, waarna Rochdale een memorie van antwoord in incidenteel appel heeft ingediend.
Ten slotte is arrest gevraagd.
Rochdale heeft in principaal appel geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vordering van Rochdale zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van beide instanties, alsmede tot terugbetaling van de door Rochdale betaalde proceskosten van € 450,00 en een veroordeling in de eventuele nakosten.
[geïntimeerde] heeft in principaal en incidenteel appel geconcludeerd tot gedeeltelijke vernietiging van het bestreden vonnis en tot afwijzing van de vorderingen van Rochdale, met beslissing over de proceskosten.
Rochdale heeft in incidenteel appel geconcludeerd tot niet-ontvankelijk verklaring van [geïntimeerde] , dan wel tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, zo nodig onder aanvulling of verbetering van gronden, met beslissing over de proceskosten.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het vonnis onder 1 de feiten opgesomd die zij bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die volgen uit niet weersproken stellingen van partijen dan wel de niet (voldoende) bestreden inhoud van producties waarnaar zij ter staving van hun stellingen verwijzen, komen de feiten neer op het volgende.
2.1
[geïntimeerde] huurt sinds 1 april 1996 van (de rechtsvoorganger van) Rochdale de woning aan de [adres] (hierna: het gehuurde). De huurprijs bedraagt thans € 373,54 per maand.
2.2
In het gehuurde zijn zogenaamde open verbrandingstoestellen aanwezig, te weten een geiser en een gaskachel. Beide verbrandingstoestellen zijn eigendom van Rochdale en worden ook door haar gecontroleerd en onderhouden.
2.3
In verband met de veiligheidsrisico’s die aan het gebruik van open verbrandingstoestellen zijn verbonden is het Ministerie van VROM (thans het Ministerie van Infrastructuur en Waterstaat) enige jaren geleden een campagne gestart die als doel heeft in heel Nederland open verbrandingstoestellen te vervangen door gesloten verbrandingstoestellen.
2.4
Rochdale heeft zich in dat kader ten doel gesteld om in de komende twee jaar alle in haar woningen aanwezige open verbrandingstoestellen te vervangen door HR-ketels. Het betreft in totaal vervanging van 1.429 open verbrandingstoestellen, waaronder die in de woning van [geïntimeerde] .
2.5
Rochdale heeft [geïntimeerde] bij brief van 17 juni 2016 meegedeeld dat zij voornemens is de in zijn woning aanwezige open verbrandingstoestellen te vervangen, met verhoging van de huurprijs met € 20,00 voor een HR-ketel met één radiator. De huurder kan optioneel kiezen voor de aanleg van meerdere radiatoren in de overige vertrekken voor een huurverhoging van € 5,00 per vertrek, met een maximale huurverhoging van in totaal € 35,00. Rochdale heeft haar verzoek aan [geïntimeerde] om medewerking herhaald bij brieven van 30 juni, 11 juli en 1 augustus 2016 en 5 juli 2017.
2.6
[geïntimeerde] heeft Rochdale bij e-mail van 8 juli 2017 meegedeeld zijn medewerking te weigeren op de volgende gronden:
“(…)1. De huur wordt duurder, zeker 20 euro meer per maand;
“(…)1. De huur wordt duurder, zeker 20 euro meer per maand;
2. Het is een verbouwing, 2 dagen werk.
3. Geisers zijn niet verboden.4. Geisers zijn in hele Europa verkrijgbaar.5. Mijn woning wordt binnenkort gesloopt. (…)”
2.7
[X] , woningbegeleider bij Rochdale, is op 3 oktober 2017 op huisbezoek bij [geïntimeerde] geweest.
2.8
Op 1 november 2017 heeft Rochdale [geïntimeerde] onder meer het volgende geschreven:
“(…) Uit onderzoek blijkt dat uw woning niet gesloopt wordt. Uw informatie is onjuist. Omdat de woning niet wordt gesloopt, is het belang van Rochdale bij de verbetering van haar woningbestand onveranderd. De open verbrandingstoestellen zullen worden vervangen door een HR combi-ketel. (…)Wij horen graag uiterlijk voor 8 november 2017 of u alsnog akkoord gaat met het voorstel. Indien u niet akkoord gaat zien wij ons genoodzaakt de procedure verder voort te zetten. (…)”
2.9
[geïntimeerde] heeft Rochdale op 1 november 2017 medegedeeld dat hij zijn medewerking niet zal verlenen.
