Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 17/00266
5 juni 2018
uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X]te [woonplaats], belanghebbende,
gemachtigde: [naam gemachtigde],
tegen de uitspraak van 10 april 2017 in de zaak met kenmerk 16/3719 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Medemblik, de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 20 februari 2016 de waarde van de onroerende zaak [xxx] voor het jaar 2016 vastgesteld op € 115.000. Tegelijk is de aanslag onroerendezaakbelastingen eigenaar (OZB) voor het jaar 2016 bekendgemaakt.
1.2.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak van
7 juli 2016 de vastgestelde waarde en de daarop gebaseerde aanslag OZB gehandhaafd.
1.3.
De rechtbank heeft bij de uitspraak van 10 april 2017 het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak op 18 mei 2017 bij het Hof hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 april 2018. Namens belanghebbende is verschenen de gemachtigde voornoemd. Namens de heffingsambtenaar is verschenen T. Medemblik. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2.Feiten
Het Hof ziet reden de feiten zelfstandig vast te stellen.
2.1.
Belanghebbende – geboren 11 augustus 1974 en woonachtig te [woonplaats] – is eigenaar van de kadastrale objecten (percelen grond) aangeduid met nummer [1], [2] en [3].
2.2.1.
De percelen [1] en [3] hebben een oppervlak van 441 m² c.q. 16.900 m². De percelen grenzen aan elkaar en worden niet bedrijfsmatig geëxploiteerd. Op het perceel met nummer [3] staat – op verharde ondergrond – een paardenstal.
2.2.2.
Op het perceel [2] (met een oppervlakte van 3.021 m²) is een recht van opstal gevestigd ten gunste van de ouders van belanghebbende ([naam ouder] en [naam gemachtigde]; hierna: de ouders). De ouders wonen in het huis dat in 2006 op dit perceel is gebouwd.
2.3.
De heffingsambtenaar heeft de percelen [1] en [3] voor de toepassing van de Wet WOZ als één onroerende zaak aangemerkt (hierna ook: het WOZ-object) en de WOZ-waarde daarvan op de waardepeildatum 1 januari 2015 op € 115.000 vastgesteld. Het ‘Taxatieverslag agrarisch’ (bijlage bij de uitspraak op bezwaar) luidt – voor zover hier van belang – als volgt:
“
Opbouw taxatie:
Opbouw taxatie:
Soort onderdeel Bouwjaar Oppervlakte Waarde onderdeel
Erf, grond bij niet-woning 260 m² € 14.300
Paardenstal (boxen) houten wnd 1999 97 m² € 16.587
Verharding (grond) 1999 163 m² € 2.577
Extra grond (overgrond) 17.081 m² € 81.989
Vastgestelde waarde:€ 115.000”
2.4.
De heffingsambtenaar heeft de in 2.3 vermelde waardeopbouw op de zitting bij het Hof – blijkens het daarvan opgestelde proces-verbaal – desgevraagd als volgt toegelicht:
“(…)
Ik licht de waardering kort toe. Het totale oppervlak van de percelen [1] en [3] is 17.341 m². Daarvan is 260 m² als zijnde erfgrond (toegerekend aan de paardenstal) gewaardeerd voor € 14.300 (€ 55 per vierkante meter) en de rest (te weten 17.081 m²) als extra grond (weiland) voor € 81.989 (€ 4,80 per vierkante meter). De paardenstal en het stukje verharding om de paardenstal heen zijn voorts apart in de waardering betrokken; verharde grond heeft voor een potentiele koper namelijk ook een zekere waarde. De paardenstal is gewaardeerd op € 16.587, en ik begrijp dat die waarde thans niet ter discussie staat. De gebruikte prijs per vierkante meter erfgrond (te weten € 55), extra grond (te weten € 4,80) en verharde grond (te weten € 16) is gebaseerd op de Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten voor het jaar 2016 (met de waardepeildatum 1 januari 2015). Dit is een openbaar en via het internet raadpleegbaar stuk. De Taxatiewijzer gaat per regio. De waarde van paardenstallen is in het hele land overigens gelijk. (…)”
3.Geschil in hoger beroep
3.1.
In hoger beroep is in geschil:
- of het WOZ-object op een juiste wijze is afgebakend;
- of de voor het belastingjaar 2016 (met waardepeildatum 1 januari 2015) vastgestelde waarde van het WOZ-object niet te hoog is vastgesteld.
3.2.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.
4.Beoordeling van het geschil
Objectafbakening
4.1.
