Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.147.713/01
zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : C/15/198289/ HAZA 12-544
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 3 april 2018
inzake
[appellant],
wonende te [woonplaats 1] ,
appellant,
advocaat mr. J.A.Dullaart te Rotterdam,
tegen
1.maatschap [X] NOTARISSEN,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid HEDEN VERSCHEEN B.V.,
gevestigd te Zaanstad ,
3. [geïntimeerde 3] ,
wonende te [woonplaats 2]
,
,
advocaat mr. J. Mencke te Amsterdam
4.de publiekrechtelijke rechtspersoon
DIENST VOOR HET KADASTER EN DE OPENBARE REGISTERS,
zetelend te Apeldoorn,
advocaat mr. A.T. Bolt te Arnhem
,
,
geïntimeerden.
Appellant wordt hierna wederom [appellant] genoemd. Geïntimeerden 1 tot en met 3 worden de maatschap, de BV en [geïntimeerde 3] genoemd dan wel, tezamen (in mannelijk enkelvoud) de notaris. Geïntimeerde sub 4 wordt aangeduid als het Kadaster.
1.Verder verloop van het geding in hoger beroep
In deze zaak heeft het hof op 20 oktober 2015 een tussenarrest uitgesproken. Voor het verloop van het geding tot die datum wordt verwezen naar dat arrest. Op diezelfde datum is een arrest gewezen in een met de onderhavige zaak samenhangende zaak, (200.148.855/01). Omdat het ging om dezelfde getuigen hebben de getuigenverhoren, uit proceseconomische overwegingen en met instemming van partijen, gecombineerd plaatsgevonden, in dier voege dat de getuigen in beide zaken zijn gehoord, in bijzijn van de advocaten in beide zaken die ook allen in de gelegenheid zijn gesteld om vragen te stellen en opmerkingen te maken.
Ingevolge het tussenarrest heeft [appellant] drie getuigen doen horen. De daarvan opgemaakte processen-verbaal zijn bij de gedingstukken gevoegd. Voorts is overgelegd het proces-verbaal van de verklaring van [getuige 4] De notaris en het Kadaster hebben afgezien van contra-enquête. Ingevolge de met partijen gemaakte afspraken hebben de notaris en het Kadaster in het kader van de bewijsvoering nog nadere producties in het geding gebracht.
[appellant] heeft een memorie na enquête genomen.
De notaris en het Kadaster hebben elk een (antwoord)memorie na enquête genomen.
[appellant] heeft een akte uitlating producties genomen.
De notaris en het Kadaster hebben elk een akte uitlating producties genomen.
Ten slotte hebben partijen wederom arrest gevraagd.
2.Verdere beoordeling
2.1
Het gaat in deze zaak, kort samengevat, om aansprakelijkheid van het Kadaster voor een onjuiste vermelding in de basisregistratie en beroepsaansprakelijkheid van de notaris in verband met een door hem verleden hypotheekakte. Bij het tussenarrest is [appellant] toegelaten tot het bewijs van zijn stelling dat voor zijn investeringsbeslissing de omvang van de voorbelasting wezenlijk was en, in dat verband, dat hij uitging van een executiewaarde van het pand van € 5.740.000,=.
2.2
Ter voldoening aan deze bewijsopdracht heeft [appellant] drie getuigen doen horen, te weten [getuige 1] ( [getuige 1] ), bestuurder van PVH, [getuige 2] ( [getuige 2] ., directeur van Participatiemaatschappij Chranita BV en (als partijgetuige) zichzelf.
Verder heeft ook de getuige [getuige 4] (bestuurder van [X beheer B.V.] , hierna ook [X beheer B.V.] te noemen) in de parallelle procedure een verklaring afgelegd; afschrift van het proces-verbaal daarvan is overgelegd in het kader van de bewijslevering zodat dit deel uitmaakt van de stukken in deze procedure.
2.3
In het kader van de bewijslevering zijn voorts nog nadere stukken aan beide zijden overgelegd.
De notaris en het Kadaster hebben onder meer e-mailverkeer met de notaris overgelegd, alsmede conceptaktes, genoemd proces-verbaal van de getuigenverklaring van [X beheer B.V.] en faillissementsverslagen van Trinca.
[appellant] heeft nog e-mailverkeer overgelegd en een akte verlenging geldleningsovereenkomst van 1 maart 2010, op grond waarvan de leningen van [persoon 1] en [XX beheer B.V.] (onder verband van de eerste en tweede hypotheek, hierna [persoon 1 en B.V.] ) zijn verlengd tot 31 maart 2013. Daarin wordt voor de (eerste) lening de mogelijkheid tot verhoging met € 1 miljoen tot € 4 miljoen genoemd.
2.4
Zoals blijkt uit 3.15 en 3.16 van het tussenarrest is de bewijsopdracht verleend om vast te stellen of sprake is van het vereiste causaal verband tussen de fouten en de schade. De akte van 1 maart 2010 betreffende de verlenging van de looptijd van de lening van [persoon 1 en B.V.] is, naar de notaris en het Kadaster terecht stellen, wezenlijk voor dat causale verband. Uit die akte blijkt, omdat daaraan expliciet aandacht wordt besteed, de verruiming van de (eerste) lening van [persoon 1 en B.V.] van € 3 miljoen naar € 4 miljoen. Weliswaar was die extra ruimte nog niet benut, doch er werd in de akte expliciet bepaald dat deze extra lening van € 1 miljoen onder de reeds bestaande hypothecaire dekking (eerste in rang) zou vallen.
