ECLI:NL:GHAMS:2018:1560

Uitspraak

beslissing

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht

zaaknummer : 200.227.926/01 NOT

nummer eerste aanleg : 17-37

beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 8 mei 2018

inzake

[klagers]

beiden wonend te [plaats] ,

appellanten,

tegen

[de kandidaat-notaris] ,

kandidaat-notaris te [plaats] ,

geïntimeerde.

1.Het geding in hoger beroep

1.1.

Appellanten (hierna: klagers) hebben op 23 november 2017 een beroepschrift – met bijlagen – bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Den Haag (hierna: de kamer) van 25 oktober 2017 (ECLI:NL:TNORDHA:2017:23). De kamer heeft in de bestreden beslissing klagers in hun klacht tegen geïntimeerde (hierna: de kandidaat-notaris) niet‑ontvankelijk verklaard.

1.2.

De kandidaat-notaris heeft op 27 december 2017 een verweerschrift – met bijlage – bij het hof ingediend.

1.3.

De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 22 februari 2018. Klagers en de kandidaat-notaris zijn verschenen en hebben het woord gevoerd; klagers aan de hand van een aan het hof overgelegde pleitnota.

2.Stukken van het geding

Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.

3.Feiten

3.1.

Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat.

3.2.

Kort gezegd gaat het in deze zaak om het volgende.

3.2.1.

Klagers zijn tezamen met [de heer X] en [mevrouw Y] (hierna: [medekopers] ) in 2003 een project onder de naam [project Z] gestart. In 2005 hebben klagers en [medekopers] gezamenlijk een perceel grond inclusief opstallen aan de [adres] te [plaats] gekocht. Klagers hebben de kandidaat‑notaris verzocht een akte van levering op te maken, waarna de kandidaat‑notaris de koopakte van de makelaar heeft ontvangen. Voormeld perceel is nadien gesplitst. Klagers en [medekopers] hebben ieder een deel van het gesplitste perceel tegen taxatiewaarde verkregen. Zij hebben in onderling overleg nadere afspraken gemaakt die zij wensten vast te leggen in een (notariële) akte van levering. De kandidaat‑notaris heeft klagers en [medekopers] geadviseerd en begeleid bij het vastleggen van deze afspraken.

3.2.2.

Op 9 juni 2005 heeft een collega van de kandidaat‑notaris de akte van levering voor klagers gepasseerd.

3.2.3.

In 2006 is tussen klagers en [medekopers] een geschillenregeling vastgelegd.

3.2.4.

In 2009 hebben klagers en [medekopers] vanwege de tussen hen ontstane geschillen een beroep gedaan op voormelde geschillenregeling en hebben zij de kandidaat‑notaris als onpartijdige derde geraadpleegd. [medekopers] kon zich niet verenigen met het advies van de kandidaat‑notaris, waarna klagers en [medekopers] een plaatselijke notaris hebben gevraagd om conform de geschillenregeling een arbiter te vinden.

3.2.5.

In juni 2011 is een notaris aangesteld om als arbiter op te treden. In september 2014 heeft deze notaris zijn opdracht afgerond en een eindrapport met bindend advies opgemaakt. Aan de hierin opgenomen afspraken is, ook na sommatie, door [medekopers] geen uitvoering gegeven.

3.2.6.

Klagers zijn een bodemprocedure tegen [medekopers] gestart. Hun advocaat heeft hiertoe op 14 mei 2016 een dagvaarding doen uitbrengen. In een van de processtukken van hun advocaat staat (onder meer) het volgende:

“(…) In plaats dat er in een situatie als deze – het gaat in feite om de ontwikkeling van onroerende zaken – een meer reguliere en daartoe gebruikelijke ontwikkelovereenkomst werd gesloten kwam er, juist gelet op de plannen van partijen een (erg) beperkte notariële akte tot stand, die vele relevante aspecten in een ontwikkeltraject niet dekte. (…)”

4.Standpunt van klagers

Klagers verwijten de kandidaat‑notaris – kort samengevat – dat hij heeft verzuimd een meer reguliere en daartoe gebruikelijke ontwikkelovereenkomst op te stellen, dan wel heeft nagelaten hen (en [medekopers] ) te informeren dat het traject mogelijk een verdergaande juridische vastlegging behoefde door een specialist op dit gebied. De kandidaat‑notaris wist, dan wel behoorde te weten, dat het ging om een ingewikkeld ontwikkeltraject met onzekere uitgangspunten. In plaats daarvan heeft de kandidaat‑notaris belangrijke projectafspraken
– summier – in een akte van levering vastgelegd die hierin niet afdoende worden belicht.

