ECLI:NL:GHAMS:2017:740 - Gerechtshof Amsterdam - Belangenafweging bij dringend eigen gebruik woonruimte me...

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.184.783/01

rolnummer rechtbank Amsterdam : 4002518 CV EXPL 15-7888

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 7 maart 2017

inzake

[appellant] ,

wonend te [woonplaats ] ,

appellant,

advocaat: mr. J.A. Tuinman te Amsterdam,

tegen

1.[geïntimeerde sub 1]

2.
[geïntimeerde sub 2] ,

beiden wonend te [woonplaats ] ,

geïntimeerden,

advocaat: mr. N.H.J. van de Ven te Amsterdam.

1.Het geding in hoger beroep

Appellant wordt hierna [appellant] genoemd, terwijl geïntimeerden gezamenlijk worden aangeduid als [geïntimeerden]

[appellant] is bij dagvaarding van 9 januari 2016 in hoger beroep gekomen van het vonnis van 19 oktober 2015 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld rolnummer gewezen tussen hem als eiser en [geïntimeerden] als gedaagden.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met producties.

- akte uitlatingen aan de zijde van [appellant] .

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, zijn vorderingen alsnog integraal zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.

[geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten.

Partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Feiten

De kantonrechter heeft in het vonnis onder 1.1 tot en met 1.6 de feiten vastgesteld die hij bij de beoordeling van deze zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt, voor zover nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan.

3.Beoordeling

3.1

Het gaat in deze zaak - voor zover in hoger beroep van belang - om het volgende.

3.1.1

[geïntimeerden] huren sedert 1 januari 1980 van de rechtsvoorgangers van [appellant] de woning aan de [adres] (verder te noemen: de woning) tegen een huurprijs van laatstelijk € 497,28 per maand. De woning is ongeveer 72 m2 groot.

3.1.2

Eind 2011 heeft [appellant] de woning, zonder deze van binnen gezien te hebben, voor een bedrag van € 100.000,-- gekocht van [A] . [B] bleef, net als bij de vorige eigenaar, voor [geïntimeerden] contactpersoon ten aanzien van het gehuurde.

3.1.3

In de akte van levering van 25 oktober 2011 staat over het verkochte vermeld
“door koper te gebruiken als belegging”.

3.1.4

[appellant] is gehuwd en heeft een dochter van 22 jaar. [appellant] woont sedert anderhalf jaar in Nederland en huurt ergens een kamer. Hiervoor woonde en werkte hij in Spanje. Zijn vrouw en dochter wonen in Spanje.

3.1.5

[appellant] is met ingang van 1 juni 2014 voor de duur van een jaar als restaurant medewerker in dienst getreden bij Restaurant [X] . Deze arbeidsovereenkomst is per 1 juni 2015 omgezet in een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd tegen een salaris van laatstelijk € 1.400,-- bruto per maand.

3.1.6

[appellant] heeft bij brief van 27 november 2014 aan [geïntimeerden] de huur opgezegd tegen 1 juni 2015. In deze brief staat onder meer:
“(…) De reden van de beëindiging is dat ik de woning dringend nodig heb voor eigen gebruik.Ik woon en werk al enige tijd in Amsterdam en wil graag met mijn gezin (die nog in Spanje wonen) permanent herenigd worden. Ik huur nu momenteel een kamer en is dus niet mogelijk om hier samen met mijn gezin te wonen. Voor een sociale huurwoning kom ik niet in aanmerking vanwege de zeer lange wachtlijst en voor een huurwoning in de vrije sector kom in niet in aanmerking gezien mijn inkomen. (…) Uit onderzoek op woningnet is gebleken dat u, gezien uw woonduur en leeftijd voor bijna iedere woning een 95% slagingskans heeft. Dit betekent dat er voor u een zeer groot aantal alternatieve woonruimte beschikbaar is.Bij verhuizing ontvangt u een verhuiskostenvergoeding van € 5.799,- (…)”

3.1.7

[geïntimeerden] hebben bij brief van hun gemachtigde van 6 januari 2015 aan [appellant] laten weten niet met de beëindiging in te stemmen.

3.2

De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellant] tot, samengevat, het vaststellen van een tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen en het ontruimen van de woning afgewezen en hem veroordeeld in de kosten. Daarbij heeft de kantonrechter het beroep van [appellant] op dringend eigen gebruik verworpen bij gebrek aan voldoende concrete feitelijke onderbouwing.

3.3

Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag liggende motivering komt [appellant] op met twee grieven. Deze grieven, die zich lenen voor gezamenlijke behandeling, komen er op neer dat de kantonrechter de feiten en omstandigheden onjuist, althans onvolledig heeft weergegeven (grief 1) en een onjuiste maatstaf heeft gehanteerd met betrekking tot het dringend eigen gebruik (grief 2).

