ECLI:NL:GHAMS:2018:2532

• Datum uitspraak: 17 juli 2018
• Publicatiedatum: 18 juli 2018
• Zaaknummer: 200.203.870/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.C. Toorman; J.C.W. Rang; C.C. Meijer
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake huurprijs vaststelling en deskundigenrapport in een geschil tussen een huurder en verhuurder van bedrijfsruimte

In deze zaak gaat het om een hoger beroep van [appellant] tegen een vonnis van de kantonrechter in Amsterdam, waarin de huurprijs van een bedrijfsruimte werd vastgesteld. [appellant] huurt sinds 1 april 1987 van [X] de begane grond en eerste verdieping van verschillende percelen, waar hij het Hotel [A] exploiteert. De huurprijs is in 1992 herzien, maar sindsdien alleen jaarlijks geïndexeerd. In 2013 heeft [X] een deskundige laten benoemen om de huurprijs opnieuw vast te stellen, wat leidde tot een voorstel van € 148.695 per jaar, exclusief btw. [appellant] heeft dit voorstel niet geaccepteerd en is in hoger beroep gegaan.

Tijdens de zitting op 9 januari 2018 hebben beide partijen hun standpunten toegelicht. [appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis en een lagere huurprijs, terwijl [X] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis. De kantonrechter had eerder geoordeeld dat de investeringen die [appellant] in het gehuurde had gedaan, niet van invloed waren op de huurprijs, omdat deze inmiddels waren afgeschreven. Het hof heeft de zaak aangehouden voor verdere informatie over de staat van de vergelijkingspanden die door de deskundige zijn gebruikt.

De beslissing van het hof is dat de zaak wordt verwezen naar de rol voor een akte van [X] om aanvullende informatie te verstrekken over de vergelijkingspanden. Het hof houdt iedere verdere beslissing aan, wat betekent dat de uiteindelijke uitspraak nog niet is gedaan.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.203.870/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 4430291 CV EXPL 15-23829

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 17 juli 2018

inzake

[appellant] ,

wonend te [woonplaats] ,

appellant,

advocaat: mr. J.N. Heeringa te Amsterdam,

tegen

[X] & ZONEN B.V. ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. M.A. Johannsen te Amsterdam.

1. Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en [X] genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 26 augustus 2016 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 31 mei 2016, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [X] als eiseres en [appellant] als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven tevens houdende eiswijziging, met producties;

- akte houdende intrekking eis in reconventie en wijziging eis in conventie zijdens [appellant] ;

- memorie van antwoord.

Partijen hebben de zaak op 9 januari 2018 doen bepleiten, [appellant] door mr. Heeringa voornoemd en door mr. J.N. Gerritsen, advocaat te Amsterdam en [X] door mr. Johannsen voornoemd, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Door respectievelijk namens partijen zijn ter zitting inlichtingen verschaft.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de vorderingen van [X] zal afwijzen, althans de huurprijs van het door [appellant] gehuurde substantieel lager zal vaststellen dan in het bestreden vonnis is gebeurd en de huurverhoging gefaseerd zal laten ingaan, met beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten en met rente.

[X] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing - uitvoerbaar bij voorraad - over de proceskosten, inclusief de nakosten en met rente.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2. Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.8 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Met
grief 1 bestrijdt [appellant] de juistheid van de vaststelling onder 1.1 dat de huurprijs van het door hem gehuurde sedert de aanvang van de huurovereenkomst wel is geïndexeerd, maar nooit is herzien. Hij stelt dat de huurprijs in 1992 is herzien en toen aanmerkelijk is verhoogd. [X] heeft dit niet betwist, zodat het hof daarvan zal uitgaan. Voor het overige zijn de door de kantonrechter vastgestelde feiten in hoger beroep niet in geschil en dienen zij derhalve ook het hof als uitgangspunt. Die feiten zijn, voor zover hier relevant, de volgende.

