ECLI:NL:GHAMS:2018:1559

Uitspraak

beslissing

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht

zaaknummer : 200.223.441/01 NOT

nummer eerste aanleg : C/05/319582 / KL RK 17-48

beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 8 mei 2018

inzake

[klager] ,

wonend te [plaats] ,

appellant,

gemachtigde: [X] ,

tegen

[notaris] ,

notaris te [plaats] ,

geïntimeerde.

1.Het geding in hoger beroep

1.1.

Appellant (hierna: klager) heeft op 20 september 2017 een beroepschrift bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden (hierna: de kamer) van 24 augustus 2017 (ECLI:NL:TNORARL:2017:55). De kamer heeft in de bestreden beslissing de klacht van klager tegen geïntimeerde (hierna: de notaris) ongegrond verklaard.

1.2.

De notaris heeft op 24 oktober 2017 een verweerschrift bij het hof ingediend.

1.3.

De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 22 februari 2018. Klager, vergezeld van zijn gemachtigde, en de notaris zijn verschenen en hebben het woord gevoerd; klager aan de hand van aan het hof overgelegde pleitaantekeningen.

2.Stukken van het geding

Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.

3.Feiten

3.1.

Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat.

3.2.

Kort gezegd gaat het in deze zaak om het volgende.

3.2.1.

Bij akte van levering op 1 augustus 1980 verleden voor [notaris A] , destijds notaris te [plaats] , heeft de vader van klager in eigendom verkregen een dubbel woonhuis met ondergrond en erf te [plaats] , plaatselijk bekend [adres] , uitmakende een op het terrein duidelijk zichtbaar afgebakend gedeelte (..) van het perceel kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie [letter] nummer [nummer] . Daarbij zijn ten behoeve van het geleverde perceel (verder: het heersende erf) een aantal erfdienstbaarheden gevestigd, waaronder een erfdienstbaarheid van licht en uitzicht.

3.2.2.

Bij akte van verdeling op 8 december 1998 verleden voor [notaris B] , destijds notaris te [plaats] , heeft klager de volledige eigendom van het heersende erf verkregen.

3.2.3.

Bij akte van uitvoering vaststellingsovereenkomst met betrekking tot een erfdienstbaarheid van licht en uitzicht op 28 juni 2004 verleden voor een waarnemer van
[notaris C] , destijds notaris te [plaats] , zijn klager als eigenaar van het heersende erf en de [Rabobank] (hierna: de Rabobank) als eigenaar van het dienende erf een kettingbeding overeengekomen. In dit kettingbeding is geregeld op welke wijze partijen uitvoering geven aan de ingevolge de akte van levering van 1 augustus 1980 geldende erfdienstbaarheid van licht en uitzicht. De Rabobank heeft zich eraan verbonden dat als zij het dienende erf verkoopt, moet bedingen dat ook de koper zich aan de gemaakte afspraken en/of verplichtingen uit het kettingbeding houdt.

3.2.4.

Bij akte van levering op 20 juni 2016 verleden voor de notaris is het dienende erf door de Rabobank verkocht en geleverd aan een derde. De akte van levering luidt, voor zover van belang, als volgt.

“OMSCHRIJVING ERFDIENSTBAARHEDEN, KWALITATIEVE BEDINGEN EN/OF BIJZONDERE VERPLICHTINGEN

(..)

Van de tekst van de betreffende erfdienstbaarheden, kwalitatieve bedingen en/of bijzondere verplichtingen is een kopie aan deze akte gehecht.

Deze wordt geacht woordelijk in deze akte te zijn opgenomen.

Koper aanvaardt uitdrukkelijk alle erfdienstbaarheden, bijzondere lasten en beperkingen, afzonderlijke zakelijke rechten, kettingbedingen en kwalitatieve verplichtingen, blijkens en/of voortvloeiend uit:

- de laatste en voorgaande akte(n) van eigendomsoverdracht;

- de laatste en voorgaande akte(n) van vestiging van het recht van erfpacht en/of opstal, dan wel van overige zakelijke rechten of verplichtingen;

- welke voor hem kenbaar zijn bij de openbare registers en/of uit de feitelijke situatie.