2.5
Als een partij feitelijk op de hoogte is van de werkelijke stand van zaken kan zij, in het algemeen, in redelijkheid niet afgaan op een onjuiste, van die werkelijke toestand afwijkende, vermelding in de Basisregistratie en evenmin op een onjuiste vermelding in een hypotheekakte, hoezeer een derde dat dan ook kan en mag. Zij weet immers, uit eigen wetenschap, van de fout en ook van de werkelijke stand van zaken. Zij mag dan ook niet vertrouwen op de juistheid van die Basisregistratie en/of akte en kan daarop in redelijkheid niet haar gedrag afstemmen.
2.6
Toegespitst op dit geval geldt het volgende. [appellant] heeft, onder randnummer 30 van zijn laatste akte, het overleggen van de verlengingsovereenkomst toegelicht als volgt:
Reeds op 1 maart 2010 was de financiering van [persoon 1 en B.V.] verlengd tot 31 maart 2013.Hij verwijst naar punt 12 van zijn memorie na enquête waarin hij toelicht dat het vervangen van [persoon 1 en B.V.] door een bank als geldschieter pas aan de orde zou zijn na voltooiing van het hotel.
Reeds op 1 maart 2010 was de financiering van [persoon 1 en B.V.] verlengd tot 31 maart 2013.Hij verwijst naar punt 12 van zijn memorie na enquête waarin hij toelicht dat het vervangen van [persoon 1 en B.V.] door een bank als geldschieter pas aan de orde zou zijn na voltooiing van het hotel.
Het hof stelt vast dat [appellant] deze verlengingsovereenkomst destijds kennelijk heeft gekend; hij legt hem zelf over en hij stelt niet dat hij die destijds niet kende.
2.7
Naar het hof meent hebben de notaris en het Kadaster in dit laatste stuk terecht een bevestiging van hun standpunt gezien, dat moet worden aangenomen dat [appellant] van de werkelijke voorbelasting op de hoogte was. De voorbelasting bleek ten aanzien van de eerste lening uit de akte. Ten aanzien van de hoogte van de tweede lening van [persoon 1 en B.V.] stond weliswaar in de akte per abuis € 1 (in plaats van de vaststaande € 2) miljoen, maar [appellant] heeft niet concreet gesteld (zoals, gelet op zijn eigen overlegging van die akte, wel op zijn weg zou hebben gelegen) en evenmin is gebleken dat hij daardoor een onjuist beeld heeft verkregen omtrent die tweede lening.
Hij wist daarmee, dat de voorbelasting -zodra het extra bedrag van € 1 miljoen was opgenomen- geen € 5, maar € 6 miljoen bedroeg. Die verhoging was, anders dan de vervanging van [persoon 1 en B.V.] door een bank, niet een kwestie die pas veel later, na de voltooiing van het hotel, aan de orde zou zijn. Uit de akte blijkt immers, dat dat geld al vanaf 1 maart 2010 beschikbaar was. [appellant] wist voorts, dat er behoefte was aan extra kapitaal, want dat was, naar hij als getuige ook heeft verklaard, juist de achtergrond van de actie van [getuige 1] in december 2010 in het kader waarvan hij, [appellant] , als geldschieter benaderd werd. [appellant] moet zich er dus bewust van zijn geweest dat nog voor zijn lening was afgelost het onder de lening van [persoon 1 en B.V.] getrokken geld met
€ 1 miljoen zou kunnen toenemen. Dit aspect is tijdens de getuigenverhoren niet aan de orde geweest, omdat de akte van 1 maart 2010 toen nog niet in het geding was. [appellant] heeft in die verlengingsakte echter blijkbaar geen beletsel gezien om de gelden ter beschikking te stellen.
2.8
Dat betekent, dat in zijn beslissing, waarbij hij risico’s en kansen tegen elkaar heeft afgewogen, de in het tussenarrest benoemde fouten van het Kadaster respectievelijk de notaris geen rechtens relevante rol kunnen hebben gespeeld, omdat hij door de fouten geen relevante onjuiste voorstelling van zaken heeft verkregen.
Hoewel zijn verklaring als partijgetuige op belangrijke onderdelen wordt ondersteund door de verklaringen van [getuige 2] . en [getuige 1] , en in zoverre zijn stelling, dat de voorbelasting wezenlijk was en dat hij uitging van een executiewaarde van
€ 5.740.000,= voldoende is komen vast te staan, baat hem dat dus niet.
Hieruit volgt dat geen causaal verband heeft bestaan tussen de in het tussenarrest vastgestelde fouten en de beslissing van [appellant] om de lening te verstrekken.
Het hof merkt ambtshalve op, dat het inmiddels gewezen Novitaris-arrest (HR 3 april 2015, ECLI:NL:HR:2015:831) mogelijk van belang is voor de juistheid van het eerdere oordeel omtrent de fouten. Dat arrest was gewezen na pleidooi, zonder dat het hof partijen voor het tussenarrest in de gelegenheid had gesteld zich daarover uit te laten, zodat partijen in beginsel die gelegenheid alsnog zouden moeten krijgen voordat eindarrest wordt gewezen. Gelet op voormelde uitkomst behoeft dat aspect thans toch geen verdere aandacht omdat ook bij een andere beoordeling van de fouten afwijzing van de vorderingen en dus bekrachtiging zou volgen; daarom zal het hof tot dergelijke uitlatingen geen gelegenheid geven.
2.9
De grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.
3.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden begroot op:
-aan de zijde van de notaris € 5.114,- aan verschotten en € 21.422,50 voor salaris en op € 131,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
- en aan de zijde van het Kadaster op € 5.114,- aan verschotten en € 21.422,50 voor salaris en op € 131,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. A.S. Arnold, P.F.G.T. Hofmeijer-Rutten en M. Kremer, en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 3 april 2018