3.4

[appellant] voert aan dat de kantonrechter er ten onrechte van is uitgegaan dat hij nooit met zijn vrouw heeft samengewoond. Hij heeft eerst in Nederland en vanaf 1984 in Spanje duurzaam met zijn gezin samengewoond en is in de periode1984-2014 geregeld voor perioden van twee weken in Nederland geweest, maar altijd met zijn echtgenote of dochter. De woning was voor hem, [appellant] , een investering in die zin dat deze voor zijn gezin of dochter in de toekomst als een eigen dak boven het hoofd zou kunnen dienen en geen belegging om de huurpenningen te incasseren of om het gehuurde op termijn te herontwikkelen. Het feit dat [appellant] in Amsterdam niet over een eigen zelfstandige woonruimte kan beschikken en met zijn gezin herenigd wenst te worden waarvoor hij in de woning moet kunnen wonen, levert reeds een dringende reden op. Voorts brengt [appellant] naar voren dat hij aannemelijk moet maken en niet behoeft te bewijzen dat hij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Voor [geïntimeerden] is voldoende passende woonruimte in de regio Amsterdam beschikbaar en zij moeten op basis van hun inkomen in staat worden geacht binnen een periode van drie maanden vervangende woonruimte te bemachtigen nu in bedoelde regio in het hogere segment (vanaf € 650,- huur per maand) voldoende woningen te huur staan. Hoewel [appellant] begrijpt dat de emotionele band van [geïntimeerden] met de woning groot is, weegt dat volgens hem niet op tegen de situatie waarin hij, [appellant] , gescheiden van vrouw en dochter moet leven in een onzelfstandige woonruimte.

3.4.1

Met betrekking tot zijn beroep op dringend eigen gebruik heeft [appellant] ook in hoger beroep niet onderbouwd dat hij met zijn gezin sinds 1984 duurzaam in Spanje heeft gewoond, hetgeen hij had kunnen doen door bijvoorbeeld het overleggen van een uittreksel uit de basisadministratie van de betreffende gemeente aldaar, en evenmin dat hij concrete plannen heeft om met zijn gezin naar Nederland te komen. Dit had temeer op zijn weg gelegen nu hij onvoldoende heeft weersproken dat (zoals vermeld in de leveringsakte) hij de woning als belegging had gekocht en evenmin in geschil is dat [appellant] de woning voorafgaand aan de koop nooit heeft gezien. Als [appellant] , zoals hij aanvoert, daadwerkelijk van plan was zich op termijn in Nederland te herenigen met zijn gezin en om die reden de woning heeft gekocht, laat dit zich niet rijmen met de aankoop van een woning in gehuurde staat. Een en ander roept vraagtekens op omtrent het gestelde dringend eigen gebruik, welke vraagtekens [appellant] met zijn stellingen onvoldoende heeft weggenomen.

Aldus heeft [appellant] onvoldoende aannemelijk gemaakt dat hij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. De grieven falen.

3.4.2

Ook als het beroep van [appellant] op dringend eigen gebruik zou slagen, zou dit niet tot een andere uitkomst leiden. Bij beantwoording van de vraag of [appellant] de woning zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem niet kan worden gevergd de huurverhouding voort te zetten, dient het hof immers de belangen van beide partijen in aanmerking te nemen. Bij die belangenafweging wegen de belangen van [geïntimeerden] bij behoud van de woning zwaarder dan die van [appellant] , waartoe het hof het volgende overweegt.

[geïntimeerden] zijn ouder dan 70 jaar en huren de woning al sinds 1980, derhalve meer dan vijfendertig jaar. Zij hebben naar het oordeel van het hof terecht aangevoerd zeer gehecht te zijn aan het gehuurde, de buurt en de woonomgeving. Ook het feit dat de woning op de begane grond is gelegen, waardoor deze geschikt blijft in geval de mobiliteit van [geïntimeerden] in de loop der jaren zou afnemen, legt daarbij gewicht in de schaal. Het hof kent eveneens belang toe aan het feit dat gelet op de leeftijd en gezondheid van [geïntimeerden] een verhuizing naar een andere woning een zware fysieke en mentale inspanning vergt. De door [appellant] aangevoerde belangen wegen tegen deze zwaarwegende belangen van [geïntimeerden] niet op.

3.4.3

De conclusie van een en ander is dat het beroep op dringend eigen gebruik niet slaagt en de belangenafweging in het voordeel van [geïntimeerden] uit valt, zodat de huurovereenkomst in stand blijft en de vorderingen moeten worden afgewezen.

3.5

Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd en [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep. Het bewijsaanbod is in het licht van voorgaande overwegingen niet relevant en zal daarom worden gepasseerd.

4.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 314,-- aan verschotten en € 894,-- voor salaris.

verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, L.A.J. Dun en E.M. Polak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 7 maart 2017.