Koper verklaart voor zover van toepassing kennis te hebben genomen van de inhoud en de hiervoor bedoelde akten. Verkoper verklaart hierbij uitdrukkelijk niet te kunnen instaan en derhalve geen aansprakelijkheid hiervoor kan aanvaarden, voor de juistheid en volledigheid van voornoemde opsomming. In aanvulling op het hiervoor gestelde verklaart koper ondermeer bekend te zijn met diverse feitelijke uitgangen van belendende percelen. Het hiervoor aangegeven is niet limitatief. Koper verklaart hiermee bekend te zijn en vrijwaart verkoper van elke aansprakelijkheid hieruit voortvloeiende.

Voor zover in bovengenoemde bepalingen verplichtingen voorkomen welke verkoper verplicht is aan koper op te leggen, doet hij dat bij deze en wordt een en ander bij deze door koper aanvaard.

Voor zover het gaat om rechten die ten behoeve van derden zijn bedongen, worden die rechten bij deze tevens door verkoper voor die derden aangenomen.

Terzake is geen verder onderzoek verricht dan gebruikelijk (te weten het onderzoeken van de voorgaande akte van aankoop). Partijen hebben mij, notaris, geen uitdrukkelijke opdracht gegeven tot nader onderzoek en er zijn geen aanwijzingen dat een nader onderzoek noodzakelijk is.

Verkoper verklaart bekend te zijn met de diverse feitelijke uitgangen van belendende percelen. Het hiervoor aangegeven is niet limitatief. Koper verklaart hiermee bekend te zijn en vrijwaart verkoper van elke aanspraak hieruit voortvloeiende.

(..)

VOLMACHTEN RECTIFICATIE

Partijen geven hierbij onherroepelijk volmacht aan de ten kantore van [notaris] te [plaats] (waaronder begrepen de waarnemer(s) of ambtsopvolger(s)) werkzame medewerk(st)ers, zo tezamen als ieder van hen afzonderlijk, om desgewenst te verrichten alle handelingen voor het opmaken van en compareren bij een eventuele akte tot aanvulling van zowel de onderhavige akte van levering als een eventuele hypotheekakte met betrekking tot voormelde onroerende zaak, enkel en alleen op grond van een verzuim of foutieve kadastrale omschrijving in de oorspronkelijke akte.

Deze volmacht geldt echter niet voor het aanbrengen van wijzigingen en/of toevoegingen, voortvloeiend uit later opgekomen wensen en/of nieuwe omstandigheden.

Deze volmacht vormt een onverbrekelijk bestanddeel van deze overeenkomst en strekt in het belang van alle partijen.

(..)”

4.Standpunt van klager

Klager verwijt de notaris dat hij onzorgvuldig heeft gehandeld bij het opstellen en passeren van de akte van levering van 20 juni 2016. Het verwijt dat klager de notaris maakt, bestaat uit de volgende onderdelen.

i. De notaris heeft de bij akte van levering van 1 augustus 1980 gevestigde erfdienstbaarheden (die wel woordelijk zijn opgenomen in de akte van verdeling van 8 december 1998) niet woordelijk opgenomen in de akte van levering van 20 juni 2016.

ii. De notaris heeft verzuimd het op 28 juni 2004 tussen klager en de Rabobank overeengekomen kettingbeding op te nemen in de akte van levering van 20 juni 2016.

iii. In de akte van levering van 20 juni 2016 hebben partijen volmacht gegeven aan de notaris om eventuele verzuimen in deze akte te herstellen/rectificeren. De notaris weigert echter het verzuim te herstellen.

iv. Ondanks dat klager de notaris nog bij brief van 7 november 2016 heeft geschreven dat deze zijn verantwoordelijkheid moest nemen en het verzuim in de akte op korte termijn diende te herstellen, heeft de notaris na 26 oktober 2016 niets meer van zich laten horen. Het hof merkt op dat de kamer dit niet als afzonderlijk klachtonderdeel heeft beschouwd doch wel in haar beoordeling heeft meegenomen. Het hof zal dit klachtonderdeel afzonderlijk beoordelen.