a. [appellant] huurt sinds 1 april 1987 van (thans) [X] de begane grond en eerste

verdieping van de percelen [perceel 1] , [perceel 2] en [perceel 3] , alsmede de tweede verdieping van het perceel [perceel 2] . [appellant] exploiteert hierin het Hotel [A] . De huurprijs bedroeg in september 2013 € 42.089,04 exclusief btw per jaar (€ 3.507,42 exclusief btw per maand). De huurprijs is in 1992 herzien, voor het overige is deze alleen jaarlijks geïndexeerd.

b. Bij verzoekschrift van 3 september 2013 heeft [X] de kantonrechter verzocht een deskundige te benoemen op grond van artikel 7:304 BW. Bij beschikking van 13 december 2013 heeft de kantonrechter als deskundige benoemd een of drie door [F] aan te wijzen deskundige(n) verbonden aan Bedrijfshuuradvies BV. (hierna: de deskundige).

c. In maart 2015 heeft de deskundige een concept-deskundigenrapport uitgebracht.

Nadat partijen commentaar hadden gegeven op dat concept, heeft de deskundige in juli 2015 het definitieve rapport uitgebracht. De deskundige heeft geadviseerd de huurprijs voor het gehuurde met ingang van 1 september 2013 vast te stellen op een bedrag van € 148.695,=per jaar exclusief btw.

d. [X] heeft deze huurprijs voorgesteld aan [appellant] . [appellant] heeft daarmee niet ingestemd.

3. Beoordeling

3.1

In dit geding vordert [X] dat de huurprijs van het gehuurde aan de [perceel 1] - [perceel 2] - [perceel 3] te Amsterdam per 4 september 2013 wordt vastgesteld op € 148.695,= exclusief btw per jaar, overeenkomstig het rapport van de deskundige en dat [appellant] wordt veroordeeld die huurprijs, verhoogd met wettelijke rente en indexering te voldoen over de periode vanaf 4 september 2013. Zij legt aan haar vorderingen ten grondslag dat de geldende huurprijs niet meer overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse (artikel 7:303 BW). Hoewel [X] de door de deskundige berekende huurprijs te laag acht en zelf een huurprijs van € 174.000,= exclusief btw reëel acht, accepteert zij de uitkomst van het rapport om lange procedures te voorkomen.

3.2

[appellant] heeft verweer gevoerd tegen deze vorderingen. Hij heeft aangevoerd dat hij bij aanvang van de overeenkomst geheel op eigen kosten van het gehuurde een hotel heeft gemaakt en vervolgens ook in 2004 en 2008 ingrijpende werkzaamheden heeft verricht aan het gehuurde. De verrichte werkzaamheden hebben tot verhoging van de huurwaarde geleid, die echter, omdat [appellant] de werkzaamheden zelf heeft betaald, bij de nadere vaststelling van de huurprijs buiten beschouwing moet blijven, aldus [appellant] . Verder meent [appellant] dat de vier door de deskundige in aanmerking genomen vergelijkingspanden niet goed vergelijkbaar zijn met het gehuurde. Uit het rapport van de deskundige volgt volgens hem niet dat de per 4 september 2013 geldende huur niet langer overeenstemt met de huur van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse.

3.3

De kantonrechter heeft overwogen dat de investeringen die [appellant] bij de aanvang van de huurovereenkomst in het gehuurde heeft gedaan, niet (langer) van invloed zijn op de huurprijs, omdat die inmiddels zijn afgeschreven en [appellant] daarvoor destijds (gedeeltelijk) is gecompenseerd met een huurvrije periode van 2,5 jaar. Met betrekking tot de in 2004 verrichte werkzaamheden aan de brandmeld- en noodverlichtingsinstallatie en de in 2008 gepleegde vervanging van de noodverlichtingsarmaturen heeft de kantonrechter overwogen dat niet valt in te zien in welke zin die tot waardeverhoging hebben geleid, mede gelet op het feit dat een dergelijke installatie een vereiste is voor het exploiteren van een hotel en het gehuurde niet als hotel is gehuurd, maar casco met de bestemming hotel. De kritiek van [appellant] op de gehanteerde vergelijkingspanden heeft de kantonrechter als onvoldoende onderbouwd verworpen. De kantonrechter heeft ook overigens geen reden gezien te twijfelen aan het deskundigenrapport en heeft de huurprijs per 4 september 2013 dienovereenkomstig vastgesteld. Voor een gefaseerde invoering van de huurverhoging zoals door [appellant] bepleit heeft de kantonrechter geen gronden aanwezig geacht.