Belanghebbende betoogt – zo verstaat het Hof – dat voor toepassing van de Wet WOZ de percelen [1], [3] (met daarop de paardenstal; zie 2.2.1) én [2] (met daarop het woonhuis; zie 2.2.2) als één onroerende zaak zijn aan te merken; het woonhuis en de paardenstal dienen als één geheel te worden gezien. In 1995 zijn de percelen samen aangekocht, aldus belanghebbende.
4.2.
Artikel 16 van de Wet WOZ luidt – voor zover hier van belang – als volgt:
“Voor de toepassing van de wet wordt als één onroerende zaak aangemerkt:
(…)
d. een samenstel van twee of meer (…) eigendommen (….) die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren;”
4.3.1.
Vast staat dat belanghebbende krachtens eigendom genothebbende van de percelen [1] en [3] is. Eveneens staat vast dat de ouders van belanghebbende krachtens het recht van opstal het genot hebben van het perceel [2].
4.3.2.
Nu de in dit geval te onderscheiden eigendommen (te weten de percelen [1], [2] en [3]) niet bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn, zijn deze – naar het oordeel van het Hof – reeds om die reden niet aan te merken als één onroerende zaak in de zin van artikel 16, onderdeel d, van de Wet WOZ. Daaraan kan niet afdoen de stelling van belanghebbende dat het woonhuis en de paardenstal als één geheel moeten worden gezien noch dat de percelen in 1995 samen zijn aangekocht. Het betoog van belanghebbende faalt.
4.4.
Bij die stand in het geding is tussen partijen niet in geschil – zo constateert het Hof – dat de percelen [1] en [3] voor de toepassing van de Wet WOZ als één onroerende zaak moeten worden aangemerkt. Het Hof ziet in de gegeven omstandigheden geen aanleiding daar anders over te oordelen. Daarbij acht het Hof van belang dat gesteld noch gebleken is dat vorenbedoelde percelen bij belanghebbende niet in gebruik zijn en voorts dat perceel [1] grenst aan perceel [3] – het Hof begrijpt als ‘toegangspad’ naar de paardenstal – zodat ze in zoverre bij elkaar behoren.
4.5.
De heffingsambtenaar heeft gelet op hetgeen hiervoor is overwogen de percelen [1] en [3] terecht als zijnde één onroerende zaak in de zin van artikel 16 van de Wet WOZ in aanmerking genomen. Partijen twisten alsdan over de voor dat WOZ-object vastgestelde waarde van € 115.000.
De waardebepaling
4.6.
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.7.1.
Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de onder 2.3 vermelde waardeopbouw en zijn ter zitting gegeven toelichting daarop (zie 2.4) aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet op een te hoog bedrag is vastgesteld.
4.7.2.
Het Hof neemt bij dit oordeel in aanmerking – gelijk de heffingsambtenaar ter zitting heeft toegelicht – dat de vierkante meterprijzen die bij de waardebepaling voor de erfgrond, verharding, en extra grond zijn gebruikt alle zijn gebaseerd op de Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten voor het jaar 2016 (met de waardepeildatum 1 januari 2015) en dat belanghebbende het gebruik daarvan noch van de daarin opgenomen bedragen heeft betwist. Daarnaast heeft belanghebbende ter zitting verklaard met de waarde van € 16.587 voor de paardenstal (die ook is bepaald aan de hand van de Taxatiewijzer) in te stemmen.
4.7.3.
Het Hof acht voorts van betekenis dat de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof heeft verklaard dat uit onderzoek bij het Kadaster is gebleken dat het in de buurt gelegen perceel [4] (weidegrond met een oppervlak van 17.775 m²) door belanghebbende in 2017 is verkocht voor € 130.000. Het Hof heeft geen reden om aan de juistheid van de verklaring te twijfelen, die als zodanig door belanghebbende althans haar gemachtigde ook niet is betwist. Gelet op deze verkoopopbrengst komt het Hof – gelijk de heffingsambtenaar gemotiveerd heeft gesteld – de bij de waardebepaling voor de extra grond gebruikte prijs van € 4,80 per vierkante meter zeker niet te hoog voor.
Slotsom
4.8.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is, zodat de uitspraak van de rechtbank met verbetering van gronden dient te worden bevestigd.
5.Kosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een kostenveroordeling.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. N. Djebali, voorzitter van de belastingkamer, P.F. Goes en I.J.F.A. van Vijfeijken, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. C. Lambeck als griffier. De beslissing is op 5 juni 2018 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.