5.Standpunt van de notaris

De notaris heeft verweer gevoerd. Het standpunt van de notaris wordt, voor zover relevant, hieronder besproken.

6.Beoordeling

Nieuwe klachten

6.1.

Naast de hiervoor onder 4. omschreven klachten heeft klager in zijn beroepsschrift aanvullend aangevoerd dat de notaris het belang en de noodzaak van rectificatie van de akte van levering van 20 juni 2016 onvoldoende aan partijen heeft uitgelegd.

6.2.

Het hof dient op grond van het bepaalde in artikel 107 lid 4 Wet op het notarisambt (Wna) een aan hem voorgelegde zaak opnieuw in volle omvang te behandelen. In die procedure is voor de behandeling van in hoger beroep nieuw geformuleerde klachten, zoals onder 6.1 geformuleerd, geen plaats. Hetgeen klager in zijn beroepschrift heeft aangevoerd betreffende het onvoldoende aan partijen uitleggen van het belang en de noodzaak van rectificatie is, gelet op het voorgaande, een ongeoorloofde uitbreiding van de klacht. Klager zal in deze (nieuwe) klachten niet-ontvankelijk worden verklaard.

Klachtonderdeel 4.i

6.3.

De notaris heeft aangevoerd, samengevat, dat hij overeenkomstig artikel 7:15 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW) in de akte van levering heeft vastgelegd de eventueel op de verkochte zaak rustende bijzondere lasten en beperkingen die door de koper uitdrukkelijk zijn aanvaard. Het stond hem vrij om te besluiten de tekst van de betreffende erfdienstbaarheden, kwalitatieve bedingen en/of bijzondere verplichtingen niet woordelijk op te nemen in de akte maar daarnaar te verwijzen en deze tekst (voor partijen) in kopie als bijlage aan de akte te hechten. Van een verplichting om dergelijke lasten en beperkingen woordelijk op te nemen in de akte is volgens de notaris geen sprake.

6.4.

De kamer heeft overwogen dat het weliswaar gebruikelijk is dat een akte van levering letterlijk vermeldt welke erfdienstbaarheden gelden ten behoeve en ten laste van het over te dragen perceel, maar dat geen verplichting tot letterlijke vermelding bestaat. In beginsel kan volstaan worden met een duidelijke verwijzing naar de originele tekst(en) en het in kopie aan de akte hechten van deze tekst(en). Er zijn geen omstandigheden gesteld of gebleken die maken dat de werkwijze van de notaris in dit geval onzorgvuldig was, aldus de kamer.

6.5.

Met de kamer acht het hof dit klachtonderdeel ongegrond. Naar het oordeel van het hof heeft de notaris niet tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld door de tekst van de betreffende erfdienstbaarheden niet woordelijk op te nemen in de akte maar daarnaar in de akte te verwijzen en deze tekst in kopie als bijlage aan de akte te hechten. Dit neemt echter niet weg dat het in gevallen als de onderhavige voor de helderheid en de niet juridisch geschoolde justitiabele de voorkeur verdient de tekst van de betreffende erfdienstbaarheden wel woordelijk op te nemen in de akte van levering. Het is immers de taak van de notaris dat informatie uit de registers goed en volledig raadpleegbaar is en de toegang tot de kadastrale informatie zo volledig en eenvoudig mogelijk te maken.

Klachtonderdeel 4.ii

6.6.

Met betrekking tot het (niet) opnemen van het kettingbeding in de akte van levering van 20 juni 2016 heeft de notaris aangevoerd dat het kettingbeding hem niet bekend was en, gelet op de door hem verrichte gebruikelijke recherches, redelijkerwijze ook niet bekend kon zijn. Anders dan klager stelt, heeft de notaris dus niets weggelaten.

6.7.