2.1
[Y] , manager vastgoed van Rochdale, heeft op 15 november 2017 de volgende schriftelijke verklaring afgegeven:
“Verklaring inzake [adres]
“Verklaring inzake [adres]
Het complex, waaronder de woning aan [adres] , staat op de MJB (meerjarenbegroting) van Rochdale voor de eerste 5 jaar niet op de projectenlijst om gesloopt te worden. Tevens zijn er geen verdere plannen voor sloop.”
3.Beoordeling
3.1
In eerste aanleg heeft Rochdale gevorderd [geïntimeerde] te veroordelen:
- om te gehengen en te gedogen dat Rochdale c.q. haar installatiebedrijf in het gehuurde de open verbrandingstoestellen zal vervangen door een HR-ketel met één radiator, onder verbeurte van een dwangsom van € 50,00 voor elke dag, een gedeelte daaronder begrepen, dat [geïntimeerde] deze veroordeling niet nakomt met een maximum van € 5.000,00 en, als [geïntimeerde] in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen, [geïntimeerde] te veroordelen de woning tijdelijk te ontruimen;
- tot betaling van een verhoging van de huurprijs van € 20,00, met ingang van de maand volgend op die waarin de werkzaamheden hebben plaatsgevonden;
- om te gehengen en te gedogen dat Rochdale c.q. haar installatiebedrijf in het gehuurde de open verbrandingstoestellen zal vervangen door een HR-ketel met één radiator, onder verbeurte van een dwangsom van € 50,00 voor elke dag, een gedeelte daaronder begrepen, dat [geïntimeerde] deze veroordeling niet nakomt met een maximum van € 5.000,00 en, als [geïntimeerde] in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen, [geïntimeerde] te veroordelen de woning tijdelijk te ontruimen;
- tot betaling van een verhoging van de huurprijs van € 20,00, met ingang van de maand volgend op die waarin de werkzaamheden hebben plaatsgevonden;
- tot betaling van buitengerechtelijke kosten en proceskosten.
Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vorderingen afgewezen en Rochdale in de proceskosten veroordeeld.
Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vorderingen afgewezen en Rochdale in de proceskosten veroordeeld.
3.2
De grieven in het principale appel houden in dat de kantonrechter de vorderingen ten onrechte heeft afgewezen. De grieven in het incidentele appel houden in dat de kantonrechter de vorderingen van Rochdale niet op de juiste gronden heeft afgewezen. De principale en de incidentele grieven kunnen gezamenlijk worden besproken.
3.3
Het hof stelt, evenals de kantonrechter, voorop dat in de onderhavige zaak de vraag aan de orde is of de bodemrechter zal oordelen dat [geïntimeerde] zijn medewerking moet verlenen aan de vervanging van de open verbrandingstoestellen in zijn woning, met veroordeling tot het betalen van € 20,00 per maand bovenop de geldende huurprijs. Naar vaste jurisprudentie van dit hof worden de door Rochdale beoogde werkzaamheden beschouwd als renovatie van de gebouwde onroerende zaak als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW. Het betreft hier immers een gedeeltelijke vernieuwing van het gehuurde door verandering of toevoeging, te weten een aanpassing waarbij een bestaande voorziening voor verwarming en warm water wordt vervangen door een nieuwe installatie. De door [geïntimeerde] opgeworpen stellingen over de vraag of een keukengeiser en de gaskachel onderdeel uitmaken van de gebouwde onroerende zaak kunnen hier niet aan afdoen. Uit hoofde van artikel 7:220 lid 2 juncto lid 1 BW dient een huurder mee te werken aan een renovatie indien de verhuurder daartoe, gelet op de belangen van zowel de verhuurder als de huurder, een redelijk voorstel heeft gedaan.
3.4
De kantonrechter oordeelde dat Rochdale geen redelijk voorstel heeft gedaan. Rochdale heeft terecht gewezen op het risico dat bij open verbrandingstoestellen koolmonoxide en andere ongezonde gassen kunnen vrijkomen, dat de veiligheid van omwonenden in het geding kan komen en dat zij een financieel en logistiek belang heeft bij het uitvoeren van deze werkzaamheden binnen één planning binnen een afzienbare periode. Zij heeft echter niet weerlegd dat het gehuurde binnen afzienbare tijd wordt gesloopt. Hierdoor komt de redelijkheid van het voorstel van Rochdale, aldus nog steeds de kantonrechter, in een ander daglicht te staan.