3.4

[appellant] heeft in hoger beroep acht grieven aangevoerd tegen het bestreden vonnis. Grief 1 betreft de feitenvaststelling en is hierboven reeds besproken. De grieven 2, 3, 4 en 7 gaan over de invloed van de door [appellant] in het gehuurde gedane investeringen op de door de deskundige geadviseerde huurprijs. Grief 5 gaat over de andere kritiekpunten van [appellant] op het rapport. Grief 6 bepleit nogmaals een geleidelijke huurprijsherziening. Grief 8 bestrijdt de toewijzing van de wettelijke rente.

3.5

Met betrekking tot de
grieven 2, 3, 4 en 7 wordt als volgt overwogen. Voor de beantwoording van de vraag in hoeverre de door [appellant] in de loop der tijd aan het gehuurde verrichte werkzaamheden (nog) van invloed zijn op de huurwaarde, is het van belang vast te stellen om welke huurwaarde het gaat. Tussen partijen is niet in geschil dat de bedrijfsruimte [perceel 1] - [perceel 2] - [perceel 3] casco aan [appellant] is verhuurd. Voor de bepaling van de huurwaarde van de bedrijfsruimte in casco staat zijn de investeringen die [appellant] heeft gepleegd om het casco geschikt te maken voor gebruik als hotel niet van belang, zoals de kantonrechter met betrekking tot de investeringen in de brandmeld- en noodverlichtingsinstallatie ook uitdrukkelijk heeft overwogen. Dit roept echter de vraag op van welke staat (casco of anderszins) de deskundige met betrekking tot het gehuurde en de vergelijkingspanden is uitgegaan. In de toelichting op grief 4 betoogt [appellant] dat de deskundige het gehuurde heeft vergeleken met hotels die volledig ingericht en gestoffeerd zijn verhuurd. Als dat juist is, zou dat betekenen dat in zoverre de vergelijkingspanden niet goed vergelijkbaar zijn, in ieder geval niet zonder een neerwaartse correctie van de huurprijzen.

3.6

Het rapport van de deskundige geeft geen uitsluitsel over de vraag in welke staat (casco of anderszins) de vier vergelijkingspanden zijn verhuurd. Een nader deskundigenbericht van Bedrijfshuuradvies BV zou hierover uitsluitsel kunnen bieden. Een medewerker van het hof heeft na de zitting getracht in contact te treden met [F] , de contactpersoon van Bedrijfshuuradvies BV. Dit is pas gelukt nadat van een van beide advocaten ook het 06-nummer van [F] was ontvangen. [F] deelde mee dat hij in staat en bereid was de aanvullende vraag van het hof te beantwoorden. Nadat hem was gevraagd een kostenbegroting en een tijdsindicatie te verstrekken, heeft [F] echter niets meer van zich laten horen en was hij, ondanks veelvuldig schrijven en bellen door de medewerker van het hof, niet meer te bereiken. Deze route lijkt dus dood te lopen.

3.7

Niettemin bestaat nog steeds de noodzaak van beantwoording van de hiervoor bedoelde vraag. Ter zitting heeft (de advocaat van) [X] aangeboden informatie te verstrekken omtrent de staat waarin de vier vergelijkingspanden in de referentieperiode waren verhuurd. Het hof zal [X] - los van de vraag op wie hier de bewijslast rust - in de gelegenheid stellen de aangeboden informatie bij akte te verstrekken, uiteraard onderbouwd en zo mogelijk voorzien van verificatoire bescheiden. Mede in verband met de zomerperiode zal haar daarvoor een ruime termijn worden verleend. [appellant] mag bij antwoordakte reageren.

3.8

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

4. Beslissing

Het hof:

verwijst de zaak naar de rol van 16 oktober 2018 voor een akte zijdens [X] als omschreven onder 3.7;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, J.C.W. Rang en C.C. Meijer en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 17 juli 2018.