De kamer heeft overwogen, samengevat, dat de reikwijdte van de onderzoeksplicht van een notaris mede wordt bepaald door wat partijen hebben afgesproken. Uit de akte van levering van 20 juni 2016 blijkt dat partijen de notaris geen opdracht hebben gegeven om een nader onderzoek te doen. Daarnaast staat vast dat een kettingbeding als het onderhavige niet zichtbaar wordt bij de gebruikelijke recherches. Omdat de notaris geen aanwijzingen had dat een nader onderzoek noodzakelijk was, kan hem geen tuchtrechtelijk verwijt ervan gemaakt worden dat hij niet bekend was met het kettingbeding en deze niet in de akte van levering heeft opgenomen, aldus de kamer.

6.8.

Het hof verenigt zich met voormeld oordeel van de kamer en de gronden waarop dat berust. In hoger beroep zijn geen feiten of omstandigheden naar voren gekomen die een ander oordeel rechtvaardigen.

Klachtonderdeel 4.iii

6.9.

De notaris heeft ter zake van dit klachtonderdeel als verweer gevoerd dat hij klager meermaals heeft uitgelegd dat voor het alsnog opnemen van het kettingbeding geen gebruik gemaakt kan worden van de volmacht voor rectificatie in de akte van levering, omdat de volmacht die in deze akte is opgenomen enkel ziet op de wijziging van een kennelijke verschrijving of onjuiste kadastrale beschrijving. Dat betekent dat uitsluitend met medewerking van partijen een rectificatieakte gepasseerd kan worden. De notaris heeft partijen om hun medewerking gevraagd maar ten tijde van de zitting bij de kamer (nog) geen akkoord gekregen. Tijdens de zitting op 22 februari 2018 heeft de notaris verklaard dat hij inmiddels wel akkoord van partijen heeft gekregen en dat hij een concept van de rectificatieakte heeft gemaakt en aan partijen toegezonden ter goedkeuring.

6.10.

Het hof is van oordeel dat de tekst van de akte van levering betreffende de volmacht voor rectificatie inderdaad geen ruimte laat voor correctie van een ander verzuim dan een kennelijke verschrijving of onjuiste kadastrale beschrijving. Gelijk de kamer heeft geoordeeld, acht het hof dit klachtonderdeel ongegrond.

Klachtonderdeel 4.iv

Het hof merkt vooraf op dat de kamer dit niet als afzonderlijk klachtonderdeel heeft beschouwd doch wel in haar beoordeling heeft meegenomen. Het hof zal daarom dit klachtonderdeel afzonderlijk beoordelen.

Tegenover het verwijt van klager dat hij na 26 oktober 2016 niets meer van zich heeft laten horen, heeft de notaris aangevoerd dat hij naar aanleiding van de brief van klager van 7 november 2016 nog bij brief van 11 november 2016 heeft gereageerd. Deze brief bevindt zich bij de stukken. Daaruit volgt dat dit klachtonderdeel niet kan slagen. Daaraan doet niet af dat klager heeft gesteld dat hij deze brief nooit heeft ontvangen omdat hij niet heeft gesteld dat hij de notaris nog heeft gevraagd waarom elke (voor zover door hem ontvangen) reactie op zijn brief van 7 november 2016 was uitgebleven. Had klager dat wel gedaan dan had de notaris hem (opnieuw) de brief van 11 november 2016 kunnen toesturen.

6.12.

Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan buiten beschouwing blijven omdat het niet van belang is voor de beslissing in deze zaak.

6.13.

Het hiervoor overwogene leidt tot de volgende beslissing.

7.Beslissing

Het hof:

- verklaart klager niet-ontvankelijk in zijn in hoger beroep nieuw geformuleerde klachten;

- verklaart de klacht hiervoor onder 4.iv omschreven ongegrond; en

- bevestigt de bestreden beslissing voor het overige.

Deze beslissing is gegeven door mrs. A.D.R.M. Boumans, H.T. van der Meer en
J.L.G.M. Mertens en in het openbaar uitgesproken op 8 mei 2018 door de rolraadsheer.