3.5
Het hof is, met de kantonrechter, van oordeel dat Rochdale terecht heeft gewezen op de risico’s, de veiligheid en het financieel en logistiek belang. Het hof acht het bovendien een feit van algemene bekendheid dat open verbrandingstoestellen vanwege het daaraan inherent gevaar van koolmonoxidevergiftiging gevaar voor de gezondheid opleveren, zowel voor hen die deze toestellen gebruiken als voor de (direct) omwonenden. Evenzeer acht het hof, in het bijzonder gezien de onder 2.3 bedoelde campagne van de Rijksoverheid, het rapport ‘Cijfers voortgang uitfasering open-verbrandingstoestellen’ van TU Delft en de ‘Registratie van gasinstallatieongevallen achter de meter (jaaroverzicht 2014)’ voldoende aannemelijk dat gesloten verbrandingstoestellen substantieel veiliger zijn dan open verbrandingstoestellen, ook indien deze laatstgenoemde toestellen goed onderhouden zijn.
3.6
Het hof is voorts van oordeel dat Rochdale in hoger beroep wél voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat er geen plannen bestaan om het gehuurde op (korte) termijn te slopen. In de door Rochdale aan de appeldagvaarding als productie gehechte verklaring van haar manager vastgoed schrijft deze dat uit de meerjarenbegroting blijkt dat er de eerstkomende vijf jaren geen plannen zijn voor sloop en er ook anderszins geen verdere plannen voor sloop zijn. [geïntimeerde] heeft er slechts op gewezen dat de naam van deze manager niet voorkomt op de website van Rochdale. Dat betekent niet dat hij niet bij Rochdale in dienst is in genoemde functie. Verder heeft [geïntimeerde] niets naar voren gebracht dat aanleiding geeft te twijfelen aan de inhoud van deze verklaring. Het hof acht het dan ook aannemelijk dat de bodemrechter het voorstel tot vervanging van de gaskachel en geiser als redelijk zal aanmerken. Naar oordeel van het hof wegen de individuele belangen van [geïntimeerde] niet op tegen het belang dat Rochdale heeft bij de onderhavige renovatie. Een huurverhoging van € 20,00 per maand lijkt daarbij niet onredelijk maar de vordering van Rochdale tot een veroordeling tot betaling van deze huurverhoging gaat het bestek van een voorlopige voorziening te buiten en zal op die grond worden afgewezen.
3.7
Het voorgaande leidt ertoe dat de grieven in principaal appel slagen en in incidenteel appel falen. De vordering van Rochdale, met uitzondering van de huurverhoging, zal worden toegewezen. Het hof ziet geen aanleiding de gevorderde dwangsom te matigen; de gevorderde tijdelijke ontruiming acht het hof evenzeer toewijsbaar.
3.8
Het hof zal [geïntimeerde] als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de kosten van het geding in beide instanties. Dit impliceert dat [geïntimeerde] zal hebben terug te betalen wat Rochdale uit hoofde van het bestreden vonnis heeft voldaan.
Het hof ziet aanleiding de buitengerechtelijke kosten toe te wijzen tot een bedrag van € 462,50.
Het hof ziet aanleiding de buitengerechtelijke kosten toe te wijzen tot een bedrag van € 462,50.
4.Beslissing
Het hof:
in principaal en incidenteel appel:
vernietigt het bestreden vonnis van 25 oktober 2017 en opnieuw rechtdoende:
veroordeelt [geïntimeerde] uiterlijk binnen zeven dagen na betekening van dit arrest te gedogen dat Rochdale of haar installatiebedrijf in het gehuurde de geiser en de gaskachel zal vervangen door een HR-ketel met één radiator, op straffe van een dwangsom van € 50,00 voor elke dag, een gedeelte daaronder begrepen, dat [geïntimeerde] deze veroordeling niet nakomt, met een maximum van € 5.000,00 en als [geïntimeerde] in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen het gehuurde tijdelijk te ontruimen als bedoeld in artikel 555 juncto 558 sub b Rv teneinde de omschreven werkzaamheden uit te voeren;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van Rochdale begroot op € 568,88 aan verschotten en € 400,00 voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 814,88 aan verschotten en € 1.074,00 aan salaris in principaal appel en op € 537,00 aan salaris in incidenteel appel en op € 157,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt;
veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan Rochdale van een bedrag van € 462,50 aan buitengerechtelijke kosten;
veroordeelt [geïntimeerde] tot terugbetaling aan Rochdale van hetgeen Rochdale uit hoofde van het bestreden vonnis aan [geïntimeerde] heeft voldaan;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.E. Molenaar, C. Uriot en R.J.Q. Klomp en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 17 juli 2018.