ECLI:NL:GHAMS:2017:840

• Datum uitspraak: 14 maart 2017
• Publicatiedatum: 17 maart 2017
• Zaaknummer: 200.194.770/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: C.C. Meijer; C. Uriot; R.J.Q. Klomp
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurrechtelijke geschil over ontbinding huurovereenkomst en ontruiming

In deze zaak heeft het Gerechtshof Amsterdam op 14 maart 2017 uitspraak gedaan in hoger beroep over een huurovereenkomst tussen [X] en de Gemeente Haarlem. [X] was in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Noord-Holland, waarin de gemeente als eiseres was opgetreden. De zaak betreft een betalingsachterstand van [X] op zijn huurverplichtingen, die leidde tot de ontbinding van de huurovereenkomst en de vordering tot ontruiming door de gemeente. Het hof overweegt dat een tekortkoming in de huurbetalingen, zelfs na betaling van de achterstand, niet automatisch leidt tot het ongedaan maken van de ontbinding. De betalingsachterstand van vijf maanden wordt als een aanzienlijke schending van de huurovereenkomst beschouwd. Het hof oordeelt dat de eerdere betalingsachterstand en de afhankelijkheid van [X] van het gehuurde onvoldoende zijn om de ontbinding te rechtvaardigen. Het hof bekrachtigt het vonnis van de rechtbank en wijst de kosten van het geding in hoger beroep toe aan [X].

Uitspraak

arrest

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.194.770/01

zaak/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 4536455 CV EXPL 15-9664

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 14 maart 2017

inzake

[X] ,

wonende te [plaats] ,

appellant,

advocaat: mr. M.N. Mense te Haarlem,

tegen:

GEMEENTE HAARLEM,

zetelend te Haarlem,

geïntimeerde,

advocaat: mr. M.W. Langhout te Haarlem.

1. Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [X] en de gemeente genoemd.

[X] is, onder aanvoering van één grief, bij dagvaarding van 30 juni 2016 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Noord-Holland, afdeling privaatrecht, sectie kanton, locatie Haarlem (hierna: de kantonrechter) van 6 april 2016, onder bovenvermeld zaak/rolnummer gewezen tussen de gemeente als eiseres en [X] als gedaagde. De dagvaarding bevat een productie.

Op de dienende dag heeft [X] van grieven gediend overeenkomstig de appeldagvaarding.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van antwoord, met producties;

- akte van [X] , met een productie;

- antwoordakte van de gemeente, met een productie.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[X] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen voor zover daarin de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van appellant is uitgesproken, met beslissing over de proceskosten, met nakosten en rente.

De Gemeente heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten.

Partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2. Feiten

2.1

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.5 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die zijn gebleken uit de niet (voldoende) weersproken stellingen van partijen, komen de feiten neer op het volgende.

2.1.1.

Tussen partijen is per 1 december 2014 een tijdelijke huurovereenkomst tot stand gekomen waarbij de gemeente tot en met 31 december 2016 een perceel grond aan de [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde) aan [X] verhuurt. De huurprijs bedroeg ten tijde van de inleidende dagvaarding € 502,= per maand, bij vooruitbetaling te voldoen.

2.1.2.

Voor 1 december 2014 bestond er een huurovereenkomst tussen de gemeente en de besloten vennootschap [Z] , een BV van [X] . Die BV is failliet verklaard.

2.1.3.

[X] heeft de huur voor de maanden december 2014 tot en met mei 2015 niet betaald. Na dagvaarding door de gemeente is hij tot betaling overgaan, waarna de gemeente de zaak niet heeft doorgezet.

2.1.4.

Bij brief van 23 juli 2015 is [X] door de gemachtigde van de gemeente gesommeerd tot betaling van de ontstane huurachterstand voor de maanden juni en juli 2015, vermeerderd met rente en buitengerechtelijke incassokosten. Ook nadien is [X] gesommeerd tot betaling.

2.1.5.

Per 16 oktober 2015 had [X] een huurschuld van € 2.508,=.

2.1.6.

[X] is [in] 2016 65 jaar geworden.

3. Beoordeling

3.1

In deze procedure heeft de gemeente, samengevat, gevorderd dat [X] wordt veroordeeld tot betaling van zijn huurschuld, met bijkomende vorderingen, dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat [X] wordt veroordeeld tot ontruiming. De kantonrechter heeft de vorderingen grotendeels toegewezen.

3.2

Het hoger beroep van [X] is uitsluitend gericht tegen de ontbinding van de huurovereenkomst en de veroordeling van [X] tot ontruiming. Met zijn grief betoogt hij, kortweg, (1) dat de huurachterstand inmiddels is voldaan en de lopende huur wordt betaald, zodat de ontijdigheid van de huurbetalingen niet volstaat om de ontbinding met haar gevolgen te rechtvaardigen, (2) dat hij belang heeft bij voortzetting van de huur omdat de onderneming die hij vanuit het gehuurde drijft zijn enige bron van inkomsten is en (3) dat het gehuurde als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW moet worden gekarakteriseerd, zodat de huur geacht moet worden voor vijf jaar te zijn aangegaan.

3.3

Het hof overweegt als volgt. Een tekortkoming die bestaat uit de niet-voldoening van een (huur) schuld wordt - naar vaste rechtspraak - niet weggenomen door alsnog te betalen. Dat [X] na het bestreden vonnis zijn huurachterstand heeft betaald, en thans kennelijk de lopende huurpenningen wel voldoet, baat hem in zoverre dus niet. Zijn tekortschieten is ook niet zo gering van betekenis of van zodanige aard dat deze de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. In dat verband neemt het hof in ogenschouw dat de betalingsachterstand van [X] vanaf juni 2015 vijf maanden bedroeg, hetgeen een aanmerkelijke schending van een wezenlijke verplichting uit hoofde van de huurovereenkomst is. Die schending klemt temeer in het licht van [X] ’ eerdere betalingsachterstand, die hij direct na het aangaan van de huurovereenkomst heeft laten ontstaan en die hij eerst heeft voldaan nadat de gemeente tot dagvaarding was overgegaan. Dat [X] voor zijn levensonderhoud volledig van het gehuurde afhankelijk is, acht het hof ten slotte onvoldoende toegelicht. Nu [X] de 65-jarige leeftijd inmiddels ruimschoots is gepasseerd, is immers aannemelijk dat hij in elk geval een AOW-uitkering geniet. Met de kantonrechter is het hof dan ook van oordeel dat het tekortschieten van [X] meebrengt dat de huurovereenkomst moet worden ontbonden, met veroordeling van [X] tot ontruiming.

3.4

Gelet op dit oordeel kan in het midden blijven hoe het gehuurde c.q. de huurovereenkomst tussen de gemeente en [X] moet worden gekwalificeerd.

3.5

Hetgeen [X] te bewijzen heeft aangeboden kan niet tot een ander oordeel leiden dan hierboven is gegeven. Zijn bewijsaanbod wordt daarom als niet ter zake dienend gepasseerd.

3.6

De conclusie luidt dat de grief faalt. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [X] zal als de in het ongelijk te stellen partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.

4. Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [X] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van de gemeente begroot op € 718,= aan verschotten en € 894,= voor salaris;

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. C.C. Meijer, C. Uriot en R.J.Q. Klomp en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 14 maart 2017.