5.Standpunt van de kandidaat-notaris

De kandidaat-notaris heeft verweer gevoerd en stelt zich primair op het standpunt dat klagers in hun klacht niet‑ontvankelijk dienen te worden verklaard. Subsidiair stelt de kandidaat‑notaris zich – kort gezegd – op het standpunt dat hij correct heeft gehandeld en hem derhalve geen tuchtrechtelijk verwijt valt te maken.

6.Beoordeling

Ontvankelijkheid

6.1.

Ingevolge artikel 99 lid 15 (zoals dat gold vóór 1 januari 2018) van de Wet op het notarisambt (Wna) wordt (een klager in) een klacht niet-ontvankelijk verklaard indien de klacht wordt ingediend na verloop van drie jaren na de dag waarop de klager heeft kennisgenomen of redelijkerwijs kennis heeft kunnen nemen van het handelen of nalaten van de
(kandidaat-)notaris waarop de klacht betrekking heeft. Verder bepaalt dit wetsartikel dat de beslissing tot niet‑ontvankelijkverklaring achterwege blijft indien de gevolgen van het handelen of nalaten redelijkerwijs pas nadien bekend zijn geworden. In dat geval verloopt de termijn voor het indienen van een klacht een jaar na de datum waarop de gevolgen redelijkerwijs als bekend geworden zijn aan te merken.

6.2.

Bij de bestreden beslissing heeft de kamer – samengevat – overwogen dat de akte van levering in het bijzijn van klagers is gepasseerd op 9 juni 2005 en dat klagers in ieder geval sinds die datum bekend zijn geraakt met de inhoud van die akte en daarmee met het handelen en/of nalaten van de kandidaat‑notaris waarop de klacht betrekking heeft. Nu de klacht is ingekomen op 9 mei 2017, is de termijn van drie jaren verstreken, aldus de kamer.

6.3.

Evenals in eerste aanleg stellen klagers ook in hoger beroep dat zij in mei 2016 hebben kennisgenomen van het klachtwaardig handelen of nalaten van de kandidaat‑notaris, nadat zij hierop door hun advocaat zijn geattendeerd tijdens de voorbereiding van voormelde bodemprocedure. De kamer gaat er ten onrechte aan voorbij dat zij in 2005 noch in 2009 beschikten over de juridische kennis om klachtwaardig handelen of nalaten van de kandidaat‑notaris te kunnen vaststellen. De driejaarstermijn is dan ook eerst in mei 2016 gaan lopen, aldus klagers.

6.4.

Het hof overweegt, evenals de kamer, dat klagers op 9 juni 2005 hebben kennisgenomen of redelijkerwijs hebben kunnen kennisnemen van het door hen thans aan de kandidaat-notaris verweten handelen of nalaten, nu op die datum de akte van levering is gepasseerd en klagers daarbij aanwezig waren. De vervaltermijn van drie jaren, als bedoeld in artikel 99 lid 15 Wna, neemt een aanvang zodra een klager kennis draagt van het handelen of nalaten van een (kandidaat-)notaris en dus niet pas op het moment dat een klager tot de opvatting komt dat dat handelen of nalaten klachtwaardig is. De driejaarstermijn is dan ook op 9 juni 2005 aangevangen en was ten tijde van het indienen van de klacht op 9 mei 2017 reeds verstreken, zodat de klacht te laat is ingediend.

6.5.

Voor zover klagers betogen dat de gevolgen van het door hen gestelde handelen of nalaten van de kandidaat‑notaris hun redelijkerwijs pas na het verstrijken van de driejaarstermijn bekend zijn geworden, overweegt het hof dat klagers hun stelling dat zij pas op of na 9 mei 2016, derhalve uiterlijk een jaar vóór het indienen van hun klacht, bekend zijn geworden met die gevolgen, onvoldoende hebben onderbouwd. In dat kader is van belang dat klagers
– naar zijzelf in hun klaagschrift hebben gesteld – reeds in april 2016 tezamen met hun advocaat voormelde bodemprocedure hebben voorbereid, waarbij ter sprake is gekomen dat een meer reguliere en daartoe gebruikelijke ontwikkelovereenkomst had moeten worden gesloten.

De klacht is derhalve evenmin vóór het verstrijken van de in artikel 99 lid 15 Wna bedoelde (tweede) termijn van een jaar ingekomen.

6.6.

Uit het voorgaande volgt dat de kamer terecht klagers niet‑ontvankelijk heeft verklaard in hun klacht. Het hof zal de beslissing van de kamer derhalve bevestigen.

6.7.

Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan buiten beschouwing blijven omdat het niet van belang is voor de beslissing in deze zaak.

6.8.

Het hiervoor overwogene leidt tot de volgende beslissing.

7.Beslissing

Het hof bevestigt de bestreden beslissing.

Deze beslissing is gegeven door mrs. H.T. van der Meer, A.D.R.M. Boumans en M. Bijkerk en in het openbaar uitgesproken op 8 mei 2018 door de rolraadsheer.